昆明北市区.docx
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昆明北市区
对于身处昆明传统商业中心的人来说，北市区至少有一点让他们担心：
未来的北市区完全可能垄断区域内的市场消费，取代传统商业中心对区域的商业辐射，从而瓦解、颠覆昆明传统商业中心的霸主地位。
云南财贸学院区域经济研究所所长朱启才这样表述自己的观点，北市区作为后起之秀，如何定位成为决定其能否崛起的重要因素。
北市区商业的发展，从布局到设计，总体的定位应该与这个区域主流生活相适应。
所谓与主流生活相适应，就是要以北市区的居民基本需求相适应。
地产商要很好地研究这个地区消费者消费的水平，消费的倾向，消费的结构特点。
北市区是一个新兴的居住区域，因此，目前北市区商业应该主要立足于这个区域，不应该考虑更多的所谓辐射性的概念。
从商业建设的项目来讲，一定要先面向本地区，目前的定位应该是大型区域性商业中心，是内敛型的商业形态。
商业从城市中心向新兴区域转移、渗透，是对城市边界的一种重新认定，也是城市发展的一种必然选择。
目前北市区的商业，大多数人脑海中浮现的都是分散在居民楼下零散的底商，随着商业配套的进入，北市区商业的概念开始刷新，开始向区域商业中心的位置靠拢。
但是，一个城市区域商业中心的形成，往往要有时间上的积累，以及人们消费习惯和传统的形成。
昆明市规划局综合处副处长耿承昆则认为，一个区域的商业中心不是简单的一个项目，而是一个圈子，由很多种业态形式组成。
因此，北市区商业的设计、建设、开发，应该在商业形态、商业布局、商业功能和商业业态方面进行很好的创新。
北市区的商业开发要摆脱过去昆明传统商业中心设计的基本框架思路，因为它是一个新的城市副中心，起点比较高。
这个地区商业不宜过分的分散，过于分散以后，一是不利于功能的互动，再一个更重要的是不利于很好的商业布局的搭配，也不利于实现规模效益。
昆明市人民政府经济研究中心城市处处长刘瑞华对北市区的定位这样阐述，应该以高起点打造北市区的商业，把北市区打造成昆明北部区域的商业中心区。
北市区要在两方面展开，一个是均衡布局，还有一个是集中布局。
有一个梯度，在北市区应该有几个中心型商业区，共同形成大型区域性商业中心，匹配北市区的便利设施，把老百姓便利性、就近性的选择和便利消费两个分离开来，各自发挥不同的功能，使得商业活动和居民的客观消费心理和特点能够吻合起来。
北市区既然是具有城市功能的商业形态，就要求业主和业态一定要齐全。
批发与零售、餐饮与零售必须匹配，不能有任何缺少。
任何一个城市的城市功能对所要求商业必须要提供支持，如果有欠缺，马上就会反映到老百姓各方面的问题上。
同时，主力业态和特色街要优先发展。
主力业态和特色街有一个最大的优势--有很强的集合力。
这个集合力不仅是对区域内，甚至可以辐射到很远的地方，昆明很好的餐饮业所辐射的地方绝对不是仅仅是当地的一些居民，北市的餐饮可能把南市区的消费者吸引过来，甚至把呈贡、安宁的都吸引过来。
主力业态具有规模性的效应，能够有大范围的经营水，大规模的人流，这样就能够激活当地的经营活动。
刘瑞华特别谈到，北市区的商业发展，不应该只是立足于现在，而是立足于根据城市发展的趋势，发展的客观进程，掌握未来，要为今天的规划为未来的成长创造充分的条件，打造资源的基础。
北市区目前作为区域的商业中心区发展，具备一定的物质条件，所以在商业发展当中应该把居住的绿色生态和商业的绿色生态吻合起来，使得有自己的亮点，这就是核心竞争力的基本要素，能够吸引更多的人--他们可能在游玩的途中就到北市区来消费了。
还应该以国内外的知名企业、知名品牌为引进的对象，高起点打造北市区的商业。
双重考验
北市区商业如果只是为本区的居民提供各种服务，并不困难。
但要做大型区域商业中心的商业，操作起来却并不简单，因为除要考虑北市区本身的消费需求外，还要考虑目标商圈内的消费特点、目前和未来的商业形态等很多因素。
从北市区商业到大型区域商业中心，不同的服务范围和客群特点注定这种转变不会是一帆风顺的，至少必须面临双重考验。
住宅项目打造商业中心，最容易出现的问题就是只看到"大商圈"却忽略了"小社区"，原本是北市区配套商业，最后却没有服务北市区。
专家认为，北市区商业要发展为大型区域商业中心，首先的立足点还是在北市区，做好了北市区服务后再延展向其他区域。
其次，物业出卖和持有的矛盾，是很考验开发商的。
对开发商而言，更多的是希望出售商业面积，迅速回款，但是从投资者和消费者而言，开发商持有并做长期规划、统一管理才是最好的选择。
商业地产开发与住宅开发有着根本的不同，大面积的商业地产开发对开发商的资金实力有极高的要求，并非可以依靠住宅的资金滚动开发模式进行运作。
而且住宅开发项目销售完毕再找到一个好的物业公司管理就算大事完毕了，而商业地产开发成功的关键是后期经营得是否成功。
"我们不担心建设，但是我们担心以后的经营。
"昆明市规划局综合处副处长耿承昆说。
目前昆明北市区商业地产投入使用项目少，大部分项目还没有涉及到经营问题。
但今后两年内商业地产将由建设阶段步入经营层面上，所以商业地产如何运作经营将是未来开发商去研究、探讨的问题。
城建野心：
颠覆传统商业中心霸主地位
像北市区这样未来的区域商业中心，完全可能垄断区域内的市场消费，取代传统商业中心对区域的商业辐射，从而瓦解、颠覆昆明传统商业中心的霸主地位。
"目前北市区已逐步形成大型居住社区。
这里由于具有区域商业中心的潜力，辐射北部的新兴住宅区，服务周边近4００万平方米的住宅项目，满足将近30万人的需求。
但以后完全有可能成为未来的商业核心。
"昆明市人民政府经济研究中心城市处处长刘瑞华说。
事实上，所有象南屏街这样的传统商业中心，最初都是由社区衍生出来。
业内人士分析，北市区商业的发展轨迹要经过三个阶段：
为各个居住社区服务的初期阶段；为北市区域服务的中期阶段；向昆明乃至全省外延的第三阶段。
社区庞大的住宅区将带来强劲的消费需求，社区商业立足于社区，向区域服务延展。
社区各种商业业态形式互补，培养各自的消费热点，形成区域商业中心。
区域商业中心聚合力加强，大型商业出现，形成新的商业格局，便酝酿出一个城市的商业中心。
当然，社区商业成为区域商业中心最后取代传统商业中心，需要一个漫长的时期。
金江北大街、欣都龙城、北辰财富、怡泰领域时代、和谐世纪商业中心、官城嘉年华商业中心、郡城水景生活广场……一时间，北市区商业版图迅速扩张。
而在日前，金江北大街约5万平米临街商业铺面正式认筹。
认筹当日，300多位准客户到售楼部购买了投资发展卡，久违的火爆场面再现楼市。
作为昆明最早的城市副中心，北市区经过十余年的发展，交通环境、居住环境已经得到显著改善，商业、商务配套正逐步得到加强，曾经的“睡城”已完全苏醒，正呈龙腾虎跃之势迅速向前推进，也标志着北市区将完成从居住型区域向现代化商业中心的彻底转型。
根据规划，北市区以北京路延长线为中轴线，在中轴线两侧建商业商务带，布置高尚生活居住区。
“五纵四横”交通发达，轻轨2号线纵贯南北。
如今沿北京路从俊发中心到颐高数码广场、家乐福，再到财富中心、领域时代，麦德龙、北沿至江东好世界、江东国际友联大厦、沃尔玛、嘉年华商业中心、美璟欣城商业中心、和谐世纪等已经完成了一系列的商业布局。
在北京路延长线和北辰大道交汇处，财富中心、领域时代和欣都龙城三大项目将形成三足鼎立格局。
毫无疑问，这里将是北市区的核心所在。
同时这里也是北市区、新机场空港区和滇东北进入昆明主城的门户。
在北市区商业开发中，不乏商业摩天楼式的“大手笔”，譬如北辰财富中心及江东和谐世纪的“双子塔”，而今年7月正式通过批准的欣都龙城项目也将诞生高度“破百”的建筑，高达186米，是目前昆明北市区目前经过审批的最高建筑。
值得一提的是，在年内亮相的《昆明城市总体规划修编（2008－2020）》中明确，将在主城的北部城区和西部城区分别布局两个区级商业副中心，满足各区的大中型商业服务设施需求。
由此可已预见，区域商业的集群化将是未来几年内北市区发展的“主语”，北市区的商业“时钟”将被进一步拨快。
记者徐晓俊
副中心配套逐渐到位
作为昆明最早的城市副中心，如今的北市区各类商业设施、学校、超市、娱乐、公园等配套项目星落密布，使得这个曾经的“睡城”已完全苏醒并充满“活力”。
而昆明市第一人民医院北市区医院落户北市、纵穿北市区的轻轨2号线、北金大道于明年元旦竣工……这些利好消息无疑又充当着北市区商业发展的助燃剂，将让片区商业竞争力得以再次强化。
北市区曾被认为是商业配套滞后的城市死角，但10余年的地产开发建设，让这里已然成为了各品牌商家竞相进驻的“黄金宝地”。
从最初的单一居住产品，到现在大型商业体的陆续投入使用，再加上政府公共配套资源的陆续建设，都给北市区的居住及商业氛围骤然之间呈现了量变至质变的飞跃。
写字楼、酒楼、健身中心等满足区域商务需求的配套陆续完善，而电影院、书城、娱乐城、餐饮等满足居民购物、娱乐、消遣的休闲区也已逐渐形成气候。
更可喜的是，除了现有的配套设施外，北市区其他一些重点的生活、交通配套还在紧锣密鼓的完善建设中。
其中，昆明沃尔玛最大门店——霖雨店已于8月30日在北市区开业，与现有的麦德龙、家乐福白云店形成北市区大型超市“三点一线”鼎立格局，共同辐射数十万北市区居民，有效解决北市居民购物难题；投资7.2亿，设置床位达800张的综合性大型医院——市第一人民医院北市区医院建设项目的开建，恰恰将弥补一直以来北市区医疗卫生资源严重不足的这一空缺；而昆明北市区重要的市政项目——北金大道于明年元旦竣工通车后，将使片区道路网络得到优化和改善，让区域整体的硬件条件、人居环境、物业价值都得到有力提升，同时，它的建设有效地将北京路与穿金路两条平行道路贯通，使北辰大道、穿金路、霖雨路、北京路组成“环加放射”的交通路网，把东北区域迅速融入到北市区，实现区域内快速放射路网体系的完善和生活配套的共享化；除此之外，城市快速轨道2号线将从北市中心穿过，直接连通城市南北，大幅缩短市民出行时间……
而这些，都将与商业项目互动，将北市区打造成为昆明集居住、消费、教育、医疗等完善功能于一体的城市“副中心”。
记者刘婷婷
□北市区交通、生活配套情况
道路：
北市区交通素有“五纵四横”之称，五纵即龙泉路、北京路延长线、昆曲高速、穿金路、白龙路。
四横即二环路，北辰大道、烟草一号路、7204公路。
轻轨2号线纵贯南北。
北金大道打通之后，将连通真正意义上的北三环，而园博路将北辰大道直接接入东三环、东连接线，不仅成为驶入机场高速的最便捷交通路线，同时连接320国道、昆曲高速、昆玉高速、昆曼大通道。
公共交通：
毗邻北市区公交车场及北市区客运站，数十条公交线（如K1、23、25、57、61、67、79、92、96、119路）与昆明全城其他区域形成有效互动。
随着三环路的建设完工，昆明轻轨2号线的启动建设，北市区将成为整个昆明交通通达性最好最成熟的区域，同时也是最完善最快捷的商业财富区。
教育配套：
金辰中学、圆通幼儿园分园、云大附中、云大附中江岸校区、师大试验中学、29中、云南民族中学、昆十中、昆八中、云南师范大学、云师大附小、云南财经大学、云南教育学院、云师大龙泉校区等多所大中专院校分布在该区域。
商业网点：
北辰财富中心、江东商业街、国美电器、迅捷通讯、沃尔玛、麦德隆超市、家乐福白云店、北辰财富中心、金泉汽车广场等。
沿北京路从俊发中心经颐高数码广场、家乐福，再到财富中心、领域时代，麦德龙、北沿至江东好世界、江东国际友联大厦、沃尔玛、嘉年华商业中心、美璟欣城商业中心、和谐世纪等已经完成了一系列的商业布局。
医疗：
省红会医院分院、新华同仁医院、昆明市第一人民医院、瑞奇德医院、第二人民医院、仁爱医院等。
按照规划，今后将在北市区建设10个社区卫生服务机构，让市民就近就能小病进社区、大病进医院。
公园：
滨江公园、月牙塘公园、大雁湖公园、金殿公园、世界园艺博览园、云南野生动物园等公园，森林植被覆盖率高达80%，居全城之首。
餐饮文娱设施：
肯德基、昆明印象、霭若春、天香人和、福照楼、市民族歌舞剧院、残运会游泳馆等、新华书店、钱柜、星光之约、万紫千红、摩登假日KTV、东方公主、北辰影院。
关于和谐世纪项目分析
一基础数据参数
业态：
高层
占地面积：
275064.3平方米
建筑面积：
107.3万平方米（住宅81.27万平方米，商業25.73万平方米）
容积率：
3.89
绿化率：
45%
开盘的时间：
2008-01-27
价格：
起价4300元/平方米
均价4700元/平方米
车位数：
6000个
商业运作模式：
大型商业主力店与小型精品店的运作模式
户型介绍：
户型
户型结构
套内面积
建筑面积
公摊系数
一室
一室一厅一厅一卫一阳台
43．44m
51．81m
0．1927
49．34m
60．39m
0．2240
47．19m
57．76m
0．2240
44．08m
53．95m
0．2239
两室
两室两厅一厨一卫
63．85m
76．58m
0．1994
两室两厅一厨一卫一阳台
74．07m
88．83m
0．1993
77．85m
95．28m
0．2239
两室两厅一厨一卫一入户花园
79．74m
97．59m
0．2239
三室
三室两厅一厨一卫一阳台
95．82m
114．92m
0．1993
96．6m
115．85m
0．1993
79．48m
95．32m
0．1993
三室两厅一厨两卫
92．23m
110．61m
0．1993
三室两厅一厨三卫
110．95m
133．06m
0．1993
三室两厅一厨两卫一阳台
122．4m
145．97m
0．1926
三室两厅一厨两卫一室内花园
112．68m
137．91m
0．2239
三室两厅一厨三卫一阳台一室内花园
157．32m
192．55m
0．2239
三室两厅一厨三卫一入户花园一室内花园
165．5m
202．56m
0．2239
四室
四室两厅一厨两卫一洗室一私用花园
119．31m
146．02m
0．2239
五室
五室两厅一厨两卫两阳台一空中花园
164．54m
196．23m
0．1926
二楼盘分析
（一）项目概述
和谐世纪，为近年来北市区难得的超百万平米的大盘，是江东集团在北市区的房地产项目最后的大力作。
为春城首个真正的HOPSCA项目，大规模的涉及商业、住宅、娱乐、写字楼、酒店综合体的液态，打造北市区的商业娱乐办公中心。
（二）区位分析
1.地理区位
秉临银河大道与霖雨路间的黄金位置，南北衔接于江东耀龙康城和书香门第，西接官房地产开发的宁康园，东牵金色维也纳、美景欣城。
2.项目的价值分析
（1）地块的稀缺性
300亩土地是目前整个银行片区极为稀缺的地段。
临近地区已经没有这样的地块，地块的稀和位置上的优越让该项目有无以比拟的优势。
（2）片区市场供应的稀缺性
07年北市区银河片区所呈现的新项目存在一个断期，最近的就是荷塘月色，实力郡城。
使其在市场供应上成为一大稀缺。
成为北市区乃至整个昆明的07年房地产市场的耀眼明星。
从片区房地产市场需求上看，和谐世纪项目所在的片区没有一个正式的综合的商业购物中心。
它的出现能凝和周边的商业，成为地区性的购物中心。
（3）片区配套的成熟性
十年来的开发经营，融合市政配套建设的到位，交通、医疗、教育、购物已经基本完善。
地区的人流量特别是和谐世纪周边，达到了相当的规模。
片区配套的成熟成为购房者一大参考要素。
（4）与周边项目的辅助联动性
周边项目结合各自的位置优势、发展积累的成果经验，与和谐世纪成为一个互动，和谐世纪融合周边项目的各自成果，辐射带动了周边的项目。
相互间更好的完善配套，提升价值。
3.路网交通
相邻的西南一侧就是北市区的公交车场，是北市区的公交中心，来回于北京路和龙泉路，银河大道的南北主干道的公交车皆汇集于此，整个交通路网形成、完善，交通便利、快捷。
4.商业人气
和谐世纪是昆明整个银河片区的汇集黄金点，整个银河大道人流、霖雨路的人流，周边众多小区的人流還有几万农业大学的师生皆汇集于此，加之以独特的建筑构造，成为整个北市区的商业中心，同时很好的向广阔的周边众小区的辐射。
（三）项目定位
1．目标客户群分析
项目独特的类型品质，特色风格，使其消费群体有了特殊的指向性，是多元化的。
其自身的户型设置和价格决定它行走的是中高路线。
（1）消費群體的層次：
中高收入群体
该群体是众多项目共通的，主要是企业中高层的领导人士，公务员，医生，银行系统
高收入者，成功创业人士等白领阶层。
（2）消費群體的主要來源：
昆明本地、云南地州及外省群体
2．项目品牌分析
地产商品牌分析
和谐世纪是由江东集团开发，江东集团是昆明北市区崛起的骨干地产商。
在整个的北市区开发过程中已经形成鲜明的企业品牌，江东集团是整个昆明地产行业不可忽视的重要力量。
和谐世纪项目品牌的缔造
该项目出炉已经多年，最先的项目概念（HOPSCA模式）加上江东集团的品牌和昆明实际的房地产市场空缺，让和谐世纪成为昆明的焦点。
长久来其强势的广告推广策略更是让项目品牌深入人心。
（四）营销推广分析
一直以来，江东集团在北市区运用的是“联同机关单位，快拿地、高速开发、低价上市的策略”，在行业里扮演的是“价格杀手”的角色，目前和谐世纪它的价格达到4500元以上，在策略上实现转型，注重品质开发，把握市场的时机。
细化分析他整个营销推广，主要是：
1．强势的广告推广策略
強勢的广告策略通过持久运用报纸、户外大幅广告、网络等媒介工具来展现项目，在整个房地产消费群体心中打下深刻的印象。
2．营销工具的鮮明包装
3．良好的捂盘手段
（五）项目存在的弊端分析
1．高容积率下的弊端连锁反映
和谐世纪项目公布的容积率是3.89，实际的感受它的容积率高于3.89。
那么在如此高的容积率下业主面对的实际居住品质会很低；每户所拥有的土地相当的低。
高层、超高层的建筑极大影响周边总体环境的质量、生活的品质。
最明显的就是西侧的宁康园（别墅、多层业态的项目，紧邻和谐世纪项目）。
2．大项目大周期呈现的高风险性
（1国家的高强度调控政策的打压
从全国的范围看房贷新政，銀根緊缩对房地产开发商和投资商造成很大的打击，脱离银行的贷款支持，众多的开发企业出现了资金链的问题，加上去年众多开发商的连续拿地，资金链的问题日益的严重。
在昆明，开发商面临同样的情况、同样的问题，政策面使的整个的风险性变大。
（2）大周期下，周边新项目的冲击
和谐世纪项目周期相比其他的地产项目更长，在此过程中，北市区新项目出现（北京路延长线北端的项目——金江小区、丽水雅苑、深投国投项目、鑫益项目），南市区、东市区同档次价位项目的勇现；即使在项目业态、品质上不同，，但是给了房地产的消费群体更多的选择，分解了消费群体，强占了市场的份额。
和谐世纪项目的本身，到目前为止虽首期的房源销售告磬，但是存量的房源依据巨大，在目前昆明房地产供求相对均衡的时期，压力巨大，承载了更大的风险性。
（3）周边区域新配套优势的冲击
北京路延长线北端的贯通、昆明城市快速轨道建设的实施（其中二号线就起始于北京路延长线北端），专用公交线的设置，使得和諧世紀周边的区位优势受影响，整个北京路延长线周边的区位优势更加的显现。
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