业主方投资建设项目.docx

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业主方投资建设项目

天津大学网络教育学院

本科毕业设计（论文）

题目：

业主方投资建设项目管理

完成期限：

2014年1月12日至2015年5月18日

学习中心：

奥鹏

专业名称：

工程管理

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学生学号：

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摘要

业主方是建筑市场的主体，作为工程项目的投资方，是项目的组织实施全过程管理的灵魂，而建设项目的实施是一个复杂的系统工程，有其内在的客观规律，同时也面对不断客观变化的社会及政策、法规的调整，需要采用与之相适应的管理模式和管理方法去实现。

业主的建设项目管理水平是影响项目成功与否的直接因素。

业主如何发挥自身作用，在项目全生命周期（工程项目设计准备阶段、设计阶段、工程项目施工阶段、动用前准备阶段、保修阶段）,有效实施全过程管理，保证项目质量、成本、进度三大目标的实现。

关键词：

业主方；建设；项目管理；

第一章绪论

1.1研究业主方投资建设项目管理的目的

1.1.1业主方投资建设项目管理工作是一项增值服务工作，其核心任务是为工程的建设增值

1、确保工程建设安全

2、提高工程质量

3、有利于投资（成本）控制

4、有利于进度控制

1.1.2业主方投资建设项目管理工作是一项增值服务工作，其核心任务是为工程的使用（运行）增值

1、确保工程使用安全

2、有利于环保

3、有利于节能

4、满足最终用户的使用功能

5、有利于降低工程运营成本

6、有利于工程维护

1.1.3研究业主方投资建设项目管理的目的即是为如何作为工程项目（实施过程）生产过程的总集成者，来为工程项目增值

业主方是建设工程项目实施过程（生产过程）的总集成者——人力资源、物质资源和知识的集成，业主方也是建设工程项目生产过程的总组织者，因此对于一个建设工程项目而言，业主方的项目管理往往是该项目的项目管理的核心，研究业主方投资建设项目管理即研究业主方如何发挥在工程生产过程中总组织者的作用。

1.2研究业主方投资建设项目管理的意义

目前国内市场对于建设项目管理的研究，侧重于施工企业，对于业主方投资建设项目管理过多强调引进国际流行的项目管理模式，如代建制、PMC制等，没有从我国实际情况出发，找到有针对性的项目管理方案，但是随着我国房地产事业的在国民经济的重要性，广大房地产的小业主对于房地产住宅的要求越来越高，以及各种国内大、中型建设项目，国家实行建设项目业主负责制，这些都对业主方投资建设项目管理提出了更高的要求，如何解决好项目管理的初期建设的缺乏专门人才，项目管理混乱，针对这些存在问题的解决，都将推动整个行业和市场的发展，以及国民经济的迈向节约环保的新常态有着重要的意义。

第二章业主方投资建设项目管理

2.1建设工程项目管理的概念

建设工程项目管理的内涵是：

项目开始至项目完成，通过项目策划（ProjectPlaning）和项目控制（ProjectControl）,以使项目的费用目标，进度目标和质量目标得以实现（参考英国皇家特许建造师的关于建设工程项目管理的定义，此定义也是大部分国家建造师学会或协会一致认可的）。

建设工程项目的主要实施主体有：

建设工程项目业主方、建设工程项目使用者、勘察、土建设计、工艺设计、工程施工、设备安装、监理单位、物资供应、招标投标代理机构、工程造价咨询单位、工程保险与担保机构、质量检测机构、政府主管与质量监督机构、银行融资机构、地区和社会环境等。

因此建设工程项目管理按照实施主体不同可分为业主建设工程项目管理，总承包方建设工程项目管理，设计方建设工程项目管理，施工方建设工程项日管理，物资供应方建设工程项目管理，工程咨询方（主要是建设监理）建设工程项目管理等类型。

2.2业主方工程项目管理的重要地位及主要任务

2.2.1业主方工程项目管理的重要地位

一个工程建设项目往往由许多参建单位承担着不同的建设任务，而由于各个参建单位的工作性质、工作任务和利益的不尽相同，因此就形成了代表不同利益方的的项目管理。

由于业主方是工程项目（实施过程）生产过程的总集成者—人力资源、物质资源和知识的集成，业主方也是建设工程项目生产过程的总组织者，因此对于一个建设工程项目而言，业主方的项目管理往往是该项目管理的核心。

2.2.2业主方工程项目管理的主要任务

业主方工程项目管理的主要任务工作涉及项目实施阶段的全过程，即在设计前的准备阶段、设计阶段、施工阶段、动用前准备阶段和保修期分别进行安全管理、投资控制、进度控制、质量控制、合同管理、信息管理和组织和协调。

保证建设工程项目进度、投资、质量目标的协调与统一，并注意统筹规划，合理确定管理目标，防止发生盲目追求单一管理目标而冲击或干扰项目整体目标的实现。

业主方的项目管理工作涉及项目实施阶段的全过程，即在设计前的准备阶段、设计阶段、施工阶段、动用前准备阶段和保修期分别进行如下工作与安全管理；投资控制；进度控制；质量控制；合同管理；信息管理；组织和协调。

2.3业主方工程项目管理的阶段组成

目前我国的工程项目建设阶段分项目决策阶段、项目实施阶段和项目使用三个阶段。

按业主单位实施项目管理的主要过程分为项目建议书阶段、可行性研究阶段、工程项目设计准备阶段、工程项目设计阶段、工程项目施工阶段、动用前准备阶段（含竣工验收）、保修阶段、设施管理阶段。

其中项目建议书阶段和可行性研究阶段为项目决策阶段，工程项目设计准备阶段、工程项目设计阶段、工程项目施工阶段、动用前准备阶段（含竣工验收）、保修阶段属于工程项目实施阶段，设施管理阶段属于使用阶段。

1、项目建议书阶段

项目建议书是由项目投资方向其主管部门上报的文件，目前广泛应用于项目的国家立项审批工作中。

它要从宏观上论述项目设立的必要性和可能性，把项目投资的设想变为概略的投资建议。

项目建议书的呈报可以项目审批机关作初步决策。

它可以减少项目选择的盲目性，为下一步可行性研究打下基础。

项目建议书实际上是一个初步可行性研究文件。

2、可行性研究阶段

可行性研究是在项目建议书被批准后，对项目在技术上和经济上是否可行所进行的科学分析和论证。

是指在调查的基础上，通过市场分析、技术分析、财务分析和国民经济分析，对各种投资项目的技术可行性与经济合理性进行的综合评价。

可行性研究的基本任务，是对新建或改建项目的主要问题，从技术经济角度进行全面的分析研究，并对其投产后的经济效果进行预测，在既定的范围内进行方案论证的选择，最合理地利用资源，达到预定的社会效益和经济效益。

可行性研究必须从系统总体出发，对技术、经济、财务、商业以至环境保护、法律等多个方面进行分析和论证，以确定建设项目是否可行，为正确进行投资决策提供科学依据。

3、工程项目设计准备阶段

依据项目决策阶段的要求编制设计任务书，作为设计工作的指导性要求。

4、工程项目设计阶段

一般工程项目设计阶段由初步设计阶段、技术设计和施工图设计阶段组成：

（1）初步设计阶段：

对可行性研究报告的要求进行分解所做的具体实施第二章业主方的工程项目管理方案，主要目的是为了阐明在工程项目建设的地点、时间和投资计划金额内，拟建项目在技术上的可能性和经济上的合理性，依据工程项目的基本技术与经济方案，编制工程项目总概算。

初步设计不得随意改变经过国家相关主管部门批准的可行性研究报告所确定的建设规模、整体设计方案和工程标准以及计划投资总额等控制性指标。

如果初步设计的主要技术指标需要变更，以及编制的总概算超过可行性研究报告的总投资10％以上时，应说明产生相关变化原因和相关数据的计算依据，并上报国家相关主管部门重新进行审批。

（2）施工图设计阶段：

根据经过批准的初步设计文件，结合现场实际情况，工程的建筑、结构、给排水、暖通、电力通讯等各专业的施工图设计工作，同时应具体确定各种设备的型号、规格以及相关设备的加工制造图，作为工程项目招投标与施工依据。

（3）技术设计一般为初步设计到施工图设计的过渡阶段，有的也把它称为设计优化，作用完善初步设计，解决下一阶段（施工图设计）中的难点技术问题。

5、施工阶段

就是工程建设项目由设计产品变为物质产品的阶段，是形成建筑产品的主要阶段。

施工是将设计付诸实施，变成现实的过程。

6、竣工交付使用阶段

当工程项目按照设计图纸以及施工合同的规定内容全部完成后，便可组织工程验收。

工程验收是建设全过程的最后一道程序，是建设工程项目所做的全部工作转入生产和投入使用的标志，是参与建设的相关单位向国家反馈工程项目的经济社会效益、质量、成本、等全面情况以及交付新增固定资产的过程。

竣工验收对促进工程项目及时投入使用、发挥投资效益及总结建设经验起着重要作用。

通过竣工验收，可以综合评估工程项目实际形成的生产能力以及经济和社会效益。

第三章业主方投资建设项目成本控制

3.1工程项目成本管理的相关概念

3.1.1工程项目成本管理的含义

工程项目投资控制管理是在工程项目的决策阶段、设计阶段、招投标阶段和工程项目的实施阶段中，组织、实施、控制、跟踪、分析和考核等的管理活动，编制与审核投资估算、概算、预算、结算及竣工决算，把工程项目的投资控制在批准的投资额内，随时纠正发生的偏差，以保证实施各阶段投资控制目标的实现。

另一方面，要在实施各阶段经济与技术紧密相结合的基础上，合理利地用人力、物力、财力、获得最大的收益。

3.1.2成本控制的目的与手段

成本控制的目的是把工程项目投资控制在批准的投资额之内，利用有限的投资，取得较高的价值。

最终不突破工程项目各阶段的投资控制目标。

综合考虑工程造价、工程项目的功能要求及工程项目建设工期，以获得较高的收益。

成本控制手段主要有四种：

1、组织措施

完善业主方工程项目职责分工及有关制度,落实责任，以及监理单位投资控制的任务和权限，合理地划分管理职能。

2、技术措施

通过对多个工程项目设计方案的技术经济分析与比较，选择最优工程项目设计方案，严格审核设计文件与概算、施工图设计与预算、施工组织设计，采用相应的技术措施研究节约投资的可能性。

3、经济措施

广泛收集有关信息，严格审核各项费用支出，动态比较资金使用的实际值与计划值的差异，利用经济手段，控制业主方的建设投资。

4、合同措施

明确合同双方权利与责任，以及遭遇不可抗力及工程变更等原因引起的经济法律责任，尽量避免相关纠纷、规避业主方的风险。

3.1.3成本控制的原理（PDCA）与方法

成本控制的原理是以计划投资额作为工程项目成本控制的目标值，把实际产生的费用与相应阶段的成本控制目标进行对比，找出其投资偏差值，从而及时采取相关措施加以控制与纠正，不突破计划投资额。

成本控制的基本方法是必须建立健全投资主管部门及业主、设计、施工等各有关单位的全方位投资控制责任制，并以业主单位为主，通过设计、施工单位的配合协作以及监理单位各自发挥监督职能，将成本控制贯穿于工程实施的全过程。

3.2业主方在工程项目实施阶段的成本管理

3.2.1业主方在工程项目设计阶段的成本管理

1、工程设计阶段成本控制的意义

成本控制贯穿于工程项目设计工作的全过程，贯穿于工程项目建设全过程。

大量的实践表明，不同建设阶段对工程项目投资影响的程度是不一样的。

对工程项目成本影响最大的是工程项目投资决策和工程项目设计阶段。

在进行相关投资决策后，工程项目设计就成为了控制项目成本的关键因素。

2、工程设计阶段成本控制的目标

成本控制目标是分阶段设置的，它们之间相互制约，相互补充，共同组成投资控制的目标系统。

投资估算是工程项目方案设计和初步设计的投资控制目标。

设计概算是技术设计和施工图设计的投资控制目标；总承包合同价是总承包单位在建设实施阶段的成本控制目标。

施工图预算或建筑安装工程承包合同价是施工阶段控制建筑安装工程的成本控制目标。

3、工程项目设计阶段成本控制的方法

在工程项目设计阶段，正确处理技术与经济的对立统一关系是控制成本的重要原则。

要求做到两者的辩证统一。

工程项目设计阶段控制成本的主要方法有：

实行设计方案竞选和工程设计招标以及推行限额设计等。

（1）设计方案竞选与工程设计招标

工程项目设计阶段的重要步骤是优化工程项目设计方案，同时这也是是控制工程整体造价的比较有效方法。

论证拟采用的设计方案在技术上是否具备实施条件、在使用功能上是否满足实际需求、在经济上是否具有合理性、在使用上是否安全可靠等是工程项目设计方案优选的最主要目的。

促使设计单位采用最优化的设计，采用先进工艺，降低整体工程造价，缩短项目实施工期，最终提高投资效益是工程设计招标的最主要目的。

公开招标和邀请招标是工程设计比较常用的招标方式。

方案一般做出的投资估算能接近招标文件所规定的计划投资范围。

（2）采用限额设计

限额设计就是按业主单位最终批准的投资估算控制初步设计方案，按业主单位批准的初步设计总概算控制施工图阶段的设计工作。

就是将上一个设计阶段审定的投资额以及工程量先行分解到各相关专业中去，然后再分解到整个工程中的各分部分项工程。

各专业设计人员在保证使用功能的前提下，按分配的投资限额严格控制设计成果，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，以保证总投资限额不被突破。

影响工程项目设计的建设工程项目静态投资是限额设计的主要控制对象。

3.2.2业主方在工程项目施工阶段的成本管理

通常一个工程项目涉及的成本主要有设备费、材料费、人力资源费、施工管理费等，这些费用共同构成了工程项目成本的主体。

其中，设备费、材料费、人力资源费三种通常被称为直接费用，施工管理费称为间接费用。

工程项目总成本的四项费用，即项目决策成本、招投标费用成本、设计成本、项目施工成本之中，项目施工成本的费用是主要的，通常可达90％以上。

因此，工程项目的成本控制从某种意义上说，实际就是工程项目施工的成本控制。

成本控制除了确定成本的范围之外，最重要的是对整个项目的成本费用的使用进行管理，特别是在工程项目发生了变化和调整时，对这种变化和调整实施管理。

因此成本控制还包括查找出偏差的原因。

该过程必须同其他控制过程包括范围变更控制、进度计划控制、质量控制和其他控制等紧密地结合起来。

深入现场收集和掌握施工有关资料，在工程施工过程中成本控制人员应经常深入施工现场对照图纸察看施工情况与监理、总承包方及施工人员进行座谈，了解、收集工程的有关资料，及时掌握施工现场的实际情况，及时审核因设计变更、现场签证等发生的费用，调整相应的控制目标,为工程的竣工结算提供参考。

加强材料、设备的采购、供应及其管理费用是构成工程造价的主要因素。

据测算，材料费用一般在建筑工程造价中占60%~70%。

选用的材料是否合理，对降低造价具有十分重要的作用。

为此，在满足材料合格的前提下，应掌握建材市场价格的变化规律，制定材料价格的管理措施，建立一个能及时反馈、灵活可靠的信息网络。

对资金占用额大、采购较困难的大宗材料应重点管理。

抓好合同管理，减少工程索赔。

在工程量清单报价的情况下，施工单位往往采取“低价中标、高价索赔”的方式承揽工程，或者采用不平衡报价的方法，就可能在项目中变更量大的项目，单价编制较高，可能变更或者不再采用的项目，费用编制极低。

因此,工程造价管理人员要做到事前把关、主动监控，在投标阶段除控制总价外，对于单价及主要设备、使用量大的项目，都要严控，避免至工程阶段的变更造价失控。

另外要严格审核工程变更，并计算各项变更对总投资的影响，以减少不必要的费用支出，避免投资失控。

此外，对不履行约定义务的施工单位及材料供应商应及时提出反索赔，从而使成本得到有效的控制。

3.2.3业主方在工程项目竣工阶段的成本管理

竣工阶段的成本控制，这一阶段是成本控制的最后阶段。

一方面应根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规,认真审核工程款；另一方面应依据现实及实施阶段当时政府政策及相关规定,对送审的竣工决算进行核实，使审核后的结算能够真正体现建设工程的实际造价。

第四章业主方投资建设项目进度控制

4.1工程项目进度管理和控制的概念

4.1.1工程项目进度管理的概念

工程项目进度管理是指在项目实施过程中，对各阶段的进展程度和项目最终完成的期限所进行的管理。

项目进度管理是对项目在时问上的综合管理与控制，是对资源的合理安排与供应，它不仅反映出项目的进展，也决定项目能否按时完工。

项目工期由业主规定，项目管理者要根据这个工期制定计划实施任务，同时不断检查计划的执行隋况，对项目进度进行动态控制，这样才能保证项目按时完工，才能使项目及时投产使用，发挥项目的效益。

4.1.2工程项目进度控制的概念

所谓工程项目进度控制是指对工程项目建设各阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系根据进度总目标及资源优化配置的原则编制计划并付诸实施，然后在进度计划的实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差情况进行分析，采取补救措施或调整原计划后再付诸实施，如此循环，直到建设工程竣工验收交付使用。

4.2业主方工程进度控制的重要地位

工程项目能否在预定的时间内交付使用，直接关系到项目经济效益的发挥，进度管理是保证工程项目按照计划完成并节约工程项目成本的重要管理措施，是工程项目中的重点控制内容之一。

工程项目进度控制管理的地位和作用主要可表现为以下几个方面。

4.2.1进度管理是工程项目管理中的三大目标中的一项重要内容

工程建设项目质量、进度和投资是工程建设项目的三大目标。

它们是对立和统一的矛盾体。

在工程建设项目中不可以说三大目标之间哪个最重要，不同的工程建设项目，在不同的时期地点，目标的重要程度有所不同，而在工程建设中最重要的是进度和质量。

进度按最佳工期进行，可以在合理的时间内使项目产生更大的经济效益。

使建设工程投资按计划工期交付使用。

在预定的期限内尽早的收回投资项目实施阶段所需时间以及最终工期目标和编制切实可行的进度计划，工期目标是工程项目的完工期。

4.2.2确保工程项目工期的实现是工程项目进度控制的总目标

工程项目进度管理是工程项目管理的重要部分，工程项目进度管理的目的是保证进度计划的顺利实施，并纠正进度计划的偏差，即保证各项工程活动按进度计划及时开工、按时完工，保证总工期不推迟。

对于于一项工程项目而，项目的工期、成本及质量三个方面是矛盾的，三者相互联系相互制约。

项目的工期对应于项目的进度，工程项目进度既不能过快也不能过慢，进度过快可能会使管理人员忽略工程质量，同时也会使成本增加；进度过慢拖延工期，造成索赔等。

因此，项目管理人员一定要合理安排进度，在保证质量和不增加成本的前提下尽可能缩短工期，使项目能尽早投入使用，发挥其效益。

制定一个合理的进度计划，对保证工程项目的成本、进度和质量有直接的影响，是全面协调好成本、进度、质量三方关系的一个比较关键的环节。

4.3影响工程项目进度的因素

由于工程建设项目具有庞大、复杂、周期长、相关单位多等特点，故影响工程施工进度有很多其它的因素，详细如下：

　　1、有来源于政府及上级建设主管部门的、建设单位（业主）及业主代表（监理单位）。

例如当业主或业主代表（监理单位）发了开工令后，施工场地还未能完全交出给施工单位施工，或属于业主责任应办而未办的前期工作、手续；房地产开发售楼，要求先完成小区外围的建筑物等。

2、有来源于供货单位影响。

施工过程需要的材料、构配件、机具和设备等不能按期运抵施工现场或运抵后发现不符合有关标准的要求，都会影响施工进度。

3、有来源于资金的影响。

工程的顺利施工必须有足够的资金作保障。

通常，资金的影响来自业主，或由于没有及时给足工程预付款，或由于拖欠工程进度款，甚至要求承包商垫资，这些都将影响承包单位的流动资金周转，从而影响施工进度。

4、来源于设计单位的影响。

或由于原设计有问题需要修改，或由于业主提出了新的要求，特别是所谓的“三边工程”，即边设计、边施工、边投入使用的工程，在施工过程中出现设计变更是在所难免的，进而影响工程进度。

　　5、有来源于施工条件的影响。

例如由于施工场地是淤泥冲积层，地下水位高，承包商根据图纸进入人工挖孔桩施工，在施工期间不断地发生塌方、流砂，不但给施工人员带来生命安全问题，还给承包商带来工期和费用损失；再如，进行土石方工程施工时，承包商发现了地下埋藏的文物，在施工过程中遇到气候、水文、地质及周围环境等方面的不利因素的，由于处理地下的障碍、隐患和文物，则必然影响到施工进度。

　　6、各种风险因素的影响。

风险因素包括政治、经济、技术及自然等方面的各种可预见或不可预见的因素，政治方面的有战争、内乱、罢工、拒付债务、制裁等；经济方面的有延迟付款、汇率浮动、换汇控制、通货膨胀、分包单位违约等；技术方面的有工程事故、试验失败、标准变化等；自然方面的有地震、洪水等等。

　　7、来源于承包单位本身管理水平的影响。

施工现场的情况千变万化，如果承包单位的施工方案不恰当、计划不周详、管理不完善、解决问题不及时等，都会影响工程项目的施工进度。

根据研究及实践，主要有来源于工程建设相关单位影响最为严重。

4.4业主方在工程项目进度管理

4.4.1业主方在工程项目各阶段的进度管理

1、业主方的项目设计进度控制

（1）工程项目设计进度控制是工程项目进度控制的主要内容之一

工程项目设计作为工程项目实施过程的一个重要环节，其设计周期也是工程项目建设工期的组成部分。

为了实现工程项目进度总目标，必须对工程项目设计进度进行控制。

工程设计，必须满足使用及功能要求，同时也要讲究经济、美观。

通过确定合理的工程项目设计周期，控制工程项目设计进度，使工程项目设计的质量得到保证，对工程项目的实施工作有着很重要的意义。

（2）工程项目设计进度控制是施工进度控制的前提条件

工程项目建设必须先有设计图纸，然后才能按照施工图纸施工。

只有及时提供施工图纸，才能达到要求的施工进度。

在实际工作中，由于工程项目设计调整和设计变更较多，使得设计进度拖延，进而影响施工进度的情况时经常发生。

为了保证施工进度不受影响，必须加强工程项目设计进度控制。

（3）工程项目设计进度控制是设备和材料供应进度控制的前提

工程项目建设所需的设备、材料采购的依据，是由设计单位根据工程设计提出的设备、材料清单。

只有控制工程项目设计工作的进度，才能保证设备和材料的供货进度，进而保证施工进度。

2、工程项目设计进度控制的目标和重点

工程项目设计进度控制的最终目标是按照相关的质量、数量、时间要求提供施工图设计文件。

在这个总目标下控制工程项目设计进度还应有阶段性目标和专业目标。

在设计准备、初步设计、技术设计、施工图设计等阶段都应有明确的进度控制目标。

（1）设计准备工作进度目标

首先，确定相关的规划设计条件。

规划设计条件是指在由规划建设管理部门根据国家有关规定，从城市总体规划的角度出发，对拟建项目在规划方面所提出的要求。

规划设计条件由业主单位提出申请，规划管理部门提出规划设计条件征询意见表，了解有关部门承担水、电、气、交通配套建设的能力，必要时需由业主单位与有关单位签订配套项目协议。

最后由规划部门发出规划设计条件通知书予以确认。

其次，提供设计基础资料。

业主单位必须向设计单位提供完整、可靠的工程设计基础资料，它是设计单位进行工程设计的重要依据。

设计资料一般包括下列内容，经批准的可行性研究报告，规划设计条件通知书和地形图，业主与有关部门签订的有关协议，环境保护部门批准的环境影响审批表；对建筑物的相关要求，各类设备的选型、生产厂家及设备构造安装图，建筑物装饰标准以其他要求。

（2）初步设计、技术设计进度目标

为了确保工程项目建设进度总目标的实现，应根据工程项目的具体情况，确定合理的初步设计和技术设计周期，除了要考虑设计工作本身及进行设计分析和评审时问外，还应考虑设计文件的报批时间。

（3）施工图设计进度目标

施工图设计是工程设计的最后一个阶段，其工作进度将直接影响建设工程项目的施工进度，影响工程建设进度总目标的实现。

必须确定合理的施工图设计交付时间目标，为工程施工的正常进行创造良好的条件。

（4）设计进度控制分目标

为了有效