业主对项目的管理.docx
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业主对项目的管理
第二章 工程项目主要参与方的项目管理
第一节 项目业主对项目的管理
一、业主对项目管理的目的和特点
二、业主项目管理的主要任务
（一）项目决策阶段的主要任务
（1）对投资方向和内容作初步构想。
（2）选择好咨询机构。
（3）组织对工程项目建议书和可行性研究报告进行评审，并与有关投资者和贷款方进行沟通，落实项目建设相关条件。
（4）根据项目建设规模、建设内容和国家有关规定对项目进行决策或报请有关部门批准。
（二）项目准备阶段的主要任务
（1）取得项目选址、资源利用、环境保护等方面的批准文件，及原料、燃料、水、电、运输等方面的协议文件。
（2）明确勘察设计的范围和设计深度，选择有信誉和合格资质的勘察设计单位进行勘察、设计，签订合同，并进行合同管理。
（3）及时办理有关设计文件的审批工作。
（4）组织落实项目建设用地，办理土地征用、拆迁补偿及施工场地的平整等工作。
（5）组织开展设备采购与工程施工招标及评标等工作，择优选定合格的承包商，并签订合同。
（6）按有关规定为设计人员在施工现场工作提供必要的生活与物质保障。
（7）选派合格的现场代表，并选定适宜的工程监理机构。
（三）项目实施阶段的主要任务
（1）办理需由业主出面的项目批准手续，如施工许可证，以及施工过程中可能损坏道路、管线、电力、通讯等公共设施取得法律、法规规定的申请批准手续等。
（2）协商解决施工所需的水、电、电讯线路等必备条件。
（3）解决施工现场与城乡公共道路的通道，以及专用条款约定的应由业主解决的施工场地内主要交通干道，满足施工运输的需要。
（4）向承包方提供施工场地的工程地质和地下管线等资料，保证数据真实。
（5）协调设计与施工、监理与施工等方面的关系，组织承包方和咨询设计单位进行图纸会审和设计交底。
（6）确定水准点和座标控制点，以书面形式交给承包方，并进行现场交验。
（7）组织或者委托监理工程师对施工组织设计进行审查。
（8）协调处理施工现场周围地下管线和邻近建筑物、构筑物，及有关文物、古树等的保护工作，并承担相应费用。
（9）聘请监理咨询机构，督促监理咨询工程师及时到位，履行职责。
（10）督促设备制造商按合同要求及时提供质量合格的设备，并组织运到现场。
（11）督促检查合同执行情况，按合同规定及时支付各项款项，并处理好报告中出现的新问题和矛盾冲突。
（四）竣工验收阶段的主要任务
（1）组织进行联合试车；
（2）组织有关方面对施工单位拟交付的工程进行竣工验收和工程决算；
（3）办理工程移交手续；
（4）做好项目有关资料的接收与管理工作；
（5）安排有关管理与技术人员的培训，并及时接管；
（6）进一步明确项目运营后与承包方、咨询工程师等各方的关系
浅谈业主对工程项目建设的进度控制[1]
工程项目管理是指通过一定组织形式，用系统工程的观点、理论和方法对工程建设项目生命周期内的所有工作，包括项目建议书、可行性研究、项目决策、设计、施工、验收等系统运动过程计划、组织、指挥、协调和控制，以达到保证工程质量，缩短工期，提高投资效益的目的。
也就是完成项目的进度、质量和投资的三大目标控制。
一个工程项目管理的参与方很多，每一个参与方都有自己不同于其他主体的项目盈利目标和渠道，当然也就因为立场不同而有着不同的项目管理目标控制系统。
人们经常认为在参与方中项目的业主应该是工程项目管理最不专业的，因为大多数业主的工程项目实施的实践经验不如施工单位等其他专业单位。
而我个人认为，因为业主在项目管理中是占主导地位的，业主是所有参与方的总协调，所以业主对项目的控制应该是主动地、协调全面地去执行目标控制，而不是一切管理目标都任由施工单位或者监理、设计的主观意见来确定。
加快项目的建设进度（当然是在保证质量，以及合理适度的增加投资的前提下的），可以缩短工期，使项目尽早地投入使用，加快资金回收，提高项目全寿命周期经济效益。
因此在这里我们浅谈一下，从项目完成决策，即认为项目可行，决定投资建设后的进度控制问题。
项目可行性方案通过验证后的第一步是进入设计阶段，我们先来讨论一下项目扩初设计的进度控制，很多人认为既然是设计，进度控制的重点应该有设计人员来把握，作为业主的工作就是催促设计人员完成设计就好了，其实并不是这样的，业主在设计阶段应该是进度控制的关键。
在扩初设计阶段，我们经常遇到设计完成后，业主对设计不断的进行修改，甚至推翻原来的方案性设计，要求重新设计；还有的则因为审批时间问题就没有对项目的扩初设计进行仔细的研究就草草地确认了，而后在施工图设计阶段又大刀阔斧的对原来的扩初设计进行修改。
以上情况都大量地浪费了时间，影响到的工程项目进度的控制。
那为什么会有这样的情况呢？
原因只有一个，就是业主在委托设计的时候，自己没有清晰的思路，在如何执行项目设计的问题上摇摆不定。
而等设计成果出来以后就有种种的不满意，处处修改。
因为毕竟如果没有给设计明确的思路，设计就会用自己的思想去确定整个方案，由于双方信息不对称以及对当前形式的理解不一，往往导致有设计人员按照自己的思路出来的设计成果不能让业主满意，导致项目踏上繁琐的修改之路。
我个人认为业主在把项目设计任务交给设计之前必须做好以下几件事情：
1、确定项目的主要针对的消费人群；
2、根据选定的消费人群，确定项目的总体档次；
3、明确项目的各项经济技术指标。
比如，一个综合性小区，应该明确各种高度楼栋的分布、楼栋的数量、户型比例以及配套设施等；
4、及时整理并交付项目有关的基础资料，比如地块红线、地质情况、周边配套等。
明确了以上几点后，再将所确定的数据，作为设计委托书的附件交给设计，作到精确沟通，让设计一开始就明白业主的思路，并根据业主的要求去发挥他们的想象力。
这样设计成果出来以后即便是业主要做一定修改，也会是不影响大局的细节修改，不至于影响整个进度。
初步设计完成并经有关部门的审批后，马上要进入施工图设计。
在这个阶段里，业主也应该扮演主角，虽然这个阶段设计的工作量很大，但是大部分是死板的机械计算。
大量的建筑专业有关的建材选用还是应该由业主来确定，而不是由设计马上选定进入施工图，这样的作法，到了施工阶段业主会由于多种原因对设计选用的建材进行不断的修改，小的修改只要改了建材就可以，大的甚至会影响到结构的计算，导致致设计大量修改。
所以在设计阶段业主就要积极的参与进来，主动的去控制设计进度。
我认为最好先有设计罗列出整个项目要使用的主要材料的清单（包括使用部位），并从设计的角度出发提出建材的选用的要求和建议。
然后有业主根据项目特点和市场状况，来确定主要建材的选用，这样就既可以避免开工后对设计选材的修改导致的工期延误，也可以给业主更多的时间去考察选用的建材。
施工图的审查也是很重要的工作，施工图审查是对整套施工图纸各个专业全面地、系统地校对，并不是只为了一张《施工图审查合格书》而已。
因此，在选用施工图审查单位时，一定要选用各个专业人员配备齐全，技术力量雄厚的单位。
以便可以让施工图纸的问题尽量的少，或者说尽量早地发现问题的存在。
在设计完成以后，项目便可以开始实施，在此之前作为业主必须完成好以下几件事情：
1、组织好项目招标工作，选择技术力量足、信誉良好的施工企业；
2、做好项目地块的“三通一平”（水通、电通、路通和场地平整）工作，保证施工企业进场就可以施工实施项目建设；
3、完成工程地质勘察工作，并收集地下管线资料；
4、办理施工许可证等有关证件；
5、安排现场规划部门放样以及确定控制点；
6、组织图纸会审以及设计交底。
项目实施的进度控制，关键在于对施工进度计划的编制和实施。
一、施工进度计划的编制。
1、合理经济的编制施工进度计划，首先要掌握施工进度计划编制的依据和项目的背景。
如果是根据项目前期签订的合同或协议对项目的工期要求实施项目，那么就结合项目的特点，合理的安排各个工序在项目实施中的时间位置。
如果要提前合同工期，那么就要施工企业的成本预算，也就是说在调整以后的进度安排下施工企业是不是要增加很多成本，有没有合理的经济回报，如果对施工企业的投入比较大，而工期一定要压缩，那就应该考虑合理的补贴施工企业。
2、合理经济的编制施工进度计划，还应该考虑资源和工作面的合理搭配。
要抓住工程进度的关键线路，合理有序地安排劳动力、材料和机械设备调配，尽量避免出现时而窝工，时而又“开夜车”的不科学安排。
3、合理经济的编制施工进度计划，进度计划的表达形式也是相当重要的，因为“横道图”和“网络计划”都有各自的特色。
“横道图”可以更好的体现同时在进行的工序情况和同一时期劳动力的密集状况；“网络计划”则更能反映各个工序之间的先后关系和重要性对比。
所以，只有结合两种进度计划的优点才可以在劳动力安排和工序先后安排之间作出合理的选择，在经济合理和工期紧凑的优质进度计划。
4、合理经济的编制施工进度计划，还应该充分考虑天气对工程进度的影响。
比如，在南方4、5月份是梅雨季节，在这个季节应尽量过密的安排外墙粉刷以及涂料等受天气影响很大的工序，如果真的避不开，就只能安排的松一些。
5、合理经济的编制施工进度计划，总进度计划必须细化到月、旬或者周进度计划。
总进度计划是在施工前，建设者对项目的进度期望，在实际操作中可能会遇到这样那样的问题影响进度，我们必须在施工进行的过程中，把总进度计划一步一步细化到月、旬或者周进度计划，然后用这个细化的进度计划去指导现场的施工。
细化的进度计划由于某些原因跟总进度计划有出入，必须及时调整总进度计划。
二、进度计划的实施。
1、要贯彻进度计划到位，必须要作到责任到人。
项目的总进度计划，当然是由施工单位的项目经理负责。
在这里所说的责任到人，是指细部工序实施责任到人，也就是说要求施工单位在申报月、旬或者周进度计划时，把各细化进度计划中的分部分项工程进度安排责任到人，也就是说每一个分部分项都有专人负责进度控制。
甚至可以建立一定的奖罚制度，完成或者提前可以奖励，推迟则除了要编制补救计划外，还要给予一定的经济处罚。
2、要贯彻进度计划到位，必须要建立及时反应的信息反馈系统。
进度计划的管理是动态的，要求施工单位项目部配备专业施工计划员，通过PROJECT等施工项目进度管理电脑软件，对进度计划进行每日一跟踪、每日一调整的实时动态管理，及时收集施工进展信息，调整人、料、机资源配备，通过工程例会形式及时将进度调整信息反馈至施工作业班组，以信息管理确保工程进度得到及时有效的控制。
3、要贯彻进度计划到位，还要建立合理严密的进度管理机构。
由项目经理根据已经审批的总施工进度计划，安排细部的进度计划（该计划中所有分部分项工程都应有专业施工员负责到位，以免出现监管不力和信息反馈不及时的情况），并上报监理和业主审批。
计划经审批后，再由项目经理根据审批确认后的进度计划组织施工。
4、要贯彻进度计划到位，工程进度款要准确及时地拨付。
工程进度款是施工单位展开不间断施工的唯一财政来源。
要想施工单位能够根据预先制订的施工进度计划有条不紊的进行施工，工程进度款必须要跟上。
没有合理的工程进度款按期支付给施工单位，施工单位就没有足够的资金购买原材料和支付工人工资，施工进度很可能就会受到影响。
目前，很多建设项目都是按月进度支付工程款的，也就是说，先由施工单位将本月的施工工程量上报到监理和业主那里，再有监理和业主审查，审查完毕以后再根据审查后的工程量支付工程款。
这样的操作有很多的弊病。
首先，从施工单位整理上报工程量到监理和业主审查工程量，必定要经过一定的时间，而如果其中审查方由于某些原因没有及时的给施工单位审查工程量就马上会造成工程款支付时间的推移，也很可能会影响施工进度，当然也不可能草草的审查，不负责任。
其次，施工单位不一定会按实际完成工程量汇报，如果业主没有发现就会多付工程款；反之，发现以后就会引起施工单位跟业主的矛盾，也将影响施工进度计划的实施。
总而言之，业主在项目进度控制中是关键的角色，必须积极参与。
业主对项目管理的目的和特点
业主对项目管理的含义
通常我们讲项目业主是泛指项目的所有出资人（包括资金、技术、及其它资产人股等）。
但从严格意义上讲，项目业主是指项目在法律意义上的所有人，是指各投资主体依照一定法律关系组成的法人形式。
本文所指的业主是指后者。
业主对工程项目的管理就是指项目业主为实现其投资目标，运用所有者的权力组织或委托有关单位对建设项目进行筹划和实施计划、组织、协调、控制等过程。
业主对工程项目管理的目的
工程项目的业主对工程项目管理的根本目的是：
1.实现投资者的投资目标和期望
投资者将资金投入到一个有科学依据、有投资前景的工程项目中，项目业主就应保证工程项目按预定计划建成和投人使用，这是业主实现投资收益的重要前提，也是工程项目的业主对工程项目管理的目的之一。
2.努力使工程项目投资控制在预定或可接受的范围之内
工程项目建设通常需要较长的时间和较大的投入，加上建设过程中不确定的因素很多，如果控制不好费用很容易突破原来的预算计划。
为了保证投资者的预期收益，必须对工程项目投资进行有效的控制。
3.保证工程项目建成后在项目功能与质量上达到设计标准
不同的工程建设项目都有其各自的功能和质量要求，这是保证工程项目在运营期内安全和高质量运行，实现项目建设目标与业主的投资目标的基本前提，因此也是业主对工程项目进行管理的重要目的。
业主对工程项目管理的特点
业主对工程项目管理的特点是由业主在工程项目中的特殊地位决定的，主要有以下几个方面：
1.业主对工程项目的管理表现了各投资方对项目的要求
业主是工程项目各投资方在工程项目上的最终代表，业主对工程项目的管理是集合与反映了各投资方对工程项目的利益要求，代表项目各所有者协调一切对外关系，包括与政府和社会各有关单位之间的各项关系。
因此业主在项目管理中要注意协调各投资方之间的关系和项目与社会各方的关系，保证项目建设的顺利进行。
2.业主是对工程项目进行全面管理的中心
业主既是工程项目的决策者又是工程项目实施的主持者，业主与工程项目之间利害关系的紧密程度是其他任何一方参与者所不能比拟的，业主对项目管理的成败负有全面责任。
工程项目完成得好，最大与最直接的受益者应该是项目业主，反之如工程项目出现问题，最大与最直接的损失方也是项目业主。
3.从管理方式上看，在项目建设过程中业主对工程项目管理大都采用间接而非直接方式
工程项目建设涉及到各个领域与多个专业，业主往往由于自身时间、精力和专业等方面的限制，不可能将全部管理工作由自己来完成。
业主通过各种委托协议和合同，把工程项目的各项任务和管理职责以及各项风险分解到各参与策划和实施的有关机构，项目业主进行总体协调和控制，保证项目如期、按质建成，并尽可能节省投资
建设项目业主对管理公司的授权与监控
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业主在将建设项目的部分管理工作委托管理后，势必按照委托管理合同的约定将相应工作的某些处置权授予项目管理部，这对于管理工作的正常开展是绝对必要的。
但业主在授权后仍可依下列管理关系监控项目管理状态并限制所授予权力的使用:
1、业主的财务与财产管理一般仍自行管理。
2、项目管理部仅是业主总体管理工作的部分环节，不脱离业主的统一领导及指导思想开展具体工作。
3、项目管理部的报告与抄件制。
项目管理部要定期将项目月报、月/周工作计划、项目合同网络图（WBS）项目进度总控制计划、项目成本总控制计划及资金计划等项目管理委托合同约定的及业主特别指定的文件报送业主代表，也要依约将项目部发文、收文、政府批件等文件及时抄报业主。
业主还有权要求项目管理部就涉及项目管理的任何问题作出答辩与报告。
这些制度与合同约定将保证业主有充分的知情权。
4、在项目委托代理型管理的模式下，建设项目全部的商务合同均由业主与有关合同的对方直接签署，项目管理部在这方面的工作只是组织相应的招投标工作，通过考察完成评标报告，最后的决策由业主作出。
5、建设项目的全部款项均由业主直接支付给有关方面，项目管理部在这方面的工作是确定付款的合同根据或政府规定是否充分，判断并报告业主有关付款是否为合同责任及工作进度所必须，成本的发生是否限制在成本控制目标范围内。
6、业主有权对项目部及主要管理人员的工作作出评价，并要求撤换任何一名工作人员。
通过以上授权及监控方式，管理公司可充分履行自己的职责，业主也可保证自己的利益不受到侵害。
同时，“国金管理”公司也从专业化管理的角度对项目管理部的工作状态作定期检查与监督。
业主如何对工程项目实施阶段进行管理
2010-6-110:
28 中国工程管理网 【大中小】【打印】【我要纠错】
摘要：
本文分析了工程施工阶段的主要特点，提出了相应的业主实施项目管理的具体措施，供大家参考。
关键词：
工程项目；实施阶段；业主；合同管理
引言
随着我国建设事业的迅速发展，特别是加入WTO以后，市场竞争愈来愈激烈，工程建设项目的管理就愈来愈显得重要。
它不仅直接关系到项目建设的成败和投资者的经济利益，而且还将造成不同的社会影响和产生不同的社会效益。
工程实施阶段业主的项目管理则可描述为：
在工程的实施阶段，业主按照工程建设的有关法律、法规、技术规范的要求，根据已签订的工程承包合同、工程监理合同、其他合同及合同性文件，调动各方面的综合资源，对项目工程从开工至竣工的工程质量、进度、投资及其他方面的目标进行全面控制的管理过程。
1、工程施工阶段的主要特点
1.1资金投入最大的阶段
随着工程项目的逐步开展，项目资金将相继投入。
从资金投入量来讲，它是资金投入最大的阶段，因此，业主在安排投资计划时，必须掌握这个特点，随时调整进度投资计划，管理与控制资金。
1.2产生问题最多的阶段
根据设计图纸，将工程项目“做出来”是施工阶段要完成的根本任务。
所以，在施工之前各阶段的主要工作，如规划、设计、招标及相关的准备工作做得如何全部要接受施工阶段主动或被动的检验，使各项目工作中存在的问题在施工过程中大量的暴露出来。
在施工阶段，如果不能妥善处理这些暴露出来的问题，那么工程项目进度、工程项目质量、投资均会受到影响，甚至会造成严重后果。
因此，业主要随时掌握现场情况，协调各方工作，确保及时解决问题，使工程顺利实施。
1.3合同双方利益冲突最多的阶段
施工阶段合同数量多，存在频繁的支付关系，且合同双方对合同条款理解的偏差和外部环境变化引起的分歧等。
均会导致合同纠纷经常出现。
于是，索赔事件就会发生，索赔事件会直接造成合同双方利益冲突，影响施工阶段的投资、进度和质量管理控制。
业主要组织调解合同纠纷，分析处理索赔事件，保障参建各方的合法利益。
1.4持续时间长、动态性强的阶段
持续时间长，内、外部因素变化多，各种干扰就会大大增加。
同时施工阶段具有更明显的动态性。
业主应根据各种变化，管理与控制工程变更及签正，确保工程按计划进行。
1.5系统性强的阶段
在施工单位将设计图纸变成工程实体的过程中，分项工程都是一环扣一环的，整个工程是一个系统工程，系统性很强，中间任何一个环节出问题，就会影响整个系统。
业主要随时协调督促各参建方按照计划实施，确保工程有序进行。
1.6干扰因素最多的阶段
在施工阶段往往会遇到众多因素的干扰，影响管理控制，其中，以人员、材料、设备、机械、方案和环境等方面的因素较为突出。
业主要随时协调各方面因素，积极为工程顺利进行创造有利环境。
2、项目管理的内容
项目管理的内容是纷繁多样的，归纳起来有以下几个方面：
合同管理，质量控制，投资控制，进度控制和其他方面的管理等。
业主的项目管理和监理的项目管理及承包商的项目管理虽然内容相同，但在管理方式、管理手段、管理深度和具体工作上三者有严格的、明确的区别。
只有认识这个区别，才能做好业主的项目管理工作。
2.1合同管理
合同是项目管理的依据。
项目管理人员要熟悉合同，包括合同协议书、补充协议书、技术条款、商务条款、备忘录、招标通知及其他一切被看作合同部分的文件，并对合同进行深入细致的研究，对合同的关键条款、存在的漏洞及可能产生的变化并引起纠纷的地方做到心中有数。
树立强烈的合同意识。
在合同面前，业主和承包商的地位是平等的。
一方面，项目管理人员不以势压人，逼迫承包商接受合同外的条件；另一方面，也要警惕承包商在项目实施过程中埋设陷阱。
当承包商提出各种各样的建议时，首先想到要遵守合同，对采纳建议可能带来的经济问题要有充分估计。
2.2质量控制
工程项目实施阶段，业主的项目部要开展多方面的工作。
其中，对工程项目的质量进行控制和监督，概括地说包括审查确认承包商的质量保证体系，进场材料、设备的质量控制，监理规划、监理实施细则的审查以及对监理工程师日常监理工作的监督和检查等几个方面。
承包商质量保证体系的审查确认。
着重检查承包商是否已建立质量保证体系，质量保证体系是否经认证单位认证，是否制定了明确的质量目标和计划以及质量保证体系是否行之有效等。
工程材料的质量控制。
检查承包商是否根据设计图纸的规定和合同的要求制定了材料检验和检查制度并在实际工作中严格对材料的采购订货、对材料的进场和材料的使用进行质量控制。
工程过程的质量控制。
包括工程进展中各工序是否符合相关的行业规范、工程施工人员是否具备相关的专业资格。
监理规划和监理工作实施细则的审查。
业主的意志要通过监理工程师来实现。
监理工作的好坏与监理规划和监理工作实施细则的优劣有直接关系。
经常深入工地了解情况，同时对监理工程师的日常监理工作进行监督检查。
特别强调带着问题下工地进行调查研究。
2.3投资控制
项目部对工程项目投资控制负有很重要的责任。
项目部对投资控制的内容主要是审核批准拨付合同范围内的进度款、处理变更和索赔，即管理“项目实施控制价”。
审查、确认监理工程师上报的承包商所做的统计月报，上报上级部门，并不定时抽查工程实际完成情况与监理上报情况是否符合。
这里主要指对已完工程量和工程质量的审核，必要时可请测量中心、试验中心检查、确认。
研究监理工程师审查后的合同变更及有关索赔报告，负责核实项目、原因、数量、施工条件，然后提出初步意见上报有关部门审批。
需要强调说明的是：
项目部要明示监理工程师对于承包商所提出的合同变更及有关索赔要求，监理工程师在提出审查意见以前必须与项目部沟通并取得一致意见。
任何合同变更和索赔要求都要有文字依据。
审查竣工决算，报上级有关部门批准。
2.4进度控制
进度控制是指对工程实施阶段的工作内容、工作顺序、持续时间及工作之间的相互衔接关系等进行计划并付诸实施，然后在计划实施过程中经常检查实际进度是否按计划进行，一旦发现有偏差出现，应在分析偏差产生原因的基础上采取有效措施排除障碍或调整、修改原进度计划后再付诸实施，如此循环，直至工程项目竣工、交付使用的过程。
进度控制的最终目的是确保工程项目按预定的时间启用或提前交付使用。
项目部在进度控制方面所做的工作有：
编制项目管理规划，研究项目的总进度、施工布置、重大施工技术和施工难题，对项目实施过程中可能出现的问题做好预案。
制定一整套制度来规范管理以提高工作效率。
2.5其他目标的管理
安全目标。
督促监理工程师做好安全控制，目的是保证项目施工中没有危险、不出事故、不造成人身伤亡和财产损失。
安全法规、安全技术和工业卫生是安全控制的三大主要措施。
现场管理目标。
科学安排、合理调配使用施工用地，并使之与各种环境保持协调关系。
项目施工结束后，督促有关单位及时拆除
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