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XX家政特约上门驻场服务项目可行性商业计划书

目录……………………………………………………………2

第一章总论………………………………………………………………………………………3

二、可行性报告编制依据………………………………………………………………………3

三、综合评价和论证结论………………………………………………………………………3

第二章服务合作的引进条件………………………………………………………………4

一、融创地理位置及区域………………………………………………………………………4

三、项目合作的有利条件………………………………………………………………………5

第三章合作单位的基本情况…………………………………………………………………5

一、合作单位概况…………………………………………………………………………………5

二、可提供的服务项目……………………………………………………………………………7

第四章市场分析及合作方式…………………………………………………………………8

二、合作方式………………………………………………………………………………………8

三、后续特约服务设想……………………………………………………………………………8

第五章合作风险分析与控制…………………………………………………………………9

第六章投资估算及收益估算…………………………………………………………………10

一、我方投资估算…………………………………………………………………………………10

第七章可行性研究结论和建议……………………………………………………………11

一、研究结论和建议………………………………………………………………………………11

附件——家政服务合同样本……………………………………………………………………12　　

第一章总论

一、项目提要

1、项目名称：

融创上城家政特约清洁服务。

2、项目性质：

与外委供方合作开展（甲方提供服务场地、客户资源

等支持，乙方组织服务人员提供特约清洁服务）。

3、合作单位：

依据招标文件要求和标准进行招标所产生的外委单位。

4、服务项目地点：

5、服务方式：

家政服务人员驻场服务。

2、可行性报告编制依据

1、集团公司2016年要求物业公司持续提升物业服务质量品质，增强

业主满意度。

2、长春融创物业公司要求对客服务部门拓展经营管理思路，不断适

应业主新的服务要求和标准，增加特色特约服务项目。

3、顺应高端物业小区特色服务行业的发展趋势，稳定保持融创物业

在行业内的前沿位置。

3、综合评价和论证结论

2016年度将是融创物业服务公司发展较为关键的一年，为提高物业服务质量，彰显物业服务品质，从而更好的贯彻公司的服务宗旨，将“家政特约清洁服务”导入到物业服务项目中，为业主提供高品质的“特色特约”服务，是我们必然的选择。

我们深知物业服务质量的优与劣，是由客户/业主的满意程度决定的。

业主的需求，既有一般的基本需求，又有个性的特殊需求，而且即使共同的需求也会因时间、项目、情绪的变化而出现不同的要求。

因而，要满足客户/业主的要求，物业服务必须既有符客户/业主普遍需求的规范服务，又有针对客户/业主个性需求和变化的超常服务。

从而能真正意义上的为客户/业主提供优质服务即所谓的规范服务+超常服务。

这也是融创物业导入和实施“特色服务”的深层次原因，也是服务行业发展的必然选择。

第二章服务合作的引进条件

一、融创地理位置及区域

融创上城项目位于长春市高新开发区核心地段，项目地理位置优越，紧邻轻轨，交通便捷，周边分布着长春多家高等学府，文化氛围浓郁。

项目总占地面积约60万平方米，住宅区囊括单体别墅、联排别墅、叠加别墅及花园洋房等类型，为长春市高端商业住宅楼盘，不同类型的产品在设计上，都独具特色。

1、客户群体层次较高：

融创上城园区业主以社会成功人士、政府及企事业单位职员、高端商务人士居多，业主综合素质相对较好，人均收入水平较高。

2、市场空间较大：

融创上城园区住宅以别墅为主，单体室内面积较大，是特约家政服务最为理想的客户群体。

3、缺乏理想家政服务合作伙伴：

因融创物业服务公司暂时没有以物业公司的名义向业主提供特约家政服务，现园区部分有服务需求的业主均是通过私人途径联系家政服务公司进入到园区提供入室清洁服务，因此服务公司的资质鱼龙混杂，服务品质参差不齐，不足以保证业主的权益不受损失，也不能从根本上控制服务风险。

3、项目合作的有利条件

1、业主对家政服务的需求：

我们通过对融创上城园区业主的了解后发现，多数业主对特约家政服务的需求意愿较为强烈，对特约家政服务的品质要求也较高，业主们期望物业公司能够向他们提供高品质的特约家政服务，通过物业公司规范、科学的管理解决业主担心的问题，最大程度上规避掉家政服务的风险，保证业主的利益不受损失。

2、项目类型较为合适

高端别墅区历来是家政特约服务最为理想的住宅类型，因业主经济条件较好，服务需求较多，服务经营利润相对较大一直成为家政服务公司争相服务的对象，融创上城正是此类住宅类型的典范。

3、合作伙伴相互支撑，互利共赢

我们选择优秀的合作伙伴，引进“特色”家政服务项目，不仅仅是为了满足业主的个性化需求，更是期望通过与优秀的外委供应商合作，实现优势互补，在拓展物业服务项目范围的同时，提升业主对物业服务的满意度，持续加强融创物业服务的良好口碑。

第三章合作单位的基本情况

一、合作单位概况

当前我部初步接触的外委公司均为东北地区规模较大、口碑较好的家政服务公司，其中希安家政公司为全国知名连锁家政服务公司，小棉袄家政服务公司为东北最大的家政服务公司，多家服务公司客户服务经验丰富，服务项目种类丰富，抗风险能力较强，且具备完善的风险规避体系，可作为进一步考察的优秀合作单位。

2、可提供的特约服务项目

1、拓荒清洁服务项目

1.1家居清洁拓荒（室内地面、墙面、天花灯饰、管道、门窗玻璃、

楼梯、卫生间、其它配套附属设施等）。

1.2石材护理（大理石及水磨石翻新、大理石及水磨石晶硬化养护、

理石及水磨石去渍、石材补胶处理等）。

1.3地毯清洁（地毯干洗、地毯水洗、地毯去渍、地毯消毒等）。

1.4高空饰物清洁（天花清洁、灯饰清洁、高空墙面清洁、高空管道

清洁等）。

1.5管道清洁（烟道清洗、风道清洗、给排水管道清洗等）。

1.6外墙及玻璃幕清洁（外墙石材清洗、高空玻璃幕清洗、外墙返碱处理等）。

2、家政清洁服务范围

2.1、家居饰物专项保养（不锈钢饰物保养、铜饰物保养、大理石保

养、木质家私上蜡保养、地毯清洗、瓷器清洁等）。

2.2、家政签约日保服务（月度家政清洁服务、季度家政清洁服务、

年度家政清洁服务等）。

2.3、家政小时工清洁服务（可进行专项清洁服务，也可进行整体保

洁服务）。

3、月嫂服务

3.1产妇护理3.2新生儿护理3.3疾病预防与护理

3.4产前及产后心里调节3.4意外伤害防范

4、保姆服务

4.1衣物洗涤与熨烫4.2生活护理4.3陪护服务4.4托管看护4.5菜肴烹制4.6家居日常清洁等

5服务产品设计

5.1甲乙双方确定产品分为以下三类：

A.常规家政保洁服务套餐；

B.专项保洁服务；

C.拓荒保洁服务及单次常规家政保洁服务；

详细的产品目录与定价参照合同附件三《产品与定价》。

6、特约清洁服务标准

清洁项目

清洁标准

清洁程序

清洁工具及设备

清洁剂

天花

灯饰

灯饰内外干净整洁，无污渍、无粘贴物

用铲刀将污渍去除后，用潮抹布擦拭，干布抛光

脚手架或梯架，水桶、抹布、玻璃铲刀

中性清洁剂

墙面

表面干净，无积灰，无污渍，无蜘蛛网，无粘贴物

用潮抹布擦拭，干布抛光

脚手架或梯架、水桶、抹布、加长杆

全能清洁剂

地面

地面显露石材本色、无垃圾杂物，无水泥石灰渍、无粘贴物

将大块垃圾和杂物扫起用单擦机对地面进行刷洗并抛光

单擦机、洗尘吸水机、吸尘器、拖布、笤帚、3M抛光垫、云石铲刀

中性清洁剂、理石光亮剂

玻璃

镜子

玻璃干净光亮、无污渍、无印痕、无粘贴物

将玻璃涂湿，用刀片将污渍去除后，用兑比好的清洁剂擦拭最后清水过净

玻璃刮、玻璃铲刀、水桶抹布、脚手架或梯架

玻璃清洁剂

木质家私

表面光亮整洁、无积灰、无污渍、无粘贴物

用潮布擦拭，干布抛光

水桶、抹布、

中性清洁剂

家私蜡

大理石

理石表面光泽度85——95、无污渍、无粘贴物、边角无印痕

用清水将地面洗净后，配合中性清洁剂重复刷洗，地面彻底风干后对理石地面进行结晶养护

理石晶硬机、吸尘吸水机、刷盘、钢丝棉、研磨垫等

中性清洁剂

理石结晶粉

地毯

地毯毯毛倒向一致、地毯干净整洁、无污渍、无板结、无杂物

地毯彻底吸尘后，用除渍剂去除地毯表面污渍，配合高泡/低泡对地毯进行刷洗

单擦机、吸尘吸水机、水桶、手刷

地毯除渍剂

高泡/低泡清洁剂

门窗

内外无积灰、无粘贴物、无污渍、无大白覆盖层、闭门器干净、窗框干净整洁

去渍后用潮布擦拭，干布抛光

加长杆、铲刀、水桶、抹布、玻璃刮

中性清洁剂

管道

无污渍、无大白、无粘贴物、无积灰

去渍后用潮布擦拭，干布抛光

加长杆、梯架、水桶、抹布、铲刀

中性清洁剂

附属设施

表面光亮整洁、无积灰、无污渍、无粘贴物

用潮布擦拭，干布抛光

水桶、抹布、

中性清洁剂

第四章市场分析及合作方式

1、东北地区市场现状：

在整个东北地区因为规范化的物业服务起步较晚，所以家政特约服务开展的也相对较晚，当前市场上主要以家政公司所设的门市店为主，与物业公司合作提供驻场家政特约服务模式的还为数不多，在东北地区中只有沈阳、大连、哈尔滨的万科、中海、金地等物业服务企业在逐步采用这种合作服务模式，并形成了一定的规模优势。

2、长春市场现状：

在长春物业服务企业中，目前只有中信物业公司与外委家政服务公司采取合作的模式，为业主提供驻场特约家政服务，万科、中海及恒大等物业公司正在积极寻求优秀外委单位期望建立合作关系。

二、市场前景分析

当前市场状况下，物业公司是否能提供满足业主个性化需求的特约服务项目，已成为划分物业公司归类和评定物业公司服务质量等级的重要因素之一，随着业主尤其是高端业主对个性化服务需求的不断增大，家政特约服务的市场空间也越来越大，通过高品质的特约服务不仅能提高业主的满意度，更能彰显物业公司高端的服务品质特征，因此谁能最大程度的利用行业互补优势，为业主提供规范化、品牌化、标准化的全方位特约服务，谁就能走在服务行业的前沿，这也成为了不可争辩的事实。

融创物业公司如能引进“特色”家政服务项目，会更加有利于打造融创物业的服务品牌。

二、合作方式

1、甲方提供服务场地、客户资源、服务推广支持等便利条件。

2、乙方组织招聘和培训优秀家政服务人员按照服务合同的约定为园区业主提供高品质家政特约清洁服务。

3、收入按比例分成：

甲方按照服务费用总额的10%收取管理费用。

三、后续特约服务设想

1、拓展服务范围、增设服务项目

物业公司与家政外委服务单位签订服务合作协议后，在实际运作效果和业主接受效果均较好的情况下，物业公司考虑拓展服务范围，增设特约服务项目，将私家花园打理、电脑维护、委托代办、简易工程维修等服务项目纳入到特约服务中，争取为业主提供更加全方位的个性化服务。

2、提升服务品质，彰显服务理念

在项目初始化运作结束后，融创物业将于外委单位进行充分沟通，我们要将品质管理严格导入到特约服务中，对整个服务过程、服务质量标准、服务诚信等进行全程监督和关注，全力保障客户的利益不受损害，定期进行客户回访及客户满意度调查，以此来持续保证我们的服务品质，提升客户满意度，彰显融创物业的服务理念。

第五章合作风险分析与控制

1、推广宣传存在一定难度：

对家政特约服务来讲，新楼盘入伙时是最为理想的推广宣传契机，但融创园区入住相对较早，因此错过了最佳推广宣传的契机，现园区部分业主通过各种途径联系到家政服务单位的情况较为普遍，如何通过推广宣传让业主接受我们的合作单位并认识到接受非规范单位提供家政服务所存在的服务风险将是我们面对的最大问题。

2、初始化运作期间，收益暂不能准确预算：

在家政服务项目推广期间，让业主认识、了解并接受我们的服务，这是需要一段时间的，业主接受时间的长短受与我们制定的服务价格、推广手段、服务项目、风险控制形式等均有关联，因此在初始化运作期间，我们不能准确预算收益额，我们期望通过双方充分的配合，尽量缩短初始化运作时间。

3、风险控制

3.1、乙方员工风险控制

甲方要求乙方应根据相关法律法规为在双方合作中的乙方员工参加社会保险，乙方应给予员工一定的职业安全培训，若有因在工作过程中发生工伤或意外伤害事件，乙方应妥善处理，并承担全部的法律责任（在合作合同中附有详细约定条款）。

3.2、客户风险控制

甲方要求乙方必须投保第三方客户责任险，用以规避服务操作过程中因意外而造成的客户财产损失；同时甲方在签订服务合作合同时收取向乙方收取10000元服务保证金，用于解决客户纠纷的先行赔付。

第六章投资估算及收益估算

一、我方投资估算

在签订服务合同的前提下，依据服务合同的约定，我方负责提供如下便利条件：

1、我方配合乙方做好家政特约服务的推广工作，乙方所编制的宣传资料、展示板、展示图片等可在我方允许的范围内进行公示及发放。

2、我方负责提供乙方驻场服务人员的休息场地、工具存放地、日常照明电源及水源。

3、乙方驻场家政服务人员由乙方自行组织招聘、培训，乙方因开展对客服务工作所需的设备、工具、物料、工装等物资一律由乙方自行出资采购，并对服务质量、服务标准、员工及客户人身安全，客户财产安全负有全责。

综上所述，我方在合作过程中只需承担较少部分的电费及水费，除此外并无其它费用投入，因此我方合作投资预算较少。

2、合作收益估算

1、利润分成方式：

乙方需向我方缴纳对客服务收入的10%（暂定）作为管理费用。

缴纳方式为按月缴纳（乙方服务费用由我方客服代收，每月由我方客服部与乙方进行核算后直接留存）。

2、合作收益估算：

月度收益保守预计为8550元—12825元；年度收益保守预计为102600元—153900元，估算依据如下：

融创上城别墅区业主现有1500多户，单体服务面积平均为200平米左右，按10%—15%的签约服务比例计算，月服务面积大约30000—45000平米左右，市场平均服务价格为3元/平米，月度收益总收入为90000—135000元左右，我方按10%比例进行提成。

第七章可行性研究结论和建议

一、研究结论和建议

综上所述，为了响应集团公司及物业公司关于提升物业服务品质，增强业主满意度，拓展经营管理思路，不断适应业主新的服务要求的号召，我部在对市场进行调研和分析的基础上，建议公司批准与优秀外委供方进行合作，引进“特色”家政服务项目。

通过合作物业公司不仅仅可获得部分收益，同时可以实现双方的优势互补，更好的为业主提供个性化服务，这也符合高端物业服务的行业发展趋势。

同时特约服务的提供也是融创业主尊贵省份的彰显和印证。

附件——《家政特约服务合同》样本

融创物业园区家政保洁服务合作合同

甲方：

长春融创物业服务有限公司（以下简称甲方）

乙方：

根据《中华人民共和国合同法》有关规定，甲、乙双方经友好协商，针对甲方所辖园区的家政保洁服务需求，共同开展家政保洁服务项目达成合作意向。

为规范双方的义务并保障双方权益，制定以下合同条款：

一、乙方为甲方指定合作伙伴，合作业务在甲方服务的融创上城一二三四期小区开展。

二、合作方法：

采用由甲方参与提供产品设计及定价、协助宣传推广、销售、品质督导及品牌维护，乙方提供服务人员、工具、设备、药剂以及培训、服务人员统一形象包装的分工合作方式开展合作。

三、甲方的权利和义务：

1、无偿提供场地给乙方员工工作间隙休息之用；

2、有权针对乙方工作人员提出管理及规范要求，并制定相应的管理措施以保证乙方按照客户约定，规范运作要求，提供优质的服务；

3、负责安排专人监督乙方人员的服务质量，发现问题及时通知乙方，以便处理。

同时，对于乙方的合理的工作协助、要求及建议甲方有义务全力支持；

4、有权随时抽查乙方的现场客户服务质量，对被服务的客户进行回访，对服务质量进行评估，并针对评估结果，提出要求；

5、有义务按照约定的结款方式按期与乙方结清款项；

四、乙方的权利和义务：

1、乙方须严格按照双方所共同制定的各项作业标准（具体参照合同附件之相关规定），指派有相关工作经验的从业人员为客户提供专业清洁服务，并严格组织安全教育、培训和管理，承担所有安全责任。

遵守甲方所定规章制度，维护甲方良好形象。

对有违反甲方规定或违法乱纪的乙方员工，乙方须予以严肃处理；

2、甲方根据产品销售情况，要求乙方视情况选派素质良好、服务热情、形象健康的足够数量（以满足客户需求为原则）的专业人士进驻现场工作。

现场需指定一名负责人，以方便与甲方工作人员对接处理投诉或其他重大事宜。

现场家政服务人员应满足如下条件：

A、年龄在25—45周岁之间，男身高在1.65米以上，女身高在1.55米以上，普通话流利，身材匀称，形象亲和，主动意识好，举止有一定修养；

B、无犯罪或其他不良情况记录；

C、身体健康，无传染性疾病或其他重大疾病的非残疾人士

3、甲方根据现场家政服务员的工作表现，有权提出员工的更换，在需要更换员工时，甲方以书面或邮件的形式通知乙方，乙方在收到通知起5个工作日内，须将员工按要求更换到岗；

4、乙方须要求员工足时、足量完成客户所购保洁产品的宣传承诺和质量标准，每月若有客户对乙方的有效投诉（尤其是服务质量问题）未及时正确处理达两次以上的，甲方有权提出警告，并有权视情节在当月与乙方的结款中扣除100-300元的费用作为处罚；

5、乙方应根据相关法律法规为在双方合作中的乙方员工参加社会保险，乙方员工的工资、劳保福利及其他相关费用由乙方自行承担，同时管理好员工并严格要求其遵守各项规章制度，维护甲方一切公共设备设施；

6、乙方应给予员工一定的职业安全培训，若有因在工作过程中发生工伤或意外伤害事件，乙方应妥善处理，并承担全部的法律责任；

7、乙方自行负责业务操作所需全部设备、工具、清洁材料及清洁保养技术，高质量完成客户需求，并严守有关安全作业规定，乙方员工在安全生产过程中的任何安全事故均由乙方负责；

8、乙方公司派驻甲方的所有工作人员，必须在甲方处统一办理外来人员施工手续，向甲方提交所有工作人员的身份证或暂住证等其他相关有效证件的复印件。

上门提供保洁服务时必须着统一的作业工作服、佩戴工作证，着装保持清洁、整齐有序。

乙方须根据甲方要求及时更换破损、不合时节、影响融创物业服务档次的工作服，在甲方以书面或邮件的形式通知乙方后，乙方须在15个工作日内更换到位，换装得到认可后，甲方不得再对款式进行调整；

9、乙方工作人员在进入客户家中作业时，不得随意翻阅客户家中的任何书籍、信件或其他电子信息，不得向客户询问与家政保洁工作无关的私人信息，同时应维护客户合法利益，保守客户的隐私，不随意泄露客户的信息，如有违反，乙方须自行承担相应的法律责任；

10、未经甲方许可，乙方及其员工不得擅自为甲方非签约客户提供家政服务，不得介绍他人为甲方非签约客户提供家政服务，不得有拾荒等其他未经允许的行为；

11、若因乙方工作人员过错，导致所服务客户家中任何财产损失或人身伤害事件，乙方需对此承担赔偿责任；

12、乙方工作人员不得向客户索取小费及财物，若有因此造成的投诉或负面影响由乙方负责，甲方将视情节轻重做出相应的处罚，直至解除合作合同，并不承担任何违约责任；

13、乙方应每季度对员工进行消防知识、作业安全规范等培训，并向甲方提供具有员工签字的培训记录；

14、为保证服务质量，乙方应定期倾听员工心声，开展员工活动。

对员工生活提出改善措施并实施；

五、工作人员安排、工作要求和工作质量标准：

1、乙方应根据产品销售情况，以为客户提供准时、足时、足量的服务为原则安排足够的人员。

合作初期具体人数不做硬性要求，待积累一定的客户量时，甲方可根据工作量要求乙方安排一定数量的专人驻场，具体要求由甲乙双方共同协商确定。

2、乙方现场工作人员所穿工作服，须由甲方确认款式后，由乙方支付服装费，标准为不高于150元/套。

3、工作要求和工作质量标准参照合同附件一《家庭保洁服务规范》、《保洁员管理规范》。

六、产品及定价：

1、甲乙双方确定产品分为以下三类：

D.常规家政保洁服务套餐；

E.专项保洁服务；

F.拓荒保洁服务及单次常规家政保洁服务；

详细的产品目录与定价参照合同附件三《产品与定价》。

2、甲乙双方可根据销售情况，开展产品降价促销活动，甲乙双方结账依据以实际成交价格为准。

3、为确保向甲方业主提供高品质服务，在合作初期，甲乙双方仅合作拓荒保洁服务及单次常规家政保洁服务，原则上其他类型产品需在2016年6月1日后逐步开展，但如果客观条件成熟，双方可适当提前其他业务开展的时间。

七、对账与结算：

1、家政保洁产品销售所得款项应于第一时间进入甲方财务系统。

2、根据产品种类不同，结算方法如下：

A.常规家政保洁服务套餐类，以实际成交价为依据，计算出套餐内每次服务的均价，以账期内实际发生的服务次数乘以均价所得总数的90%为乙方最终收入，剩余的10%为甲方收入。

B.专项保洁服务类，以成交价为依据，以账期内发生的服务总价的90%为乙方收入，剩余的10%为甲方收入。

C.拓荒保洁服务及单次常规家政保洁服务，以成交价为依据，以账期内发生的服务总价的80%为乙方收入，剩余的20%为甲方收入。

3、按照销售周期，甲乙双方确认的具体对账日为每月10日。

甲方应该在该工作时间内安排工作人员同乙方人员进行账务核对。

对账时双方应当核对的原始单据包括：

《派工单》、《月度结算汇总表》及其他相关单据。

4、双方确认结算方式及结算周期具体定义为：

30天账期，每月25日为结账日。

5、甲乙双方应当尽力建立顺利、便捷、无障碍的结算机制。

6、双方确认的付款方式为：

（1）现金

（2）转账支票（3）电汇（4）转账

7、未尽事宜双方本着友好协商的原则协商确定。

八、合作期限：

1、本协议有效期自2016年4月1日至2013年3月31日止。

九、违约责任：

1、甲乙双方均应当全面履行本合同的约定，一方违约给另一方造成损失的，应当承担赔偿责任。

2、合作期间内，甲乙双方不得因单位名称的变更或者法定代表人、负责人和承办人等事项的变动而不履行协议所规定的内容。

十、合同终止和解除：

1、合同期满前1个月，如双方同意继续合作，应重新签订新的合同。

2、合作期间内，若一方欲变更或终止本协议，需提前一个月向对方书面提出，经双方协商一致可变更协议或终止协议，但不影响乙方已售出的服务项目或已接受预订的后续服务。

若一方未经对方同意，擅自变更或终止本协议，则需赔偿对方因此而遭受的经济及声誉损失。

3、如果一方资不抵债，或被进行清算，或终止经营，或提出破产申请/被提出破产申请，或被宣告破产，或为债权人利益进行转让，另一方均有权通过书面通知立即终止服务而不需承担任何额外责任。

十一、其他：

1、本合同涉及的通知，应当用电子邮件、传真常用的方式送达，被通知方工作人员回复收到的电子邮件或在传真上签收，视为送达；或通知方通过邮局以挂号信、特快专递等形式