最新土地增值税清算申报表填表说明及表间逻辑关系0802.doc

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土地增值税清算申报表填表说明及表间逻辑关系0802

土地增值税清算申报表（v20130802版）

填表说明

一、土地增值税清算申报表包括的内容

（一）使用范围

土地增值税清算申报表适用从事房地产开发并转让的土地增值税纳税人。

其转让已经完成开发的房地产并取得转让收入，或者是预售正在开发的房地产并取得预售收入的，应按照税法和本表要求，根据税务机关确定的申报时间，定期向主管税务机关填报本申报表，进行纳税申报。

（二）整套报表组成

土地增值税清算申报表包括：

1、开发项目基本情况表申报表

2、土地增值税纳税申报表

3、土地增值清算申报表--普通住宅

4、土地增值清算税申报表-非普通住宅

5、开发产品统计及销售情况统计表

6、土地和开发成本费用扣除明细申报表

（一）

7、土地和开发成本费用扣除明细申报表

（二）

8、开发项目建筑结构情况申报表

9、建筑施工企业施工情况申报表

（三）整套报表表与表间的主要关系

1、整套土地增值税清算申报表核心数据表是土地和开发成本费用扣除明细申报表

（一）、

（二），开发产品统计及销售情况统计表，这三张报表的数据是土地增值清算申报表--普通住宅、土地增值清算税申报表-非普通住宅的数据来源。

2、土地增值税清算申报表--普通住宅和土地增值税清算申报表-非普通住宅两者表的合计形成土地增值税清算申报表

3、申报表自动计算功能认定的公式为：

（1）土地增值税清算申报表-普通住宅转让房地产收入总额=开发产品和销售情况明细申报表是否普通住宅为普通住宅、并且销售状态为销售和视同销售的清算申报确认收入之和+“是否可售面积”选“否”的收入和*已售普通住宅面积和/“是否可售面积”选“是”的面积和，且销售状态为已售或视同销售）

（2）土地增值税清算申报表-非普通住宅转让房地产收入总额=开发产品和销售情况明细申报表是否可售面积选“是”，且是否普通住宅为非普通住宅、并且销售状态为销售和视同销售的清算申报确认收入之和+“是否可售面积”选“否”的收入和*（1-已售普通住宅面积和/“是否可售面积”选“是”的面积和，且销售状态为已售或视同销售）。

（3）普通住宅各项成本扣除额=各项单位成本金额×已售面积*（普通住宅已售面积/（是否为可售面积为是的面积和，且销售状态为已售或视同销售））

（4）非普通住宅各项成本扣除额=各项单位成本金额×已售面积*（1-普通住宅已售面积/是否为可售面积为是的面积和，且销售状态为已售或视同销售）

（5）各项单位成本金额=土地和开发成本费用明细申报表各项成本扣除金额之和/“开发项目基本情况表”中的“总建筑面积”

（6）已售面积=开发产品和销售情况明细申报表的销售状态为“已售”、“视同销售”、“移交”的三项面积和

（7）普通住宅已售面积=是否普通住宅为普通住宅，并且销售状态为“已售”、“视同销售”的面积和

二、土地增值税清算申报表填表的步骤

土地土地增值税清算申报表填报分为四步

第一步：

首先填写开发项目基本情况表申报表；

第二步：

填写开发产品统计及销售情况统计表和土地和开发成本费用扣除明细申报表

（一）、

（二），填写完整后，任意点击土地增值清算申报表--普通住宅、土地增值清算税申报表-非普通住宅和土地增值税纳税申报表中的“计算”按钮，系统会根据第一步、第二步填写数据计算出土地增值税纳税申报表、土地增值清算申报表--普通住宅、土地增值清算税申报表-非普通住宅中“黄色”单元格（不可编辑）内容，如果发现数据有误，需要修改开发产品统计及销售情况统计表和土地和开发成本费用扣除明细申报表中的数据，然后再点击“计算”按钮重新计算即可。

此时计算结果会出现在“自动计算金额”一栏，如果企业认为自动计算金额与企业自行清算结论一致，请将“企业申报金额”一栏按照自动计算金额填写，如果不一致，请先寻找不一致原因，先行修改报送明细表，如果仍坚持自行计算结论，可按自行申报结论填写“企业申报金额”一栏。

第三步：

补充土地增值税纳税申报表、土地增值清算申报表--普通住宅、土地增值清算税申报表-非普通住宅空白行次（可编写行次）数据。

第四步：

填写开发项目建筑结构情况申报表、建筑施工企业施工情况申报表内容。

三、土地增值税清算申报表的填表说明

开发项目基本情况表申报表

1、施工许可证日期：

用来确定普通房面积标准,如果有多个施工许可证，填列最早日期。

（注：

此日期用来决定普通房面积划分标准）

2、取得预售许可证时间：

如果有多个预售许可证，填列最新日期。

3、其余内容可根据实际情况进行填列，但不能有空项。

土地增值税纳税申报表普通住宅和非普通住宅

1、表第1栏“转让房地产收入总额”，按纳税人在转让房地产开发项目所取得的全部收入额填写。

2、表第2栏“货币收入”，按纳税人转让房地产开发项目所取得的货币形态的收入额填写。

3、表第3栏“实物收入及其他收入”，按纳税人转让房地产开发项目所取得的实物形态的收入和无形资产等其他形式的收入额填写。

4、表第5栏“取得土地使用权所支付的金额”，按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权而实际支付（补交）的土地出让金（地价款）及按国家统一规定交纳的有关费用的数额填写。

5、表第7栏至表第12栏，应根据《细则》规定的从事地产开发所实际发生的各项开发成本的具体数额填写。

要注意，如果有些房地产开发成本是属于整个房地产项目的，而该项目同时包含了二个或二个以上的计税单位的，要对该成本在各计税项目之间按一定比例进行分摊。

6、表第14栏“利息支出”，按纳税人进行房地产开发实际发生的利息支出中符合《细则》第七条“（三）”规定的数额填写。

如果不单独计算利息支出的，则本栏数额填写为“0”。

7、表第15栏“其他房地产开发费用”，应根据《细则》第七条“（三）”的规定填写。

8、表第17栏至表第19栏，按纳税人转让房地产时所实际缴纳的税金数额填写。

9、表第20栏“财政部、省政府规定的其他扣除项目”，是指根据《条例》和《细则》等有关规定所确定的财政部及省政府规定的扣除项目的合计数，如地方教育附加。

10、表第28栏“适用税率”，应根据《条例》规定的四级超率累进税率，按所适用的最高一级税率填写；如果纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，本栏填写“0”。

11、表第29栏“速算扣除系数”，应根据《细则》第十条的规定找出相关速算扣除系数来填写。

12、表第31栏“已缴（预缴）土地增值税税额”，按纳税人已经缴纳的土地增值税的数额填写。

开发产品和销售情况明细申报表

房地产开发企业应按照房产部门的房屋测绘表、房屋权属登记表、销售台帐填列此表，要求将房屋测绘表上的每个建筑物都录入，确保该表总面积与“开发项目基本情况表”中的“总建筑面积”一致。

1、购房单位（个人）名称、楼座号、单元号、房号、面积：

根据销售台帐、合同填列。

其中房号一栏不能为空。

如没有房号的请自行编号填入。

2、是否可售面积：

根据权属登记表、房屋测量表等房产部门的资料进行选择是否。

3、房屋用途：

当“是否可售面积”选择“是”时，房屋用途有：

住宅、商业、仓储、别墅、车库（可办证）、其他（可办证），按照房产部门的房屋权属登记表相关内容填列。

当“是否可售面积”选择“否”时，房屋用途有：

车位（不办证）、车库（不办证）、会所、学校、幼儿园、阁楼、地下室、其他配套设施。

此类特指不可办理产权登记的公共配套设施等。

4、是否普通住宅：

由模版自动判断，不需手动填列。

5、销售状态：

已售、出租、移交、自用、未售、视同销售，根据实际情况进行填列。

以上分类的具体含义：

已售：

指已开具发票的销售开发产品。

包括已办理产权移交手续根据税法规定应当视同销售的开发产品。

购房赠送阁楼、地下室、车位、车库的请选择“视同销售”。

未售：

指未出售的开发产品。

包括已预收款尚未开具发票的开发产品，但应开具发票未开具的，应作为已售处理。

自用：

指将开发产品转作开发企业固定资产且从自用之日起连续使用年限一年以上（含一年）的。

出租：

指将开发产品转作开发企业固定资产且从出租之日起连续使用年限一年以上（含一年）的。

移交或配送：

指开发项目中的配套设施建成后产权属于全体业主所有已办理移交手续的，或者建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，或者是物业用房、配电室等其他设施。

6、该表面积合计数应与“开发项目基本情况申报表”中“总建筑面积”相一致。

土地和开发成本费用扣除明细申报表

（一）

该表要求一张票据录入一行记录（一张凭证中有几张附件就录入几行）。

按照报表提供的可选项进行选择录入，不要自行手工录入。

1、年：

4位数字，如2004

2、月：

2位数字，如11

3、记账凭证号：

文本，不超过20位数字或10个汉字

4、扣除项目分为：

（1）取得土地使用权所支付的金额：

包括的明细扣除项目有土地出让（转让）金、土地契税、土地登记费、其他土地费用。

以上明细扣除项目与房地产会计制度归集口径基本一致。

（2）土地征用和拆迁补偿费：

包括的明细扣除项目有：

拆迁补偿费（实物安置）、拆迁补偿费（货币补偿）、耕地占用税、安置动迁用房支出、土地征用费、其他。

以上明细扣除项目与房地产会计制度归集口径基本一致，但要区分货币补偿与实物安置，否则影响扣除项目金额的数额。

（3）前期工程费：

包括的明细扣除项目有：

规划费用、设计费用、项目可行性研究费用、水文费用、地质费用、勘探费用、测绘费用、城市基础设施配套费、燃气入网费、供电配套工程费、燃气室内安装工程建设费、七通一平支出、土石方工程、其他前期费用。

以上明细扣除项目与房地产会计制度归集口径基本一致。

（4）建筑工程费：

包括的明细扣除项目有：

桩基工程、土建主体工程、甲供材-钢筋、甲供材-商砼、甲供材-水泥、甲供材-木材等、设备安装工程、装修工程、消防工程、门窗工程、其他建筑安装工程费用。

（5）如果土建主体工程已经包括门窗工程，则门窗工程不必再填报。

（6）基础设施费：

包含如下明细项目，道路工程、供水工程、供电工程、供气工程、排污工程、排洪工程、通讯工程、照明工程、监控设施、环卫工程、绿化工程、其他基础设施费，以上明细扣除与会计口径基本一致。

（7）公共配套费：

包含如下明细项目，物业管理费、学校、幼儿园、会所、变电站、热力站、其他公共配套设施费。

5、票据种类：

按照凭证附代票据选取相应凭证，对青岛地区（六区四市）以外的地税发票，应填列外地地税发票。

6、发票名称：

按照发票名称选取，其中：

定额发票：

不区分行业、用途，选择定额发票，在其字规或代码中选择对应代码或字规。

通信类发票：

不区分电信、联通、铁通等公司，选择通信类发票，在其字规或代码中选择对应代码或字规。

税务代开发票：

地税部门代开发票以及代开的通用发票选取此类，国税部门代开的应选国税发票-其他国税发票。

7、字规或代码：

按照发票的字规或代码选取，其中代码一般是12位数字。

8、摘要内容最多为100个字节，即50个文字。

9、收款人识别号，应注意的是如果收款人在项目所在地有地税税务登记的，应填列项目所在地的纳税人识别号。

对个人应区分情况填写身份证号、军官证、返乡证、护照号码。

10、号码即发票号码，一般是8位数字。

11、企业自制凭证、配套费凭证等凭证字规号请自行编号录入，不能为空。

土地和开发成本费用扣除明细申报表

（二）

该表要求按明细扣除项目分类汇总填写。

（1）开发间接费用包含：

现场管理机构发生的工资、职工福利费、折旧费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用。

（2）利息支出：

包含向金融机构借款发生的利息、其他。

（3）税金：

包括销售项目发生的营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加，以及预缴的土地增值税。

开发项目建筑结构情况申报表

1、按照开发项目结构不同填列不同结构，一栋建筑物或构筑物填列一行。

2、面积按照决（结）算报告并结合测绘报告中的数量填列。

3、如果是甲供材（甲方供料），填列钢筋、商砼、水泥用量，不是甲供材的不需填写。

4、如果在竣工年度查找不到匹配的结构类型，可以在其他临近年度选择。

建筑施工企业施工情况申报表

1、填列项目的建筑施工企业情况，仅填写总包项目的建筑施工企业。

2、是否核定征收是指建筑施工企业的所得税征收方式，可以向当地税务机关查询，并与税务部门沟通后填列。

3、是否长期合作是指建筑施工企业和房地产开发商是否有长期合作关系，并与税务部门沟通后填列。