不动产登记调查技术设计书.docx

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**市

不动产权籍调查试点项目技术设计书

工程承担单位：

测绘院2015年11月

**市

不动产权籍调查试点项目技术设计书

审批单位：

设计单位：

审批意见：

设计者：

审核者：

审批者：

审定者：

审批日期：

设计日期：

目 录

1任务概况 1

1.1任务来源 1

1.2目的意义 1

1.3调查区域概况 2

1.4主要任务 2

1.4.1地籍调查与房产调查 2

1.4.2已登记宗地核查 2

1.4.3未登记宗地调查 2

1.4.4建立权籍调查管理数据库 3

1.5项目安排 3

2.作业依据 3

3数学基础 4

4已有资料 5

4.1已有测绘资料 5

4.2已有权属资料 5

5技术路线与方法 5

5.1技术路线 5

5.2工作流程 7

6组织实施 8

6.1首级控制测量 8

6.1.1平面控制测量 8

6.1.2GPS观测数据分析及平差计算 9

6.1.3GPS网数据的平差 10

6.2RTK图根控制测量 11

6.31:

1000地籍与房产调查底图测量 12

6.3.1测量一般要求 12

6.3.2界址点、地物点坐标观测方法、精度要求和观测要求 13

6.3.3资料整理 16

6.4地籍、房产档案扫描、命名整理和属性录入 17

6.4.1档案的扫描（拍照）处理 17

6.4.2地籍档案分类整理 17

6.4.3房产档案分类整理 18

6.4.4属性录入 19

6.5权属调查 21

6.5.1权属调查资料来源、搜集 21

6.5.2权属调查 21

6.5.3填写不动产权籍调查表 22

6.5.4权属核实过程中有关问题的处理 22

6.5.5房屋调查 23

6.5.6新设界址与界址变化的不动产权属调查 23

6.5.7界址未变化的权属调查 23

6.5.8宗地图编绘 24

6.6地籍图的制作 26

6.6.1地籍区和地籍子区划分 26

6.6.2宗地划分 26

6.6.3定着物单元的划分 26

6.5.3.1定着物为房屋等建筑物、构筑物的，按以下情形划分定着物单元：

26

6.5.3.2定着物为其他类型的，按以下情形划分定着物单元：

26

6.6.4不动产单元编码 27

6.6.5界址点编码方法 27

6.7房产分户图的制作 27

6.7.1房屋测量内容 27

6.7.2房屋及要素测量 27

6.7.3房产面积计算 29

6.7.4房屋建筑面积的有关规定 29

6.7.5房屋面积测算方法和精度 31

6.7.6房产图的绘制 32

6.8数据建库 33

6.8.1数据分类 34

6.8.2数据库建设 34

7质量控制 35

7.1质量管理要求 35

7.2检查程序 35

7.3检查内容 36

8文明作业、安全保障措施 36

9项目保密制度及措施 37

10成果汇交 38

10.1权属调查成果 38

10.2图件成果 38

10.3不动产权籍数据库 39

10.4文档资料 39

11附件 39

附录1地籍调查表 41

附表2房屋调查表 49

调查员 49

**玉田镇长青村等六个村不动产权籍调查试点项目技术设计书

1任务概况

1.1任务来源

为贯彻落实《XX省人民政府办公厅关于印发XX省加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作实施方案的通知》（闽政办〔2014〕167号）、《XX省人民政府办公厅转发省农业厅等部门关于土地承包经营权确权登记颁证、农村地籍调查、划定永久基本农田航测和信息化平台建设工作方案的通知》（闽政办[2015]25号）、省国土资源厅、省财政厅、省住房和城乡建设厅、省农业厅、省林业厅关于转发进一步加快推进登记发证工作的通知（闽国土资综〔2014〕278号）和国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知（国土资发[2015]41号）的要求，**国土资源局统筹安排、稳步推进、分段实施，认真组织做好不动产权籍调查试点工作。

为确保本项目能顺利完成，统一技术标准，强化项目管理，提高项目进度的控制力度，结合**已有的基础资料情况、现状和工程实际情况，根据有关技术文件，参照国家、省、行业相关的标准和规范，编制本技术设计书。

1.2目的意义

加快包括农村宅基地在内的农村地籍调查，推进宅基地使用权和集体建设用地使用权确权登记颁证工作，是贯彻落实党的十八届三中全会《决定》、省委九届十次全会《决定》和2014年中央1号文件、省委1号文件精神，深化农村土地制度改革，促进城乡统筹发展的重要基础工作。

通过农村地籍调查，为宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证提供基础支撑。

通过确权登记发证，明晰农村土地产权，维护农民土地合法权益，促进农村社会和谐稳定。

在农村地籍调查工作中将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物一并纳入工作范围，统一调查、统一确权登记、统一发证，减少重复建设和资金浪费，推进建立不动产统一登记制度，提高政府行政效能和监管水平。

本次调查的目的是，全面查清调查区村庄内部土地利用现状，确定每宗土地和房产的位置、界线、权属、面积、用途等，编绘相关图件，形成数据、图件、

16

表册等调查资料，建立不动产登记数据库及管理系统，满足土地宏观调控、土地利用总体规划编制、土地管理措施落实、国土资源信息化服务的需要。

1.3调查区域概况

本次调查的**6个村总面积约1.16平方公里，根据2014年土地利用数据库

统计得出其中本次地籍测绘及权属调查约为1.16平方公里（以最终测量面积为

准）。

平均海拔约5米。

交通便捷，地理条件较为优越。

1.4主要任务

本次地籍调查主要任务包括：

E级GPS控制网建设、1:

1000地籍及房产要素测量、地籍调查及房产调查、房产测量、不动产权籍数据库建设。

1.4.1地籍调查与房产调查

权属调查由**人民政府房屋调查行政主管部门组织完成，地籍调查与房产调查一并开展，主要内容包括权属调查、界址调查、地籍测量、地籍图、宗地图、房产图绘制、面积计算等。

房产调查是通过房屋权属调查，查清房屋坐落、种类、结构、条件、用途、建筑面积和使用面积等，为房屋产权登记和物业管理提供可靠的依据。

1.4.2已登记宗地核查

对本次试点项目的6个村已登记宗地进行核查，对于实地界线与原发证资料不符的进行比对核查，调查原因，并记录。

调查成果是为以后开展地籍管理提供详实的资料。

主要内容为：

（1）资料收集整理：

收集调查区内历年已登记土地的宗地资料（原有地籍图、宗地图、土地登记卡、街坊图以及相关的宗地属性数据表等资料与数据），进行分析整理；以街坊和行政村为1个工作单位，逐宗整理成册。

（2）实地对比核查：

开展外业核查，记录存在的问题，并将问题记录书面反馈至**国土资源局工作人员。

（3）统一编码：

按照宗地统一代码编制相关要求，以地籍子区为单位，根据宗地类型制作宗地代码转换对照表，逐步开展原有代码的转换工作。

（4）资料收集截止至合同签订日前的宗地资料。

1.4.3未登记宗地调查

对未登记发证的宗地，按照宗地统一代码编制相关要求直接预编宗地代码，逐宗调查权利人、四至、地类、面积、未登记原因（如新建房屋，无用地审批手

续）。

未登记宗地调查情况要以地籍子区和村为单位、以宗地编号为序汇总成表册，方便查阅和管理。

1.4.4建立权籍调查管理数据库

以现有的地籍数据库为基础，对接与整合土地、房产等各类不动产登记数据，建立统一的不动产登记数据库，实现权籍调查成果一体管理。

1.5项目安排

（1）、准备阶段

成立**不动产调查试点工作协调小组，搜集测区资料、制定《**不动产调查技术设计书》，开展宣传培训并部署工作。

（2）、地籍与房产调查底图测量阶段

完成标段区域内的地籍与房产调查底图测量。

（3）、地籍、房屋调查及建库阶段

完成房屋调查、已发证宗地核查、未发证宗地调查、不动产登记数据库建设及报告编写、图件制作及项目成果自检任务。

2.作业依据

（1）、《城市测量规范》（CJJ/T8-2011）（简称“规范”）

（2）、《全球定位系统（GPS）测量规范》 GB/T18314-2009；（3）、《卫星定位城市测量技术规范》 CJJ/T73-2010；

（4）、《全球定位系统实时动态测量（RTK）技术规范》CH/T2009-2010；（5）、《1:

1000 1:

1000 1:

2000地形图图式》（GB/T20257.1-2007）；

（6）、《1:

1000、1：

1000、1：

2000地形图要素分类与代码》（GB14804-93）；（7）、《基础地理信息要素分类与代码》GB/T13923-2006；

（8）、《数字测绘产品检查验收规定和质量评定》（GB/T18316-2001）；（9）、《地籍调查规程》（国土资源部TD/T1001-2012）；

（10）、《第二次全国土地调查技术规程》（国土资源部TD/T1014－2007）；（11）、《土地利用现状分类》（GB/T21010－2007）；

（12）、《城镇地籍数据库标准》（TD/T1015-2007）；（13）、《土地利用数据库标准》（TD/T1016-2007）；

（14）、《XX省1:

1000 1:

1000 1:

2000基本比例尺数字地形图测绘技术规

定》；

（15）、《宗地代码编制规则（试行）》（国土资厅发〔2011〕57号）；

（16）、《全国宗地统一代码编制工作技术方案》（国土资厅函〔2012〕1354号）；

（17）、原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权若干规定》（[1995]国土[籍]字第26号）；

（18）、《XX省第二次全国土地调查技术补充规定》；

（19）、《XX省城镇村庄地籍调查工作方案》（闽国土调查办[2007]10号）；（20）、《XX省村庄地籍调查试点工作方案》（闽国土资综〔2011〕193号）；（21）、《XX省第二次全国土地调查领导小组办公室关于做好城镇村庄地籍调

查工作方案和技术设计书编写工作的通知》（闽国土调查办〔2008〕20号）；（22）、《关于进一步做好城镇地籍调查工作有关问题的通知》（闽国土调查办

〔2008〕36号）；

（23）、XX省国土资源厅关于进一步推进城镇地籍调查工作的通知（闽国土资综〔2011〕183号）；

（24）、XX省国土资源厅关于做好我省宗地统一代码编制工作的意见（闽国土资综〔2012〕209号）；

（25）、国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知（国土资发[2015]41号）；

（26）、XX省国土资源厅、XX省住房和城乡建设厅、XX省测绘地理信息局关于加快推进农村地籍和房屋调查工作的通知（闽国土资综〔2015〕317号）

（27）、经批准的该项目技术设计书及其他技术要求。

3数学基础

平面坐标系统：

采用1980西安坐标系统。

但应与2000国家大地坐标系统联测或建立转换关系（首级控制计算两套坐标系统成果）。

高程系统：

采用“1985国家高程基准”。

投影方式：

采用“高斯—克吕格投影”,中央子午线120°。

4已有资料

4.1已有测绘资料

（1）XX省C级GPS网点125、126、F016，有1980西安坐标系成果，其中，125、126有2000国家大地坐标系成果，作为本项目平面控制测量之起算；

（2）**国土资源局提供的2013年度1：

10000土地利用现状图，其中的203图斑作为本次数字化测图的范围依据；

（3）**国土资源局提供的2011年新农村建设1:

1000地形图，作为本次地籍调查底图，地籍与房产要素另行施测。

（4）**国土资源局提供的2014年度变更影像图可作为控制设计和布点参考底图。

4.2已有权属资料

**早期的城镇及农村土地登记发证工作，由于经济、科技不断发展，开展的土地权属调查的项目逐渐丰富、所采用的技术手段也不断更新，存在着多种样式的土地权属资料，大致有以下三种：

（1）已有集体土地所有权登记发证资料和数据库成果，该成果中划分的地籍区和地籍子区做为本次调查汇总统计的范围依据。

如该成果和本次调查的精度存在出入，需对集体土地所有权划分的地籍区和地籍子区界线根据所有权进行微调。

（2）第二次全国土地调查工程土地利用调查数据，该成果作为本次地类调查的重要依据，利用该数据与村镇土地调查成果衔接，构建城乡一体化的土地利用现状数据库。

5技术路线与方法

5.1技术路线

《地籍调查规程》等技术规范，结合**实际情况，以满足农村集体土地确权登记发证工作为出发点，立足于已有的工作基础，严格依据国家有关调查规程和标准，本次调查底图采用实测的满足房产三级界址点精度以上的1：

1000地形图，房角点测量采取与宗地界址点测量统一的技术方法，一并开展，以地籍子区为单

位，以宗地为调查基本单元，逐宗调查每一宗建设用地权属，查清调查区范围内的每宗土地的位置、范围、面积、用途的土地利用现状，填写每一宗地情况核实表，以地籍调查为基础，以宗地为依托，以满足不动产登记要求为出发点，充分利用已有不动产调查、登记以及前期审批、交易、竣工验收等成果资料，通过内外业核实的方法，完成房屋调查工作，按地籍信息化的建立要求，利用GIS软件录入宗地及房屋属性，建立不动产数据库，编绘地籍图，测算房产面积，绘制房产图，输出各类汇总数据等。

5.2工作流程

前期准备工作、资料收集、宣传发动

已有资料分析、制定工作计划

技术设计书编写

动员、培训、技术交底

地籍与房产调查底图测量

地籍档案扫描、命名整理

房产档案扫描、命名整理

地籍、房产资料上图，制作外业调查底图

地籍调查、土地利用调查、房产调查

调查成果整理、地籍、房产属性录入、地籍图、宗地图、房产图编绘

数据库建设

作业单位检查验收

成果整理提交

图1 工作流程图

6组织实施

6.1首级控制测量

6.1.1平面控制测量

建立首级控制网可采用全球导航卫星系统（GNSS）静态测量、RTK测量和导线网的方法。

应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则。

在进行GPS点位埋设时，E级GPS点的标石中心标志采用不锈钢标志，与旧点重合时，均利用旧点标石，并在成果表和点之记中加以说明，当选在坚固房顶上时，采取去掉隔热层后按要求埋设或者采用加大接触面的方法埋设。

各等级平面控制测量的主要技术指标

（1）仪器选用：

采用经计量单位检定合格且精度高于10㎜+5ppm×D的5台套以上GPS接收机同步观测一组卫星，观测方法采用静态测量方法。

（2）在外业观测作业之前，应对GPS接收机和天线等设备进行常规检查，检查内容应包括：

仪器检定结果、电池容量、光学对中器、基座水准气泡、接收机内存容量等。

（3）作业前按要求选择最佳的观测卫星组以及观测时间段，本测区控制范围较大，作业过程中应采取分区逐块有序进行，以保证观测质量，主要技术指标见表1、2：

GPS观测主要技术指标表1

项目

等级

卫 星高度角

有效卫星数（静态）

强度因子PDOP

平均重复设站数（次）

时段长度

（min）

数据采样率

（″）

E级

≥15°

≥4

≤6

≥1.6

≥45

15

GPS控制网的主要技术参数表2

等级

平均距离（km）

固定误差a（mm）

比例误差b

最弱边相对中误差

E级

1

≤10

≤5

1/20000

注:

a--固定误差；b--比例误差系数。

（4）作业前应对光学时点器进行校正，作业中测站应严格对中和整平。

（5）观测时天线定向标志线大致指向正北；

（6）天线高度观测前后各量取一次，量取时尽量按照三个方向分别取值，前后两次测量仪器高之差应不大于3mm时，并取平均值作为最后天线高度；

（7）观测人员必须按照GPS接收机操作手册规定进行观测作业；

（8）观测时应防止人员或其他物体触动天线或遮挡信号；

（9）接收机记录数据过程中50m范围内不得使用手机、对讲机等无线设备；

（10）接收机开始记录数据后，应随时注意卫星信号和信息存储情况。

当接收机或存储出现异常时，应随时进行调整，必要时应及时通知其他接收机调整观测计划；

（11）在现场应按规定作业顺序填写观测手簿，不得事后补记；

（12）经检查所有规定作业项目全部完成，且记录完整无误后方可迁站；

（13）每日观测结束后，应将外业数据文件及时转存到存储介质上，不得作任何修改。

6.1.2GPS观测数据分析及平差计算

观测数据的基线处理

平差前应对观测数据进行预分析处理。

基线解算采用双差相位观测值和双差固定解。

对周跳较多或数据质量不理想的时段，应进行删除或用分段处理后的数据进行平差计算。

（1）数据处理软件

基线处理软件采用美国Trimble公司的TGO1.62软件。

（2）星历

GPS控制网基线解算采用卫星广播星历。

（3）基线解算的主要参数

采用双差相位观测值进行基线解算，采用双差固定解作为最终结果，基线分时段进行解算，每个时段解算时，主要考虑如下因素：

①截止高度角为15度，历元间隔为15秒；

②不考虑卫星轨道误差，即固定IGS轨道。

（4）基线检核

外业观测成果质量必须经过闭合环和重复基线检验。

1）同步环各坐标分量闭合差和全长闭合差应符合下式的规定：

n

Wx≤

5

σ Wy≤

n

5

σ Wz≤

5

σ W≤2nσ

n

5

4n

3

4n

3

4n

3

n

式中:

σ—标准差（mm），n—独立环中的边数。

2）异步环各坐标分量闭合差应符合下式的规定：

Vx≤

σ Vy≤

σ Vz≤

σ V≤2 σ

式中:

σ—标准差（mm），n—环的边数。

2

3）复测基线：

复测基线的长度较差应满足下式要求：

ds≤2 σ。

6.1.3GPS网数据的平差

（1）平差软件：

科傻GPS数据处理系统3.0

（2）三维无约束平差

GPS控制网平差应采用D级和E级控制网分级平差方式进行，当各项质量检验符合要求时，应以所有独立基线组成闭合图形，以三维基线向量及其相应方差协方差阵作为观测信息，以一个点的WGS-84三维坐标作为起算数据，在WGS-84系中进行三维无约束平差，并提供在WGS-84系的三维坐标、坐标差观测值的总改正数、基线边长及点位和边长的精度信息。

基线向量改正数的绝对值应满足以下要求：

VDX≤3σ；VDY≤3σ；VDZ≤3σ。

式中σ为相应级别规定的基线的精度。

否则，认为该基线或其附近的基线存在粗差，应在平差中采用软件提供的自动方法或人工方法剔除，直至上式满足。

（3）三维和二维约束平差

利用无约束平差后的可靠观测量，可选择在WGS-84坐标系、国家坐标系下进行三维和二维约束平差。

平差中，对已知点坐标、已知距离和已知方位，可以强制约束，也可以加权约束。

基线向量的改正数与同名基线无约束平差相应改正数的较差应满足以下要求：

dVDX≤2σ；dVDY≤2σ；dVDZ≤2σ。

式中σ为相应等级基线的规定精度。

否则，认为作为约束的已知坐标、已知距离、已知方位中存在一些误差较大的值，应采用自动方法或人工方法剔除这些误差较大的约束值，直至上式满足。

6.2RTK图根控制测量

1、在完成首级平面控制测量的基础上加密图根控制网。

图根控制采用RTK测量等方法测量。

2、图根点布设密度

图根点的布设密度应根据测图比例尺和地形条件而定，图根点应为固定点，一般控制点平均间距约100m。

3、图根点观测方法

（1）GPS信号接收良好的区域，图根控制测量以原有高等级控制点为基站，采用双频接收机对流动站进行数据采集。

（2）RTK测量图根点时，地心坐标系与地方坐标系的转换关系的获取方法按《卫星定位城市测量技术规范》中6.3.3条款进行操作。

（3）RTK图根点高程的测定，通过流动站测得的大地高减去流动站的高程异常获得。

（4）流动站的高程异常可以采用数学拟合方法或似大地水准面精化模型内插等方法获取。

（5）RTK图根测量方法按照《卫星定位城市测量技术规范》中6.3中相关要求执行。

（6）RTK图根测量流动站观测时应采用三角架对中、整平、每次观测历元数应大于20个，每站测量回数不小于2，测回间应对仪器重新初始化，测回间时间间隔不小于60秒。

（7）RTK图根测量平面坐标转换残差不应大于图上的0.07mm,RTK图根测量高程拟合残差不应大于1/12基本等高距。

（8）RTK图根点测量平面测量各测量回间平面坐标分量不应超过2cm，垂直坐标分量较差不应超过3cm，各次结果取中数作为最后结果。

数据成果处理

（9）RTK图根测量外业观测记录采用仪器内存，记录项目及成果输出包括下列内容：

a.转换参考点的点名（号）、残差、转换参数。

b.基准点名、天线高、观测时间；

c.流动站点名、天线高、观测时间；

d.基准站发送给流动站的基准站地心坐标、地心坐标增量；

e.流动站的平面、高程收敛精度；

f.流动站的地心坐标、平面和高程精度；

g.测区转换参考点、观测点网图；

h.RTK图根测量外业观测记录采用仪器内存，成果应进行100%的内业检查和10%的外业抽检，抽检采用常规方法进行边长、角度或导线联测检核。

6.31:

1000地籍与房产调查底图测量

6.3.1测量一般要求

（1）测量要求：

为了统一精度，本次调查区域地籍线划要素和房屋要素采用全解析方法施测，地形要素采用2011年施测的新农村1：

1000地形图。

房角点测量采取与房产界址点测量同样的技术方法开展测绘。

所以界址点既要满足地籍测量精度的要求，又满足房产测量界址点精度要求，用全站仪外业数据采集，内业编辑成1:

1000全数字化调查底图图件。

（2）人员要求：

测图基本功扎实，有较丰富的城市大比例尺测图经验和熟练掌握计算机基础知识及其应用，并熟悉数字测图技术特点。

（3）设备要求：

全站仪＋小棱镜（若未配置特制对中棱镜，应采取措施，有效削弱建筑物角点的对点误差，确保定位精度）；

（4）作业要求：

数字测图技术含量高，工序复杂逻辑衔接性强，质量要求高，全体人员应高度重视。

工作中必须认真执行《设计书》与《规范》要求。

外业工作是数字测图原数据生产工序，作业中应做到站站清，内业应做到天天清，幅幅（或街坊）清。

若天天清确有困难，可按实际内、外业工作量比例，合理安排内、外业工作时间，但一般外业连续工作量积累不得超过3天，否则数据量大，容易造成错误。

各作业组应在微机中建立方便查找街坊目录，并有相应备份以保证数据安全。

内业工作是数字测图的数图转换工序，也是数字测图质量的关键工序，工作量大技术精细繁杂，应