威海城乡规划管理技术规定.docx

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威海城乡规划管理技术规定

威海市城乡规划管理技术规定

（土地使用、建筑管理）

（征求意见稿）

第一章　总　则

第一条为加强城乡规划管理，保证城乡规划的实施，根据有关法律、法规及技术规的规定,结合本市实际，制定本规定。

第二条本规定适用于威海市规划区各项建设工程。

第三条编制详细规划和建筑设计应符合本规定及环保、环卫、卫生防疫、风貌绿化、人防、国防、消防、气象、抗震、防汛、供水、排水、海港、铁路、航空、安全、道路、通讯、工程管线、地下工程、测量标志、历史文物保护、农田水利等方面的规定。

第二章城乡用地分类与使用

第四条城乡用地按照《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011进行分类，城乡用地分类和代码可用于城乡规划的图纸和文件。

第五条提倡合理的用地类别兼容与混合使用。

用地类别兼容与混合使用应符合环境相容、结构平衡、景观协调等原则，使用围和要求按照本规定附件1执行。

第六条各类建设工程项目的选址，应充分考虑地形条件、基本生态控制线、基础设施配套完善程度等因素。

除文登区和临港区部分现状海拔较高区域外，海拔60米以上地带不宜安排新建建筑物。

根据经济社会发展确需建设的，经市城乡规划委员会、市政府研究同意后，方可实施建设。

第七条各类建设用地的使用，应按照经批准的详细规划执行。

凡需改变规划用地性质的，应先提出规划调整的意见，按照规划调整的程序和权限批准后执行。

第八条加大城市地下空间开发力度，提高城市空间资源利用率。

按照地上地下统一规划、先地下后地上建设的原则，统筹安排轨道交通、市政管沟、商业服务、停车和人防等设施，使城市功能合理有序向地下延伸。

第三章　建筑容量控制指标

第九条单一类型的建设用地，新建、改建和扩建建筑的建筑容量控制指标（含建筑密度和容积率指标，下同）应按照本规定附件2的规定执行。

混合类型的建设用地，其建筑容量控制指标应按照不同性质建设用地的分类分别执行。

难以分类执行的建设用地，按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。

第十条未列入本规定附件2的科研、大中专院校、中小学校、托幼、体育场（馆）、医疗卫生、文化艺术以及军事等设施的建筑容量控制指标，应按照经批准的详细规划和有关专业规定执行。

第十一条原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的，不得在原有建设用地围进行扩建。

第十二条建设用地为公众提供永久性开放空间，在符合有关规定的前提下，每提供1平方米有效开放空间，允许增加2平方米建筑面积。

增加建筑面积总计不得超过核定建筑面积的20%。

第四章规划与建筑设计

第十三条规划编制应贯彻以人为本、可持续发展原则，倡导集约紧凑布局、生态廊道间隔、公交导向开发、历史文化保护、职住平衡、绿道出行和低冲击开发等先进理念，运用互联网、大数据等信息技术，打造绿色低碳、山海相间、文脉传承、生态宜居的生活环境。

第十四条在规划编制各环节引入城市设计机制，对空间景观、布局结构、环境协调、造型色彩等进行充分论证和研究，形成强制性和引导性指标，科学指导城乡建设。

第十五条编制详细规划应落实城市红线、绿线、蓝线、黄线、紫线等控制要求，符合《威海市域生态控制线规划》、《威海市区公共开放空间布局规划》、《威海市区公共设施布局专项规划》、《威海市区工业园配套设施布局规划》等相关规划要求。

第十六条在符合市区建筑高度分区布局规划的前提下，建筑布局提倡采用低密度塔式高层建筑。

塔式高层建筑高宽比不宜低于3:

2，塔式高层住宅建筑单元组合数不应超过两个。

建筑的面宽按建筑高度的变化控制，大型公共建筑和工业建筑等除外。

建筑高度小于或等于40米的，其最续面宽不宜大于60米；建筑高度大于40米的，其最续面宽不宜大于50米。

第十七条工业区应合理配置各类生产、生活服务设施和公共绿地，工业园配套设施应充分考虑区位、产业门类、就业人口等因素，相对集中设置。

第十八条居住区应合理配置社区综合服务中心（包括医疗卫生服务、文化活动中心、警务室、居委会、物业管理等）、托幼、养老服务等必备公共服务设施，相对集中布局，配置相应室外活动空间。

居住区公共服务设施配置要求按照本规定附件3执行。

第十九条居住区应合理设置篮球、排球、羽毛球、小型足球场等室外公共体育活动场地，适应全民健身和青少年体育活动需求。

第二十条居住区应合理配置商业服务、菜市场、金融邮电、市政公用等公共服务设施，采用相对集中与适当分散相结合的方式合理布局，方便经营管理。

沿住宅楼山墙之间不得采用带状布局模式设置小型商业网点。

第二十一条居住区应实行人车分流，高品质居住小区应降低地面停车率，提倡全部实现地下停车。

第二十二条住宅建筑的储藏室应设置在地下或半地下空间，储藏室门应开向室公共走道，不得直接开向室外。

多层、高层住宅建筑底层不应设置分户式室外庭院。

第二十三条高层住宅建筑底层应设置为本楼居民服务的访问、接待、休息、阅览等公共服务空间以及信报箱、信息板等设施，其余部分宜设置为架空层。

第二十四条地下车库等地下建筑工程的方案设计应遵循因地制宜的原则，结合本市山体丘陵地势特点，充分、合理地利用现状地形，对场地设计进行精密计算，实现场地土石方挖填平衡。

第二十五条建设工程应由具有相应资质的单位，依照有关设计规、标准及批准的详细规划或建设用地规划条件进行设计。

第二十六条建筑设计应贯彻和执行节能减排的要求，按照相关技术标准进行绿色建筑设计。

第二十七条建筑的风格、色彩、体量应符合市区建筑形象引导规划的要求。

重要建筑物单体设计应进行多方案比选、全方位分析，丰富城市空间界面，优化景观环境效果，提升城市品质涵和整体协调性。

第二十八条沿城市道路两侧的重要公共建筑应考虑光亮工程设置。

第二十九条建筑外墙宜采用高档、耐久外装材料。

沿城市道路两侧的建筑外墙宜采用高档面砖或石材等外装材料，底层裙房外墙应采用干挂石材等外装材料。

第三十条空调室外机搁板、壁挂式太阳能集热器、设备平台、广告等的位置和形式，应结合建筑立面一体化设计，设置封闭或围护装饰构件。

广告标识应位于建筑立面之，不得设在屋面以上或伸出建筑立面之外。

第三十一条非成片拆迁改建的危房改造重建工程应符合下列规定：

（一）经鉴定达到拆除重建的危险性等级；

（二）不得增加地上建筑面积，符合用地条件和建筑保护等方面要求的，可合理增设地下建筑；

（三）不得突破原有建筑的平面轮廓、海拔高度（包括屋脊、檐口或女儿墙）、室外地坪标高。

第三十二条建设工程设计方案报审时，应按照本规定附件4的相关要求提交资料。

第五章建筑间距

第三十三条建筑间距应符合本章的规定，并同时符合相关设计规以及日照、消防、通风、防灾、景观、视觉卫生、环保、工程管线和文物保护等方面的要求。

（建筑间距图示见附件5）

第三十四条对于各类生活居住特征建筑，应按照本规定附件6的相关要求，采用日照分析软件计算有效日照数据。

日照标准应符合下列规定：

（一）每套住宅应至少有一个居住空间获得大寒日累计不少于2小时的有效日照。

（二）老年人居住建筑的居住空间、医院和疗养院主要朝向的病房和疗养室、中小学校主要朝向的教室，应获得冬至日累计不少于2小时的有效日照。

（三）托幼建筑的主要生活用房（含活动室、寝室、音体活动室）应获得冬至日累计不少于3小时的有效日照，室外活动场地位于建筑日照阴影线以外的面积不少于1/2。

第三十五条非高层建筑遮挡生活居住特征建筑日照时，建筑间距应同时符合日照间距系数和日照分析软件计算要求。

生活居住特征建筑间距应满足上述要求，并符合下列规定：

（一）非高层建筑遮挡住宅、宿舍日照且正南向平行布置时，日照间距系数为1.55；遮挡其他生活居住特征建筑日照且正南向平行布置时，日照间距系数为1.8。

非正南向平行布置时，根据朝向与正南向的不同夹角，正面间距按《城市居住区规划设计规》GB50180—93（2002年版）第5.0.2.2款执行。

在满足日照分析软件计算要求前提下，按日照间距系数计算日照间距大于36米的，按36米控制。

（二）非高层建筑遮挡生活居住特征建筑日照且垂直布置时，遮挡建筑山墙宽度小于或等于12米的，正面间距不小于遮挡建筑高度的1.0倍；大于12米的，正面间距按平行布置控制。

（三）非高层建筑遮挡生活居住特征建筑日照且既非平行也非垂直布置时，两幢建筑的夹角小于或等于45度的，最小正面间距按平行布置控制；大于45度的，按垂直布置控制。

（四）生活居住特征建筑正面间距不小于16米。

（五）非高层建筑与非高层生活居住特征建筑之间侧面间距不小于6米；侧面均有窗户的，侧面间距不小于8米；其中包含工业建筑的，侧面间距不小于10米。

第三十六条其他非高层建筑间距，应综合考虑消防、景观等要求，并符合下列规定：

（一）其他非高层建筑之间平行布置时，正面间距不小于较低一侧建筑高度的1.0倍，且不小于10米。

垂直布置时，建筑山墙宽度小于或等于12米的，正面间距不小于10米；大于12米的，按平行布置控制。

既非平行也非垂直布置时，两幢建筑的夹角小于或等于45度的，最小正面间距按平行布置控制；大于45度的，按垂直布置控制。

（二）其他非高层建筑之间侧面间距不小于6米；其中包含工业建筑的，侧面间距不小于10米。

（三）其他非高层建筑（含独立设置的配电室、换热站、燃气调压站等市政设施用房）不遮挡生活居住特征建筑日照时，正面间距按本条第一项控制，且不小于16米。

第三十七条高层建筑间距，应综合考虑消防、景观等要求，并符合下列规定（当遮挡生活居住特征建筑日照时，应同时符合日照分析软件计算要求）：

（一）高层建筑之间平行布置时，正面间距不小于36米。

垂直布置时，建筑山墙宽度小于或等于16米的，正面间距不小于24米；大于16米的，按平行布置控制。

既非平行也非垂直布置时，两幢建筑的夹角小于或等于45度的，最小正面间距按平行布置控制；大于45度的，按垂直布置控制。

（二）高层建筑与其他建筑之间侧面间距不小于13米。

高层建筑山墙宽度大于16米的，按正面间距控制。

（三）高层建筑与非高层建筑（二者均非生活居住特征建筑）平行布置时，正面间距不小于非高层建筑高度的1.0倍，且不小于13米。

垂直布置时，建筑山墙宽度小于或等于12米的，正面间距不小于13米；大于12米的，按平行布置控制。

既非平行也非垂直布置时，两幢建筑的夹角小于或等于45度的，最小正面间距按平行布置控制；夹角大于45度的，按垂直布置控制。

（四）高层建筑遮挡非高层生活居住特征建筑日照时，正面间距按本条第一项控制；不遮挡日照时，正面间距按本条第三项控制，且不小于16米。

第三十八条违法建筑、临时建筑及私自改变使用性质的建筑，不适用本章建筑间距的规定。

第六章建筑退让及建筑高度

第三十九条沿建设用地边界布置的建筑，其离界距离应综合考虑日照、消防、交通、文物保护、生态控制线等要求，并符合下列规定：

（一）当界外是待建设用地时，建筑离界距离根据界外用地规划情况，按照本规定第五章确定的建筑间距一半预留，且不小于5米。

（二）当界外是已建保留建筑时，建筑离界距离除符合本条第一项规定外，还应同时符合本规定第五章建筑间距的有关规定。

（三）当界外是城市公共绿地、广场等用地时，建筑离界距离不小于5米；当遮挡城市公共绿地、广场日照时，按照多层居住用地的退让要求控制建筑离界距离。

（四）当界外是自然山体时，建筑离界距离不小于10米。

（五）当建筑与用地边界非平行布置时，建筑离界距离按之间最小间距控制，且不小于5米。

（六）地下建筑的离界距离，不小于地下建筑深度的0.7倍，且不小于5米。

第四十条在满足建筑间距要求的前提下，建筑离界距离因条件限制不能符合本规定第三十九条规定的，经相邻地块产权人达成书面协议并经规划行政主管部门核准后，可适当缩减建筑离界距离。

第四十一条建筑后退城市道路红线距离应符合下表规定：

道路红线宽度（W）

后退距离（S）

W≥50米

30米

40≤W<50米

20米

30≤W<40米

15米

20≤W<30米

10米

W<20米

6米

本表中后退距离均为下限。

城市道路两侧规划设置绿线的，应同时符合后退绿线距离的要求。

主要朝向面临城市主、次干路的高层建筑宜适当加大后退距离，按建筑高度24米以上每增加5米后退距离增加1米的标准控制。

除门卫室、大门、围墙、地下室应急疏散出口、配电箱等以外，退让空间不得进行其他地上建（构）筑物建设。

第四十二条沿铁路两侧的建筑后退距离应满足《铁路安全管理条例》的有关要求，并同时符合下列规定：

（一）建筑后退铁路干线轨道中心线距离不小于50米，后退城际铁路、铁路支线、专用线轨道中心线距离不小于30米，围墙后退铁路轨道中心线距离不小于10米。

（二）高层建筑、高大构筑物（含水塔、烟囱等）、危险品仓库和厂房后退铁路轨道中心线距离，由规划行政主管部门会同铁路主管部门具体核定。

（三）位于铁路道口周边的建设工程，应符合铁路道口管理的有关规定。

第四十三条公路、轨道交通、气象观测场、工程管线及危险物品生产储存等场所周边的建筑后退距离，按国家有关规定，由规划行政主管部门会同有关专业部门具体核定。

第四十四条建筑后退基岩海岸距离不宜小于80米，后退砂质海岸距离不宜小于200米，后退堤岸等人工岸线距离不宜小于20米。

第四十五条建筑周围需要分界的，应采用绿篱或围墙隔离。

围墙应符合下列规定：

（一）除建设项目特殊要求必须修建实体围墙的以外，应采用通透围墙，并符合整体景观环境要求，围墙基础高度不超过0.6米，通透围栏高度不超过1.5米。

（二）临街围墙、门卫室、大门的设置应符合消防、交通、工程管线等方面的规定，依据临接道路的具体情况核定后退距离。

非临街围墙不得逾越用地边界，经相邻地块产权人达成书面协议的，可沿用地边界修建共有围墙。

第四十六条建筑的高度，应综合考虑日照、消防、景观、航空、通讯、文物保护等方面的要求，并符合下列规定：

（一）在有净空高度控制的飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）设施周围的新建、改建建筑，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。

（二）在历史优秀建筑、文物保护单位紫线围及风景名胜区规划控制地段新建、改建建筑，其控制高度应符合建筑和文物保护的有关规定，进行视线分析，提出控制高度和保护措施。

（三）高层建筑设计方案在审批时应进行视线景观分析。

（四）沿城市道路两侧建筑的控制高度（H），除经批准的详细规划另有规定外，不应超过道路规划红线宽度（W）加建筑后退距离（S）之和的1.5倍，即：

H≤1.5（W+S）。

建筑直接临接或其面临的道路临接广场、河道、电力线路保护区的，在计算控制高度时，可将广场、河道、电力线路保护区的二分之一宽度计入W值。

第七章停车设计

第四十七条新建、改建和扩建的各类建筑应预留相应的停车位。

不同性质类别的建筑，机动车、非机动车停车位指标应不低于下表规定：

类别

单位

机动车

（小型汽车）

非机动车

（自行车）

住宅

商品住宅

车位/100平方米建筑面积

0.5～1.0

1.0～1.5

经济适用房

车位/100平方米建筑面积

0.3～0.5

2.0

公共租赁住房

车位/100平方米建筑面积

0.3～0.5

2.0

行政及商务办公

车位/100平方米建筑面积

0.8

4.0、3.0

博物图书展览馆

车位/100平方米建筑面积

0.7

5.0

文化活动中心

车位/100平方米建筑面积

1.0

5.0

大中专院校

车位/100师生

0.7

40.0

中小学校

车位/100师生

1.5

70.0、20.0

幼儿园

车位/100师生

1.5

5.0

大型体育中心

车位/100座

4.0

30.0

中小型体育场

车位/100座

3.0

25.0

医院

车位/100平方米建筑面积

0.5～1.0

4.0～5.0

疗养院（中心）

车位/100平方米建筑面积

1.2

0.3

商业中心

车位/100平方米建筑面积

0.5

10.0

饭（酒）店

车位/100平方米建筑面积

1.5～2.0

3.0

高中档旅馆

车位/客房

0.3

1.0

剧场、影院

车位/100座

5.0

20.0、30.0

火车站

车位/高峰日千人

5.0～10.0

3.0

客运港（站）

车位/高峰日千人

5.0～10.0

3.0

货运港（站）

车位/100辆标准车

15.0

3.0

旅游区（浴场）

车位/1公顷游览面积

8.0

0.1

公园

车位/1公顷游览面积

1.5

0.01～0.1

工业厂房仓储

车位/100平方米建筑面积

0.2

2.0

综合建筑的停车位指标，按上表所列不同性质类别的建筑分项累计计算。

不同区域商品住宅建筑的机动车停车位指标及地面停车率按以下标准执行：

（一）环翠区、文登区、高区、经区的中心区及东部滨海新城、双岛湾科技城等区域，按照每100平方米建筑面积配置1个停车位，地面停车率不宜大于10%。

（二）临港区中心区（草庙子镇）、环翠省级旅游度假区（村镇）、温泉镇、南海新区、文登开发区，按照每100平方米建筑面积配置0.8个停车位，地面停车率不宜大于15%。

（三）上述围之外的其他建制镇，按照每100平方米建筑面积配置0.5个停车位，地面停车率不宜大于20%。

商业设施设置地面停车位的比例不宜小于20%。

第四十八条机动车停车位控制指标以小型汽车为标准当量，按下表计算：

车型

微型汽车

小型汽车

中型汽车

普通汽车

铰接车

换算系数

0.7

1.0

2.0

2.5

3.5

机动车停车位面积应符合下列控制标准：

（一）小型汽车露天停车场为25～30平方米/车位；

（二）小型汽车室停车库为30～35平方米/车位；

（三）小型汽车路边停车带为16～20平方米/车位;

（四）小型汽车地下停车库为40～50平方米/车位。

第四十九条建设用地的车行出入口宜设置在次干路和支路上，如确需设置在主干路上，应设专用通道与主干路相连。

第五十条车库宜设置在建筑的半地下或地下，以提高地下空间利用率。

地下车库可与人防设施结合设置。

居住区地下车库屋面覆土深度不应低于1.5米。

在居住区集中公共绿地下设置地下车库时，屋面覆土深度不应低于2.5米。

第五十一条高层居住区应设置楼、库一体的全通式地下车库，住宅楼电梯应通至地下车库。

当居住区设置楼、库分离的地下车库时，应先建设或同步建设地下车库，并与住宅楼同时交付使用。

第八章　建设用地的绿地

第五十二条绿地的规划、建设和管理应符合《威海市区城市绿化办法》的规定，绿地率的控制指标应符合下表的规定：

项目类别

绿地率

低层住宅、高层住宅

50%

多层住宅

35%

行政办公

35%

商业、商务

25%

文化、娱乐、旅馆

45%

教育、科研、体育

40%

医院

30%-35%

疗养院

50%

工业、仓储

10%-20%

本表中绿地率指标除工业区外均为下限。

旧城改造项目执行上表标准确有困难的，经规划行政主管部门同意，绿地率可适当降低，但不应小于20%（居住区、工业区除外）。

第五十三条居住用地中除满足上述绿地率的控制指标外，还应有集中公共绿地，包括居住区公共绿地、小区公共绿地、组团公共绿地和其它块状、带状公共绿地，其规模应符合下表规定：

名称

最小规模

居住区公共绿地

2.0公顷

小区公共绿地

0.4公顷

组团公共绿地

0.04公顷

块状、带状公共绿地

不低于0.04公顷且宽度不得低于8米

居住区绿地面积按《城市居住区规划设计规》GB50180—93（2002年版）规定计算。

第五十四条建设用地的绿地应符合《威海市区公共开放空间布局规划》和《威海市绿道网专项规划》的要求，满足应急避难场所设置、无障碍设计和雨水入渗等方面的相关规定。

市区公共开放空间服务半径和5分钟步行可达围覆盖率应符合下表规定：

分级

服务半径

步行可达围覆盖率

生活地

工作地

市级

3000米

＞80%

＞50%

区级

1500米

居住区（园区）级

800米

社区（邻里）级

300米

第五十五条建设用地的公共绿地应开放式布置，符合《威海市区中小型开放式绿地规划布局导则》的要求，有较好的可视性、可达性和参与性，且至少应有一长边与相应级别的道路相邻。

居住用地面积大于0.8公顷时，应提供不小于用地面积的5%作为开放式绿地，且规模不低于0.04公顷。

第九章　附　则

第五十六条本规定下列用语的含义：

（一）建筑密度：

是指建筑底层占地面积与建设用地面积的比值（以百分比表示）。

（二）容积率：

是指各类建筑的建筑面积总和与建设用地面积的比值。

（三）低层住宅：

是指一层至三层（含三层）住宅。

（四）多层住宅：

是指四层至六层（含六层）住宅。

（五）中高层住宅：

是指七层至九层（含九层）住宅。

（六）高层建筑：

是指高度为24米以上的公共建筑及十层以上（含十层）的居住建筑。

（七）正面间距：

是指遮挡建筑与被遮挡建筑主要朝向外墙面之间的垂直距离。

（八）侧面间距：

是指两建筑次要朝向外墙面之间的垂直距离。

（九）日照间距系数：

是指根据日照标准确定的建筑正面间距与遮挡建筑高度的倍数值。

（十）地下建筑深度：

是指自室外地面至地下建筑底板底部的距离。

（十一）绿地率：

是指建设用地绿地面积占建设用地面积的比率（以百分比表示）。

（十二）生态控制线：

是指为保障城市基本生态安全，根据合理的环境承载力划定的生态保护围界线。

（十三）道路红线：

是指规划道路路幅的边界线。

（十四）城市绿线：

是指城市各类绿地围的控制线。

（十五）城市蓝线：

是指城市规划确定的河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。

（十六）城市黄线：

是指城市规划确定的城市基础设施用地的控制界线。

（十七）城市紫线：

是指城市规划确定的历史文化街区和历史优秀建筑的保护围和建设控制地带界线。

（十八）建筑后退道路红线距离：

是指建筑及附属部分临街垂直投影的后退道路红线距离，包括室外台阶、雨篷、阳台、飘窗等。

（十九）建筑离界距离：

是指相邻地界与沿地界一侧建筑及附属部分垂直投影线之间的最小距离，包括室外台阶、雨篷、阳台、飘窗等。

（二十）生活居住特征建筑：

是指国家相关技术规对日照有特殊要求的建筑，包括：

住宅、宿舍，老年人公寓及护理院、养老院、托老所，医院和疗养院的病房楼和疗养楼，中小学校教学楼，托儿所和幼儿园主要生活用房等。

（二十一）经济适用房：

是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。

（二十二）公共租赁住房：

是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

第五十七条容积率应按下列标准计算：

（一）地下室、半地下室作为车库、储藏室、设备间、配电室、各类泵（站）房、防灾减灾通道、地下通道等配套设施用房不计算容积率。

（二）当住宅建筑层高大于3.9米时，不论层是否有隔层，按该层建筑面积的2倍计算容积率。

当办公、旅馆建筑层高大于4.2米时，不论层是否有隔层，按该层建筑面积的2倍计算容积率。

当小型普通商业建筑层高大于4.5米时，不论层是否有隔层，按该层建筑面积的2倍计算容积率。

工业项目中的厂房、仓储建筑，层高大于或等于8米时，按该层建筑面积的2倍计算容积率。

住宅、办公、旅馆、普通商业建筑的门