工业园区建设项目可行性实施方案.docx
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工业园区建设项目可行性实施方案
工业园区建设项目
可行性研究报告
1总论1
1.1基本情况1
1.2项目业主简介1
1.3编制依据2
1.4编制围与容2
1.5主要技术经济指标3
1.6主要结论4
2集工业园区社会经济发展现状6
2.1集工业园区自然地理、国民经济和社会发展概况6
2.2集工业园区主城空间结构发展布局9
3集工业园区西部新城发展战略11
3.1西部新城战略地位11
3.2西部新城定位和未来发展目标13
4项目提出背景与建设的必要性15
4.1项目提出背景15
4.2项目建设的必要性17
5项目规划、围、建设容与规模19
5.1项目规划依据19
5.2规划原则19
5.3规划围20
5.4建设容20
5.5建设规模21
6建设地址与建设条件23
6.1建设地址与交通条件23
6.2建设条件23
7土地取得费用与土地整治27
7.1征地拆迁补偿与用地指标27
7.2土地整治29
8道路系统30
8.1设计依据30
8.2道路建设原则30
8.3道路系统31
9综合管网设计33
9.1设计容33
9.2设计依据33
9.3设计原则33
9.4给排水管网34
9.5供电管网37
9.6弱电管网40
9.7燃气管网42
10环保、绿化、消防与防灾45
10.1环境保护45
10.2绿化系统规划48
10.3消防48
10.4防灾49
11组织机构与人力资源配置51
11.1项目组织机构51
11.2人力资源配置53
12项目建设进度与招投标方案53
12.1建设进度55
12.2招投标方案55
13投资估算与资金筹措57
13.1投资估算57
13.2资金筹措60
14经济效益与社会效益评价61
14.1经济效益分析61
14.2社会效益评价63
15结论与建议67
15.1结论67
15.2建议68
1总论
1.1基本情况
项目名称：
集工业园区建设项目
建设性质：
新建
项目业主：
某复置地产XX
法人代表：
鑫
建设地址：
某县集村
建设容与规模：
本项目是某县集村镇城镇建设的重要组成部分，根据控规要求，需完成该城镇162.00亩用地围的基础设施建设，包括征地拆迁安置、土石方工程、道路工程与水电气等综合管网工程等。
本项目主要包括：
商住房：
100385M2；商业用房：
40615M2；综合农贸摊位：
260个。
建设周期：
24个月
项目总投资：
本项目总投资20208.53万元，其中：
工程费用15541.8万元，工程建设其它费用4666.73万元，预备费1087万元。
资金筹措：
由业主自筹20208.53万元。
1.2项目业主简介
本项目的项目业主为某复置地产XX。
该公司于2011年12月27日成立，是具有独立法人资格的独资。
现有职工47人，注册资本金2011万元。
某复置地产XX是集工业园区建设项目投融资主要责任人，主要负责集工业园区建设项目基础设施建设。
引导、实施农民集中居住区的建设，促进土地资源开发利用，功能完善；促进农业产业化；积极开发生态旅游业产品；完成区委、区政府交办的其他任务。
1.3编制依据
1.《某县国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要》；
2.《某县国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要》；
3.《某县城市总体规划（2011－2015年）》；
4.业主提供的区域社会、经济、人口、环境、土地、自然条件等基础性资料；
5.本项目适用的国家与地方标准、规、法规等。
1.4编制围与容
本项目可行性研究围涉与项目建设的必要性、建设条件、建设方案、环境保护、建设进度、建设投融资与经济社会效益评价等。
本报告对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理的结论，为项目业主与审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。
1.5主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
项目用地规模
1.1
项目总用地面积
亩
162
1.2
土石方工程
万m3
2.5
2
园区道路
2.1
道路总长度
Km
2.12
2.2
30米宽干路
km
0.95
2.3
16米宽支路
km
1.17
3
供电系统
3.1
电缆沟总长（埋地）
Km
3.165
3.2
总安装容量
kw
6156
4
供气系统
4.1
干管总长
Km
3.24
4.2
用气总量
m3/d
1600
5
给排水系统
5.1
用水容量
t/d
456
5.2
供水总管
km
4.47
5.3
污水排水管
km
4.47
5.4
雨水排水管
km
4.47
6
电信工程
6.1
弱电管网
km
3.24
7
公共绿化与广场
7.1
公共绿化
万m2
3.77
7.2
广场
m2
2309
7.3
农贸市场
万m2
2.664
8
总投资
万元
20208.53
8.1
自筹资金
万元
20208.53
8.2
预备费
万元
1087
9
经济效益
9.1
开发收入
万元
31837.575
9.2
开发成本
万元
20208.53
9.3
税金
万元
3624.53
9.4
可分配利润
万元
5403
1.6主要结论
某县集工业园区建设项目，是实现城镇化战略和城乡统筹目标不可缺少的重要工作，与当地群众脱贫致富紧密结合，融经济效益、生态效益和社会效益为一体。
加快城镇基础设施建设，有利于完善某县集工业园区的道路网络，从而带动城镇商贸流通、餐饮娱乐、观光旅游等行业迅速发展。
有利于促进土地资源的合理利用，有效吸纳农村居民向城市转移，加快推动某县城镇化进程。
有利于促进地方经济繁荣，推动城镇社会经济快速发展，为某县集未来的发展打下坚实的基础。
因此，项目的建设是必要的。
项目建设规模和建设方案合理、可行，外部建设条件基本成熟，经技术、经济论证，项目是可行的。
2某县集工业园区社会经济发展现状
2.1某县集自然地理、国民经济和社会发展概况
某县集自然地理概况
1.地理位置
某县位于北部，是国务院批准的对外开放县。
国家商品粮基地。
全国养牛大县。
县境西北有少数残丘，狼山海拔87米。
行政区域介于北纬32°56′～33°29′与东经116°15′～116°49′之间。
县境略呈长方形,东西宽40公里,南北长60公里。
位于、之间，东临，西接，隶属亳州市。
公路：
省道307线、305线、203线交汇于某县城，南洛高速公路贯穿境，与合徐高速公路交汇，县城距高速公路出口仅2公里。
水路：
境涡河、茨淮新河、阜蒙新河全年通航，经淮河通江达海。
铁路：
距京沪、京九铁路枢纽站、两站80-90公里。
航空：
距、机场200公里，机场80公里。
2.气候
某县属暖温带半湿润季风气候。
气候温和，四季分明，光热资源丰盛，无霜期较
长，雨量适中，但时空分布不均，灾害性天气时有出现。
降水量815.5亳米，平均气温为14.8℃。
3集工业园区社会经济发展现状
-经济现状
一是依托集便捷的交通，优越的条件，廉价的劳力和优惠的政策，全力打造沿省道203线工业企业集聚区；二是培育好两大基地，发展壮大冬暖式大棚蔬菜基地和畜禽养殖基地，建设高效农业示区；三是优化经济发展环境，为客商提供全方位“一站式”服务；四是大力培育规模企业，打造名牌产品，提高市场竞争力。
-招商引资情况
2006年以来，集优越的投资发展环境，赢得了广大客商的青睐，共有县外8个项目已落户集，共引进资金1172.2万元，客商王瑜投资100万元扩建了集农机加油站；客商华伟投资46万元新建联都超市；客商正权投资60万元新建某县集床垫厂；某客商庆民投资225万元新建民丰科技超市；客商温从妙投资70万元扩建了辰洁面粉厂；客商林国合投资30万元新建民用建筑材料综合加工厂；某客商郝卫东投资50.2万元扩建了新新水泥制品XX。
目前，尚有一批企业正在洽谈之中。
3项目提出背景与建设的必要性
3.1项目提出背景
某县集在某县经济和社会发展战略中的地位突出，其发展受到某县委、政府的大力支持。
集工业园区位于庄子故里—某县最北部边缘与市濉溪县相邻，省道203线纵贯南北，两条县道平行横穿东西，交通便捷，地理位置优越。
园区土地面积30平方公里，人口1.6万，建成区面积6平方公里，是以发展工业为主，集农工贸为一体的新型综合性工业园区，该区东南3公里是许町煤矿，东北2公里是界沟煤矿，有大型输变电所和自来水厂；通信宽带覆盖全区；集成人中专学校自1994年以来，每年输出电焊、裁剪、音乐等专业人才均在1000名以上；在有技蔬菜协会和蓬发养殖协会的带动下，种植、养殖业发展较快，农副产品资源丰富。
提出了一大目标——在某地区率先实现全面建设小康社会的目标；交办了四大任务——即加大以工促农、以城带乡力度，扎实推进社会主义新农村建设；切实转变经济增长方式，加快调整改革步伐；着力解决好民生问题，积极构建社会主义和谐社会；全面加强新农村建设。
并且带动某地区的发展，也必将为某县集的发展提供更良好的环境。
较好地解决人口安置，就业，经济发展等问题。
以建设都市城郊型新农村为目标，以发展都市农业、培育新型农民、构建和谐农村为导向，以做精都市农业、做特生态旅游业为支撑，以“建设生态休闲的环境优美乡镇”为主题，着力打造“两带四区八景”，构建生态旅游休闲度假产业带。
作为生态休闲的环境优美乡镇，必然要对交通、环境、基础设施等都提出高要求，以与整个新城规划的定位标准相符，产业发展相配套，同时亦要能够满足自身的发展需要，全力打造城镇新风貌。
本项目旨在通过前期投入，完善镇区道路网络架构，加强道路的辐射和通达快捷性，将地域之间更加紧密的联系起来，为日后城镇建设的发展打下基础，从而使某县集村区位优势更加明显，交通通讯更加畅达。
3.2项目建设的必要性
（1）有利于探索城镇建设在某县集村统筹城乡综合配套改革试验中的作用。
某县是一个大城市与大农村并存的综合体，某县集村围广大，客观上不可能每一块区域的经济都同时增长，特别是某县广大的农村地区，要实现完全平衡发展只是一种理想，在现实中是难以实现的。
因此，应选择那些特定的地理空间作为增长极，以带动经济的发展。
对于某县大农村来说，这些增长点或增长极就是城镇。
某县集村作为规划新农村建设的重要组成部分，具有其他城镇所不能比拟的发展优势，也具有不同于其他城镇的发展特点，因此加快某县集村城镇规划建设，对探索统筹城乡综合配套改革试验，寻求解决农村全面建设小康社会的问题具有重要现实意义，同时也能进一步提升某县“百镇风貌”建设镇和“某县优秀绿化城镇”示形象。
（2）能够扩大城镇规模，提升城镇档次，并推动城镇经济发展。
全面建设小康社会的开发建设为某县集村的发展提供了千载难逢的良好机遇，要高速发展镇区经济，就必须扩大城镇规模。
该项目的建设，可盘活项目周边的镇区存量土地，扩展城区面积，增加城镇容量，激活房地产开发建设，有效吸纳农村居民向城市转移，推动城镇化建设，从而提升城镇档次，完善城市功能，构建市级旅游接待中心，使之成为第三产业的增长极。
同时，城镇基础设施的建设可以较大地促进城镇部之间，城镇与外界的经济联系，促进地方经济繁荣。
通过该项目的建设，可以有效地降低居民的出行成本，缩短出行时间，从而节省社会资源，改善城市形象，促进地区经济的快速发展。
（3）有利于改善交通条件，完善路网结构。
某县历史悠久，文化底蕴丰厚，是省级历史文化名城。
某交通条件便捷。
省道307、305和203线交汇于县城，南洛高速公路贯穿全县东西，东交合徐高速，西汇京珠高速，境涡河、茨淮新河、阜蒙河全年通航，经淮河通长江直达、、、XX等港口。
某距京沪、京九铁路枢纽站、两站80—90公里；距、机场200公里以，距机场80公里，且均有高速公路直达。
但是某县集村目前的部交通组织已经难以满足今后的规划发展，与外界交通组织畅通连接不足，快捷性不够，因此本项目基础设施建设将大大改善部交通条件，完善路网结构，与外部路网达到更优融合，从而进一步促进某县集村城镇建设的发展。
（4）有利于带动劳动力就业
项目的建设需要施工队伍，建成投入使用后需维护和管理，这将给当地居民带来较多的直接就业机会，另外本项目可以扩大城镇区域，促进旅游接待、都市观光农业、商贸流通等现代服务业发展，为某县集村工业园区构建工业园区人流、物流和信息流中心，间接带动就业做出贡献。
综合以上分析，项目的建设是必要的。
4项目规划、围、建设容与规模
4.1项目规划依据
1.《中华人民国城市规划法》;
2.《城市规划编制办法》;
3.《城市规划编制办法实施细则》;
4.《城市用地分类与规划建设用地标准》;
5.《城市道路交通规划设计规》;
6.《某县城市规划管理条例》;
7.《某县城市规划管理技术规定》;
8.《某县总体规划》。
4.2规划原则
1）遵循“十分珍惜和合理利用土地”的基本国策。
加强对土地经济效益的分析，充分体现用地的使用价值。
2）“合理性原则”。
合理确定规划区的功能布局、空间形态、交通组织和基础设施建设容，保证各项设施配套，找到各种矛盾的平衡点，建设成独具特色的中心镇。
3）“弹性规划原则”。
在遵循总体规划所确定的布局结构和原则的同时，结合实际情况，作好现有用地的调整规划，统筹安排，合理布局，为经济发展服务。
4）遵循“服务招商，便于政府土地使用权出让”的原则。
5）“超前性与可操作性原则”。
在保持规划合理性和管理延续性的同时，充分考虑实施的可行性，做到远近结合，使规划既具超前性又具有可操作性。
6）“经济性原则”。
竖向设计考虑分区地块性质的同时尽量减少土方量并以“土石方在本地区就地平衡”为原则，为园区低成本启动打下基础。
7）“生态保护性原则”。
注重生态保护，对于能起到改善生产生活环境作用的自然物质，如山体、水系尽可能保留。
4.3规划围
本次可研的围为某县集村162亩用地。
4.4建设容
本项目主要建设容为基础设施建设，其它二级开发的容主要由进入基地的业主负责。
本项目主要建设容包括：
1.征地拆迁安置与用地指标取得；
2.土石方工程；
3.道路工程；
4.综合管网系统（包括水、电、气系统）；
5.公共绿化与广场建设。
4.5建设规模
4.5.1用地规模
本项目总体规划用地面积为162亩，其中居住和教育等用地42.34亩，公共绿化与广场用地60.07亩，农贸市场40亩、道路用地19.59亩。
4.5.2公用工程规模
1.供配电规模：
电力总安装容量约6156kw，输电线路总长3.165km；
2.给水、排水规模：
规划区总用水量约456m3/d，给水干管采用无缝钢管，管径以DN200、DN100为主，长4.47km。
污水排水管总长4.47km，污水总量568m3/d，污水排水管道为DN400的双壁波纹管。
雨水排水管道为d800和d1000的钢筋混凝土管，总长4.47km；
3.道路系统：
道路总长2.12km。
其中30米宽次干路0.95km，16米宽支路1.17km；
4.供气管道铺设：
居民用气量约1600m3/d，铺设φ159和φ59供气管道共3.24km；
5.弱电系统：
电缆管线总长3.24km；
6.环境绿化:
公共绿化面积共56.6亩；
7.广场:
公共广场总面积共2309平方米；
8.平场工程：
场地平整，挖填方量约2.5万m3。
5建设地址与交通条件
5.1建设地址与交通条件
本项目位于某县集工业园区。
交通便捷，地理位置优越。
园区土地面积30平方公里，人口1.6万，建成区面积162亩，是集农工贸为一体的新型综合性工业园区。
公路：
省道307线、305线、203线交汇于某县城，南洛高速公路贯穿境，与合徐高速公路交汇，县城距高速公路出口仅2公里。
水路：
境涡河、茨淮新河、阜蒙新河全年通航，经淮河通江达海。
铁路：
距京沪、京九铁路枢纽站、两站80-90公里。
航空：
距、机场200公里，机场80公里。
5.2建设条件
（1）供水
工业园区区有自来水厂。
规划区6层以下部分建筑可由自来水厂水厂供水，某些建筑所要求的水压若超过市政供水系统所提供的最高水压值时，应在单体建筑设计中自行加以解决。
（2）供电
本项目电源拟从输变电所（220KV）线路输入。
（3）供气
用气应依托城市供气骨干网络解决。
6土地取得与土地整治
6.1征地拆迁补偿与用地指标
本项目征用土地162亩本项目征地费主要包括：
拆迁安置补偿费、应上缴税费两部分费用。
其中，拆迁安置补偿费主要有土地补偿、安置补助、青苗与构附着物补偿费、住房安置等费用；应上缴税费主要有耕地开垦费、新增土地有偿使用费、社会统筹金、耕地占有税、征地管理费用组成。
6.2土地整治
6.2.1土地整治原则
1.采用不同设计标高
为节约投资和减少土石方的工程量，在土地整治时，根据地区的特点，按不同的地形，分别采用不同设计高程。
2.挖填方平衡
由于采用不同的设计高程，项目在实施土地平整过程中，一律采用挖方和填方平衡的原则，尽量减少土石方工程量。
土石方量估算
1.地形高差
根据地形不同采用不同的设计标高，确定规划区道路标高差的平均值，进行土石方估算。
本项目土石方量估算值为2.5万m3。
2.土石方投资估算
根据规划区目前土地平整的实际情况以与本项目的地形条件，采用招标方式确定的土石方平均每立方米造价在15元左右，则土石方投资为:
2.5万m3×15元/m3=37.5万元。
7道路系统
7.1设计依据
1.《城市道路设计规》（CJJ37-90）；
2.《公路工程技术标准》（JTGB01-2003）；
3.《公路路线设计规》（JTGD20-2006）；
4.《公路沥青路面设计规》（JTGD50-2006）；
5.《公路工程抗震设计规》（JTJ004—89）；
6.《公路桥涵施工技术规》（JTJ041－2000）；
7.《城市工程管线综合规划规》（GB50289-98）；
8.《城市道路照明设计标准》（CJJ45-2006）。
7.2道路建设原则
1.正确处理规划区道路与对外交通的关系，充分考虑道路建设的长期性与阶段性，对不同时期的道路建设作出远近结合的安排。
2.明确道路功能，满足各功能区交通量的需求，合理布置道路系统，使规划区道路与城市道路有良好的衔接，做到方便快捷。
3.适应规划区交通流量集中的特点，发挥规划区道路的作用，将进入规划区的交通流在园区合理分散。
4.合理分布静态交通用地，深化道路交通设施规划，随规划区路网的建设相应配置各级各类道路交通设施，提高道路系统的使用效能。
7.3道路系统
7.3.1道路网络
在明确各类道路的技术标准、用地布局、交通管理要求的基础上，倡导系统性、远近期结合，结合道路两侧土地使用特征，合理定位道路功能，确定道路等级。
7.3.2道路经济指标
1.设计时速
1）次干路：
40公里/小时
2）支路：
25公里/小时
2.设计荷载
1）次干路汽-20挂-100，人群3.5KN/m2
2）支路汽-20挂-100，人群3.5KN/m2
3.道路分幅形式与技术标准
道路分幅形式与技术标准见表8-1《道路分幅形式与技术标准》
表8-1道路分幅形式与技术标准
道路
分幅形式
最小路缘石转弯半径R（米）
最大坡度
30米宽次干路
3+5+7+7+5+3
15
3.7%
16米宽支路
4+4+4+4
15
5%
7.3.3工程量与投资估算
园区新建道路总长2.12公里工程费用519.8万元
其中：
30米宽次干路0.95公里工程费用342万元
16米宽城市支路1.17公里工程费用177.8万元
8综合管网设计
8.1设计容
规划区的道路为新建道路，故本报告设计容包括道路给排水、电信、燃气、电力等综合管网。
8.2设计依据
1.《某县城市总体规划（2011-2015）》；
2.《城市工程管线综合规划规》GB50289-2010；
3.《室外给水设计规》GBJ13-86（2002年版）；
4.《室外排水设计规》GBJ14-87（2002年版）；
5.《城市电力规划规》GB/50293—2002；
6.《市政线路工程设计规》YDJ8-2002；
7.《城市建筑物通信设施技术标准》；
8.《有线电视系统工程技术规》GB50200-2000；
9.《城镇燃气设计规》（GB50028-2002）。
8.3设计原则
1.所有管线符合各管线设置的规与埋深要求，相互间在平面与竖向不发生碰撞，与道路构筑物不发生矛盾。
2.结合城市道路设计,在不防碍工程管线正常运行、检修和合理占有土地的情况下，使路线简捷。
3.尽量减少管线在道路交叉口处交叉。
当工程管线竖向位置发生矛盾时，宜按下列规定处理：
·有压管让无压管，可弯曲管让不可弯曲管。
·支管线避让主干管线。
·小管径管线让大管径管线。
·所有管线全部埋地敷设。
8.4给排水管网
8.4.1日用水量
根据该地块的性质，用水指标平均按0.6万m3/km2.d计，经初步估算，该地块日用水量约1400m3。
8.4.2给水管网
1.配水管网原则
1）配水管网应按照城市规划，沿道路敷设；
2）管线应遍布于供水区域，布置成环状管网；
3）城市生活应用水管网严禁和非生活应用水管网连接；
4）给水管道一般敷设于地下，穿越车行道时，埋深不小于0.7m；
5）室外消防用水量，按现行《建筑设计防火规》采用下列标准：
同时火灾次数一次；一次灭火流量20升/秒；灭火持续时间3小时；
6）配水管网设计水量按最高日最高时流量设计，配水管网干管采用无缝钢管，总长4.47km。
7）从经济、安全和环保角度考虑，主供水管中流量的分配应大致相当，最高流速控制在2.5m/s以，但为了防止杂质沉淀其流速应不低于0.7m/s，再考虑消防的要求，采用1.5m/s流速时合理的。
2.主给水管
给水管道沿主干道敷设，主干管连成环状，以提高供水的安全性与可靠性，地块部管网以DN200为主。
并在项目区形成网状供水管道系统，高低区供水依靠系统设立在给水调节池调峰。
3.低压供水管网
项目区低压供水管网采用环状和树枝状相结合的混合布管方式，所有供水管均沿区道路埋地敷设。
8.4.3消防供水
消防用水由生活和生产给水管网供给。
室外消防采用低压制，消防时由消防车从室外消火栓取水加压。
室外消火栓沿通车道路在不小于DN100的给水管道上设置（全部为地上型），消火栓间距不大于120米，其保护半径不应超过150米。
消防给水管道应保证在消防工况下消火栓处水压不低于0.1兆帕，室外消火栓宜采用地上式。
8.4.4排水系统
1.排水体制与方式
1）排水体制
为提高环境质量，保护水体，该园区的排水应执行雨水、污水的分流制。
雨水通过雨水管道收集后，相对集中地排入附近水体清水溪河。
2）排水方式
采用重力自流式。
2.排污总量
项目区污水总量按给水量的85%估算,即污水总量为85%×1400m3/日=1190m3/日；
3.雨水量
雨水量采用某暴雨公式计算：
2822（1+0.7751LgP）
q=——————————
（t+12.8P0.076）0.77
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