叶城县建材家居市场可行性报告.docx

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叶城县建材家居市场可行性报告

叶城县建材家居城

可行性报告

序言

第一章城市概况与城市规划

第二章叶城县宏观经济数据分析

第三章叶城县房地产市场分析

第四章叶城县商业市场分析

第五章叶城县建材家居行业分析

第六章叶城建材家居城项目构想

第七章关于政府提供仓储配套用地建议

第八章叶城建材家居城财务分析

叶城县建材家居城可行性报告

序言

本次研究主要目的是希望通过对叶城县宏观经济状况研究、叶城城区商业发展状况和发展规律的研究，分析叶城县经济发展规律、商业市场供求情况，整体预测未来商业市场的变动趋势，同时结合供求状况寻找项目的市场机会点，结合当地城市规划对项目进行整体定位，确定项目总体发展规模、分期开发进度，并对其进行经济测算，为建材家居项目的规划设计以及营销策划提供客观依据。

资料来源：

本次市场调查研究一手资料主要是通过我司对叶城当地供应市场实地调查及对消费者需求的调查取得，二手资料主要来源于当地建设局、统计局、国土局、经贸局等相关政府部门。

第一章城市概况与城市规划

1、城市概况

Ø叶城简介

叶城县——中国核桃之乡、石榴之乡、玉石之乡、歌舞之乡，位于新疆维吾尔自治区西南部，喀什地区南部，喀喇昆仑山北麓，塔里木盆地西南缘，在提孜那甫河、乌鲁克吾斯塘河及柯克亚吾斯塘河在冲积扇上，距首府乌鲁木齐市1513公里。

西北同泽普、莎车县毗连，西南同莎车、塔什库尔干县接壤，北接麦盖提县，东邻皮山县，南靠喀喇昆仑山和昆仑山脉，同巴基斯坦、印度相邻，与克什米尔交界，地形南高北低，南北长326公里，东西最宽处120公里，呈新月形。

Ø交通概况

叶城县隶属于喀什地区行政管理区域，位于巍巍喀喇昆仑山脚下，地处三区交汇处（和田地区、喀什地区、阿里地区），国土面积3.1万平方公里，县城西北方距喀什市260公里，向东距和田市263公里，人口近50万人，地处国道315线与国道219县的交汇点，也是新藏公路的起点，喀和铁路贯穿叶城境内，距离喀什航空口岸260公里。

历史上是古丝绸之路重镇。

优越的地理位置，使叶城县具有陆地向西开放的地缘优势，是西藏阿里牧业区、和田农业区以及喀什地区等物资流通、工农牧副产品的重要集散地和交通枢纽。

Ø人口规模

叶城县辖20个乡镇、5个农林牧场、1个管理区，总人口50余万人，聚居着维吾尔、汉、哈萨克、回、柯尔克孜、蒙古、塔吉克、俄罗斯、乌孜别克等13个民族,其中维吾尔族占93％、汉族占6％、其它少数民族占1％。

2、城市规划

叶城位于“两区（新疆、西藏）三地（喀什、和田、阿里），根据新一轮城市总体规划的要求，叶城确定“金果玉叶，铜铁之城”的文化定位和“天路零公里，昆仑第一城”的文化品牌，提出“西改东扩”的战略定位，东扩战略就把城市面积由原来的17.5平方公里推进到目前的22平方公里，到2015年推进到37平方公里。

近年来，按照按照“拉大城市框架、提升服务功能、创造优美环境、体现特色活力”和“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的思路，深入推进“西改东扩”工程，加快老城区改造步伐，抓好零公里新城区、火车站广场区和迎宾大道、雪浴大道、昆仑大道等主要道路建设。

Ø新城规划

新城区以县城瓦合甫向东至伯西热克乡，南至6公里桥、北至火车站，西到铁提乡政府，面积大约15平方公里。

以零公里为县城次中心，向西主要有昆仑大道连接老城、向南雪浴大道通向西藏阿里、向东英雄大道至烈士陵园、向北迎宾大道至火车站，育才路等道路贯穿其中，被南环路、友谊路、东环路、北环路环绕的广大区域，内有居民生活小区、教育园区、市场开发区、产城结合区等。

从火车站至零公里是新区的迎宾大道，区域内有占地面积4.5万平方米的火车站站前广场，面积25万平方米的翡翠城小区建筑；同时道路两旁为投资4.3亿元、具有商贸功能的城市综合体，形成的多个专业市场将极大地方便群众出行、购物，带动城市人流、物流、资金流，成为叶城的“长安街”。

Ø在建项目

从零公里至瓦合甫（新建昆仑大道），有投资4.5亿元的零公里越程小区，投资2亿元的中新健康城项目，目前这两个项目投资规模都已经过半。

由上海投资8000多万元的交钥匙项目－叶城县维吾尔医医院已经竣工投入使用。

叶城玉石交易市场规划已经完成，明年将投建。

今后，从交警大队至教育园区全长3公里的育才路将成为叶城县人文、科技、教育、行政的中心区域。

这里有金果和田园两个全县最大的居民生活区，占地面积960亩。

区内建有教育园区，这里正在建设第二人民医院、红军小学、幼儿园、民政园区、科技文化广场、水景公园和儿童公园。

 叶城县确定315国道两旁的房屋体现维吾尔民居特色，体现新疆民族特色；而219国道两侧的建筑表现为藏族特色，而且单辟一处经营藏族物品，成为藏文化的集聚之地。

Ø空间布局

叶城新城设计建设了昆仑、零公里、金果、东城四个城镇社区。

实施了国道315、219（昆仑大道、雪浴大道）沿线景观大道打造工程，把雪浴大道建成了藏文化一条街，开工建设了藏文化步行街和朗玛城。

第二章叶城县宏观经济数据分析

宏观经济状况是一个城市或地区房地产市场的总体背景，是商业地产发展的基础，也是影响一个项目定位和成败的重要因素。

因此，要真正把握一个城市或地区的商业地产市场前景，不能脱离对宏观经济形势的正确认识。

1．叶城国民经济主要指标分析

1．1国内生产总值及人均GDP

Ø国内生产总值

2012年，叶城完成全县生产总值50.53亿元，同比增长14.50%，其中十一五期间年均生产总值增长幅度高达年均增长25.2%,这就为房地产行业特别是商业地产的稳定持续发展提供了较好的经济基础。

Ø人均GDP

2012年，叶城人均GDP人均生产总值10849元，同比增长1767元，增长19.46%。

，这说明叶城社会财富正在迅速增加，居民的购买能力在逐步增强。

1．2三大产业增长情况及第三产业所占比重的变化

经济增长的同时，叶城的产业结构调整也初见成效，2012年第一产业增加值为26.71亿元，按可比价计算的年均增长5.0%，第二产业增加值10.03亿元，按可比价计算的年均增长42.93%，第三产业增加值13.78亿元，按可比价计算的年均增长15.16%，三大产业比例由“十五”末的62.7：

8.57：

28.73调整到2012年的50.96：

19.86：

27.28。

这表明叶城作为农业县，第一产业处于主导地位，第二产业的比重始终处于上升的过程中，地位逐渐提高，而第三产业则处于一种比较平稳的状态中，而综观其他一些工业城市在近几年由于房地产业的快速发展大大带动了其第三产业的发展，第三产业的比重不断上升，反过来讲之所以叶城第三产业发展缓慢其中一个很重要的原因便是房地产业特别是商业地产的发展相对缓慢。

按叶城十二五规划方案，计划到2015年，三次产业比重为35.66:

33.37:

30.97，产业结构更趋合理，三次产业发展质量和水平显著提高，这对于第三产业重要组成部分——房地产业来说是机遇更是挑战。

1．3全社会固定资产投资

固定资产投资额加大，形成了一个稳定增长的内需，产生了一大批新增的生产能力。

2012年叶城全社会固定资产投资完成41.52亿元，增长25.8%，全年新开工项目121个，固定资产投资的高速增长对全县经济实现平稳较快增长起到决定性作用，进一步夯实了经济社会发展基础，固定资产投资带动了房地产投资的快速增长。

1．4社会消费品零售总额

近年来叶城社会消费品零售总额始终保持着逐年递增的趋势，2012年叶城社会消费品零售总额达到8.85亿元，同比增长23.35%，社会消费品零售总额的增长，说明人民生活水平的提高和消费能力的提升。

2．叶城居民收入和消费比例分析

2．1城市居民可支配收入情况

由于叶城近年来宏观经济发展较为稳定，2005年以来GDP年增长率一直保持在10%以上，所以城市居民的可支配收入也呈现出大幅增长的态势。

2012年城镇居民平均工资达5.05万元，增长23.23%；农民人均收入达到5618元，增长9.69%。

叶城居民人均收入一直保持着较高的增长，这也与宏观经济的增长轨迹相匹配，综合其增长率，结合其GDP增长速度，我司预计未来几年内其人均可支配收入将保持或超过这一平均增长率。

收入的增加同时也刺激着消费的增加,人民生活水平将进一步提高,从长期来看有利于刺激当地商业消费市场。

2．2叶城居民人均消费支出构成情况

在市场调查中发现，叶城居民食品和教育方面的消费始终占据主要比例，而居住消费在整个消费结构中比例较低，这很大的一部分原因是由于当地居民对住房投资理念较弱，其居住支出基本还是满足于自住需求。

同时也是因为叶城当地房地产商品化的进程比较慢。

3．总结

从总体上来说，叶城经济发展趋势较为看好，无论是宏观经济、区域性地区经济的发展，还是第一、二、三产业的协调发展。

针对本项目而言，将存在以下一系列的有利影响：

Ø叶城经济保持增长，且增幅稳定，有利于房地产市场特别是商业地产的稳步发展，改善商业地产市场环境，开放商业地产市场交易。

Ø叶城城市居民可支配收入增长速度较快，长期来看这对于引入住宅市场进行消费是一个有利的因素，特别是现在的商业已经远远不能满足人民群体日益增长的物质文化需求。

Ø从叶城十二五规划来看，第三产业的比重增加较多，这将促使叶城房地产行业的发展，特别是喀什做为经济特区，未来发展潜力无限。

第三章叶城县房地产市场分析

1．叶城房地产概况

起步晚，发展快，规模大。

在十一五规划之前，叶城的商品房几乎一片空白，更不用说二手市场，房产交易还仅限于口口相传，与其他地区相比，它还处于一个比较缓慢的发展阶段，直到十一五期间，先后引入多家房地产公司，打开了城市建设新局面。

先后实施了越程零公里、翡翠城、景瑞大厦等项目。

我们通过市场调查分析认为：

当地对商品房有一定的需求量，另一方面当地商品房档次较低。

而随着叶城经济的进一步发展，政府在房地产的开发上将会进一步的进行有序规划。

预计叶城的商品房开发档次将得到大幅的提高，整个房地产市场将会进一步变热，房价上涨的空间也很大。

2．叶城县住宅区域分布分析

叶城住宅多以多层住宅为主，老城区目前主要分布一些低层住房。

老的居住用地内市政设施不配套，没有完整的排水、排污、供气等设施，少部分道路未硬化，绿地严重缺乏，体育和娱乐设施不配套，环境质量差。

叶城新城区特别是零公里区块将是未来几年来兴起的一个全新的区域，近几年开发重点都将集中在这个区域，同时城南也将是政府发展重点，预计在今后几年内会有较大规模的物业上市。

3．商品住宅市场供应和销售量分析

正是由于房改政策的逐步落实以及银行按揭业务的开放使得住房的需求量得以释放，住房需求逐步开始放大，大量商品房进入叶城市场，但是由于2012年廉租住房3538套，公共租赁住房1844套，一定程度上压制了商品房需求，暴力事件也在某种程度上打击了投资商的信心。

4．商品住宅潜在供给量估计

由于地域条件的限制，叶城老城区内可供大规模或成片开发的土地已几乎不存在，房地产的开发将主要以零星开发为主。

主要城市用地将集中在新城区的零公里组团和城南组团，特别是零公里组团，靠近火车站，政府对其的规划相对起点较高，加之环境较好，地势平坦，发展空间大，将是未来重点开发区域。

叶城县2013年度国有建设用地供应总量中，2013年度叶城县国有建设用地供应总量中，住宅用地49.53公顷（其中：

廉租住房用地11.54公顷，经济适用房用地5.8公顷，商品房用地32.19公顷），若以平均1.3的容积率计，共将产生六十多万平米的开发量，若以建设周期2—3年计，那么在2014—2017年三年间，这些开发量都将转变为有效的供给量。

5．商品住宅潜在需求量估计

住宅面积需求总量S由新增人口需求面积S1和原有人口新增需求面积S2及拆迁产生的需求S3三部分构成。

考虑到拆迁基本没大的动作，我们结合人口增长及人均居住面积的增长情况来预算项目开发期间住房需求情况。

1住宅需求预测S1—新增人口

叶城城区新增人口中既有因工作调动来到叶城、在叶城投资经商、大学毕业生进入叶城工作、附近农村因各种原因（例如为子女入学、进城务工等目的）进城购房等而将户口迁入叶城城区的人口，同时也包含了叶城城区扩大，而使得部分户籍为农村的转变为城市居民的人口，但是这部分人口主要由政府进行安置，不会对商品住宅产生实际需求。

②住宅需求预测S2—原有人口新增需求

由于人均居住面积每年都在增长，因而每年在原来人口的基础上都有一部分人重新购置商品房以改善居住条件，从而产生一定的商品住宅需求。

还包括城镇化进程中叶城城区每年新增长的人数对房源的需求。

6．商品住宅发展空间分析

通过政府公开数据对叶城商品住宅潜在供给量和潜在需求量的估计，加上目前叶城部分客群收入的增加而产生一些住房投资比例，我们认为在未来几年内叶城商品住宅市场需求量略大于供应量，这无疑推动了房价上扬。

叶城县主要楼盘调研分析表

项目名称

越程零公里

翡翠城

景瑞大厦

小区总占地面积

117亩，78530平方

70亩，46620平方

24759.68

总建筑面积

238269平方

1512.87

住宅面积

176227（1399套）

12009.04平方

商业面积

14392平方

菜市场面积

7466平方

无

四星级宾馆面积

21952平方

11130.71平方

公共建筑面积

3174平方

建筑密度

29.04%

44.56%

容积率

2.82%

6.89%

绿化率

42%

总停车位

683（地下、地上）

有停车位

有停车位

地址

零公里219-315交汇处

在火车站两旁

团结中路县幼儿园对面

优

1位置优越，交通便利，中心会所，幼儿园配套齐全

1有商铺

1、综合性商住楼；

2、规模大，综合性商住小区。

2、地理位置优越

2、住宅户型面积适中

3、住宅户型设计独特新潮，适合当地居民消费需求。

3、面积适中

3、大面积商铺与小面积商铺结合；

4、大面积商铺满足大中型商户投资需要。

4交通方便

4、一梯三户设计；

5、住宅南北朝向，通风采光良好

5价位适中

5、高层有地下室；

6、绿化率高，大型地下地上停车位682辆

6、地理位置可以。

劣

1住宅是砖混结构

1、无停车位

目前暂无成效

2离火车站近太吵

2、无大面积住宅

有待发展过程

3是东西朝向

3、商铺价格较高

4、绿化率低

5、建筑密度容积率高

第四章叶城县商业市场分析

自从喀什成为经济特区之后，叶城对于招商引资也制定了一系列优惠政策，越来越多的资源和资金涌入叶城，促进了叶城经济的飞速发展。

1．在建在售商业项目

Ø新城商贸中心

项目地址：

叶城县零公里迎宾大道东侧

建筑面积：

26万平方米

开发商：

新疆华丰房地产发展有限公司叶城县分公司

新城商贸中心为上下两层结构，上下两层的面积各均为100㎡和70㎡左右，现在项目已近交付，业态无限制，定位模糊，就了解的情况，因其为砖混结构，户型结构面积的单一，商户在选择上无弹性，产品的硬伤使目前销售并不理想。

上下两层的价格差距不大，单价在5000-6000元/㎡。

Ø越程·零公里

项目地址：

叶城县零公里315国道与219国道交汇处

总建筑面积：

24万平方米

开发商：

新疆越程房地产开发有限公司

越程·零公里一期为多层物业，沿街有部分底商，面积在30-400㎡,价格在10000-20000元/㎡,现已基本售罄。

二期有7000㎡的购物广场和5000㎡美食一条街,购物广场采用返租代营的方式。

Ø昆仑·翡翠城

项目地址：

叶城火车站

总建筑面积：

25万平方米

开发商：

叶城昆仑明珠房地产开发有限公司

翡翠城位处叶城火车站，一期为纯多层，二期商铺业态为餐饮和娱乐为主，估计今年10月份开始动工，现尚未对外推广。

Ø中新健康城

项目地址：

叶城零公里新城区

总建筑面积：

6万平方米

开发商：

新疆佳音连锁医院

包括新疆佳音医院叶城分院、中新健康体检中心、中新健康保健水疗城和中新休闲度假宾馆以及各项配套工程。

Ø东环商贸城

项目地址：

叶城幸福路

总建筑面积：

16800平方米

开发商：

喀什华宇房地产开发有限公司

2．叶城商业总结

叶城商业主要集中在老城区以及新城区火车站区块，统一集中运营的大卖场、大市场较少。

从业态来看，老城区的商户主要经营服饰、鞋类、通讯、餐饮等，一般店面较小，规模不大。

从在售的商业看基本都集中于住宅沿街底商商铺，部分住宅和底商捆绑销售。

从居民的消费结构看，除食品外，消费支出比例最高的为服饰，且其比例呈现不断上升的趋势，但文化、娱乐、服务、家电等商业业态比较分散，整体规模比较小，档次较低。

。

第五章叶城县建材家居行业分析

随着经济的发展，生活条件的提高，房地产行业蓬勃发展，人们对于建材和家居的需求越来越多，其他城市建材家居市场发展的红红火火，可是叶城地区却没有一家专业的建材家居城。

俗话说，货比三家，人们为了装修往往需要跑遍大半个城市，到处去比较质量和价格，把过多在时间和精力花费在道路上，因此叶城迫切需要一个专业的建材家居大卖场，引领一站式消费新潮流。

1．叶城建材家居行业现状

Ø新城中路

15家左右，商铺分为上下两层，面积50-150㎡不等，年租金为3-5万。

以油漆涂料板材为主。

Ø团结路

公路两侧各20家左右，铺面只一层，小的只有10多㎡，大的也只有40㎡多，以小五金建材、洁具、陶瓷为主。

年租金为2-3万。

团结路靠水利局一侧，面积40-120㎡，年租金为3-6万。

现一侧沿街商铺即将面临拆迁。

Ø核桃大街

大约有10多家，面积在30㎡左右。

据访谈的商户讲，近两年租金上涨很快，几乎年年都在涨。

另局限于现有商铺面积较小、格局有限的情况下，他们也多在关注叶城新开发的商业地产。

2．叶城建材家居行业问题分析

2.1从城市格局上所处位置很难跟上叶城发展

目前叶城建材家居店面大多集中在老城区，但随着叶城城市规划的出台，新城区特别是零公里区域将会是未来叶城重点发展的方向，在叶城整个城市发展的新规划、新理念、新功能的综合要求下，处于老城区的建材家居市场已很难适应叶城未来城市发展要求，市场向新城区靠拢已然成为一个新的趋势。

2.2从市场格局上看叶城建材家居商铺分散

叶城目前建材家居主要分布在新城中路、团结路、核桃大街，主要以零散的街边店面为主，这种市场格局势力会造成消费者运输、时间等消费成本的增加和叶城地区土地资源浪费。

俗话说店多可以拢市，堪称地市级大市场，店面的过于分散不利于整个行业的发展。

2.3从商品门类上看大多重复经营且品种不全

我司从叶城市场调查获悉，建材家居市场商品缺乏分类，许多商户大量经营相同产品，却没有形成鲜明市场特色，重复竞争不利于商家对于市场的竞争能力和大卖场品牌的建立，同时又造成商户经营困难和行业市场资源的浪费，这就从某种程度上要求整个建材家居行业统一规划，建立和谐有序的竞争秩序，避免叶城建材家居行业的恶性竞争。

2.4从市场功能上看周边配套相当缺乏

目前，叶城建材家居行业缺乏比较规范的物流配套，商户所处位置交通拥堵，车辆乱停乱放，同时周边缺乏购物、用餐、娱乐等配套，从建材家居产业发展来说，难于发展；从建材家居市场经营来说，效率低下，已经远远不能满足经营商户的需求。

2.5从商业模式上看传统而不与时俱进

叶城大多建材家居商家都只选择面对面的钱货交易，这样的交易方式在叶城已沿用上千年了，在电话、电脑、网络、市场营销等高速发展的今天，交易方式已经层出不穷，特别是现在电子商务和远程交易慢慢成为市场的主要组成部分，建材家居市场的交易方式也应与时俱进，形成一站式立体的强大的网络。

2.6从经营管理上看缺乏市场竞争力

叶城建材家居商家大多还在接受粗糙的市场管理，只交点物管费和租金，却没有统一的市场规划、行业包装、策划宣传、综合管理，缺乏竞争力。

3．叶城建材家居市场意义

3.1项目建设的战略意义

Ø政府意义

本案项目所在地叶城零公里区块正处在大力发展阶段，建材家居市场的投资建设即是叶城地方政府行使计划职能、组织职能、协调职能、监管职能以及城市建设和服务职能等综合职能的重大绩效。

从根本上讲，建设好叶城是很多届政府班子共同努力的结果，新城零公里区域的规划和建设是叶城本届政府班子对叶城最大的贡献之一，而本项目的实施将是新城区重要规划之一，项目的建设和落成对叶城来说发展意义重大。

Ø社会意义

当代中国正在努力打造中国梦，发展小康战略，叶城建材家居城的建设正是以此为基础，与构建和谐社会、关注国计民生不谋而合。

本项目正式运营后，预计将解决零公里区域数千人的就业问题，同时将会带动叶城相关的物流、运输、地产等相关产业的迅速发展，同时增加地方财税收入、繁荣叶城地方经济、推动新城区域城市化进程，具有明显的社会效益。

Ø经济意义

叶城建材家居市场预计初步投入2亿元，每年将创造可观的市场效益，增加大量税收金额。

不论是投资还是创收，都增加了叶城县地方政府的可支配城市建设的投入资金，对于实现叶城地区可持续发展起到积极的促进作用。

随着叶城建材家居市场的建成运行，本案将会有力推动叶城国民生产总值（GDP）增长，增加叶城这座城市的竞争力，在提高经济发展建设水平的基础上实现叶城又好又快发展。

Ø产业意义

目前，叶城的建材市场大多主要以路边店面为主，家私市场也缺乏大型专业大卖场的引导，灯饰厨卫等行业的商业业态也比较分散，这种商业格局无法实现对叶城未来城市发展格局的有力支撑，本案的规划建设符合叶城城市进程中对于建材家居产业格局的要求。

随着西部大开发和喀什地区经济特别的设立，可持续发展的产业结构已成为地方政府的工作重点，叶城建材家居市场就是叶城人民政府在调整产业结构的进程中打造的产业化项目之一。

3.2项目建设的必要性

3.2.1叶城新城区建设产业需求

叶城建材家居城建设的目标是成为建材家居产业中的发展榜样，将会从此解决叶城建材家居行业对于喀什甚至乌鲁木齐的依赖，实现叶城新城的产业结构更加趋于合理，本案既是老百姓建材家居生活消费品的集散地，也是叶城本地建材家居品牌进行市场营销的展示平台，作为一个交易展示平台，本案将会引进国内一线城市成功市场的经营管理模式和商业分布格局，让叶城及至喀什本土企业更好的打入市场，从而推进叶城本土企业的市场占有率。

3.2.2改变叶城传统产业交易模式

目前叶城建材家居市场的运营模式还处于比传统的阶段，随着本项目的建成运行，将会引入国内外正在兴起的电子交易平台，大力推广电子商务营销渠道和网上结算方式，另一方面本案还会引入更加广泛的一站式市场概念，不再局限于单一的品牌代理或店面交易方式。

3.2.3叶城城市发展的战略性要求

商业交易模式和市场行销模式在当代的升级换代将是产业化必须之路，对于叶城建材家居市场资源一站式整合模式和立体化网络营销模式的建立，将会对叶城地区其他产业起到号召作用，引导其他产业也逐步进入规范化、集约化、高端化模式。

从本案投资建设的规划设想来看，本案规划设计以及运营管理将会借鉴国内一线城市先进经验，建成后的叶城建材家居城在未来5-10年内都将具有领袖作用，对于叶城地区的城市化发展将会起到有力的支撑。

3.2.4增加叶城地方政府财政收入

叶城建材家居城项目在投资建设时期和后期运营管理时期都将拉动叶城钢材、水泥、制砖等传统建材产业以及物流、金融、服务、信息产业的发展，通过诸多行业给政府增加财政收入。

3.2.5增加就业机会促进社会发展

根据我司初步设想规划指标，本案规划、建设、后期运营、管理以及辐射其他相