钦州市皇庭翡翠华府可研报告.docx
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钦州市皇庭翡翠华府可研报告
一、项目总论
项目简介
1.1.1项目位置
钦州.皇庭国际新城位于钦州市河东新区核心地带，公共场馆的东北面，南临计划子材西大街，距计划的子材大桥1.7KM、距市行政中心1.0KM,有蓬莱大道穿过，交通十分便利。
钦州.皇庭国际新城为体育公园配套房地产开发项目，用地性质以居住为主，兼容商业用地。
总用地面积㎡，含B地块（翡翠公馆）、C地块（翡翠华府）、D地块（体育公园）三大块。
整个项目统一计划，分期建设，先期开发C地块（翡翠华府）。
翡翠华府基地位于钦州市蓬莱大道西侧，呈方形。
该地块以西面小区主入口道路为界，分期建设，计划净用地面积为㎡，包括会所、幼儿园、沿街商铺及18层住宅、11+1层住宅、低层住宅及高级公寓等。
宗地位置如图：
1.1.2项目整体计划要求
皇庭国际新城项目由钦州皇庭房地产开发建设开发，皇庭翡翠华府项目属于皇庭国际新城第二期，项目毛用地面积㎡，计划净用地面积平方（约亩）,计划地上总建筑面积约万㎡，地下室建筑面积平米，建筑占地平米，容积率，项目分为高层住宅、小高层住宅、低层公寓、商业及配套等业态。
其中，18层住宅建筑面积（2712户）为㎡，11层住宅建筑面积（160户）为㎡，6层住宅建筑面积（170户）为㎡，低层住宅建筑面积（137户）为㎡，高级公寓建筑面积（12户）为㎡，居住户数3191户，居住人口可达万余人。
1.1.3项目计划指标
翡翠华府整体经济技术指标表
毛用地面积（㎡）
地下室建筑面积（㎡）
净用地面积（㎡）
容积率
地面以上总建筑面积
建筑占地面积（㎡）
幼儿园
建筑密度
37%
会所（不含物管）
绿地面积（㎡）
商业
绿地率
%
公厕（设于地下室）
30
小汽车停车位（个）
1102
变配电房（设于地下室）
300
地下停车位
819
物业管理用房（㎡）
室外生态停车位
283
住宅建筑面积（㎡）
297866
摩托车停车位
1270
18层住宅建筑面积（2712户）
自行车停车位
4200
11层住宅建筑面积（160户）
住宅总户数（户）
3191
6层住宅建筑面积（170户）
90㎡以上1028户，面积㎡，占总面积%
低层住宅建筑面积（137户）
高级公寓建筑面积（12户）
90㎡以下2163户，面积㎡，占总面积%
架空层建筑面积
居住人口（人）
集团简介及理念
1.2.1集团介绍
皇庭地产集团是经中国工商行政治理部门核准成立的大型专业地产企业集团，以房地产业为主营业务，经营范围包括房地产开发、工程治理顾问、物业治理、房地产中介顾问等。
集团及下属控股房地产开发公司自1997年即开始从事房地产开发业务，已开发房地产面积近50万平方米，具有代表性的项目有“皇庭居”、“皇庭彩园”、“皇庭世纪”及“皇庭香格里”等皇庭系列品牌项目。
目前在深圳地域在建项目深圳皇庭港湾国际，建筑面积约10万平方米，属深圳高端产品、要紧客户群为企业中高级治理人员及高级技术人员等。
公司实力雄厚，开发的楼盘在深圳地域享有较高的社会声誉。
集团下属公司皇庭物业是深圳市物业治理协会会员单位，并在同行中率先通过ISO9001:
2000国际质量体系认证。
公司治理面积逾70多万平方米，所管辖的皇庭居、皇庭彩园、皇庭香格里和皇庭世纪等系列精品物业小区均取得了“优秀小区”、“平安文明小区”、“花园式园林小区”、“青年文明号”等荣誉称号。
集团下属公司中行监理是国家核定的第一批甲级监理单位，现已成为深圳市监理工程师协会常务理事、副会长单位。
拥有建设部核准的5项甲级资质和1项乙级资质，是深圳市监理行业的前三甲，2005年元月被评为中国深圳行业十强企业，是深圳市颇具阻碍力的监理公司。
集团下属公司皇庭置业，要紧从事房地产顾问、地产金融经纪等综合效劳体系，提供房地产开发、土地出让到二手房租售的全程专业效劳。
公司秉承“惜您所托”的经营理念，以诚信、专业、优质、创值的效劳宗旨博得了市场的认可和关注，目前进展态势良好。
集团全资下属子公司钦州皇庭房地产开发公司负责广西地域的房地产开发，将在钦州推出“皇庭翡翠湾”、“翡翠华府”、“翡翠公馆”、“钦州体育公园”项目，总建筑面积约60万平方米，将为钦州带来全新的建筑理念和前所未有的居住享受。
1.2.2企业理念
皇庭地产集团贯彻专业化经营思想，注重人材团队建设，现已成为中国房地产行业中技术力量及专业技术人材储蓄最为雄厚的企业之一。
皇庭地产集团成立了科学化的组织架构和标准化的治理模式，形成了以“创想以后生活”、“诚信、务实、专业、创新”为核心的企业价值观及独具特色的企业文化，慢慢树立和强化了皇庭地产品牌，被评为“全国质量、效劳诚信示范企业”及“中国最具阻碍力深圳品牌”。
项目开发单位概况
钦州市皇庭房地产开发于2006年9月经工商行政治理部门核准在广西成立,注册资金为1000万元。
公司以房地产开发为主营业务,经营范围包括基础工程和市政工程。
依照集团的进展战略，立足深圳，辐射广西，广西作为环北部湾区域，东盟经济合作区的总部，进展前景广漠。
钦州皇庭地产开发开发的地产项目属于钦州市政府招商引资的项目，取得了本地政府的大力支持，符合钦州市政府的产业进展要求。
公司机构依照“精干、高效”的原那么，现设置有：
营销策划部、投资进展部、本钱治理部、工程采购部、项目部、计划设计部、行政人事部、打算财务部，现有员工61人。
公司秉承皇庭集团“创想以后生活”的开发宗旨，凭借皇庭集团十年的探讨和实践的积淀，着力于为钦州人民提供高级、时尚、舒适、具有综合素养高及高性价比特点的产品。
目前在钦州地域在建项目为“皇庭国际新城”项目，该项目总建筑面积约60万平方米，由四部份组成，别离为“皇庭翡翠湾”、“皇庭翡翠华府”、“皇庭翡翠公馆”及“国际体育公园”。
其中“皇庭翡翠华府”建筑面积约为33万平方米，位于钦州市蓬莱大道西面、中央政务区、政府八大场馆核心区位，周边绿色景观资源丰硕，将打造成钦州市首席亲水人文高贵名宅。
公司贯彻专业化经营思想，注重人材团队建设，技术力量及专业技术人材储蓄雄厚。
而且成立了科学化的组织架构和标准化的治理模式，形成了以“创想以后生活”，“诚信、务实、专业、创新”为核心的企业价值观及独具特色的企业文化，慢慢树立和强化了皇庭地产品牌。
目前公司与钦州市政府的洽谈,进一步扩大投资,增加土地储蓄,同时也拟在广西南宁储蓄项目,为公司在广西的持续进展奠定坚实基础。
编制依据
本项目可行性报告依照钦州皇庭房地产开发提供的资料，结合有关的政策法规和钦州市有关计划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发融资提供科学的决策依据。
另外，本项目可行性研究报告编制依据还有：
Ø钦州市国土资源局《国有土地利用权证》、《建设用地计划许可证》；
Ø钦州市皇庭国际新城项目红线图；
Ø钦州市国土资源局《钦州市房地产进展报告》；
Ø钦州市统计局相关统计数据、钦州市市场调研报告。
Ø
结论
由于项目规模在钦州较大，社区配套相对齐全，楼盘整体档次较高，对推动钦州市房地产市场的进展，改善钦州市居民居住条件将会产生重大作用，本项目并可解决万余位居民住房问题，社会效益超级明显。
通过一系列环境爱惜方法，将项目建设对水、植被、动植物等造成的阻碍降到了最低且爱惜了生态的原生性、完整性，环境效益明显。
本项目的财务收益超级可观：
本项目估量总销售收入为122036万元，总投资为64148万元，税后净利润29674万元，投资利润率%。
因此，从社会效益、环境效益和经济效益来看，本项目可行。
同时，随着钦州市房地产市场的慢慢完善，凭借我司及集团投资母公司完善的营运治理机制、优秀的各类专业人材和丰硕的房地产开发体会,本项目必将取得成功,并成为本地此类项目中的一道亮丽的风光线。
二、项目投资环境及市场分析
市场宏观环境
2006年1月16日，中国国务院正式批准实施《广西北部湾经济区进展计划》，标志着广西北部湾经济区开放开发已纳入国家进展战略。
北部湾位于中国南海西北部，是指中国的广西沿海、广东雷州半岛、海南西部，和越南东北部所围成的海域，即通常所说的"两国四方"。
广西北部湾经济区处于北部湾顶端的中心位置，要紧包括南宁市、北海市、钦州市、防城港市所辖区域范围，同时，包括玉林市、崇左市的交通和物流。
土地面积万平方千米，海域总面积近13万平方千米，海岸线长1595千米，人口1240余万。
广西北部湾经济区的功能定位是：
立足北部湾、效劳"三南"（西南、华南和中南）、沟通东中西、面向东南亚，充分发挥连接多区域的重要通道、交流桥梁和合作平台作用，以开放合作促开发建设，尽力建成中国－东盟开放合作的物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心，成为带动、支撑西部大开发的战略高地和开放度高、辐射力强、经济繁荣、社会和谐、生态良好的重要国际区域经济合作区。
广西北部湾经济区是中国西部唯一沿海的地域。
处于中国－东盟自贸区、泛北部湾经济合作区、大湄公河次区域、中越"两廊一圈"、泛珠三角经济区、西南六省（区、市）协作等多个区域合作交汇点，南拥北部湾，背靠大西南，东连珠三角，面向东南亚，西南与越南交界。
是中国沿海与东盟国家进行陆上交往的枢纽，是增进中国与东盟全面合作的重要桥梁和基地，区位优越，战略地位突出，进展潜力庞大，其关于加速广西进展，深切实施西部大开发战略，完善中国沿海沿边区域进展布局，推动中国-东盟自由贸易区建设都具有十分重大的意义。
钦州市投资环境分析
2.2.1钦州市概况
钦州地处广西沿海地域中心位置，是华南经济圈、西南经济圈与东盟经济圈的结合部，是西南地域最便利的出海通道，是连接中国西南、华南、中南与东盟大市场的重要枢纽。
位于南宁、北海、钦州、防城港“3+1”北部湾（广西）经济圈的核心位置，距离南宁128千米、防城43千米、北海100千米。
距南宁北海机场仅100千米。
现辖二县四区，即灵山县、浦北县、钦南区、钦北区、钦州港经济开发区和钦城治理区，总人口310多万，总面积10843平方千米。
2.2.2钦州市经济进展
2007年，全市国民经济继续维持平稳快速和谐进展。
全市生产总值亿元，按户籍平均人口计算，全市人均生产总值达到8626元，增加%。
全市生产总值冲破300亿元，人均生产总值冲破1000美元，综合经济实力进一步增强。
2007年全市全社会固定资产投资亿元。
房地产开发投资加速进展，共完成投资亿元，增加%。
商品房销售面积万平方米，增加%；商品房销售额亿元。
全市500万元以上投资项目共有466个，比去年同期多36个；500万元以上投资项目累计完成投资亿元。
2007年，全市财政收入达到亿元。
2007年钦州港区实现生产总值亿元，同比增加40%。
实现规模以上工业总产值亿元，全社会固定资产投资完成亿元，财政收入亿元。
2.2.3钦州市计划情形
钦州市委、市政府制订并实施了“以港兴市，以市促港，项目支撑，开放带动，建设临海工业城市”的进展战略。
2020年，估量全市生产总值达到400亿元以上（2005年价钱，下同），五年平均增加15%以上；财政收入达到38亿元，五年平均增加22%；工业总产值达到550亿元，五年平均增加25%；全社会固定资产投资累计完成650亿元，比“十五”增加倍。
2020年，
城镇人口达到125万，城镇化率提高到35%。
中心城市人口40万以上，建设用地50平方千米。
2020年，城镇居民人都可支配收入12000元，农人人均纯收入4000元，城镇记录失业率操纵在%之内，城镇居民人均居住面积22平方米，农村居民人均居住面积24平方米，城市人均公共绿地面积10平方米，五年城镇新增就业人数15万人、新增农村劳动力转移人数25万人。
十一五及十二五打算中，将继续实施“东进、南拓”和“通江达海”的城市空间进展战略，2020年形成由主城区、钦州港区、犀牛脚滨海新区、大番坡滨海新区组成的滨海组团式结构。
2.2.4钦州市房地产市场特点及趋势
Ø房地产开发企业
到目前为止，全市共有房地产开发企业128家（其中市区94家），取得三级资质14家，四级资质31家，暂定资质83家。
比2006年末的95家增加了33家，比2005年末的70家增加了58家。
Ø房地产投资
据统计局数据显示，全市房地产开发2007年1—12月累计完成投资达亿元,同比增加%。
（如表1）
表1.按用途完成开发投资数据表（万元）
2007年1—12月
前年同期
同比增长（%）
完成投资
234643
126543
Ø开发资金来源
2007年1—12月房地产开发到位资金达亿（其中国内贷款亿元,自筹资金亿元,其他资金亿元。
）与前年同期相较增加%。
（如表2）
表2.房地产资金来源基础数据表（万元）
2007年1—12月
前年同期
同比增长（%）
资金来源合计
240771
128168
其中：
国内贷款
26624
18934
利用外资
475
221
自筹资金
125528
75503
其它
88144
33510
Ø土地征用与购买
据钦州市土地交易中心网上数据显示：
至2007年12月底止,市区（含钦州港）内房地产开发企业土地购买16宗，面积和土地购买成交价款别离是亩和万元,土地购买成交均价为万元/亩。
（如表3）所述数据已含市永福大桥东岸分三年时刻向受让人的整合用地。
由钦州市土地交易中心提供（含南、北区及钦州港数椐不含两县数据）。
表3.土地购买数据表（亩、万元、亩/万元）
2007年1—12月
2006年1—12月
同比增长（%）
土地购置面积（亩）
土地购置成交价款
20614
土地购置成交均价
Ø商品房建设
2007年1—12月全市的商品房新动工面积、完工面积均有不同程度的増加。
（如表4）如下数据由各级建设主管部门提供。
表4.商品房建设数据表（万M2）
2007年1—12月
2006年1—12月
同比增长（%）
新开工面积
竣工面积
Ø商品房交易
市区（含港区）当月多层建筑均价为元/平方米；小高层及高层均价达2700元/平方米左右。
另全市的商品房空置情形已有明显改善,到2007年12月底止合计空置面积万平方米,比06年合计空置面积万平方米减少了万平方米。
（如表5）空置部份要紧仍是营业性用房。
表5.商品房交易数据表
名称
2007年12月份
2006年1—12月
备注
商品住房销售额（万元）
22127
由建设主管部门提供
商品住房销售面积（万M2）
商品住房均价（元/M2）
2558
1650
2007年1~12月商品房累计空置面积（万M2）
由统计部门提供
Ø房地产交易
与2006年同期相较，市区（含钦州港）房地产交易情形良好。
据市房地产监理处、交易中心统计，2007年12月底止共办理衡宇贷款抵押（含现房、在建工程和预购商品房抵押）7462宗，抵押面积万平方米，抵押记录金额亿元，别离比2006年同期增加％、%和%；共办理衡宇转让记录（含一般房、已购公房的生意;未含继承和赠与记录）627宗，面积万平方米，交易记录金额万元,别离比06年同期增加10％、%和%;共办理商品房合同备案记录5781宗,面积万平方米,同比增加%、%。
表6.房地产交易情形数据表
2007年1—12月
2006年1—12月
同比增长（%）
房屋抵押宗数
7462
4858
房屋抵押面积（万M2）
42
房屋抵押金额（万元）
252628
138833
房屋转让宗数
627
570
10
房屋转让面积（万M2）
11
房屋转让金额（万元）
商品房合同备案登记宗数
5781
3349
合同备案登记面积（万M2）
分析：
与2006年同期相较，商品房新动工、在建和完工面积均有不同程度的增加。
估量今年可售商品房仍将大幅增加，商品住房紧缺现象将可取得慢慢减缓。
另因北部湾新区纳入国家战略等利好消息，受国家宏观调控阻碍，估量房价将维持平稳，购房者将有更大的选择空间。
2.2.5钦州房地产市场整体特点
依照对钦州房地产市场的调研，要紧呈现如下特点：
Ø价钱上升快，价差小，显现售价“一刀切”现象
2006年下半年开始销售价钱急剧上升，商品房整体价钱由1400元/平方米左右上升到目前2600元/平方米（指多层住宅）左右，最低售价2000元/平方米左右，最高售价3300元/平方米，且市区与港区不同不大，均在2800元/平方米，各个楼盘销售价钱相近，价差小，显现售价“一刀切”现象。
Ø消费心理日趋成熟
通过几年的市场培育及引导，消费者的传统保守思想开始瓦解，价值取向发生转变，消费心理及消费行为日趋理性与成熟，消费时除考虑价钱、地段位置、环境、户型等大体因素外，也关切项目的品牌、配套、文化内涵、绿化、物管等深层次因素，考虑除屋子居住功能之外的人文因素。
Ø产品开发由低级到中高级过度，过渡进入品质品牌时期
随着城市进展需要，钦州房地产开发通过几年市场的低级培育，即将完成产品时期使命，过渡进入品质品牌时期；也因地价的不断上涨，向天空要土地的开发时期必然致使高层产品成为市场主流产品。
Ø客户区域来源普遍
住宅购买群体以钦州本地私营业主、机关、事业、企业单位人员为主，和钦州市所管辖的周边的各县、镇、乡的进城人士等，市场辐射范围日趋扩大。
Ø大盘时期兴起，品质楼盘引领市场
2007年下半年开始，各区版块慢慢显现百亩以上的大盘，打破了原先由“世纪新城”、“悉尼阳光”、“长荣新城”组成的“三大盘围城”格局，呈现大盘百花齐放的态势，大地产大格局大投资已经成为钦州城市开发潮流，并将慢慢改写钦州房产格局，优化钦州房地产产品结构，引领钦州房产在资源利用最大化的基础上，提升整个市场的产品水平和消费水平，如中地江滨国际、嘉华东方明珠等。
Ø消费需求开始趋向多元化
钦州居民家庭观念浓厚，两代、三代乃至四代同堂的现象很普遍，购买商品房时往往从大伙儿庭角度考虑。
随着年轻人观念的转变，开始考虑离开大伙儿庭自营小家的打算，一房两房开始受到市场的青睐，同时投资需求的转变必要求对产品也要开始走向多元化。
Ø中低收入群体消费欲望激活，紧凑有效型小户紧缺
钦州市场原积存消费力已经消化得差不多，在市场日趋进展壮大，价钱增加迅猛的情形下，一直处于观望状态的低收入家庭的消费需求一直没有取得有效释放，现在那个群体的购房欲望已经被激发出来，但就目前钦州市场而言，80平米以下的两房及100平米以下的三房等紧凑型户型相对好卖。
Ø开发理念和操盘水平亟待提高，市场面临重洗牌
部份开发商开发理念陈腐，投资只凭体会，轻忽科学决策，重视后期销售，不重视前期的市场定位策略。
不去分析寻觅客户的需求，不重视楼盘不同化营销，而热衷于跟风开发。
项目周边在售案例楼盘分析
2.3.1中地滨江花园
（1）大体信息
项目地址
钦州永福东大街，二桥与扬帆大道交接口处
开发商
广西中地置业有限公司
楼盘规模
占地万平方米（一期105314平方米），总建面168万平方米（一期249771平方米）
预约和开盘时间
2008年1月1日开盘
销售情况
推出多层二房和三房基本售罄，高层小户型公寓销售良好，准备推出18层三房和两房
总体销售率
约30%
折扣后均价
2850元/平方米
优惠折扣
一次性97折，按揭99折
推广语/主打特点
钦州东区，中地在造一座城
（2）项目产品统计及好坏势分析
一期首批单位户型配比
总数
户型
套数
面积
比例
608
单间
256
38㎡
42%
二房
80
78-110㎡
13%
三房
180
130㎡
29%
四房
102
160-180㎡
16%
项目优势
项目168万平方米的规模、威尼斯水岸主题园林、项目临江景观、临政务区地段、项目基本一梯两户型
项目劣势
现阶段项目周边配套不成熟
（3）产品上的亮点
↘在计划上保证了人车的绝对分流，同时二房以上户型大体维持南北走向，通透性较强；
↘园林计划上有明确的主题性，运用大量的带状水系保证各楼座都有水景可观；
↘户型方正有效，各个户型都保证了超大的景观阳台和凸窗，同时三房引入了小错层的概念，四房的楼中楼还引入空中庭院的概念。
2.3.2广场丽园二期
（1）大体信息
项目地址
钦州思源街19号
开发商
广西钦州正元房地产开发中心
预约和开盘时间
2007年10月1日开盘
销售情况
一房已经售完，二房有少许剩余，四房余最西边的三套，三房则还有少部分选择。
购房直接交房款，不收定金。
总体销售率
约86%
均价
2760元/㎡
优惠折扣
一次性98折，按揭99折
推广语/主打特点
都市繁荣和城市宁静生活的双重体验/钦州湾广场核心地带
（2）项目产品统计及好坏势分析
户型配比
总数
户型
套数
面积
比例
185
单间
60
㎡
32%
一房
30
㎡
16%
二房
5
76㎡
4%
三房
30
㎡
16%
四房
60
宣传方式
售楼处周围的墙体广告、子材西大街与钦州湾大道交汇处户外广告牌
项目优势
1、一期的成功开发，为二期奠定了良好的销售基础；2、靠近钦州湾广场，生活配套齐全；3、自带会所；4、居家大社区；4、户型方正，开间大
项目劣势
1、楼盘除南面外，其余三面紧靠马路，噪音大；2、两梯六户；3、与一期相比价格太高
（3）产品上的亮点
↘产品在计划上没有太多的亮点，但一期的园林景观相对良好，受到市场的好品；
↘二期产品户型比较的方正有效，多数采纳一梯两户南北朝向的板式建筑；三房加入了错层的设计。
2.3.3华信香江花园二期
（1）项目大体情形
项目地址
钦州沙井大道
开发商
广西钦州华信置业有限责任公司
预约和开盘时间
开盘:
2007年7月8日
销售情况
一期单位基本售罄，还剩余部分四房单位，二期推出二房和三房销售近5成。
楼中楼和四房单位相对滞销
总体销售率
约50%
折扣均价
2700元
优惠折扣
一次性和按揭均97折
推广语/主打特点
人与自然之和谐/电梯洋房，现楼销售
（2）项目产品统计及好坏势分析
户型配比
总套数
户型
套数
面积
比例
第二批3栋小高层，共300套左右
二房
约100
83-96㎡
47%
三房
160
109-131㎡
38%
楼中楼
32
170-200㎡
15%
宣传方式
新兴路全线路牌、工地围墙广告、楼体、沙井大道路灯旗
项目优势
1、户型方正，全部南北通透；2、三房以上户型的主人房都带有洗手间
项目劣势
1、小区周边环境差，是所有车辆进入南北高速公路的必经之路，噪音极大；2、周边几乎都是私人汽配店和破旧农民房，而无任何生活配套，3、由于地段较偏，治安环境差；4、小区规模小户数相对多，园林小，无会所；
（3）产品上的亮点
↘所有户型采纳了双阳台的设计，厨房都套着一个生活阳台。
↘要紧卧室都采纳凸窗的设计，扩大室内的采光面；
↘户型开间
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