滁州市房地产市调报告.docx
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滁州市房地产市调报告
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滁州市房地产市调报告
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滁州市房地产市场调查报告
市调员：
2009年9月24日
摘要………………………………………………………1
调查报告……………………………………………………1
研究背景及目的…………………………………………1
研究内容………………………………………………1
研究方法………………………………………………………1
调查结果…………………………………………………1
滁州市概况………………………………………………1
城市规划…………………………………………………4
土地规划与政策……………………………………………5
房产市场分析………………………………………………9
结论及建议………………………………………………10
附表………………………………………………………………12
摘要
近期滁州市场土地规划用地供应量较大，土地价格处于低态。
市场存量不足。
房产市场去化明显，但开发项目档次不高：
物业类型单一、外立面无亮点、大多项目园林无规划可言、多数项目户型存在缺陷、营销水平落后等等。
房产市场新推楼盘不多，均价约3800元/平。
调查报告
2.1研究背景及目的
中山房产拟在滁州开发项目，为了更好的了解滁州市房产市场，了解滁州市的土地价格、土地政策以及房地产开发的相关政策法规，公司委派三人在滁州进行了市场调查并形成此报告。
2.2研究内容
此次调查内容以了解滁州的房地产供求关系、土地出让价格以及滁州房产市场的去化率为主，同时对滁州的房产开发的法规，已开发楼盘的价格、品质进行一定的了解。
研究方法
本次调查主要采用的是面谈调查法，并适当的采用了网络调查法。
调查结果
4.1滁州市概况
4.1.1基本概况
滁州市滨临HYPERLINK"\t"_blank"长江，坐落于安徽省东部，是六朝古都南京的HYPERLINK"\t"_blank"江北门户，素有“江淮翡翠、金陵锁钥”之称。
东与江苏省HYPERLINK"\t"_blank"南京市、HYPERLINK"\t"_blank"扬州市、HYPERLINK"\t"_blank"淮安市接壤，西与安徽省HYPERLINK"\t"_blank"淮南市、HYPERLINK"\t"_blank"合肥市毗邻，南与HYPERLINK"\t"_blank"巢湖市相连，北与HYPERLINK"\t"_blank"蚌埠市交界。
滁州下辖两区四县，代管两个县级市，是一个历史悠久、风景如画的城市。
据2008年统计局统计，滁州总人口约447万，2008年底，滁州市跨乡镇外出半年以上人口达75万人，占全市户籍人口的16.8%,其中流向省外的占全部外出人口73.5%；在外出人口中，一般以务工经商为主，占全部流出人口的78.7%。
滁州市人口结构基本上市是城市居民家庭基本有独生子女，农村家庭如果第一胎是女儿允许生2胎。
4.1.2经济概况
滁州市经济格局呈现北-东两级。
北部（凤阳、定远、明光）以农业、旅游、农产品深加工、非金属深加工为主，东部（天长、来安、琅琊、南谯、全椒）以家电、机械、HYPERLINK"\t"_blank"纺织、HYPERLINK"\t"_blank"化工为主。
全市财政收入总量突破55亿元大关，达到55.61亿元，较上年净增10亿元。
上半年滁州城镇居民人均收入6679元，人均消费支出达到4603元。
滁州形成了以HYPERLINK"\t"_blank"机械、HYPERLINK"\t"_blank"电子、HYPERLINK"\t"_blank"建材、食品、化工、汽车为主体的工业体系，是著名的家电城、汽车城。
滁州还是HYPERLINK"\t"_blank"南京都市圈的核心城市之一，HYPERLINK"\t"_blank"皖江城市群的伙伴城市，并且获得2007年浙商（中国）最佳投资城市、浙商（安徽）最佳服务城市、2008年深港企业投资最具潜力城市、全国双拥模范城等称号。
滁州是安徽省首家电子信息产业基地，也是皖东各类商品粮的重要集散地，全市土地肥沃，气候适宜，盛产优质HYPERLINK"\t"_blank"水稻、HYPERLINK"\t"_blank"小麦、HYPERLINK"\t"_blank"油菜籽、HYPERLINK"\t"_blank"玉米、HYPERLINK"\t"_blank"花生、HYPERLINK"\t"_blank"山芋、HYPERLINK"\t"_blank"芝麻、HYPERLINK"\t"_blank"黄豆、HYPERLINK"\t"_blank"绿豆等农副产品。
4.1.3区位布局
4.1.3.1城市布局
老城区组团：
铁路以西、明光路以北划为老城区组团。
主要是疏解中小学校、市级办公和大型的商业设施。
疏通环城水系，保护老城的道路网格局。
老城主要是安排旅游、文化、休闲、居住、小型商业设施用地。
城西组团：
京沪铁路以西、明光路以南、花园路以北的用地为城西组团，是居住、工业、公共设施综合片区。
城南组团：
环滁西路与京沪铁路、花园路与外环路之间的用地是城南组团，主要布置市级公共设施用地，居住、工业、仓储用地。
新城市中心区布置在城南组团城市双中轴线之间。
城东组团：
京沪铁路以东、外环北路以南为城东组团，是以工业为主的组团。
高速铁路站前组团：
京沪高速铁路以北、外环路以南为高速铁路站前组团，主要布置公共设施、居住用地。
城北组团：
外环北路以北、蚌宁高速公路以南为城北组团，主要布置工业、物流、居住用地。
琅琊山风景区：
是国家级重点风景名胜区、城市郊邑公园。
4.1.3.2行政区划
滁州市为安徽省地级市，管辖2个市辖区、4个县，另外代管2个县级市。
市辖区：
HYPERLINK"\t"_blank"琅琊区：
面积125.9平方千米，人口24.87万。
区人民政府驻环滁西路。
（辖扬子街道、清流街道、琅琊街道、东门街道、南门街道、西门街道、北门街道共七个街道）
HYPERLINK"\t"_blank"南谯区：
面积1273平方千米，人口27万。
区人民政府驻双拥东路。
4.1.4交通区位
4.1.4.1城市公交
滁州市区共有10条公交线路，多为当地生产的扬子客车，无人售票，票价一元。
全部公交线路为：
1路（东门口--滁东三岔路）、2路（磷肥厂--山水人家）、3路（二院--担子）、4路（火车站--腰铺）、5路（北关--花园路）、8路（一水厂--大王）、9路（城郊--火车站）、10路（北门转盘--城东工业园）、11路（市委党校--一院住院部）旅游专线、12路（磷肥厂--丰乐南路）
4.1.4.2出租车
滁州市内的出租车主要有别克赛欧、桑塔纳、羚羊、千里马等车型，起步价4元，超过2.5公里每公里1.5元，夜间（23:
00-次日05:
00）起步价为5元，另加夜间补贴等费用，其他费用，如中途停车等，可面议。
4.2城市规划
大滁城建设
大滁城地域由滁州市琅琊、南谯二区和来安、全椒两县构成，总面积为4472平方公里。
在大滁城地域统一规划，高效利用土地资源，打造城镇密集区，提高区域竞争力。
近期规划为2008年—2010年，远期规划为2011年—2020年。
大滁城整体功能定位为南京都市圈西北门户城镇密集区，承接长三角地区产业、技术转移先导区，长三角优质农产品供应基地，休闲后花园之一。
发展战略为“大滁城地域共建·共享·同城化”战略，形成“一主三副多点”的空间结构，并按照宏观控制的原则，立足市政府事权，从规划的制定、建设项目的管理、管治的重点明确大滁城地域发展宏观控制与区域空间管治。
4.3土地规划及政策
4.3.1国有土地级别划分
一级地分布区位
琅琊东路----来安路（南至琅琊东路相交处），北至天长东路连接处-----天长东路---天长西路；
明光东路（东至定远路相交处）------明光西路（西至与西涧路相交处）；
南谯北路（南至与琅琊路交汇转盘处、北至四牌楼街相交处）；
紫薇路（南至琅琊东路交汇处、北至天长东路交汇处）；
定远路（南至琅琊东路交汇处、北至明光东路相交处）；
建设路；
四合路；
丰乐北路（南至琅琊西路交汇转盘处、北至明光西路相交处）；
西涧路、古胜路（南接西涧路、北至育新路相交处）；
育新路（东至南谯北路交汇处，西至古胜路相交处）。
二级地分布区位
凤凰东路------来安路（南至凤凰东路、北至琅琊东路）；
紫薇路（除与天长东路和琅琊东路相交段为一级地价区段外）；
明光东路（西至定远路相交处，东至市区南北向的铁路专用线相交处）；
明光西路（西至环滁西路、东至西涧路）；
卫民路------体育路------环城路------育新路（西至南谯北路交汇处、东至与环城路、体育路交汇处）------文德街------东大街------东大街、文德街、遵阳街交汇转盘处------西大街（西至滁州市鱼场）；
南谯北路（北至与东大街、西大街交汇转盘处、南至与四牌楼街相交处）；
古胜路（南至育新路相交处，北至与西大街相交处）、古楼街；
环城西路（西北以滁州市一水厂为界、南以滁州市公路局材供站为界）；
三里亭路（西南至琅琊古道、琅琊西路交汇转盘处）；
琅琊西路（东至与南谯北路交汇转盘处、西至与琅琊古道、三里亭路交汇转盘处）；
丰乐北路（北至与琅琊西路交汇转盘处，南至凤凰西路相交处）-----凤凰西路；
凤阳路（北至与琅琊路交汇转盘处、南至与凤凰路交汇转盘处）------定远路（南至与凤凰东路交接处、北至与琅琊东路相交处。
三级地分布区位
凤阳路（南以滁州扬子空调器厂技术服务部为界、北以滁州市工商局为界）；
紫薇路（南以皖华人造板公司为界，北以凤凰小区三村为界）；
来安北路（南交于清流东路，北以滁州市林业局物资供销公司为界）；
创业路；
清流西路-----清流东路（东至创业路相交处）；
明光东路（东至扬子路交汇处，西至市区南北向的铁路专用线相交处）；
遵阳街（东至京沪铁路线、西至与文德街、东大街交汇转盘处）；
仓库路；
南谯北路（西北至与环城西路交汇转盘处，南至东大街交汇处）；
环城西路（北起与南谯北路交汇转盘处、南以滁州市一水厂为界）；
滁州石油总公司----蚌埠采石场、琅琊古道（西南至滁州师专体育场，东至琅琊西路、三里亭路交汇转盘处）；
丰乐北路（南至清流西路交汇转盘处、北至凤凰西路相交处）。
四级地分布区位
会峰西路（东至与凤阳路相交处、西至与丰乐南路、滁全路交汇处）；
凤阳路（北从滁州扬子空调器总厂技术服务部为界、南至与会峰西路相交处）；
紫薇南路（北以皖华人造板公司为界，南至与稻香路相交处）；
热电厂------滁州市造纸厂；
清流东路（西至与创业路相交处、东接菱溪路）；
菱溪路；
104国道（东至扬子空调器总厂、西至与菱溪路、扬子路交汇转盘处）；
扬子路；
扬子街办事处-----滁州市粮食汽车修理总厂--------西方寺------沿河村居委会；
滁定路（西北以滁州市二建预制厂为界，东南至与环滁西路、南谯北路交汇转盘处）；
滁州市原子能利用研究所；
丰乐南路（南至与会峰西路交汇处、北至与清流西路交汇转盘处）；
全椒路；
南谯南路（北起清流西路交汇处，南至会峰路）。
五级地分布区位
四级地以外的城市边缘地带。
4.3.2国有土地出让情况
2009年8月，市国土资源局在滁公开拍卖出让二宗国有建设用地使用权，其中1号宗地位于城南新区全椒路以东、花都路（现为同乐路）以南、南谯南路（现为中都大道）以西、花亭路（现为龙蟠小区）以北，该宗地分为A、B、C、D四个地块（四块地为一个标的出让，出让用地冰层面积319254平方米，折合478.88亩，用地性质为：
商业、住宅；本次拍卖出让的2号宗地位于城南新区中山路（现为永乐路以东、花亭路以北），该宗地分为A、B二个地块（二地块为一个标的出让，用地总面积207216平方米，折合310.82亩）。
用地性质：
商业、住宅。
来自安徽省及广东4宗房地产开发公司报名参加本次拍卖活动。
本次建设用地拍卖的1号宗地出让起始价为27800万元，经过一个小时约100多轮激烈角逐，其使用权最终被我市宇达物业开发公司以40400万元成功竞得，高出起始价12600万元，2号宗地起始价为16200万元，经过半个小时，约30多轮竞争，最终被来自广东的广东能房地产开发有限公司以29800万元竞得，高出起始价13600万元。
据了解，在开发区（新建市政府大楼附近）的地价基本在100万/亩左右（电话了解，了解对象：
滁州市国土储备中心）。
2009年上半年全市招拍挂土地共82宗，面积985公顷，成交价为141731万元。
其中：
经营性用地10宗、面积9公顷，成交价款8935万元。
工矿仓储用地挂牌出让40宗，面积663公顷，成交价款为50176万元。
住宅用地22宗、用地面积160公顷，成交价款71234万元。
其它用地10宗、面积153公顷，成交价11386万元。
其中市本级2009年上半年招拍挂土地共30宗，面积70公顷，成交价为43799万元。
其中工矿仓储用地挂牌出让24宗，面积48公顷，成交价款为7799万元。
住宅用地6宗、用地面积22公顷，成交价款36000万元。
4.3.3近期土地出让规划
1、公开出让一批土地。
今年拟出让23宗土地，约4625亩，准备在3月28日市房地产论坛期间举办一次土地出让推介会。
第一批拟拍卖4宗土地，于3月5日向社会公告。
公开拍卖的4宗经营性用地、面积219682.7m2；另外，近期还公开挂牌出让了5宗工业用地、面积57100.56m2。
2、办理新增划拨用地7宗，面积39.8262公顷，全部为滁州市基础建设用地。
3、办理存量划拨土地1宗，面积0.48216公顷。
4、开展“大滁城”建设两湖一河改造规划范围内地块的审核。
4.4房产市场分析
（市政府报告）1-8月份我市房地产市场运行健康平稳，呈现“四升一降”态势，即投资、施工新开工面积、竣工面积、房价等同比、环比增长，商品房销售面积环比负增长。
具体表现为：
（1）房地产投资平稳
全市1-8月份累计完成房地产投资额36.18亿元，同比增长57.4%，8月份当月完成投资5.68亿元，环比增长36.5%。
其中，住宅投资23.79亿元，同比增长48.1%。
市本级1-8月份累计完成房地产投资额15.4亿元，同比增长103%，其中，住宅投资9.36亿元，同比增长63.9%。
（2）施工、新开工面积平缓增长
1-8月份全市房地产开发施工面积489.5万平方米，同比增长39.9%，环比增长3.1%；其中,新开工面积196.3万平方米，同比增长54.3%，8月份当月新开工面积14.5万平方米，较7月份环比增长7.2%。
市本级1-8月份房地产开发施工面积206万平方米，同比增长104.4%；新开工面积95万平方米，同比增长427%。
（3）竣工面积不断放大
1-8月份全市商品房竣工面积81.6万平方米，同比增长109%，8月份月竣工工程7.5万平方米，较7月份环比增长102.7%。
市本级1-8月份商品房竣工面积32.14万平方米，同比增长279%，较上月底略有增长。
（4）销售面积首次超出竣工面积，但环比下降
1-8月份全市商品房销售面积88.03万平方米，同比增长35.24%，首次超出商品房竣工面积;销售收入25.23亿元，同比增长48.9%。
8月份当月销售14.53万平方米，环比负增长3.8%。
市本级1-8月份商品房累计销售2344套，其中，8月份当月网上商品房销售449套。
（5）二手房交易活跃
1-8月份市本级二手房累计成交2009套，成交面积18.55万平方米，同比增长30.9%；8月份当月成交364套3.05万平方米，较上月环比增长117.9%。
其中，二手住房成交面积14.99万平方米，同比增长58.6%。
（6）房屋空置面积情况
1-8月份全市空房面积25.53万平方米（去年年底空置面积为17.4万平方米），其中，市本级房屋空置面积6.85万平方米。
（7）市场价格略有上升
市本级商品住房销售449套，8月份平均销售价格3538元/平方米，环比增长5.4%。
价格构成为：
2000元/平方米以下5套，占1%；2000-2500/平米7套，占1.6%；2500-3000元/平方米31套，占6%；3000-4000元/平方米325套，占72%；4000-5000元/平方米81套，占14%。
市本级8月份二手房成交平均价格3218元/平方米，环比增长2.3。
其中，二手住房成交平均价格3057元/平方米，同比增长4.9%。
4.4.1房地产市场供求关系
政府出让土地量比较多，通过和各个楼盘的售楼员了解，本地房价在金融危机的冲击下并没有跌幅，而是平稳过度。
最近随着全国房地产市场回暖，房价也开始回暖。
据了解，当地的房价同比安徽省房价较高。
从各个楼盘销售情况来看，当地的商品房需求量还是比较大。
4.4.2消费特征
4.4.2.1房地产市场供应特征
滁州市房地产市场的高层、小高层供应不多，多以多层楼盘为主，主推户型为80多平米的两房以及120平米左右的三房。
另外滁州的多层楼盘的顶楼为跃层式结构，开发商一般作为赠送，面积记一半。
地上地下车库都按面积来计算，均价在3000~3500元/平米，储藏室价格在1000~1200元/平米，面积在10~15平米。
整体户型来看设计还是比较中规中矩。
4.4.2.2购房结构
二口之家的小夫妻偏爱80多平米的两房，有小孩的家庭会选择120平米的三房。
4.4.3个案分析
见附表
五、结论及建议
9月20日下午12点多到滁州火车站，走出车站看到车站广场冷冷清清。
这是到滁州的第一感觉。
晚上在市中心的水石广场依然人流量不大，可能是因为那天下雨的缘故。
根据几天的初步调研，滁州房地产市场还不是很规范，楼盘的楼间距普遍较小。
普遍绿化率为30%---35%，绿化植被比较简单、粗糙。
高层楼宇的容积率达2.5。
滁州市的大多数楼盘的外立面采用的是面砖。
各项税费与无锡的税费也有所不同，当地契税至2010年开始改成2%（面积小于144平米），大修理基金是总房价的1%。
开发商多数为外地企业在当地的分公司，开发楼盘均不大，且楼盘的品质中等，楼盘的均价在3800元/平米左右。
售楼处装修及售楼员服务质量明显跟不上，很多楼盘星期天都休息。
各楼盘分别主推80—90平米的婚房以及120平米的改善型住房，140平以上的户型（多属于多层的六楼跃层式）约占30%。
滁州地价仍处于低态，近5年内拆迁量比较大。
房价近两年未有大幅变动，预计在未来两年内房价会处于上升趋势，且涨幅较大。
中山房产可于此时切入滁州市场。
附表：
（1）个案数据
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