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房地产泡沫的产生诱因及对应政策
安徽建筑工业学院继续教育
毕业设计（论文）
房地产泡沫的产生诱因及对应政策
课程名称：
指导教师：
经济管理系
院（系）：
工程造价
专业：
姓名：
学号：
2012
4
14
年月日
房地产泡沫的产生诱因及对应政策
摘要：
今年“全国两会”，房地产行业再度成为最热的话题。
据了解，在两会目前收到的提案中，数十份都为解决高房价出谋划策；而全国人大代表中，最为积极和成型的议案也均指向高房价。
在与普通老百姓的互动中，网络上85%的网友矛头直指向高房价。
就在“两会”前夕，已成为热点话题的“限购”“房产税”“道德血液”等也再度成为关注焦点。
本文借助房地产问题再次成为最热点话题的局势，着手分析我国房地产业发展的现状与出现的泡沫以及高价格高利润等问题，结合世界各国因房地产泡沫破裂造成的巨大影响分析房地产泡沫产生的原因和危害，着重就新推出的“国八条”对房地产业得良性发展政策提出对策建议。
关键词：
房地产，泡沫，危害，国八条
目录
一、房地产市场的现状及危害1
（一）目前房地产市场的现状1
（二）房地产泡沫产生的危害1
二、房地产泡沫的成因1
（一）房地产泡沫产生的直接原因1
（二）房地产泡沫产生的间接原因2
三、针对我国房地产泡沫现状的对策2
（一）国家最新的房地产的“国八条”政策及解读2
1.进一步落实地方政府责任2
2.加大保障性安居工程建设力度2
3.调整完善相关税收政策，加强税收征管3
4.强化差别化住房信贷政策。
3
5.严格住房用地供应管理。
3
6.合理引导住房需求。
3
7.落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制3
8.坚持和强化舆论引导4
（二）国八条对我国房地产泡沫的改善4
1.政府监管方面4
2.金融政策方面4
3.土地交易方面4
4.交易税费方面5
参考文献6
谢辞7
1、房地产市场的现状及危害
（一）目前房地产市场的现状
我国的房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期，整体属于卖方市场，但房地产市场的诸多问题也是非常突出的。
所以，只有理性对待房地产市场目前的状况与矛盾，才能将房地产市场这块蛋糕做大切好，才能促进房地产经纪的长足发展。
研究房地产市场的经营发展现状与趋势，把握市场的机遇与风险，直接关系到房地产业与住房金融的稳健运行，也是关系到国家通过拉动内需实现国民经济良性循环的重要课题。
而我国的房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期，整体属于卖方市场，但房地产市场的诸多问题也是非常突出的。
所以，只有理性对待房地产市场目前的状况与矛盾，才能将房地产市场这块蛋糕做大切好，才能促进房地产经纪的长足发展。
（二）房地产泡沫产生的危害
现在中国房地产市场上，特别是大中城市普遍存在结构不合理问题:
中高档价位的产品过剩，中低档价位的产品不足，大面积户型的产品过多，小面积户型的产品太少。
从2005年上半年的投资结构分析，社会需求较大的住宅投资增长幅度仍然低于房屋投资的平均水平，而以中低收入阶层为主要需求对象的经济适用房投资不仅没有增长，反而下降，使经济适用房与普通住宅供给比例比2004年同期和年末出现较大幅度下降，加剧了房屋供给结构失衡的程度。
房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。
在泡沫经济期间,房价不断上涨,在羊群效应下,投机和投资者不断增加,大量资金涌入房地产行业,而其他生产性企业的发展受到资金短缺的抑制。
房地产建设所需的资金主要来自银行的信贷资金,个人购房款也主要是按揭贷款。
不规范住房抵押贷款操作导致房地产价格虚高,会加重消费者的负担,增大购房者的违约风险,一旦出现经济不景气,大量购房者违约,形成银行的不良资产,给金融机构带来了大量的呆账和坏账。
2、房地产泡沫的成因
（一）房地产泡沫产生的直接原因
过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的最直接原因。
作为市场经济中极为活跃的房地产市场，投机活动尤为严重。
土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。
房地产开发商千方百计地“圈地”，进行土地储备，等到时机成熟，或将土地以高额的价格转让，或进行开发并疯狂炒作，导致地价、房价飞涨。
房地产投资在一定程度上变成了圈地投机，投机的成分越多，泡沫形成得越快。
同时由于土地资源是稀缺的、有限的，随着经济的发展和人口的增多，以及城市化进程步伐的加快，人们对土地不断增长的需求与土地稀缺之间的矛盾越来越突出。
在这种情况有限的土地在反复转手交易的过程中，价格飞涨，严重脱离了其实际价值而产生地价泡沫，进而导致整个房地产业泡沫的形成。
（二）房地产泡沫产生的间接原因
消费者的预期实质上就是对价格的预期。
由于房地产不同于一般商品，当价格上升时，人们预期今后价格还要上升，需求量增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少。
这样就进一步刺激了价格上升，促进了泡沫的产生。
在泡沫破灭时，价格下跌，人们认为价格还要下跌，持有人纷纷抛售，反而增加了供应量，同时由于无人肯接手买入而需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。
房地产业作为国民经济的主导性产业，对国民经济发展的促进作用是举足轻重的，因此，每个政府都会下大力气对该行业进行干预，我国也不例外。
例如我国住房制度改革、土地使用制度改革，以及国家出台政策鼓励购房按揭、放宽银行信贷、建经济适用房等政策，都直接推动了我国房地产市场的高速增长。
正是这种政策的导向使房地产开发过热，导致价格虚涨，空置率上升，助长了泡沫的形成。
房地产投资的增长速度应该与城市化进程的步伐一致，如果一国的房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋闲置率高，房地产价格急剧下跌，产生泡沫。
房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。
在泡沫经济期间,房价不断上涨,在羊群效应下,投机和投资者不断增加,大量资金涌入房地产行业,而其他生产性企业的发展受到资金短缺的抑制。
三、针对我国房地产泡沫的国家政策及建议对策
（一）国家最新的房地产的“国八条”政策及解读
“国八条”政策是今年年初伴随着“两会”的召开而提出的限制房地产行业过快发展而引起泡沫的方案，其中就政府责任、保障性住房、税收政策、信贷政策、土地供应、限购、稳定房价与舆论引导等方面对我国房地产行业各方面进行的规范政策，很大程度上改善了我国房地产泡沫现状，为我国房地产行业良性发展做了保障。
下面让我们就着“国八条”对我国房地产泡沫的改善做出分析，也从中共同探讨解决我国房地产泡沫状况的现行最有效对策。
1.进一步落实地方政府责任
地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发10号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平。
2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
各地要在加大政府投入的同时，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁住房建设和运营。
鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。
要研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房，并持有、经营，或由政府回购。
2.加大保障性安居工程建设力度
各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。
中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。
地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，确保完成计划任务。
加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。
有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。
要努力增加公共租赁住房供应。
3.调整完善相关税收政策，加强税收征管
调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。
税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。
加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。
加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。
严格执行个人转让房地产所得税征收政策。
4.强化差别化住房信贷政策
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。
银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。
5.严格住房用地供应管理
各地要增加土地有效供应，认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。
在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。
今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。
进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。
房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。
加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。
参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。
对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。
对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。
要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
6.合理引导住房需求
各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。
原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。
已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则，并加强对购房人资格的审核工作，确保政策落实到位。
尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。
其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。
7.落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制
国务院有关部门要加强对城市人民政府住房保障和稳定房价工作的监督和检查。
对于新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价，以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，住房城乡建设部、国土资源部、监察部要会同有关部门，约谈省级及有关城市人民政府负责人。
对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、没有完成保障性安居工程目标任务的，相关省（区、市）人民政府要向国务院作出报告。
监察部、住房城乡建设部等部门要视情况，根据有关规定对相关负责人进行问责。
对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也要纳入约谈和问责范围。
省级人民政府及其有关部门，要参照上述规定，建立健全对辖区内城市落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。
8.坚持和强化舆论引导
新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度，深入解读政策措施，引导居民从国情出发理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。
对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
（二）国八条对我国房地产泡沫的改善
从上面国八条的政策可以看出，国八条主要是从政府监管、金融、土地监管和税收四个方面对我国房地产泡沫现状做出改善，从房价上涨、投资占固定资产投资的比例、企业银行贷款比例、房价收入比这四个泡沫产生的表现从政策上做出规范与限制。
1.政府监管方面
进一步落实地方政府责任，地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。
从政策上规范了我国房地产发展过程中容易产生泡沫之处，打压过度投机而引起的房价过快过度上涨；坚持正确的政策的导向防止房地产开发过热，导致价格虚涨，空置率上升，助长了泡沫的形成；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府进行问责；对执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力及个人住房信息系统建设滞后等问题给予问责。
2.金融政策方面
强化差别化住房信贷政策。
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，避免过多的资金流向购房炒房。
人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。
加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。
二套房利率的上调，根据现在“认房又认贷”的商贷政策标准，即使卖掉手中贷款房产，名下无房也会算做二套房，意味着更加贷款买不起房，止步于置业升级“门槛”之外。
3.土地交易方面
严格住房用地供应管理，从根源上切断可地产泡沫产生的大量土地供应。
各地要增加土地有效供应机制，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。
在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。
今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。
加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。
对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。
对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款，依法查处非法转让土地使用权行为。
4.交易税费方面
调整完善相关税收政策，加强税收征管。
调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税，严厉打击因炒作而引起的房价飙升现象。
加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。
严格执行个人转让房地产所得税征收政策。
各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。
参考文献
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[6]欧阳琦.中国房地产泡沫实证研究[D].浙江工商大学硕士学位论文,2008.
[7]曹春霞.中国房地产泡沫问题研究[D].首都经济贸易大学,2006.
[8]金春雨,程浩.我国房地产基础价值预算及其价格泡沫识别[A].分析预测,2010（7）.
谢辞
走的最快的总是时间，来不及感叹，大学生活已近尾声，三年的努力与付出，随着本次论文的完成，将要划下完美的句号。
本论文设计在陆艳老师的悉心指导和严格要求下业已完成，从课题选择到具体的写作过程，论文初稿与定稿无不凝聚着陆艳老师的心血和汗水，在我的毕业设计期间，陆艳老师为我提供了种种专业知识上的指导和一些富于创造性的建议，陆老师一丝不苟的作风，严谨求实的态度使我深受感动，没有这样的帮助和关怀和熏陶，我不会这么顺利的完成毕业设计。
在此向陆艳老师表示深深的感谢和崇高的敬意！
在临近毕业之际，我还要借此机会向在这三年中给予我诸多教诲和帮助的各位老师表示由衷的谢意，感谢他们三年来的辛勤栽培。
不积跬步何以至千里，各位任课老师认真负责，在他们的悉心帮助和支持下，我能够很好的掌握和运用专业知识，并在设计中得以体现，顺利完成毕业论文。
同时，在论文写作过程中，我还参考了有关的书籍和论文，在这里一并向有关的作者表示谢意。
我还要感谢同组的各位同学以及我的各位室友，在毕业设计的这段时间里，你们给了我很多的启发，提出了很多宝贵的意见，对于你们帮助和支持，在此我表示深深地感谢！
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