烟草专卖局综合楼建设项目可行性研究报告.docx

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烟草专卖局综合楼建设项目可行性研究报告

**市烟草专卖局综合楼建设项目可行性研究报告

第一章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

**市烟草专卖局综合楼建设项目

1.1.2项目建设单位

**市烟草专卖局

法人代表：

单位地址：

1.1.3项目建设性质

迁建

1.1.4建设单位概况

**市烟草专卖局（湖北省烟草公司**市公司）组建于1984年，现有干部职工189人，其中在岗136人。

近年来，卷烟销量稳步提升，实现利税逐年增长，2007年销售卷烟25002箱，实现利税7842万元，同比增长33.3%；2008年销售卷烟25500箱，实现利税10354万元，同比增长32%。

2009年销售卷烟26826箱，实现利税10428万元，同比增长0.7%。

目前，资产总额已达到16667万元。

公司主要生产装备为卷烟送货车和专卖稽查车辆以及信息设施设备。

1.1.5可研报告编制的依据和研究范围

1、编制依据

《中华人民共和国烟草专卖法》

《国家烟草行业规范经营管理规定》

《中华人民共和国烟草专卖法实施条例》

《**市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

《**市城市总体规划（2008-2020年）》

《**市土地利用总体规划》

《烟草行业经营业务用房建设标准》

**市人民政府办公室《关于市烟草专卖局在西城区筹建综合服务楼的通知》

项目业主提供的其他相关资料

2、研究范围

项目建设的背景和必要性

市场预测

建设方案、抗震设计

建设条件

节能分析

环境影响评价

工程招标与建设进度

投资估算

财务评价

1.2项目概况

1.2.1建设地点

项目拟建地点：

**市周矶办事处，新城区318复线以北。

1.2.2主要建设内容及规模

总建筑面积10000m2。

其中：

业务经营用房7210m2，物流中转、罚没物品仓库2790m2。

1.2.3主要建设条件

本项目给水、排水、供电、供气、通讯、对外交通等外部基础设施条件均已具备。

1.2.4项目投资及资金来源

项目总投资3800万元。

资金来源：

自筹3800万元。

1.3财务分析与评价

**市烟草专卖局（公司）2009年销售卷烟26826箱，实现利税10428万元，上缴地方税收5946万元。

项目建成后，预计年销售卷烟以10-20%的速度增长，实得利税和上缴税收将会同步增长，能给**市烟草专卖局（公司）带来良好的经济效益。

同时，为**经济发展和人民生活水平提高提供更优质的服务。

1.4研究结论与建设

1.4.1结论

**市烟草专卖局现在使用的综合楼于1985年建成，已有20多年，受周围建设房屋的影响，楼房有些部位已出现裂缝。

由于当时建设综合楼时场地等因素的限制，建筑面积仅700多平方米，现已无法满足办公、培训和信息化建设的需要，局机关14个科室，分了三处办公，对工作带来诸多不便。

如果全局职工开大会，必须到外面租场地，同时，信息中心、机房、档案室等场所狭窄，既不符合要求，也不安全。

因此，建设综合楼项目十分必要。

根据《**市城市总体规划》、《**市新城区控制详细规划》，市行政中心将整体搬迁至新城区。

按照市政府的要求，**市烟草专卖局所申报的综合楼建设项目须在新城区建设。

即，按照**市城市建设、新城区建设的需要，**市烟草专卖局建设综合楼项目亦十分必要。

项目建设符合国家产业政策和行业准入规范。

同时，项目建设得到了**市政府的重视与支持，市直相关部门也持支持态度。

项目建设所需要的客观条件具备。

**市烟草专卖局（公司）经营情况良好，资金条件具备，项目建成后，有较好的经济效益和社会效益。

项目具有可行性。

1.4.2建议

项目按照市政府的意见及《**市城市建设总体规划（2008-2010年）》要求到新区建设，水、电、路、气、光纤等配套设施正在建设中，建议市建设部门加快基础设施的建设。

第二章项目建设背景和必要性

2.1项目建设背景

国家工信部领导指出，烟草行业要深入贯彻落实科学发展观，坚持走中国特色新型工业化道路，继续严格控制烟叶生产规模，全面推进“卷烟上水平”工作，着力调整烟草产业结构，更加注重转变发展方式，切实提高运行质量和效益，努力实现又好又快发展。

一是要着力推动发展方式转变，努力保持行业持续健康发展；二是努力保持烟叶生产稳定发展；三是全面加强质量品牌建设，提高行业整体竞争实力；四是切实加强烟草专卖管理，努力保持良好的市场秩序；五是进一步加强行业党的建设和队伍建设，努力发挥广大干部职工的积极性、主动性和创造性。

国家实施“卷烟上水平”、“服务上档次”的战略的实施，给整个烟草专卖工作提出了新的要求。

在这一大潮中，对全社会来说，烟草行业必须强化服务品牌建设，提高服务质量。

在行业内部来说，**市烟草专卖局必须加强自身建设，包括服务基础设施建设和干部职工队伍建设，以提高竞争力，适应**市经济社会和人民生活水平提高的需要。

2.2项目建设的必要性

2.2.1适应**城市建设的需要

随着城市建设的快速发展，**市城市圈逐渐扩大，中心城区道路交通、市政基础设施、公共服务设施不足。

与即将建成的火车站地区难以形成有效的交通及功能组织，南北分离进出，对交通联系，功能布局造成分割。

**市人民政府为突出“两型”社会试验区建设，结合**市城市总体规划（2008-2020）部署和沪汉蓉快速客运通道**站的建设需要，重点打造火车站地区、襄岳公路沿线新农村、中部新城区3大城乡发展新区（带），推进城市功能完善、交通功能提升和环境品质改善。

使**市成为湖北省重要的石油、化工基地，武汉城市圈西部副中心城市，具备水乡**特色、历史人文特色的生态宜居城市。

按照**市委市政府的战备部署，中部新城区的建设已于2009年实施水、电、路、气等基础设施建设。

**市的政治、文化中心将在中部新城区形成，市委、市人大、市政府、市政协“四大家”机关以及市直主要部门将按照**市总体规划的要求逐步搬迁至新区。

烟草企业已受到了**市委、市政府的高度重视，**市人民政府办公室2009年10月26日发出《关于市烟草专卖局在西城区筹建设综合服务楼的通知》，要求项目单位在2010年底以前开始建设。

市规划部门已于2009年8月30日出具选址意见书。

本项目的建设适应了**市城市建设的需要。

2.2.2适应地方经济发展的需要

2009年，**市地区生产总值完成232.07亿元，其中，一产业41.19亿元，二产业121.09亿元，三产业69.79亿元。

地方财政一般预算收入完成48593万元。

农民人均纯收入5531.25元，城镇居民人均可支配收入12613.11元。

本项目的建设将适应**经济建设的发展和人民物质文化生活水平的提高。

2.2.3适应行业整体发展的需要

近几年来，烟草行业发展很快，**市烟草行业经营业绩以20%以上的速度递增。

全国整个行业根据国家部委领导“卷烟上水平”、“服务上档次”的要求，都制定了“市场营销创一流、市场监管创一流、内部监管创一流、基础管理创一流、队伍建设创一流，文化建设创一流”的工作实施方案。

要适应行业整体发展的需要，就必须搞好服务基础设施建设。

本项目的建设正是适应了这一需要。

2.2.4适应现代物流的需要

2009年3月10日，国务院正式发布《物流业调整和振兴规划》，规划明确指出，要“加快发展现代物流业，建立现代物流服务体系，以物流服务促进其他产业发展，为全面建设小康社会提供坚实的物流体系保障。

”规划把“城市配送工程”作为几大重点工程的第三项工程提出来。

大力发展现代物流业，一是应对国际金融危机的迫切需要；二是适应经济全球化趋势的需要；三是国民经济持续快速发展的必要保证；四是贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的重要举措。

烟草物流是物流业的一个重要组成部分。

**烟草专卖局的物流仓库设施简陋，场地狭窄，安全隐患突出，难以适应现代物流的需要。

建设本项目，正是适应了现代物流发展的需要。

2.2.5建设培训基地、提升干部职工素质的需要

目前，项目单位由于受场地设施的制约，企业无固定培训基地，员工教育培训硬件设施差，文化娱乐设施基本上没有。

建设本项目，有利于解决干部职工的培训和娱乐硬件，以提高干部职工的综合素质。

第三章市场预测

烟草行业属于垄断经营，并在一定程度上具有行政干预。

虽然随着中国加入WTO，市场经济体制的不断完善，政府干预将逐步消退，取而代之的将是自由竞争。

但是这将需要一个过程。

应对市场，各企业应该创造企业形象，打造自己过硬的品牌，完善自己的经营管理模式，区分旺季、淡季做好营销，联合工商、公安、法院、检察、财政、税务、物价等部门加强专卖管理。

鉴于此，本报告对于建设本项目的市场预测、原料来源、价格预测不作深入研究。

第四章建设条件

4.1场址所在位置现状

4.1.1地点与地理位置

本项目建设地点位于**市周矶办事处新城区318复线以北

4.1.2场址土地权属类别及占地面积

本项目用地为一般农田，根据新批准的国土利用规划，为建设用地予留地性质。

项目占地20000m2。

4.2场址条件

4.2.1地理位置条件

**自公元965年建县，迄今已有千余年历史。

位于湖北省中南部，地处江汉平原腹地。

东距省会武汉市154km，西至荆州市75km。

1998年撤县建市，1994年列为湖北省直管市，总面积2004平方公里，其中平原湖区占78.8%，丘陵低山区占21.2%。

4.2.2气象条件

**市属北亚热带季风湿润气候区。

四季分明、热量、雨量充足，无霜期长。

全年太阳辐射总量业108-109千卡/cm2，年日照时数1945-1988小时，年平均气温15.4-17.0℃，年无霜期274天。

**地区降水充沛，年平均降水量在972-11115mm之间。

因受季风影响，降水季节性较强，年变化显著。

春夏两季是降雨量最多的季节，一般占全年降雨量的70%以上。

太阳辐射占全年75%，≥10℃的积温为全年80%。

年平均蒸发量为1359.3mm，年均年中7-8月蒸发量最大，平均212.1和188.4mm；最小以低温阴雨的1月，为51.4mm。

年平均相对湿度为81%，平均绝对湿度16.9。

季节变化明显。

境内地势平坦开阔，为冷空气南下通，冬季以偏北风为主，夏季以偏南风为主。

年平均风速为2.5m/秒。

8级以上大风日数，年平均4.2天，以春季风数居多。

由于地势关系，南部大风日数多于北部。

4.2.3工程地质、水文地质条件

项目建设地属典型的冲积平原地质，处在新华头系第二沉降带江汉盆地品下陵凹陷交接地带。

地层由更新世未至晚新世中期沉积的一套冲积、冲洪积、湖积的粘土、粉质粘土、砂砾卵石层组成。

地下水类型为孔隙水。

场地土覆盖层为一套松散、稍密的砂土层，厚度约17.5m左右。

用标贯击数判别，N＞Ncr，为不可液化砂土。

经验判别：

VS≈80N1/3＝177m／s，场地土类型中软弱土，属Ⅱ类地层。

水文地质，场地内地下水类型为孔隙水。

1、2、3层为孔隙潜水，以下层为孔隙承压水。

水位埋深0.6-1.96m，一般埋深在1.60m左右。

水质分析显示：

该水质在地层中出现时对任何水泥拦拌制成的砼均无侵蚀性。

4.2.4社会环境条件

近年来，**市按照“一主三化”的方针，围绕工业兴市目标，优化经济结构、增创竞争优势、培植新的经济增长点，经济得到了快速发展。

2008年，全市地区生产总值211.82亿元，增长15.3%；规模以上工业增加值102.00亿元，比上年增长27.6%；三次产业比为16.9:

53.2:

29.9;外贸出口19764万美元，同比增长54.8%，近三年年递增41.6%；全社会固定资产投资88.32亿元，进三年年递增29.5%；社会消费品零售额为72.33亿元，比上年同期增长24.6%，进三年年平均递增18.9%；财政总收入达18.15亿元，比上年增长5.4%，近三年年平均递增17.6%，占GDP的比重达8.6%，工商税收占地方财政一般收入的比重达70.6%以上，全市综合经济实力连年位居全省市前列。

先后荣获“全省县域经济发展先进县市”、“全省工业经济先进单位”、“全省最佳信用县市”、“湖北省**城市”和“省级文明城市”等称号。

4.2.5交通条件

**市交通条件优越，东通武汉，南连监利，西邻荆州，北接荆门，隔汉水与天门相望，沪（上海）蓉（成都）高速公路与318国道横贯全境。

**市是全省唯一平原湖区公路网络试点和全国农村公路示范市，交通基础设施的密度和通达度均居全省前列。

目前，全市公路通车里程1664.64公里，21个区、镇、处、场通二级路，371个自然村、分场都通了公路。

市域“五横三纵”（五横：

广泽大道、318国道、沪蓉高速公路、运拖公路、华容公路；三纵：

潜监线、荆潜线、幸福公路）的路网骨架基本形成，一个干支相通，内畅外连的公路网络已具雏形。

流经境内的汉江航运四季通畅，有年吞吐量达300万吨的红旗、泽口两个港口。

全市交通正趋于国省干线公路高等级化、镇处公路黑色化、村级公路等级化、综合运输智能化、交通管理信息化的交通现代化水平。

4.2.6公共设施条件

给水：

项目的生产用水、生活用水、消防用水，水源由**市自来水公司供应。

排水：

生产污水和生活污水，通过建筑物内的排水管线，排至市政排水管网。

按照雨污分流原则，进入西城区城市生活污水处理厂收集管网。

排水管径DN150。

供电：

项目用电由周矶供电所统一供电。

供气：

城市天然气主管道将敷设至该区域。

通信：

**电信、移动、联通、网通、铁通、视通等公司的通信设施完全可以满足本项目需求。

4.3产业政策分析

本项目选址已经规划部门同意。

**市规划管理局以选字2009G4003号建设项目选址意见书，同意选址在周矶办事处。

项目用地已经国土部门同意。

经国土部门审查，该项目用地符合国家产业政策、供地政策及用地定额规定，符合**市土地利用总体规划。

项目已经市环保局出具《建设项目环境影响登记表》。

即：

本项目符合国家产业政策。

4.4行业准入分析

**市烟草专卖局法人注册为429005000017313，经营范围有：

卷烟、雪茄烟。

项目建设单位符合行业准入条件。

4.5项目单位自身建设条件

**市烟草专卖局（公司）经营发展态势良好，经济效益增长幅度较大，2007年，实现利税7842万元，2008年实现利税10354万元，2009年实现利税10428万元，上缴地方税收5946万元。

烟草行业实行专卖体制，人财物内外贸高度集中，有利于**烟草市场的统一管理。

**市烟草销售网络建设得到全面推进，实现了以公司为经营主体，卷烟营销集中电话访销、集中分拣、分级配送的新业务模式的有效对接，构成了**市烟草管理系统强大的硬件基础。

**市烟草专卖局拥有足够资金，且资金因行业特征而周转快，为项目的建设提供了充足的资金支持。

第五章建设方案

5.1编制依据

《砌体结构设施规范》GB50003-2001

《建筑结构荷载规范》GB50009-2001

《混凝土结构设计规范》GB50010-2002

《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002

《建筑设计防火规范》GB50016-2006

《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005

《烟草行业经营业务用房建设标准》

5.2建设标准

根据**市烟草专卖局（公司）系统干部职工人数并充分考虑包括乡镇市场部所培训员工人数、以及对社会营销人员的短期培训，确定业务综合服务、办公用房建筑物规模。

5.3建设方案

5.3.1总平面设计

项目场地位于规划中新城区周矶办事处318国道复线以北、五泽大道以南，建筑红线宽为105.26m，进深为190m，总用地20000m2，实际用地14737m2，建筑用地2360m2，道路用地7725m2，绿化用地4572m2，总建筑面积10000m2，建筑密度16.6%，容积率0.68，绿地率31%。

5.3.2立面设计

根据平面设计方案，结合城市新区总体规划方案，该项目办公楼主楼设计为8层，附楼为6层。

5.3.3功能分区

1、业务经营用房，建筑面积7210m2。

根据业务经营综合用房使用功能，同时考虑信息管理、多媒体会议、职工教育培训功能，本项目拟建功能分区内容如下：

（1）办公综合区：

建筑面积1950m2；

（2）辅助办公区：

建筑面积2070m2，主要功能分区为大型会议室1个，中型会议室3个，小型会议室3个；接待室，档案室，资料室，文印室，培训（阅览室）各1个；收发室、值班室、传达室和文体室各1个；

（3）生活服务区：

建筑面积1730m2，主要功能分区为，食堂、临时休息客房、车库、开水间和卫生间；

（4）设备区：

建筑面积360m2，主要功能分区为，计算机房，通信机房，交配电室，锅炉房，制冷机房，空调机房，水泵房和电梯机房；

（5）其他辅助区：

建筑面积100m2，主要功能分区为，消防控制室，安保监控室，人防设施；

（6）办证经营区：

建筑面积1000m2，主要功能分区为，行政办证大厅，自营门店等。

2、物流中转、罚没物品仓库等（建筑面积：

2790m2）

根据物流中转仓库使用功能，本项目拟建功能分区内容如下：

（1）中转仓库：

建筑面积1600m2，主要功能为卷烟零售户配送产品的临时存放地：

（2）罚没物品仓库：

建筑面积210m2，主要功能为罚没卷烟临时存放地；

（3）车库：

建筑面积950m2，为物流配送车辆集中停放；

（4）门房：

建筑面积30m2，为进出登记及安保值班；

5.3.4配套设施

（1）道路工程：

采用环形道路贯通，路面宽7米。

（2）给排水工程：

给水就近从新城区规划城市主干道接入，根据消防要求布置室外消防栓。

排水采用雨污分流制排入城市主干网。

（3）电力、电信工程：

电力、电信均从新城区规划城市电力、电信杆、管接入，场地内电力、电信均采用地埋式。

预测总用电量700KW。

根据业务经营综合用房并考虑信息会议系统的其他通讯要求，确定电话门数为98门。

（4）围墙：

考虑经济适用及美观效果，五泽大道及318国道复线采用铸铁式透视围墙，其余围墙采用砖砌围墙。

5.4技术方案的比较分析及选择

经初步分析，拟建业务经营综合用房项目可采取砖混结构、框剪结构、框钢结构等结构类型；砖混结构建设快，投资省，但稳定性较差；框架结构建设快，稳定性好，但投资稍大；框剪结构、框钢结构建设快，稳定性好，而投资大；故拟建业务经营综合用房项目采用框架结构较好。

拟建物流中转仓库项目可采取砖混结构、框架结构、钢架结构类型；砖混结构建设快，投资省，但稳定性及防火性能较差；框架结构建设快，稳定性好，但由于跨度大，建设周期长，投资大；钢结构建设快，稳定性好，但投资大；故拟建物流中转仓库项目采用钢结构较好。

拟建车库项目可采取砖混结构、框架结构、钢结构等结构类型；砖混结构建设快，投资省，但稳定性及防火性能较差；框架结构建设快，稳定性好，但由于跨度大，投资大；钢结构建设快，稳定性好，但投资大；故拟建车库项目采用钢结构半封闭较好。

拟建门房项目可采取砖混结构、框架结构等结构类型；砖混结构建设快，投资省，由于跨度不大，其稳定性影响较小；框架结构建设快，稳定性好，但投资大；钢结构建设快，稳定性好，但投资大；故拟建门房项目采用砖混结构较好。

第六章环境影响分析

6.1环境质量状况

6.1.1受纳水体环境质量现状

受纳水体田关河水质为Ⅱ类标准。

其他一般河流水质Ⅱ—Ⅲ类控制标准。

6.1.2环境空气质量现状

该区域大气环境质量达到《环境空气质量标准》（GB3095—1996）中的二级标准。

6.1.3声环境质量现状

项目所在地厂界符合《声环境质量标准》（GB3096—2008）中“3类标准和4a类标准”要求。

6.2项目建设期对环境的影响

6.2.1地表水环境影响分析

项目污水受纳水体是市政污水管网，污水排放执行GB8978-1996《综合污水排放标准》表中二级标准。

项目施工期所产生的污水主要有基础施工中的泥浆水、建材冲洗水，车辆出入冲洗水等生产污水和施工人员所产生的生活污水等。

类比资料表明施工期生产污水中悬浮物、石油类，超过GB8978-1996《综合污水排放标准》表4中二级标准。

生活污水主要是建筑施工人员的生活污水、地基挖掘时的地下水和浇注砼后的冲洗水，主要污染因子是COD、BOD5、SS、氨氮。

其污染物产生浓度分别为COD约250mg/L、BOD5约150mg/L、SS约200mg/L、氨氮约25mg/L。

地基挖掘时的地下水量与地质情况有关，浇注砼的冲洗水量与天气状况有关，主要污染因子是SS，其排放量均难以估算。

该污水要进行截流后集中沉淀处理，否则将会把施工区块的泥沙带入城市下水管网中。

考虑到项目施工期的短期行为，要求对施工场地所产生的污水应加强管理、控制。

冲洗石料等建材所排放的污水，应设置专门沟渠，经格栅沉淀池处理。

处理后的施工废水排入市政排水管网。

采取上述措施后可以减少施工期生产污水中的污染物浓度，能满足《综合污水排放标准》表中二级标准。

6.2.2环境空气影响分析

项目施工期间对环境空气的污染主要来自施工扬尘。

施工现场粉尘和扬尘的产生量在不同的施工情况下变化很大，各种粉尘和扬尘在晴朗、干燥、有风的天气下，将会对周围环境空气产生较大影响。

为此要求项目施工时，在施工现场周围按规定修筑防护墙及安装遮挡设施，实行封闭式施工，对有可能产生二次扬尘的作业面应洒水降尘，车辆出工地时应进行冲洗，防止随车带走泥土，同时对运输土石方等车辆采取密闭措施，防止沿路抛洒，污染城市环境。

6.2.3声学环境影响分析

施工期间对周围声学环境的影响主要来自于各种机械（打桩机等）作业产生的噪声及振动。

还有运输工具所产生的噪声。

根据类比资料，项目拟采用的部分施工机械设备和将产生的噪声值及相应的噪声限值见下表。

机械噪声值及相应限值表

单位：

dB（A）

机械名称

距声源10m处

距声源30m处

施工场界噪声限值

噪声值

平均

噪声值

平均

昼间

夜间

挖土机、推土机、压缩机

80～98

87

74～80

76

75

55

注：

噪声限值系根据GB12523—90《建筑施工场界噪声限值》确定

由表中可看出，即使距声源30m处，许多施工机械的噪声值仍超过相应的建筑施工场界限值，对施工现场周围环境产生较大的噪声影响。

因此项目施工应严格执行建筑施工噪声申报登记制度，在工程开工前15日内向所在地辖区环保部门提出申报，填写《建筑施工场地噪声管理审批表》，经批准后方可开工。

对施工机械设备要采取有效的降噪减振措施，如加弹性垫、包覆和隔声罩等办法，机动车辆进出施工场地应禁止鸣笛，夜间（22时至次日6时）严禁使用各种打桩机。

在施工的各阶段均应严格执行GBl2523-90《建筑施工场界噪声限值》中的各项规定，将施工噪声控制在限值以内。

6.2.4.固体废物影响分析

施工期间所产生的固体废物主要有基础施工所挖掘的土石、主体结构施工所产生的施工废物料以及施工人员的生活垃圾等，不含《国家危险废物名录》中的有害废物。

本项目建设土方量较大，施工阶段的开挖土地、运送大量建筑材料和投入使用前的装修，都将有废土和建筑、装修垃圾产生，其量较难估算，表现特征为量大、产生时间短。

影响时间约半年，影响范围为附近周围环境。

施工期间所产生的固废物应集中堆放，土石应及时回填，垃圾应及时清运（须办理准运证），交有关部门进行相关处理，不会对周围环境产生不良影响。

6.3运营期环境影响分析

6.3.1地表环境影响分析

项目运营期的污水主要来自于生活污水。

污水经处理后从区块周围就近排入市政污水干管，送西城区污水处理厂集中处理。

建筑物设雨水斗及雨水立管，地面设雨水口，汇集后排入城市雨水管网。

本项目运营期的废气主要来自停车位汽车排放的尾气，汽车在行驶时将有废气排放，其主要污染因子有CO、