房地产经营管理锦州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法xxxx922.docx

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房地产经营管理锦州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法xxxx922

锦州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法

（征求意见草案）

第一章 总 则

第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下称征收与补偿条例），结合本市实际，制定本办法。

第二条为了公共利益的需要，征收本市国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条 各县（市）、区人民政府负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。

县（市）、区人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施各自行政区域内的房屋征收与补偿工作。

县（市）、区人民政府有关部门应当依照本办法的规定和本级人民政府的职责分工，互相配合，保证房屋征收与补偿工作的顺利进行。

锦州市城乡规划建设委员会是本市国有土地上房屋征收与补偿工作的主管部门，负责对全市国有土地上房屋征收与补偿工作实施指导与监督管理。

第五条 房屋征收部门可以委托征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。

房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

第六条任何组织和个人对违反本办法的行为，有权向房屋征收部门和其他有关部门举报。

接到举报的有关部门对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第七条从事房屋征收与补偿的工作人员，应经过市房屋征收主管部门的专业培训。

经考核合格后，颁发职业资格证书，方可上岗。

第二章  征收决定

第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由县（市）、区人民政府做出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第九条房屋征收部门应当按照国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划要求，编制房屋征收年度计划。

保障性安居工程建设和危房集中、基础设施落后等地段和旧城区改建项目，应当纳入政府国民经济和社会发展年度计划。

县（市）、区人民政府应当于每年10月31日前将本行政区域内下一年度房屋征收计划报送市房屋征收主管部门，市房屋征收主管部门汇总后上报市人民政府。

对未列入年度房屋征收计划的建设项目不得实施房屋征收。

第十条房屋征收范围应当根据建设项目规划红线图确定。

房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当书面通知国土、建设、规划、房产、公安、工商等部门暂停办理在征收范围内新建、改建、扩建房屋；改变房屋和土地用途；房屋析产、买卖、租赁和抵押；户口迁入或者分户；办理工商营业执照等不当增加补偿费用的行为。

违反规定实施的，不予补偿。

暂停期限最长不得超过一年。

第十一条房屋征收部门组织对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，收集相关证据，被征收人应当予以配合。

调查中发现有未经登记的建筑，由房屋征收部门将相关调查材料移送市城市管理综合行政执法局，市城市管理综合行政执法局应当及时作出认定和处理。

调查结束后，房屋征收部门应当将调查结果在征收范围内以公告形式公布。

第十二条房屋征收部门应当根据调查情况拟定征收补偿方案，经市房屋征收主管部门审核后，报县（市）、区人民政府。

补偿方案应当包括以下内容：

（一）房屋征收范围、实施时间、补偿方式、补偿标准、补助和奖励办法、安置用房面积和安置地点；

（二）协议签订期限、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。

县（市）、区人民政府应当组织有关部门对拟定的征收补偿方案进行论证，并在征收范围内公布，征求公众意见。

征求意见期限不得少于30日。

第十三条县（市）、区人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况在征收范围内及时公布。

　　因旧城区改建需征收房屋，半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，县（市）、区人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

第十四条县（市）、区人民政府作出房屋征收决定前，应当由房屋征收部门和项目所在地人民政府进行征收项目社会稳定风险评估，并作出风险评估报告。

房屋征收决定涉及被征收人500户以上的，应当经政府常务会议讨论决定。

第十五条房屋征收补偿费用应当设立专户存储，做到征收补偿费用足额到位、专款专用，市房屋征收主管部门对各区房屋征收补偿费用进行备案，确保房屋征收工作的顺利进行。

　　监察部门、审计部门应当对征收补偿费用使用情况进行监督和审计。

第十六条县（市）、区人民政府应当以书面形式作出房屋征收决定并及时公告。

公告应当载明实施的项目名称、确切的征收范围、征收补偿方案、征收期限、现场接待地点和联系方式、监督举报电话和行政复议、行政诉讼权利等事项。

　　房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第十七条被征收人对县（市）、区人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第三章  征收补偿

　　第十八条 作出房屋征收决定的县（市）、区人民政府对

被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

第十九条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。

征收生产企业使用的房屋及土地和非公益事业房屋附属物，，原则上不作产权调换，实行货币补偿。

征收按国家规定租金标准租赁的公有房屋，被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，房屋征收部门应当对被征收人实行产权调换。

第二十条被征收房屋的补偿价格由具备相应资质的房地产估价机构根据被征收房屋的区位、用途、成新、建筑结构、楼层、朝向、建筑面积等因素评估确定。

房地产估价机构评估的价格不得低于征收决定公布之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

从事征收房屋估价的房地产估价机构由被征收人协商选定，在规定的时间内协商不成的，由征收管理部门组织被征收人通过多数选定、随机选定等方式确定。

房地产估价机构应当按照《国有土地上房屋征收评估办法》和征收补偿条例规定，独立、客观、公正的开展房地产估价业务，任何单位和个人不得干预。

房地产估价机构应当将初步估价结果向被征收人公示7日，对被征收人提出的意见进行详细的解释说明，必要时应当对估价结果给予修正。

第二十一条被征收人对估价结果有异议的，应当在收到估价报告后10日内向房地产估价机构申请复估，房地产估价机构接到申请后10日内应当认真复估，并向申请人出具复估报告。

对复估结果仍持异议的，在收到复估报告后10日内向市房地产估价专家委员会申请裁定。

房地产专家委员会接到申请后，10日内应当就房地产估价机构的估价依据，技术路线等认真核定并出具裁定意见书，专家委员会的裁定意见为最终估价结果。

第二十二条被征收人选择住宅房屋产权调换的，按照被征收房屋原建筑面积增加5平方米不结算差价，上靠户型安置，增加建筑面积部分按安置房屋建筑成本价格出资。

安置房屋建筑成本价格按本县（市）、区上一年建筑项目决算的平均价格计算。

被征收有产权证住宅房屋不足48平方米，且在市内为唯一合法住宅房屋的，经公示认定，监察部门备案，安置48平方米住宅不出资。

被征收人在本市内有二处以上房屋合计建筑面积超过48平方米的，不执行此规定。

第二十三条被征收人选择住宅房屋货币补偿的，按产权证所载的建筑面积以市场评估价格确定。

用于安置的房屋价格由房地产估价机构评估确定。

第二十四条按国家规定租金标准承租公有住宅房屋的，承租人向房屋所有权人支付按房改政策计算的购房款后，按照本办法第二十二条、第二十三条规定对承租人进行补偿或安置。

第二十五条征收商业经营性房屋，被征收人选择产权调换的，按原建筑面积安置，不结算差价；选择商业经营性房屋货币补偿的，按照新建安置商业经营性房屋市场评估价格补偿。

被征收人要求增加安置面积的，增加安置面积部分按市场评估价格出资。

安置房屋的市场评估价格由房地产估价机构评估确定。

征收商业经营性房屋的附属物不作产权调换，由征收人按评估价格予以补偿。

第二十六条被征收房屋经认定属于违章建筑的，不补安置。

经审查认定为唯一住房且符合居住保障性住房条件的无照房屋，由所在县（市）、区人民政府认定审核后优先安排保障性住房。

第二十七条 安置房屋基本户型按建筑面积为48㎡、60㎡、72㎡、84㎡、96㎡、108㎡。

安置房屋应当符合国家质量标准和设计规范。

征收安置房源规划位置及户型图，报市征收主管部门审核。

第二十八条实行房屋产权调换的临时过渡期限为：

自被征收人迁出之日起，建筑规模不足5万平方米的，不得超过18个月；5万平方米以上10万平方米以下的不得超过24个月；10万平方米以上的不得超过30个月。

高层建筑临时过渡期限不得超过30个月。

由于征收人的责任延长临时过渡期限的，实行产权调换的住宅房屋，自延期之日起按协议安置面积给予补助。

实行货币补偿的，一次性按6个月给予补偿。

第二十九条房屋征收部门应当向被征收人支付下列补偿：

（一）搬迁费：

房屋征收部门按照住宅房屋产权证所载建筑面积每户每平方米15元的标准向被征收人一次性支付搬迁补偿费，不足600元的，按600元给予补偿。

（二）临时安置（含取暖）费：

征收住宅房屋的，房屋征收部门按照被征收房屋所有权证载面积每月每平方米15元标准向被征收人支付临时安置费，低于600元的按600元计算。

征收国家机关、人民团体、事业单位和其他组织的办公用房的，房屋征收部门按照被征收房屋所有权证载面积每月每平方米15元标准向被征收人支付临时安置费。

（三）搬迁奖励费：

在搬迁期限内搬迁的，按该征收区域同类房屋货币补偿评估总价的15%予以奖励；

（四）停产停业损失补偿费：

由被征收人选择下列一种方式给予补偿：

1、按生产、经营性有产权证房屋的建筑面积每月每平方米60元给予补偿；

2、由评估机构依据停产停业损失情况评估确定；

3、按上一年度税务部门的月平均利润值计算。

实行产权调换的，按过渡期计算；实行货币补偿的，一次性按6个月给予补偿。

（五）征收出租的商业经营性房屋，应对所有权人根据该区域房屋被征收前的平均效益给予补偿；

（六）被征收房屋的室内装饰装修价值、不可恢复设备或设施等费用由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产估价机构通过评估确定。

第三十条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的县（市）、区人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定，中断供水、供电、供气、供热和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

第三十一条房屋征收部门与被征收人应当依照本办法规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

第三十二条 在征收公告规定的搬迁期限内，房屋征收部门与被征收人达不成征收补偿安置协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的县（市）、区人民政府依照本办法的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第三十三条 被征收人、承租人在法定期限内不申请行政复议又不提起行政诉讼，在征收补偿决定规定的搬迁期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的县（市）、区人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　申请强制执行应当向人民法院提交以下材料：

（一）强制执行申请书；

（二）征收补偿决定及送达文书；

　　（三）作出房屋征收决定的证据与所依据的文件；

　　（四）人民法院认为应当提供的其他材料。

　　强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地址和面积等材料。

　　申请人民法院强制执行前，房屋征收部门应当向公证机构办理被征收房屋的证据保全和产权调换房屋、货币补偿费、周转用房、停产停业损失的提存公证。

第三十四条房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第四章法律责任

第三十五条 县（市）、区政府及房屋征收部门有关部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级政府或者本级政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十六条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第三十七条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第三十八条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第三十九条 房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产估价机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十条被征收人以不正当手段骗取补偿安置及奖励、奖金或采取暴力、威胁等手段阻碍依法进行土地房屋征收与补偿工作构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理的依法给予治安管理处罚。

第五章附则

第四十一条 本办法自发布之日起施行。

2004年3月16日锦州市人民政府公布的《锦州市城市房屋拆迁管理办法》（市政府令第3号）同时废止。

本办法施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。

锦州市城乡规划建设委员会

二○一一年十月十四日