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房地产泡沫论为什么会出现
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309 “房地产泡沫论”为什么会出现？
—2009年河北房地产高峰论坛董潘教授的精彩发言
（二）
“房地产泡沫论”为什么会出现？
它有一些错误的判断依据，这些判断依据是：
第一，房价收入比的问题。
房地产价格一路飙升，导致房价收入比可以接受的范围，合理的范围是3—6倍的比例，各地都远远超出这个数据，这就有问题了。
我在不同的场合都讲过这样的问题，上一次杨乐渝先生组织一个活动，我在那次活动上由于时间限制，就谈了一个问题——房价收入比。
这是没有办法逼的，美国有美国的国情，中国有中国的背景，没有比较的意义，也没有比较的条件。
为什么这么说？
大家想想，这个国家的人和地对应的紧张程度是不一样的，差别太大，我们拥有土地是世界平均水平的三分之一，拥有的耕地是世界三分之一略高一点，人家比你更多，能跟我们比的是日本和韩国，他们地价、房价比我们高的多。
还有，我们中国太特殊，在我们的960万平方公里土地上，不光是13亿人要来占用它，我们发现适合人类居住的土地只占20%，在这20%的土地当中，又有60%必须是死保的18亿耕地，你不能动，我们总理说了，这叫红线，动了是不行的，是违法的，那是比较严的。
所以我们用来搞建设的用地是少之又少，跟其他的国家完全不一样。
加拿大是什么情况？
国土面积比我们大的多，他只有3200万人口，到处都是风水宝地。
美国也是这样，美国只有3亿人口，他连我们四分之一都不到，美国的耕地是我们10倍，美国用2%的农业人口养活了全国人民，而且形成世界性的大粮仓。
我们不行，我们现在已经是粮食进口国家，我们进口量大的话粮价就波动，而且只要我们出现粮荒，美国就要挟我们，他就可能跟我们谈让法轮功合法化，让台湾怎么样，让达赖回来怎么样，我们不能接受，怎么办？
我们必须控制好耕地，那么建设用地就是很有限的，我们不去展开讲了。
第二，收入跟收入是不能比的，发达国家的收入是很透明的，我们国家的收入是说不清楚的。
我们老拿工资条说事行吗？
我们的财产性收入算不算？
不算。
福利收入算不算？
每个机关事业单位都有福利收入，不算。
我们还有什么？
兼职收入、灰色收入、说不清楚的一些收入，你应该把所有这些可支配收入全算到里面，再去对比，看它合理不合理。
没有人来做这个工作，大家都拿着工资条说事，全在那里胡说八道。
如果能全算进来，那么可能完全不一样。
你们很多人要问了，“董老师，我们家没有，我们既没有财产性收入，也没有灰色收入”。
这个我也承认，我们很多家庭没有其他的收入。
但是这里面引出另外一个问题，决定房价的是什么呢？
决定房价的是社会总需求，而不是平均收入。
我不是刺激大家，理论上就是这样。
我们只有就一个富人，说那三个是穷人。
那个富人只要他愿意拿钱，就可以导致市场上形成一个价格，和大家的平均收入没有直接关系。
如果大家的平均水平高，也可以推动，但是如果财富分配不均匀，那么可能是富人主导这个价格，这个是另外一个问题了，我们没有办法详细的讨论，这个讨论和政策体制、和很多改革要联系在一起就复杂了。
但是我要和大家说，决定房价水平的是总需求，也就是总体的购买力，不是某一个人的购买力。
市场上有一套房子，只要能卖出去就是合理的，和谁敢买、谁不敢买没有关系的。
我不是带有感情色彩，市场是认钱不认人的，即使这个钱是不正道来的钱，只要他来买，那也是有一个价格的，所以这个现实就是残酷的，经济规律是很清楚的。
再往下说，房子和房子不能比。
外国的房子和我们不一样，外国是包括农村的房子，我们的国家管理体制特殊，我们商品房从来没有把农村的房子算在里面。
如果把农村的房子算到里面，再重新算均价的话，基本上相当于现在的一半。
因为农村的房子从套数上来看，两间、三间比城里还多，他们的价格平均在三五千到三五万。
当然，如果算他们也得算平均收入，这是另外一个问题。
房子跟房子不能比还有另一个方面，外国在计算房价的时候跟我们不一样，我们计算房价的时候，没有把单位内部集资建房算在内，没有把房改房的价格算在里头，没有把很多人自己建房的成本价算在里头。
这些如果都算进去，又是一个价格，根本不是今天的价格。
我们今天算的是什么？
只算开发商开发的一手房价格和二手房交易的价格，你把很大一方面忽视了，所以这个是不合理的。
不能比的另一方面在于，外国卖的全是旧房子，因为他们城市化过程完成了，卖的房子主要是20年、30年、50年，甚至一百多年的房子。
因为他们的房子质量好，也不怕扒，我们的房子平均寿命在30年，人家的平均寿命在70—80年，很多上百年的房子仍然在流转，所以旧房子的价格和新房子的价格肯定是不一样的。
在财务上讲还有折旧的问题。
另外，外国都是小城镇，没有我们这么多大城市。
因为中国城市最多，城市化规模是最大的，我们百万的城市在中国不算什么，但是50万的人口到了加拿大成了第二大城市，英国伦敦也基本上是第二、第三的样子，在西欧国家3000人叫“城镇”，在我们这里就是一个大的村的，所以这个不能比及，就像大人和小孩比较。
我要再往下说，能给你讲十几点不能比，所以拿这个来说事是毫无意义的。
再一个，说中国房地产业已远超过10%的增长速度，持续增5年以后应该进行周期性调整，它没有调整，它就是有泡沫的。
这里我只给大家说一个结论，房地产的周期表现为投资规模增长幅度的波动和价格增长幅度的波动，不表现为价格的决定性下跌。
我们统计了成熟的国家、比较大一点的国家，这个价格基本上比较稳。
比如美国，十年当中基本上有7—8年是增长的，有一年左右是平稳的或者是微跌的，只有一年可能会表现为明显下跌，这是整个的运行状态。
在我们国家可能和他相比就更不一样，今天我没有时间给大家演示这些数据。
我们不要拿着香港、台湾说事，也不要看深圳，今天我没有时间谈深圳，深圳的泡沫不是泡沫积累，完全是整个深圳财富的重新评估问题。
我们知道深圳涨得比较快，为什么涨得比较快？
我也能说五六点，最重要就是香港、深圳一体化，香港七八万，深圳只是一万多块钱，这个价格一定要大量拉升，再加上其他原因。
那么它的破灭和下跌不是一定有泡沫才有下跌，没有泡沫也有可能下跌。
这一次拐点弯全是砸出来的，一个是我们中央政府，另一个是“拐点论”打出来。
所以这个周期不是表现在这里，只是增长幅度高和低的波动。
还有把住宅作为投资品，保守以上有20%的购买者处于投资或者投机目的，这就有问题了，这也是错误的，为什么？
中国现在正在进行大规模的人口整合，特大规模的城市化，大规模的省际之间人口流动，所以用来出租的房子一定比西方占的比重大，不能拿这个来举例。
还有租金售价比，说这个房子价格应该卖多少呢，说每平方米的租金高于它的二百倍或者三百倍，所以它就是有泡沫，这也是错的。
因为消费文化不相同的，市场结构也是不相同的。
在中国人眼里，只要能咬牙切齿买房子的是坚决不租的。
所以我们买卖市场没有强劲，租赁市场发育是很不成熟的。
大家尽量不去租房子，尽量去买房子，但是西方跟我们完全不一样，西方买房子的力量并不是很强，所以他们租房子是火爆的，所以不同的市场结构，表现出来的这种结果是不能作比较的。
还有其它一些原因我们不详细讲了。
所以，所有这些依据，我们进行详细分析的时候发现全是错的，依据错了，背后还是有一个思维问题，背后错在哪里呢？
我想有这么几点：
首先，没有联系产业周期理论来分析房地产供给和需求的问题，没有认识到房地产发展的特殊阶段。
中国房地产业现在太特殊了，因为房地产业是刚刚从建筑行业中分离出来的，它现在只有20来年的历史。
我们一个产业周期是讲什么呢？
任何一个产业都要经历四个阶段，第一个阶段叫孕育期，第二个阶段叫成长期，第三阶段叫成熟期，第四个是衰退期。
孕育期就像一个小孩，我们有十月怀胎的过程，有婴幼儿时期，那个时候长的是很慢的，从小孩六七岁、七八岁开始到二十多岁我们发现长的很快，生龙活虎。
房地产业处在哪个阶段？
房地产业正处在这个阶段，我们只是不敢说，因为这是一个模模糊糊的分析工具，不好说它处在哪个阶段，但是肯定处在这个阶段。
处在这个阶段有什么特点呢？
供应在大量增加，但是需求比供应增长速度还快，所以就表现为房价的上涨。
它又像七十年代末、八十年代初我们的服装产业一样，我跟大家说，那个时候最富裕的人是谁？
是倒服装的，我们当时从广州一带倒服装，那批人全富了，但是现在倒服装还能发大财吗？
不能了，只能维持生活，原因在什么？
那个产业进入到这个阶段，竞争非常充分了，而房地产没有到那个阶段，它是特殊的。
所以我们没有认识到这个阶段，总觉得它有问题，我们总是说需求为什么这么旺盛，供应为什么这么大，有泡沫、暴利等等。
你要这么说，当年卖一条裤子就赚钱，那也是泡沫？
这是特殊阶段的短缺，供求关系决定的，所以简单地打压它是错误的。
但是，从我们的高层决策思维到普通老百姓没有产业周期的理念，可能这样要求大家也有点难为。
因为我是搞专业的，其他人不知道，但这个是有一定道理的。
美国现在就不行了，虽然房地产行业仍然是支柱产业，但是世界500强里我们几乎找不到房地产这种企业，为什么？
它过了那个阶段，大家以后房地产可能有500强的企业，比如说像卓达，或者大连的万达等等这样的企业，是中国特殊的市场环境、市场潜力造成的，但是从发展规律来讲，一定是发展阶段特别明显。
第二，将房地产业简单的理解为各产业的齐头并进，不承认主导、先导产业在投资需求上的特殊地位。
我们说国民经济在协调发展，协调发展是什么行业？
不自觉的大家理解为，各个产业应该发展的速度差不多，这是错误的。
每个阶段在国民经济当中都有主导产业、先导产业，它在投资需求上特殊，就像在座各位有很多人，30岁、40岁没退休的人，在一个家庭当中就是顶梁柱，就是这个意思。
钱主要靠我们赚，社会联系主要靠我们，但是退休以后我们的下一代、我们的儿子、我们的女儿可能成为家庭、社会联系的承担者，财富的主要来源者，我们就要退出历史舞台了。
我们生活中说“前三十年看父敬子,后三十年看子敬父”，就是讲这个变化，而国民经济当中它也像这个一样，过去我们经常用“木桶原理”来表示，我们画的时候把木板画得是一样宽，是为了好看，但是实际上国民经济这个木桶不一定是一样大的，比较宽的板可能是房地产，其它就是各自的了。
为什么是这样？
房地产业我们从目前GDP看出来，它直接和间接推动GDP总量的四分之一，显然它是国民经济的龙头老大，但它不是御封的，也不是大家投票选举出来的，是自然发展的阶段。
就像你今天三四十岁在家庭当中的地位，你挣钱最多，是一个自然的过程。
所以我们认识不到这个，总是认为它有问题，说你看服装行业、纺织行业，怎么投资规模就没这么大，没增加百分之七八十，人家只有百分之十几。
纺织行业应该萎缩才对，因为过剩了。
很不可思议的是，我们在十大产业振兴当中又把它拿出来，我们当年是大力的打击它，紧缩它的供应，但是现在我们又拿出来了。
而我们房地产业需要振兴，又不敢拿出来，为什么？
是怕得罪老百姓，这是舆论的问题了。
还有，没有联系房地产的需求来分析房地产供给问题，将两者割裂开来研究。
我们对市场的判断，如果判断错了，需求大了、供应小了，需求小了、供应大了，都不能制订出一个科学调整方案来，我们更害怕把两者割裂开来，但是事实上的确是这个样子，断裂快了。
我们没有办法指定一个科学的调整方案，原因在哪里？
供应是能算出来的，需求是算不出来的，供应为什么是能够算出来的？
我们有土地出让面积、有容积率、有再建的面积、有空置面积、有施工面积等种种指标都表示供应，但是需求是什么？
我们绝大多数人说的都是错的，说我是需求，但是我买不起，那不叫需求。
经济学上的需求是什么？
有购买能力的需要这叫需求。
是既有购买的欲望，又有购买的能力才叫需求，你想要，你买不起，根本不叫需求。
我们的五星级酒店、四星级酒店周围有乞丐，他根本就进不来，不能到这个酒店来消费，那不叫需求，他有这个想法，那只是个愿望。
但是，回到房地产我们就麻烦了，有些人收入非常低，他应该得到政府的保障。
他也抱怨房价太高，房价高跟他没有关系，但是他也在大吵大嚷。
只有回到房地产上，我们发现是乱的，我们从来没有看见一个乞丐说“为什么我不能进五星级酒店”，但是回到房地产上大家都在吵吵嚷嚷，当然了，政府保障当中如果有失误，那是另外一回事，我们不去评论。
基于我们的需求是测出来的，从来没有一个人对全国人民发表过说“你想不想买房子，你想花多少钱买房子”，没有人做这个工作。
即使有人做这个工作，大家认真不认真填呢？
会不会说实话呢？
会说实话的，假如你想买三套房子，这个钱你从哪来呢？
所以需求根本测不出来，我们该怎么算呢？
我们从上一个年度的成交量来算，在上一个年度当中，有些人想买房子没买到，需求转移到下一个年度来了。
所以已经实现的购买力是远远小于真实需求的，我们的判断总是不准确，总是判断小了，所以房价总是在上涨。
我们根据这个来研究供应肯定是不妥的。
前两年的决策在这个思维上是很重的，总是根据以往的成交量，说今年能增加10%，所以土地供应有多少，那是错误的。
我们不了解当前的房地产需求爆发的国情背景、制度背景和意识背景，没有进行科学引导和抑制。
当前中国正处特殊的时期，正在大规模的转轨时期，各种力量决定了中国的房地产需求一定是爆发的，我们认识不到这个问题，所以就打压它。
按照发达国家这种经验数据，不动产价值占社会总财富80%。
社会整个财富在两个行业集中，一个是房地产，一个是金融。
但是在中国没有到80%，现在刚刚到50%。
如果按照那个来推算，恰恰还有很大的增值空间。
我们有那么多人唱衰，但是发现房价依然上涨，这就是规律。
还有，全民性地沿用马克思的劳动价值论来看待房价与成本的关系，导致了对开发商的反感和敌对情绪的泛滥。
马克思的劳动价值论有它特殊的形成背景，它主要还是一个革命的理论，号召全世界无产者联合起来砸乱那些资本家阶级，但是如果用来指导今天的建设，应该说并不合适，我们主要还是靠市场经济理论来指导，这个大家不用给我扣帽子，连中央都认可我们搞的市场经济。
但是我们由于“马克思价值论”对大家影响太大了，我们都是背着剩余价值学说考上大学的。
房子价格怎么形成的？
就是供求关系决定的，但是回到我们个人身上，总是说这个成本没多少，他为什么卖这么贵？
和成本没有直接关系，就是供求关系，想买的人多了就要上涨。
但是我们就说和成本有关系，和成本有关系得出的结论是什么？
成本这么高，房价这么高，有暴利，有暴利就得打，那就出问题了。
所以就出现了一系列的问题，矛盾就出现了。
比如说要求公布商品房成本，这是侵权的、严重违法的。
过去有人说我总挨骂，那次也挨了很多骂，我说公布商品房成本涉嫌违法，我们自己在制造法律，又在践踏法律。
我说这是商业秘密，商业秘密是受法律保护的，它怎么是商业秘密呢？
这当然是商业秘密呀，如果财务成本都不能成为商业秘密，还有什么能成为商业秘密呢？
全世界是公认的，我不能去展开讲，但是他们就是在说，我没法公布某一个具体的，例如这个地方有这么一个楼盘，你公布了这附近，就等于公布它了，这是违法的，我们干涉了它自主定价权，这是公司法和价格法授予他的权利。
我们一些政府在这么做，当然现在逐渐都没有了，一直在纠正。
还有实施限价房，限价房是个不伦不类的东西，我们早就说过它不可以，广州第一个限价房现在撂在那里了，不可能的，什么时候限价？
极端短缺的时候才能出现，为了保证公平，比如战争年代对粮食等才能限价，我们这个领域搞限价房肯定是要出问题的。
还有其他的，像集资建房，外人购房团等，我们不详细去讲解它，还有全民性的仇视房地产业、仇视开发商，政府出台了一些不当的措施等等，地方政府救市又受到了指责，这都是和劳动价值论连在一起的，不是马克思的理论不好，但是它是有条件的，指导今天的建设还是有缺陷的。
一个国家、一个社会，如果不尊重企业家、不尊重社会财富，这个社会是没有前途的。
如果说遵纪守法的企业家都倒掉了，谁来创造税收，谁来创造就业机会？
计划经济时代我们为什么受穷？
是因为没有人敢领头来干。
还有我们弄错了空置面积的含义和空置率的公式，导致高层对房地产形势判断错误，这一点我在博客上专门写文章讲过，不再详细讲了。
还有忽视了生活方式的变化对需求的影响。
最近挨骂主要是因这个，我在成都演讲当中提到了，我说除了城市化之外，生活方式在发生大的变化，大家对房子的需求增加了。
我讲了八点理由：
第一点，过去离婚的很少，但是现在解放到这个地步了，离婚的人比过去大大增加了，结婚是住到一起的，离婚是要分开住的，一套房子就不够了。
这是个社会的进步，过去你想离婚离不了，现在就能做到这一点。
北京2004年结婚了五万对，离婚了四万对，他不能住在一起，住在一起就不对劲了，所以肯定需要的房子就多了。
另外，过去二十三四不结婚就算大龄青年了，现在三十四五不结婚的有的是。
他工作十年了，攒点钱，用银行的支撑自己买了一套房子住，虽然没结婚，但是很正常吧？
过去不会这样的，他要和父母住在一起，或者住在单位的宿舍里，但是今天他自己买一套房子住。
户籍上他不是一个家庭，但是他以家庭的方式在消耗房产。
我们有很多人经商，现在买卖做到任何一个地方可能都会在那个地方买一套房子，因为大家不愿意住在宾馆里，这种人太多了，异地开发，派过去的大家都会买房子。
那么普通的白领阶层收入比较高的也存在这个问题，派到一个地方工作五年可能就会买房子。
还有就是现在所谓大家骂我的那个“未婚同居”的问题，我们专门有过调查，但是这个数据是不能公布的，因为全社会对性、同居话题太敏感，比如有一些年龄比较大的，他原来有宿舍，但是在谈恋爱期间可能在外面租房子住，就演化出另外一种需求来。
还有一些，比如说过去我们年轻人结婚，跟父母在一起住三五年，然后再分家，这很正常。
现在还有吗？
基本上很少了，除了收入压力比较大的家庭之外，大家基本上都是挺到自己能够买房子那个阶段去买房子住。
年轻人在城里混好了，要把父母接过来养老了，他们七十多岁了，一般也不接到自己家里来，要给他们单独买一套房子，我们很多人都是这样，我也是这样，单独买一套房子给父母住，这也是很正常的。
还有我们现在生活水平提高了，包括在座的各位，在市里有一套房子，在郊区可能还有一套房子，不管是别墅，还是其他的小房子，有两套房子，生活的需要，这也很正常。
虽然人口没增加，但是需求的增加是很厉害的。
还有一些原因我不详细去讲它，所以这些都对需求产生了非常大的影响。
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