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资产评估实务一成本法应用举例知识点

成本法应用举例

（五）应用举例

【例4-1】适用于房地分估模式下房屋建筑物的成本法

1.房屋建筑物概况

（1）权属状况

该房屋建筑物为××有限公司自行投资建设，建筑周期1年，于2016年9月竣工投入使用。

本次评估基准日已经取得×市规划局颁发的建设工程规划许可证（证号略）。

（2）实物状况

查阅有关资料并现场勘查：

该房屋建筑物为企业厂区内的主要生产厂房，基准日已取得工程规划许可证（证号略）和施工许可证（证号略），房屋所有权证正在办理中。

该厂房建筑面积17329.1平方米，为集生产和办公为一体的工业厂房，地上2层局部地下1层，钢筋混凝土独立基础，层高约4米。

生产区域为钢结构，钢柱及钢梁防火漆，钢屋架以及大型钢屋面板，内外墙为彩钢板，地坪采用耐磨地坪地面，门窗采用电动卷帘门，墙面彩钢板隔断；办公区域为钢混结构，现浇楼板现浇顶，砼墙，屋面防水、保温：

4毫米厚SBS卷材防水，50毫米厚聚苯乙烯泡沫塑料板。

外墙红、白色涂料、局部玻璃幕墙，内墙涂料，地砖和地毯地坪，大门采用玻璃无框门，内门工艺门，铝合金窗，矿棉板吊顶，楼梯地砖地坪、不锈钢栏杆木扶手，每层两个卫生间。

给排水管道采用镀锌钢管、PP-R管、UPVC管以及铸铁管。

该房屋使用、维护和保养正常，其建筑简况参数如表4-14所示。

表4－12建筑简况参数表

建筑特征

结构特征

建筑装潢

建筑面积

17329.1

跨度

柱、梁

涂料

层数

层高

4.0

内墙

涂料

基础

独立

柱距

6.0

外墙

玻璃幕墙及涂料

结构类型

框架

外墙

砼墙

门窗

电动卷帘门铝合金窗

建造年月

2015年9月15日

内墙

砖墙

楼地面

耐磨地坪及地砖地毯

2.确定建筑面积

根据企业提供的工程规划许可证，房产的建筑面积为17329.10平方米。

3.计算单位面积重置成本（单位造价调整法）

采用单位造价调整法，根据企业提供的数据资料及评估专业人员现场勘查的结果，依据《××省建筑、装饰装修工程计价定额综合单价》、《××省安装工程（常用册）计价定额综合单价》和××省建筑工程造价信息网公布的材料价格信息确定单位面积重置单价（见表4-13）。

表4－13

费用名称

计算公式

计费率

金额（元）

土建及安装工程

18878416.00

桩基工程

1957525.00

钢筋险工程

11943614.00

电梯工程

478803.00

幕墙工程

3829503.00

配电房工程

3935820.00

消防工程

210833.00

工程总造价

[1]+[2]＋[3]＋[4]＋[5]＋[6]＋[7]

41234514.00

前期费用

[8]×费率

2.00%

824690.28

期间费用

（[8]＋[9]）×费率

5.00%

2102960.21

利息

（[8]＋[10]）×利率×建筑周期÷2＋[9]×利率×建筑周期

4.35%

978464.09

开发利润

（[8]＋[9]＋[10]）×利润率

3.50%

1545675.76

建设总造价

[8]＋[9]＋[10]＋[11]＋[12]

46686304.34

根据上述资料计算确定单位面积重置成本

＝46686304.34÷173211＝2694元/平方米（取整）。

4.确定成新率

（1）年限法成新率的确定

①已使用年限

该厂房建于2016年9月，已使用0.5年。

②尚可使用年限

参照国家建设部颁发的“房屋完损程度的评定标准”和有关不同结构、用途房屋建筑物使用年限的规定，该建筑物为50年，确定尚可使用年限为49.5年。

③成新率

＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100%

＝49.5÷（49.5＋0.5）×100%

＝99%

确定年限法成新率为99%。

（2）打分法成新率的确定

依据建设部有关鉴定房屋新旧程度的参考依据、评分标准，根据现场勘查情况，采用打分法确定成新率（见表4-14）

表4－14现场勘查打分情况表

部分

结构

标准

实例状况

打分

合计

修正系数

结构部分

基础

有足够承载能力、无不均匀下沉

0.80

承重构件

完好牢固

非承重墙

砖墙完好坚固；预制板墙板节点牢固；拼缝处密实

屋面

不渗漏。

防水层、隔热层、保温层完好，排水畅通

楼地面

整体面层完好平整，硬木楼地面平整坚固，油漆完好，块料面层完好牢固

装修部分

门窗

完好无损，开关灵活，油漆完好

0.10

外装饰

完整无损

内装饰

完整无损

顶棚

完好牢固，无变形

设备部分

给水

上水管畅通无阻

0.10

排水

下水管成通无阻，各种卫生器具完好，零件齐全

电力

设备装置完好

照明

线路各种照明装置完整牢固，绝缝良好

根据评估专业人员的经验及判断该类房屋，评分修正系数：

结构部分为0.80，装修部分为0.10，设备部分为0.10。

成新率＝（结构打分×评分修正系数＋装修打分×评分修正系数＋设备打分×评分修正系数）÷100×100%

＝（98×0.80＋98×0.10十98×0.10）÷100×100%＝98%（取整）

（3）综合成新率的确定

综合成新率采用加权平均，年限法权数取0.4，打分法权数取0.6，则综合成新率为

综合成新率＝年限法成新率×权数＋打分法成新率×权数

＝99%×0.4十98%×0.6

＝98%（取整）

5.确定评估值

评估值＝重置成本×综合成新率

＝46686304.34×98%＝45752578（元）（取整）

【例4-2】适用于房地合估模式下不动产的成本法

1.估价对象概况

房地产权属人：

珠海横琴×××有限公司

坐落：

珠海市横琴口岸服务区

地号：

略

土地性质：

国有

自用面积：

25079.31平方米

土地使用权取得方式：

出让

土地用途：

商业服务：

自2010年12月28日至2050年12月28日止

写字楼：

自2010年12月28日至2060年12月28日止

酒店：

自2010年12月28日至2060年12月28日止

根据《建设工程规划许可证》及《商品房预售面积测算报告书》（地上部分），估价对象经济技术指标如表4-15所示。

表4-15

出让合同建筑面积（平方米）

报建规划建筑面积（平方米）

测算报告建筑面积（平方米）

增减（平方米）

估价对象规划建筑面积（平方米）

地上

100317.24

103302.83

103897.84（不含地下出口的地上部分时为102886.82）

595.01

76880.63

地上商业

12126.19

11665.15

－461.04

11665.15

地上办公

75774.97

76734.19

959.22

49716.98

（2）

地上酒店

11573

10973.58

－599.42

10973.58

公共机房

387.25

43.01

－344.24

43.01

地下室出地面楼梯

455.83

1011.02

555.19

1011.02

室内有盖步行公共空间

310.13

（1）

室外有盖步行公共空间

2675.46

（1）

3470.89

（1）

3470.89

（1）

地下

70144.57

商业

23131.13

酒店配套

7498.93

设备用房

3409.89

车库用房

32826.79（3）

32826.79

办公配套

758.14

物业用房

199.16

室外步行空间

2320.53

100317.24

173447.4

174042.41

147025.20

注：

（1）不计容积率面积。

（2）6－16层（建筑面积27017.21平方米）不在本次抵押范围，估计对象地上办公建筑面积＝76734.19－27017.21＝49716.98平方米。

（3）地下停车位690个。

他项权利状况：

未设定抵押权。

估价对象所在宗地地势平坦，形状为梯形，较规则。

宗地四至：

略

土地开发程度：

宗地外“七通”（通路、通电、给水、排雨水、排污水、通讯、通燃气）及红线内场地平整。

土地实物状况满足估价对象使用要求，对估价对象使用无不利影响等。

估价对象所在项目××大厦建筑规模约17.3万平方米，楼高188米，外形为梧桐树造型，整个建筑分为地下4层，地上40层。

地下为商业、酒店配套、机房、车库等；地面1层到5层为高端商业，6层到34层为5A行政公馆，35层到40层为超豪华酒店，楼顶设商务停机坪。

估价人员现场查勘时，估价对象所在项目工程实物状况如下：

建筑主体封顶。

二次结构：

地下室B4～B1层砌筑完成100%；抹灰完成100%；主体1～40层砌筑完成90%；抹灰完成100%。

机电安装：

地下室一次机电安装完成85%，主体35层以下完成90%。

消防：

地下室B1层完成90%，B2～B3层完成60%，B4层完成50%。

幕墙：

酒店大堂完成75%，主体5层以下完成45%。

，6层样板房完成100%，7-8层框架完成85%。

电梯进场安装。

弱电安装完成90%。

停机坪预埋件预埋完成。

经现场查勘，结合估价人员对同类项目工程造价的了解与项目监理出具的投资完成情况说明，确定项目工程投资完成比例约为60%。

估价对象为所在项目××大厦的地下1层至地下4层，地上1层至5层（商业），地上17层至34层（办公），地上35层至40层（酒店）。

各层面积统计表略。

2.计算土地取得成本

采用市场法得到土地取得成本为66500.44万元（含地下建筑物分摊）。

3.求取开发成本

（1）勘察设计和前期工程费

综合考虑确定估价对象为建筑安装工程费的5%，为4702.60万元。

（2）基础设施建设费

《珠海市人民政府关于征收城市基础设施配套费的通知》（珠府函〔2015〕106号）有关规定，自2015年4月16日起珠海市城市规划区范围内的建设项目，非工业类按每建筑平方米100元征收城市基础设施配套费。

综合考虑确定估价对象基础设施建设费为建筑安装工程费的10%＋建筑面积×100元/平方米，为10875.45万元。

（3）公共配套设施建设费与其他工程费

估价对象项目为商业、办公、酒店，故无此项下费用。

（4）求取建筑安装工程费

估价对象项目规模约17.3万平方米，楼高188米，整个建筑分为地下4层，地上40层。

地下为商业、酒店配套、机房、车库等；地面1层到5层为高端商业，6层到34层为5A行政公馆，35层到40层为超豪华酒店，顶层（40层）为商务停机坪。

评估对象项目为超高型建筑，采用了钢筋混凝土为主的大跨度钢构悬挑结构以满足建筑物造型需要。

根据估价师掌握的同类建筑造价资料及《珠海市建筑工程造价信息》，确定项目主体结构建筑安装工程费单价为4300元/平方米，考虑各部分功能需要，估算机电、智能设备、幕墙、装修等各项成本，确定各部分建筑安装工程费如表4-16所示。

表4-16

地上商业

地上办公

地上酒店

地下商业

地下办公

地下车库

地上户外—出口

地下不可售

合计

建安单位（元/m2）

6850

6550

9850

5850

5650

5400

5650

结构建安成本价（元/m2）

4300

机电、智能化及幕墙（元/m2）

1050

室内装修成本（元/m2）

1500

1200

4500

500

300

建筑面积（m2）

11665.15

49716.95

10973.58

23131.13

7498.93

32826.79

4524.92

6687.22

147025.20

建安工程费（万元）

7990.63

32564.62

10808.98

13531.71

4386.87

18547.14

2443.46

3778.56

94051.97

（5）开发期间税费

综合考虑确定估价对象开发期间税费为建筑安装工程费的4%，即3762.08万元。

（6）开发成本

开发成本为上述

（1）～（5）之和

即4702.60＋10875.45＋94051.97＋3762.08＝113392.10（万元）。

4.管理费用

管理费用＝（土地取得费用＋开发成本）×5%

5.销售费用

销售费用＝房地产总价×5%

6.利息

类似项目的开发期一般为3年，本次估价计息期按照3年计算，利息率按照现行中国人民银行公布的1～5年期利率4.75%确定。

假设开发建设成本费用在建设期内均匀投入，项目开发1.5年后，可以进行销售，销售周期为开发期后1.5年，销售费用均匀发生，复利计算，则

利息＝土地取得费用×[（1＋4.75%）3－1]＋（开发成本＋管理费用）×[（1＋4.75%）3/2－1]＋销售费用×（1－代理比例）×[（1＋4.75%）3/4－1]

7.利润

本次评估采取投资利润率，同类房地产开发的平均投资利润率约为20%。

利润＝（土地取得费用＋开发成本＋管理费用＋销售费用）×20%。

8.销售税费

根据珠海市房地产销售税费征缴规定，该项税率为5.65%。

销售税费＝房地产价值×5.65%

9.求取房地产价值

表4-17

序号

名称

数值

备注

一

土地取得成本（万元）

66500.44

二

开发成本（万元）

113392.10

（1）＋

（2）＋（3）＋（4）＋（5）

（1）

建筑安装工程费（万元）

94051.97

参照（珠海市建设工程预算定额），并综合考虑房屋结构、安装、装饰装修工程等情况进行取值，以及对建筑物的建筑标准，建筑结构等建筑物价格影响因素的调查分析，确定估价对象建筑安装工程费。

（2）

勘察设计及前期工程费（万元）

4702.60

（1）×5%

（3）

基础设施建设费（万元）

10875.45

（1）×10%+1470.25

（4）

公共配套设施建设费（万元）

－

（5）

开发期间税费（万元）

3762.08

（1）×4%

三

管理费用（万元）

8994.63

（一＋二）×5%

四

销售费用（万元）

13903.07

八×5%，包括预缴土地增值税2%

五

利息（万元）

19002.57

一×[（1＋4.75%）3－1]＋[二＋三]×[（1＋4.75%）3/2－1]＋四×（1－0.5）×[（1＋4.75%）3/4－1]

六

利润（万元）

40558.05

[一＋二＋三＋四]×20%

七

销售税费（万元）

15710.46

八×5.65%

八

完工状态下的房地产重置总价（万元）

278061.31

一＋二＋三＋四＋五＋六＋七

九

工程完工率

60.00%

经现场查勘，结合估价人员对同类项目工程造价的了解与项目监理出具的投资完成情况说明，确定项目工程投资完成比例约为60%

十

在建工程房地产总价（万元）

166836.79

八×九

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