物业管理工作制度.docx

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物业管理工作制度

工程部报告制度

1.下列情况必须报告领班：

1）主要设备非正常操作的开停；

2）主要设备除正常操作外的调整；

3）设备发生故障或停台检修；

4）零部件改造、代换或加工修理；

5）运行人员短时间暂离岗位；

6）维修人员工作去向；

7）对外班组联系。

2.下列情况必须报告值班工程师：

1）重点设备除正常操作外的调整；

2）采用新的运行方式；

3）主要设备发生故障或停机检修；

4）系统故障及检修；

5）重要零部件改造、代换或加工修理；

6）领用工具、备件、材料（低值易耗品例外）；

7）加班、换班、补休、病假。

8）外协联系。

3.下列情况必须报告经理:

1）重点设备发生故障或停机检修；

2）影响营业的设备故障或施工；

3）系统运行方式有较大改变；

4）重点设备的主要零、部件改换；

5）系统及主要设备技术改造或移位安装；

6）系统及设备的增改工程及外协施工；

7）领班以上人员岗位调整及班组的重大组织结构调整；

8）副经理（值班工程师）病、事假、补休、换班。

4.正常情况下，应逐级上报，不得越级上报。

工程部交接班制度

交接班工作必须严肃认真地进行，交接班人员应严格按规定履行交接班手续。

具体内容和要求如下：

1、交班人员应详细填写各项记录，并做好环境卫生工作，遇有操作或工作任务时，应主动为下班做好准备工作。

2、交班人员应将下列情况作详尽介绍：

1）所管辖的设备运行方式变更、修试情况、设备缺陷、事故处理、上级通知及其它有关注意事项。

2）工具仪表、备品备件、钥匙等是否齐全完整。

3）接班人员应认真听取交班内容，核对各项工作内容。

交接毕，双方应在记录簿上签名。

3、下列情况不得交接班：

1）上班运行情况未交代清楚；

2）领班未到或未经工程师（副经理）同意指定合适的替班人；

3）接班人数未达到需要人数的最低限度；

4）接班人员有醉酒现象或其他神态不清，而未找到替班人；

5）设备故障影响运行或影响营业时。

4、交接班时，如发生事故或异常情况，须立即停止交接班。

原则上应由交班人员负责处理，接班人员主动协助，当事故处理告一段落时，再继续办理交接班手续。

5、接班者如对交班者工作完成情况、值班室、责任区卫生情况不满意，可以拒绝接班。

工程部值班制度

1、工程部负责部门值班人员的安排，实行24小时全天制值班。

2、值班工程师/领班负责当班人员的工作调度，并在工程部经理、副经理下班后，有权调度工程部的有关员工，进行设备故障的抢修和突发事件的处理。

3、值班人员必须坚守岗位，做好设备运行、故障、报修、维修等情况登记，发现问题立即报告值班工程师/领班，根据值班工程师/领班的指示进行处理。

值班工程师应根据报告制度，及时向工程部经理请示、报告。

4、对于设备故障、报修，值班人员应及时进行处理，并做好维修工作的跟踪检查和记录。

5、遇到突发紧急情况时，值班人员应进行紧急处置，保证人身和设备安全，减少事故损失，并立即报告值班工程师/领班，由值班工程师/领班报告工程部经理和公司总值班，听候进一步处理指令。

6、运行班的设备故障情况必须及时报告值班工程师/领班，未能及时解决的应详细汇报和记录故障情况，以便其他值班人员正确判断，进行适当处理。

7、维修人员在接到紧急事故处理指令后，应携带维修工具以最快的速度赶赴现场进行处理，使损失减到最小。

8、工程部人员在休息时间，有义务保持公司与之联络的畅通，以便随时听候调遣，参与对突发事件的处理或紧急故障的抢险。

9、值班人员应作好值班记录，并根据报告制度，将重要事件、异常情况、设备故障及时报告值班工程师/领班或工程部经理/副经理。

10、相关记录：

《工程部值班记录》CXWY-SCJL-GC-041

工程部设备机房门禁制度

设备机房是安全生产、治安防范的重点部门。

为了确保设备安全运行，防止意外事故发生，特对设备机房门禁制度作以下规定：

一、设备机房为安全重地，禁止一切与工作无关人员进入，室外应设“闲人免进”标示牌，电器设备区域应设有明显的“请勿靠近”的标示，除公司内部人员机房电话概不外借。

二、外部人员因工作需要进入机房时，应按本单位内有关规定办理相关手续，进入时值班人员应验明身份、证件填写“外来人员进出机房登记表”后方可入内，进入设备区时值班人员要随同进入进行安全监督。

三、允许进入机房的人员要严格执行机房内各项规定，不准携带易燃、易爆物品进入，不得随意触摸电器运行设备，要服从值班员的工作指挥。

四、机房内不准堆放各种杂物，值班人员要按时清扫，保持室内卫生，保证环境卫生及安全消防通道畅通。

五、提高警惕，备齐消防材料，有安全防火制度，防止坏人破坏事故和电器火灾事故发生。

六、相关规定：

《电梯管理制度》CXWY-GC-GZSC-014

《发电机房管理规定》CXWY-GC-GZSC-020

《配电室管理规定》CXWY-GC-GZSC-021

《水泵房管理规定》CXWY-GC-GZSC-022

《直燃机房管理规定》CXWY-GC-GZSC-023

《卫星电视系统管理规定》CXWY-GC-GZSC-030

供暖管理制度

1、严格按照市政府要求的时间供暖,供暖期间内保证采暖户的居室温度不低于16度。

2、制定定期维护保养计划，通过对采暖系统、设备的巡视，及时发现、处理所存在问题，以保证系统的正常运行，并使系统总是处于良好的运行状态。

3、正确操作采暖设备，避免危险事故的发生，延长设备使用寿命，保证冬季供暖系统正常运行。

4、采暖系统运行前应做下述检查：

1）检查直燃机房内所有系统阀门是否全部处于开启/关闭状态。

检查膨胀箱、紧急补水箱水位是否正常。

并对附属设备进行检修，保证附属设备的完好。

2）检查供暖管道有无糟朽,保温是否脱落。

管道有无跑、冒、滴、漏现象。

如有应及时进行维修，保证采暖期到来前系统可正常运行。

3）对噪音进行检查，应符合环保要求。

5、值班人员应认真做好巡视及记录工作，做到“眼尖、耳灵、腿勤”，安全生产、及时发现并消灭事故隐患，对于巡视中发现的暂时无法处理的问题，应及时报告工程师。

6、建立严格的保养和巡视检查制度，建立必要的维修物资储备，以应付可能出现的设备故障维修需要。

7、相关规定：

《直燃机房管理规定》CXWY-GC-GZSC-023

《直燃机组操作规程》CXWY-GC-GZSC-031

《直燃机紧急情况处理规程》CXWY-GC-GZSC-051

供水管理制度

1、通过对冷热水供应系统、设备的巡视，及时发现、处理所存在问题，以保证系统的正常运行，并使系统总是处于良好的运行状态。

2、巡视人应按照规程的要求对热水循环泵、顶层、14层生活消防水箱、气压罐、紫外线消毒器等进行巡视。

3、巡视人应按照规定的周期、时间认真做好巡视工作，认真填写记录，发现问题及时处理，当遇有涉及其它专业、部门问题时应及时通知相关专业、部门并报告领班或工程师。

4、凡与饮用水直接接触的工作人员，每年必须取得卫生医疗机构颁发的健康证，并经过卫生知识培训后方可上岗。

5、工作人员上岗前必须做好个人卫生；凡与水体有接触的设备、工具、用品等都要经过消毒处理后方可使用，防止对饮用水造成污染。

6、用于卫生防护的设备或用品须从市卫生行政部门批准的单位采购。

7、每年应由具有卫生许可证的单位对水箱进行一次全面清洗、消毒，并对水质进行检验,水质标准达到《饮用水卫生标准》GB5749-85的要求。

8、严禁在水箱间内进行任何有污染的活动或施工。

严禁在水箱间内使用或存放能产生污染的材料。

9、定期检修溢流管、水箱盖、观察孔、排气管、管道过滤器。

10、保证各个水泵单流门处于良好状态。

保证水箱间或水泵房地沟、地漏排水通畅。

保证水箱间的门锁完好，钥匙由当班人保管。

11、检查中水设备，延长设备使用寿命，保证大厦中水系统正常运行，做好节水工作，减少污水排放。

12、相关规定:

《水泵房管理规定》CXWY-GC-GZSC-022

《供水事故应急处理方案》CXWY-GC-GZSC-047

《跑水事故处理规定》CXWY-GC-GZSC-052

供电管理制度

1.电气设备投入运行前，应建立健全用电管理机构，根据电气设备的电压等级，用电容量及电气的具体情况配备电气设备运行、检修和维修的专业人员。

2.电气专业人员，应符合《北京地区用电单位电气安全工作规程》关于现场电气工作人员必须具备的条件。

3.按照《北京地区用电单位电气安全工作规程》的规定，结合本单位的具体情况，建立电气设备运行、检修和试验制度，作好电气工作人员的安全技术培训，提高运行管理水平，各级领导应对贯彻执行本规程的情况进行检查和监督。

4.加强和改善电气设备的运行管理工作，不断提高设备完好率，作好无功功率的补偿工作，降低电能损耗，实现供电系统的安全、合理、经济运行。

5.结合季节特点、本单位工作特点及有关要求，组织电气工作人员对电气设备进行安全检查，加强设备缺陷管理，贯彻各项反事故措施。

6.定期汇总，分析运行报表，编制维修工作计划，应负责建立和完善本单位的电气运行规章制度及技术管理资料，以及和供电部门主管单位的技术业务联系。

7.本单位选用的电气设备应符合有关国家标准和行业标准要求凡国家公布的淘汰产品不得选用。

8.认真遵守，《中华人民共和国电力法》及相关的行业标准、法规等有关规定。

9.对供电部门安装在用户内的计量负控等设备负有监护责任，发现问题应及时报告供电主管部门。

10.在电力系统正常状况下，供到用户的端电压允许的偏差为：

1）10KV及以下三相供电的为额定值的正负5%。

2）220V单相供电的为额定值的正7%，负10%。

（市区为正负6%）。

11.相关规定：

《发电机房管理规定》CXWY-GC-GZSC-020

《配电室管理规定》CXWY-GC-GZSC-021

《停电应急处理程序》CXWY-GC-GZSC-049

电梯管理制度

1、电梯是保证大厦运营的重要设备，必须加强管理。

2、电梯设备的安装、大修、更新等必须由劳动局认可的单位进行，取得合格证后方可运行。

3、电梯维修人员、电梯司机必须持证上岗。

4、电梯的保养维护工作必须按生产厂家的有关规定进行。

5、电梯机房要清洁整齐、无杂物，符合安全及消防要求，无关人员禁止进入。

6、电梯系统要保证“安全、舒适、快捷”，有碍安全的故障或隐患必须排除后方可运行。

7、电梯出现故障困人时，应执行《电梯发生故障应急方案》，并及时排除故障，解救被困人员，确保电梯安全运行。

8、相关规定：

《电梯发生故障应急方案》CXWY-GC-GZSC-050

电视系统管理制度

1、坚决遵守国务院第129号和北京市有关文件精神,保证不在卫星电视接收活动中或利用卫星地面接收设施从事危害国家安全的活动．发现危害国家安全的活动及时报国家安全机关处理。

2、管理人员应具备较高的政治素质和业务水平，切实落实卫管规定和规章制度，积极配合国家安全机关工作。

3、接受国家安全机关对卫星地面接收设施进行技术安全检查，根据要求采取必要的防范措施，并保证按年度报国家安全机关进行年检。

4、在卫星接收过程中遇内容反动色情电视节目时，及时采取有效措施，严禁传入系统，并及时上报国家安全机关。

遇突发事件或紧急情况时接国家安全机关或其他主管机关的通知，及时关闭地面接收设施，停止传送电视节目。

5、严格遵守审批机关规定的收视内容及收视范围，不进行超范围接收。

6、监视卫星信号及电视清晰度，同时认真填写记录。

7、监控人员应主动巡视检查有关设备运行情况，消除设备隐患，保证设备正常运行。

8、弱电维修工定期查验设备、维护保养，保证系统运行完好。

9、迅速准确排除故障，因条件不具备不能及时排除时，应立即上报不得延误。

10、机房内禁止复制卫星电视录像带。

11、每日工作前应清洁机房，保持机房卫生整洁。

12、值班人员没有特殊情况不得离岗。

13、机房重地非机房工作人员不经上级批准不得入内。

14、爱护各项设备器材、正确使用，防止丢失和损坏。

15、严禁吸烟和擅自携带易燃易爆品进入机房。

16、卫星天线平台大门平时应保持锁闭状态，如需开大门上屋顶作业必须通知工程部。

17、卫星天线平台施工或作业不许移动卫星天线，不许移动卫星天线的高频头、馈源等接收设备。

如必须移动应与工程部工程师联系，由工程师指导实施。

18、每季查看一次前端的伴音载波和视频载波，如有变化调整至平衡状态。

每季查看调制器输出频道，输出的电平、有线光缆电平。

19、每半年检测前端放大器和各楼层放大器的输出。

20、每年检查高频头接口是否完好，防雨是否完好。

21、相关规定：

《闭路电视监控系统维护保养规程》CXWY-GC-GZSC-024

《卫星电视接收系统维修保养规程》CXWY-GC-GZSC-030

电视系统管理制度

22、坚决遵守国务院第129号和北京市有关文件精神,保证不在卫星电视接收活动中或利用卫星地面接收设施从事危害国家安全的活动．发现危害国家安全的活动及时报国家安全机关处理。

23、管理人员应具备较高的政治素质和业务水平，切实落实卫管规定和规章制度，积极配合国家安全机关工作。

24、接受国家安全机关对卫星地面接收设施进行技术安全检查，根据要求采取必要的防范措施，并保证按年度报国家安全机关进行年检。

25、在卫星接收过程中遇内容反动色情电视节目时，及时采取有效措施，严禁传入系统，并及时上报国家安全机关。

遇突发事件或紧急情况时接国家安全机关或其他主管机关的通知，及时关闭地面接收设施，停止传送电视节目。

26、严格遵守审批机关规定的收视内容及收视范围，不进行超范围接收。

27、监视卫星信号及电视清晰度，同时认真填写记录。

28、监控人员应主动巡视检查有关设备运行情况，消除设备隐患，保证设备正常运行。

29、弱电维修工定期查验设备、维护保养，保证系统运行完好。

30、迅速准确排除故障，因条件不具备不能及时排除时，应立即上报不得延误。

31、机房内禁止复制卫星电视录像带。

32、每日工作前应清洁机房，保持机房卫生整洁。

33、值班人员没有特殊情况不得离岗。

34、机房重地非机房工作人员不经上级批准不得入内。

35、爱护各项设备器材、正确使用，防止丢失和损坏。

36、严禁吸烟和擅自携带易燃易爆品进入机房。

37、卫星天线平台大门平时应保持锁闭状态，如需开大门上屋顶作业必须通知工程部。

38、卫星天线平台施工或作业不许移动卫星天线，不许移动卫星天线的高频头、馈源等接收设备。

如必须移动应与工程部工程师联系，由工程师指导实施。

39、每季查看一次前端的伴音载波和视频载波，如有变化调整至平衡状态。

每季查看调制器输出频道，输出的电平、有线光缆电平。

40、每半年检测前端放大器和各楼层放大器的输出。

41、每年检查高频头接口是否完好，防雨是否完好。

42、相关规定：

《闭路电视监控系统维护保养规程》CXWY-GC-GZSC-024

《卫星电视接收系统维修保养规程》CXWY-GC-GZSC-030

水箱间卫生管理制度

1、为了保证大厦（公寓）生活饮用水的安全卫生，防止饮用水污染和有害因素对饮用者的危害，特制定本管理制度。

2、本制度涉及范围包括：

地下室水泵房和蓄水池，15层生活水箱，24层生活水箱。

3、凡与饮用水直接接触的工作人员，每年必须取得卫生医疗机构颁发的健康证，并经过卫生知识培训后方可上岗。

4、工作人员上岗前必须做好个人卫生；凡与水体有接触的设备、工具、用品等都要经过消毒处理后方可使用，防止对饮用水造成污染。

5、用于卫生防护的设备或用品须从市卫生行政部门批准的单位采购。

6、每年应由具有卫生许可证的单位对水箱进行一次全面清洗、消毒，并对水质进行检验,水质标准达到饮用水的要求。

7、定期检修水箱（水箱间）的下列各项设备、设施，并保持良好状态。

（1）定期检修溢流管、水箱盖、观察孔、排气管、管道过滤器。

（2）定期更换紫外线消毒器灯管。

（3）保证各个水泵单流门处于良好状态。

（4）保证水箱间或水泵房地沟、地漏排水通畅。

（5）保证水箱间的门锁完好，钥匙应由当班人保管。

（6）严禁在水箱间内进行任何有污染的活动或施工。

（7）严禁在水箱间内使用或存放能产生污染的材料。

8、相关规定：

《水箱间及水泵房巡视规程》CXWY-GC-GZSC-029

工作票制度

1、工作票的工作范围：

1）在高压电气设备（包括线路）上需要全部停电或部分停电工作；

2）进行其它（如二次回路等）需要将高压设备停电或做安全技术措施的工作。

2、一个负责人、一个班组，在同一时间内只能执行一张工作票。

3、在一个电气连接部分或整个变配电装置全部停电工作，有两个及以上班组同时交叉工作时，按班组填写工作票，并指定总的负责人。

由总负责人制定安全措施。

班组负责人应向总负责人要令，得到工作许可令后方可进行工作。

工作完毕后班组负责人应向总负责人交令，由总负责人收回工作许可令后统一送电。

4、在工作过程中，需要补充工作项目，必须由工作负责人征得工作许可人的同意。

如增加或改变安全措施时，应另填写工作票，将安全措施及补充工作项目告知全体工作人员。

5、工作票由工作负责人填好后，应由工作票签发人签发。

工作负责人不得签发工作票。

6、工作票所列的各种工作人员及相关的安全责任：

1）工作票签发人：

指电气负责人，生产领导人以及指派有实践经验的技术人员，其安全责任为：

a、工作必要性；

b、工作是否安全；

c、工作票上所填安全措施是否正确完备；

d、所派工作负责人和工作班人员是否适当和足够，精神状态是否良好。

2）工作负责人：

指带领一个或几个小组进行工作的人，主要是负责填写工作票及作为现场工作监护人，其安全责任为：

a、正确安全地组织工作；

b、结合实际进行安全思想教育；

c、督促、监护工作人员遵守本规程；

d、负责检查工作票所载安全措施是否正确完备和值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件；

e、工作前对工作人员交待安全事项；

f、工作班人员变动是否合适。

3）工作许可人：

在变（配）电所内是当值班员。

在线路上为值班调度员、有申请停发电权人员、变电所值班员或领导指定人员担任。

其安全责任为：

a、负责审查工作票所列安全措施是否正确完备，是否符合现场条件；

b、工作现场布置的安全措施是否完善；

c、负责检查停电设备有无突然来电的危险；

d、对工作票中所列内容即使发生很小疑问，也必须向工作票签发人询问清楚，必要时应要求作详细补充。

4）值长的安全责任为：

负责审查工作的必要性和检修工期是否与批准期限相及工作票所列安全措施是否正确完备。

5）工作班成员的安全责任为：

认真执行本规程和现场安全措施，互相关心施工安全，并监督本规程和现场安全措施的实施。

6）工作票签发人、工作负责人、工作许可人不得相互兼任。

7、工作票的填写应清楚整洁，不得任意涂改。

工作票执行后，保存日期不应少于三个月。