南京吉山软件园居住地块项目投资分析报告.docx

南京吉山软件园居住地块项目投资分析报告.docx

《南京吉山软件园居住地块项目投资分析报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南京吉山软件园居住地块项目投资分析报告.docx（17页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

南京吉山软件园居住地块项目投资分析报告

关于首期居住项目的投资分析报告

根据产业发展部、财务部、招商部和成本部对拟启动住宅项目的分析和测算，现将各部门研究成果汇总如下。

一、房地产市场分析和产品定位

针对江宁房地产市场的总体分析，以及对周边楼盘的踩盘，尤其是对临近吉山板块的九龙湖片区的深入了解（具体分析见产业发展部附表），做出以下分析及判断，还请公司领导批评指正：

1、吉山板块无参照楼盘——吉山附近除东善桥的拆迁安置房之外，无楼盘开盘，无一些具体数据做依托，只有从整体开发区以南区域做一些参照。

从最邻近的九龙湖片区来看，金域蓝湾等项目基本都是一些精装修、大户型，因江宁与主城区房价还是有一定差距，虽已经开通地铁，离主城区还是有一定距离，所以消费者选择江宁还是考虑到想要住的更舒适一些，又有一定的价格差，所以基本选择大户型！

这也反映了选择江宁选择的更多的是舒适性，通透性、景观与空气质量，与市区的实用性还是有一定的不同！

2、如何打造吉山特色：

吉山距离市区较远，客户如何选择吉山？

是第一居所？

还是第二居所？

根据我的分析判断，在此工作的会考虑吉山为第一居所，尤其是第一套房的选择者，但是根据吉山自身的实际情况以及配套的建设进度，也要对不同时期，不同地块分别对待；对在市区已经有房子的来说，选择吉山为第二居所的话，更多的是看重了吉山的特色，那就是不可多得的景观，尤其是SOD012-02-15地块——亲山地块35．4亩，容积率仅为1.1，限高15米，总建筑面积2.36万平米，从现有周边配套来看，还是很不完善的，所以根据园区实际情况，结合最近的九龙湖片区以及三山片区的楼盘情况，应该是以园区高管以及市区高端客户的第二居所为主，产品类型倾向于相对高端，户型偏大，强调舒适性与高端：

跃层式、花园洋房式高品质住宅为主，吸引入园企业的中高管以及园区外的中高端客户作为第二居所；

SOD12-06-13地块—亲水地块，地块较小，27.3亩，1.5容积率，限高28米，总建筑面积1.82万平米，此地块前水后山，根据地块的实际情况，建议多层与小高层两种类型，户型主要以大中户型为主，情调景观的获取，建筑类型强调取景，最大范围的获取山水景观！

吸引园区入园企业中高层以及园区外中产阶层的消费者；

SOD12-06-12地块，面积相对比较大，87亩，1.4容积率，限高28米，可建8.12万平米，根据挂牌时间来看，明年下半年土地才可上市，园区自建的配套也已经初具规模，所以此地块可作为聚集人气，从8万多方的建筑面积来看，产品的多样性也可凸显出来，可分区域划分，靠邓家湖景区的可与-13地块一样，做一些中大户型的景观多层，地块中部区域可做一些小高层中、小户型，对园区入园企业也来说，吸引入园企业员工作为第一套房，随着园区配套的完善，也可吸引园区外的客户购买！

二、价格区间的调研

经过与旁边汉普顿（中兴软创）的李总经理沟通，他们准备做得居住产品也是以别墅、多层、小高层为主，别墅不具备价格可比，至于多层、小高层他也表示周边无可比性，同时也不便告诉我，但是他们园区在工业地块上做的单身公寓，对外发售的价格是4200每平米；

与入园企业中层（科泰、文思）这样的企业沟通，因高层对价格不太敏感，基层员工还不太具备购买能力，访谈了7-8位企业的中层人员，都表示这边的环境非常好，也看中这边的潜力，关键是配套相对不成熟，对SOD012-02-15地块的高品质住宅预期可接受10000元/㎡左右的价格，其他两块地块的多层、小高层认为7-8千以下可以接受，再高就很难接受了，均价认为最好在6800/㎡左右；

对于园区外的人士也做了大概的了解，墓园、道路（宁丹大道这一段环境不是太好）旁边东善桥的大量安置房都可能会影响到对我们这一板块的销售价格！

三、项目建设进度计划

一期35亩地块开发洋房

2011年3月-2011年6月

施工设计（方案）

2011年6月-2011年10月

基础

2011年10月-2011年12月底

主体封顶

2011年12月-2012年4月

砌筑水电安装

2012年4月-2012年7月

竣工验收

2012年7月-2012年11月

室外工程

2012年8月-2012年12月底

景观工程

二期小高层

2011年9月-2011年12月

基础

2011年12月-2011年5月

主体完工

2012年5月-2012年8月

主体竣工验收

2012年8月-2012年11月

室外配套

2012年8月-2013年1月

室外景观交付

三期多层、小高层

2012年3月-2012年6月底

基础土方

2012年6月-2012年10月

主体完

2012年10月-2012年12月

主体粉刷安装完毕竣工

2012年12月-2013年3月

室外工程

2013年3月-2013年6月

室外绿化（交付）

五、项目开发成本测算

9层小高层的单方造价：

3,318.95元/㎡

5层洋房的单方造价：

3,745.95元/㎡

具体数据推算见成本部附表

六、现金流测算

未来规划三地块项目开发现金预算

　　　　　单位：

元

项目

合计

备注

一.现金流入

销售收入

1272039444.00

SODO12-03-15地块

249575800.00

24957.58㎡*10000元/㎡

SODO12-06-13地块

220071324.00

16341.93㎡*6800元/㎡+10894.62㎡*10000元/㎡

SODO12-06-12地块

707800320.00

48701.86㎡*10000元/㎡+32467.9㎡*6800元/㎡

车库销售收入

94592000.00

1478辆*80%*80000元

其他收入

二、现金流出

1376959035.55

项目支出

1081312710.17

　　1.土地费用

359293200.00

三地块出让总价34533万元、契税4%、其他交易费15万

　　2.前期工程费用

478986328.52

五层洋房总面积84554.06㎡*单价3748.95元,小高层面积48809.83㎡*3318.95

3.供电

4.公共设施费

5.建筑安装工程费

6.人防和地下室成本

243033181.65

人防面积23337㎡,地下室面积41490㎡,单价按五层洋房的单价3748.95元计算?

其他费用

220921600.74

1.财务费用

48549962.32

目前向股东借款是按1-3年贷款利率5.6%上浮20%,实际测算没有加20%,按投入总额三年期利率测算,分三年平均投入,第二、三年有回收

2.营销费用

31800986.10

按收入的2.5%

3.管理费用

32439381.30

管理费用不超过投入的3%

4.不可预见费用

108131271.02

投入额的10%

税金

74724724.64

1.营业税

31800986.10

收入的5%,江宁发改字[2008]126号文对营业税和契税等税收地方留成部分50%政府预以返还,但没有明确置业能返还,目前按全额预估

2.城建税

2226069.03

营业税的7%

3.教育附加

1272039.44

营业税的4%

4.土地使用税

498669.50

5元/平方,土地面积99733.90㎡

5.土地增值税

38161183.32

高级公寓、渡假村、别墅，预征率为4%；写字楼、营业用房，预征率为3%；普通住宅，预征率为2%；暂按3%计算

6.综合基金

暂不考虑

7.印花税

765777.25

房地产行业按印花税核定征收的，建筑安装工程承包合同，根据房地产经营收入（含预收房款）的40%*万分之三。

产权转移书据，根据经营收入的万分之五

8.企业所得税

所得额的25%

三.净现金流量

-104919591.55

累计净现金流量

附件1：

市场分析部分（产业部）

一、江宁区房地产市场总体分析

江宁区房地产市场总体统计

2010上半年，江宁区土地出让成交价格远高于去年全年土地成交价格。

2010上半年，平均地价是去年的2倍之多。

江宁区房地产市场总体统计

2010年1-6月，江宁区共成交商品住宅5532套，与2009年同期11513套的成交量相比，今年半年的成交仅为去年的48%

伴随着“4.15新政”的出台，南京整体市场反应非常明显，江宁区的反应同样明显。

成交量迅速下滑。

一个月之后，市场成交量相对回升，但从总体市场来看，新政后，成交量还是呈下降趋势

受新政影响，4月之后成交量大幅下滑。

与去年同期相比成交量缩水近3成。

受新政影响，4月之后，部分楼盘推出优惠政策，成交均价下滑。

小结

□上半年，8宗土地出让成交，总额高达326283万元，平均地价425.56万元/亩。

□上半年，江宁区商品房成交量不及去年同期一半。

□4.15新政后，江宁区商品房成交量明显下降。

成交均价下滑。

二、江宁区各板块分析

岔路口板块

三山板块

东山板块

百家湖板块

九龙湖板块

科学园板块

小结

□产品类型

项目产品多以高层、小高层为主，主力户型集中在90-140㎡三房和160㎡四房，户型面积略显偏大。

□价格水平

目前区域最高价出现在百家湖板块，均价在14000元/㎡，而科学园板块大学城附近和东山板块则价格较低，整体均价为9000元/㎡，特别是大学城附近，其价格优势和地铁通达吸引了大量购房者。

□优惠政策

因新政的影响，部分楼盘推出相对的优惠政策，而即将开盘的部分楼盘，也会根据市场情况相应调整价格。

□客群分布

虽然有地铁连接主城，但项目客群仍是以江宁本地为主，部分地铁沿线的项目吸引南京市区的客群；置业目的中刚需和改善型各占一半，投资性购房明显减少。

三、江宁区房地产市场预测

下半年江宁开盘的项目大于河西，江北，城中三个板块之和。

下半年江宁上市量约为103万平方米，约11070套。

下半年江宁推出的房源占全市的27%

江宁在下半年推出如此多的房源，原因在于江宁板块逐渐为购房者所认可，这里的高端项目也越来越多，江宁楼盘的品质也在提升。

在万科进驻后，众多品牌开发商选择了江宁。

□上41家项目开盘，10000套房源的上市，预计江宁楼市将在下半年蓄势待发

□预计下半年江宁区房地产成交量依然是全市的主力军。

□市场总体

地价上涨，成交下降

□板块分析

产品多样，各具特色；认可度高，均价过万；新政影响，打折优惠；刚需改善，各占一半。