苏州酒店式公寓现状分析.docx

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苏州酒店式公寓现状分析

苏州酒店式公寓现状分析

2003年的苏州地产市场除了风头十足、上座率极高的“别墅”外，大约就属“酒店式公寓”这个概念项目最为炙手可热。

随着吴中区金茂凯悦的成功，酒店式公寓的租金一路上扬，其较高的投资回报率吸引了众多人的目光。

随后，市区、高新区的酒店式公寓如雨后春笋般出现在我们的这个城市中。

然而，苏州的酒店式公寓是否如开发商所称的那样“完美”呢？

记者在近日与这些酒店式公寓进行了一次近距离的亲密接触。

　“这房子将来租得出去吗？

”，走进大部分酒店式公寓的售楼处，这可能是我们能听到的最多的一句话。

眼下越来越多的购房人想额外从买房中得到投资回报，精明的开发商便适时地推出了各种投资型住宅产品，于是，酒店式公寓便开始在今年的苏州楼市中浮出水面。

　在苏州，以金茂凯悦、狮山丽晶等为代表的热点地区楼盘，以“酒店式公寓”概念冲击高档公寓租务市场，以期获得良好回报。

酒店式公寓开始杀入高档租赁市场，而对于苏州渐成气候的酒店式公寓，专家认为，开发者和投资者都应非常谨慎。

　什么是“酒店式公寓”？

　目前，许多项目都宣传自己提供酒店式服务，但提供酒店式服务与“酒店式公寓”并非一个概念。

综合多位业内专家的解释，酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。

　选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，户型选择余地大，而且价格相对住酒店又较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如餐饮、洗衣、室内清洁等之外，甚至包括商务服务。

一般酒店式公寓的公共设施和建筑外观参考于酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。

　酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多功能于一体，具有“自用”和“投资”两种意义。

它在硬件设施上并不低于酒店，在服务上比酒店更胜一筹。

它同时与SOHO概念中居家办公有所区别，它具备了星级酒店的配套和服务。

酒店式公寓在未来应该更趋向个性化的服务，因租住在这里的客户大部分是高学历、高素质和国际化人士，无论从装修、户型、环境、配套等，都要区别于市场中的其他楼盘，突出自我个性，只有这样才是实现投资回报的重要因素。

　酒店式公寓是投资型置业者，尤其是异地置业者的首选。

通常，酒店的租金比公寓的租金要高出30％左右，普通公寓的服务相对酒店要落后一些，酒店式公寓单套房屋建筑面积小、便于管理、服务及配套设施较齐全、易出租等特点，是其他物业项目所不能比拟的。

但作为中高档项目的酒店式公寓相比普通住宅占用的资金较多，回报周期较长，所以更适宜中长线投资者。

　酒店式公寓的三大优势

　业内专家普遍认为，在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次的公寓更值得投资。

其原因主要在于：

　1．出租率较有保证。

酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的租客源，而普通公寓的小业主出租，偶然性强。

此外，租客也愿意花比公寓不高的价差，获得更多的、风险更小的服务；

　2．租金稳定性较有保证。

在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争。

而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价；

　3．性价比比酒店更有优势。

酒店式公寓由于是成套住宅，相比较于纯酒店的单间设计，居住的舒适性大为提高。

同时，酒店式公寓在其软、硬件的配置与纯酒店相差无比，但租金价格却相去甚远，因此，许多酒店的长租客便把置业目光投向了酒店式公寓。

　酒店式公寓不完全搜索

　案例A：

金茂凯悦

　产品描述（特殊卖点）：

苏州第一个烂尾楼改造工程，苏州首座精装酒店式公寓。

　主力户型、配比、价格：

南、北两座楼，总建筑面积23000平米，22层，6种套型，共360套。

30－92平米／套，以40－50平米为主，92平米少量。

　周围环境、配套：

吴中区偏远地区，目前周围没有商业、商务配套设施及氛围；交通不方便，仅有吴中公交线、22路；上岛咖啡、新岛咖啡。

　物业管理：

英国威格斯物业管理顾问，苏州洲际物业管理有限公司。

　投资回报分析：

可回租，由物业管理公司代办，每年承诺回报为业主购买房屋总价的8％；现出租价格小户在1500－2000元／月，大户在3500－4000元／月；市场价格已升值。

　综合分析：

烂尾楼改造，公共空间狭隘，通风差；吴中区首个产权式酒店公寓，弥补市场空白；低单价，低总价，低月供；建筑设计、空间设计、物业管理由国外著名事务机构担纲。

  案例B：

时代晶华

　产品描述（特殊卖点）：

地处石路闹市区中央，苏州首座全装修跨地区连锁型酒店式公寓。

　主力户型、配比、价格：

22层，1－6层为商业广场。

共278余套，面积自45－70平米，少量总统套房计6套，面积自125－337平米。

　周围环境、配套：

地处石路闹市区中央，苏州第二大商贸区核心，商场、文化、休闲、购物、娱乐生活设施俱全，交通便利，商业、金融氛围浓郁。

　综合分析：

周围环境、区域配套完善，具开发酒店式公寓的成熟条件，交通便利、商务、金融、商业、休闲设施兼备；首个引入连锁管理经营的产品；样板房装修到位。

烂尾楼改造，公共空间狭隘，通风差。

  案例C：

赛风梦想家

　产品描述（特殊卖点）：

3－4楼的公寓4．2米层高，复式结构设计，空间增加50％；5－6楼，层高3米；3．6米公共走道，宽敞气派；6层电梯住宅，2部三菱电梯；大件家电、家具全配。

　主力户型、配比、价格：

6层，1－2F为商业广场。

40－80平米，基价5800元／平米。

　周围环境、配套：

地处石路闹市区中央，苏州第二大商贸区核心，商场、文化、休闲、购物、娱乐生活设施俱全，交通便利，商业、金融氛围浓郁，城市公园。

　物业管理：

暂无专业物业管理公司，由开发商自行另招募成立赛风物业管理有限公司。

　投资回报分析：

位于城市第二大商圈，市场增殖空间大，出租前景好，预计出租价格：

小户2000－2500元／月、大户3200－3500元／月。

  案例D：

富达都市E站

　产品描述（特殊卖点）：

1、市中心零点区位；2、便捷的交通网络；3、管道煤气的设置；4、地下停车位的配置；5、商场配套及会所配套；6、规划中的轻轨物业；7、层高3米以及隐梁，隐柱的采用使空间可以自由组合，更加体现现代居住空间的舒适性。

　主力户型、配比、价格：

39．4平米、40．3平米、53．45平米、56．35平米，均价5500元／平米。

　周围环境、配套：

位于干将路与阊胥路交叉口，毗邻石路商圈。

酒店、银行、娱乐、商场、休闲、购物、超市、学校一应俱全。

坐拥东西干线干将路、三香路中央，公交、轻轨四通八达。

　物业管理：

深圳市大众物业管理公司。

　投资回报分析：

位处城市主要干线，南、北、东、西交通便利。

月出租价格在2000－3000元／月。

  案例E：

狮山丽晶

　产品描述（特殊卖点）：

高新区首个酒店式公寓产品，完全按照酒店式商务楼的结构特点和市场需求来进行规划和设计建造的。

　主力户型、配比、价格：

共20楼，5－20楼为公寓。

20楼，35平米／间，挑高5．8米，复式装修卧室，空间增加50％，单价9000元／平米；经典户型33平米，均价6000元／平米。

　周围环境、配套：

位于高新区金融一条街狮山路中段，西邻高新区商业街；迪欧咖啡、体育馆、苏州乐园等运动娱乐休闲、各大银行、福记好世界、新城花园等酒店、家乐福超市、苏州实验中学、附二医院、圣爱医院近在咫尺；轻轨、公交四通八达。

　投资回报分析：

消费客群乐观，市场出租前景好。

　综合分析：

高新区首个产权式酒店公寓；位置优越，高新区商业、金融中心，商务基础设施、生活设施完善，档次高；城市主要干线，交通便利；完全按照酒店式公寓产品特性打造，相较烂尾楼改造的结构、户型更合理。

  案例F：

狮山峰汇

　产品描述（特殊卖点）：

位于高新区最繁华地段，金融、商务、商业中心；集商务办公，居住功能于一体，卧室和客厅没有明显的划分，所有的生活空间的设定源自居住者本身；85．75平米的户型配设2部电话线路；层高3．2米，50年产权。

　主力户型、配比、价格：

18户／层，共22层，342套。

1－3F为商业，39．88平米／间占2／3，85．75占1／3。

均价6000元／平米。

　周围环境、配套：

位于高新区金融一条街狮山路中段，西邻高新区商业街，新岛、迪欧咖啡、克拉克国际健身中心、体育馆、苏州乐园等运动娱乐休闲、各大银行、福记好世界、阿雷、新城花园等酒店、家乐福超市、伊顿国际小学、苏州实验中学、附二医院、圣爱医院近在咫尺；轻轨、公交四通八达。

　物业管理：

高力国际物业顾问。

　投资回报分析：

消费客群乐观，市场出租前景好。

　综合分析：

高新区首个商务酒店公寓，提出一个新概念SOLO族生活方式；位置优越，高新区商业、金融中心，商务基础设施、生活设施完善，档次高；城市主要干线，交通便利；代理公司专业水准较高；烂尾楼改造。

　“酒店式公寓”成败关键

　“并不是所有的酒店式公寓都是投资中的‘黑马’”，在采访中，房产界的资深人士给出酒店式公寓成功的二个关键词：

品牌、物业

　其实，公寓高不高档并不能看表面。

判断一栋楼的价值除了外表之外，还特别要看看“芯”――用的是什么电梯、中央空调，电容量有多大，甚至水路管线都要仔细考察一番。

一栋没几年就老化了的楼无论有多好的位置也不好保值。

据苏州嘉业房地产开发有限公司的有关负责人，具有投资价值的酒店式公寓从外墙砖到室内门窗，从地板到浴缸、家具，甚至水泵、阀门等都会选用进口的顶极产品。

这些表面上看不到的东西对于业主入住之后的生活来说发挥着重要作用，而且将对物业维护费高低产生巨大影响，在这些部件上使用国际知名品牌是开发商对业主负责的良苦用心。

　另外，是否能成为真正的“酒店式”物业，真正让一个房子保持其最大价值的还是后期物业管理的水平。

“租客去留的决定，60％至70％受物业管理水平高低的影响。

”上海的一些酒店式公寓就是很好的例子。

　业内人士称，一个被公认的酒店式公寓的成长期大概需要两三年的时间，甚至项目能否最后成功，还要看以下六个方面：

一看位置，是否具备可持续发展潜力；二看品质，建筑设计、内部装修等是否符合客户需求；三看管理。

既有奉献精神，又有品牌效益；四看完整计划。

每年、每月，甚至每周的租务计划都应该有；五看推广。

持续、稳定的市场传播是物业发展的基础；六看整体经济的发展态势。

在整体市场环境、硬件水平相当的情况下，物业管理是未来酒店式服务公寓竞争的焦点。

　若干酒店式公寓的上市，在公寓投资市场整体下滑的大势下，为买家们提供了一条新的投资途径。

但随着CBD内一批酒店式公寓供应量的陆续释放，一定是那些硬件过硬，由专业公司提供统一经营、优质后期服务的项目，才有可能成为租务市场真正的抗跌黑马。