某地块房地产开发项目可行性研究报告.docx
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某地块房地产开发项目可行性研究报告
某地块房地产开发项目
可行性研究报告
第1章总论
1.1.项目背景与概况
1、项目名称：
xx地块房地产开发项目
2、承办单位概况
单位名称：
xx房地产开发有限公司
单位性质：
有限责任公司
注册资金：
1000万元
单位住所：
xx市xx区葡东20号楼办公楼
业务范围：
房地产开发、销售
法定代表人：
xxx
项目负责人：
xx，自1997年9月在xx从事房地产业，先后在xx参股承建山水文园、山水LAVIE、上京新航线等住宅小区，多次获得房地产业内和业主的好评。
期间，在河北地区投资房地产开发，其中河北地区兴建的绿景花园、绿湾山庄、碧绿花园等项目更是热销。
在张家口市xx区兴建xx地块大型住宅小区。
为提高xx人民的生活质量、提升xx的城市品位贡献力量。
建设单位简介：
xx房地产开发有限公司经xx市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为60万多平方米。
2006年3月，由张家口市委领导带队考察组一行7人亲赴xx对xx区xx地块建设意向单位xx市xx房地产开发有限公司进行了为期3天的考察并参观了开发建设的山水文园、上京新航线等三个楼盘。
通过考察一致认为xx市xx房地产开发有限公司具有实力，具备项目建设开发资质，并完全有能力把xx地块建设成为理想中的人文和谐小区。
xx房地产开发有限公司拥有资产近5亿元，其中已拥有土地使用权面积为636亩，按每亩70万元估价（已完成征地拆迁）近4.5亿，另外xx道路建设投资568万元。
3、可行性研究报告编制依据
（1）与委托方签订的咨询协议；
（2）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（4）《城市房地产开发经营管理条例》；
（5）《房地产项目经济评价方法》。
4、编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对xx地块房地产开发项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。
5、项目提出的理由
1项目建设符合国民经济发展
当前，全球经济和我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。
根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。
xx房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。
根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2010年，我国城镇居民人均建筑面积将达到25平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。
我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2015年达到人均建筑面积38平方米，主导户型为两室两厅和三室两厅。
正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。
因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。
②项目对城市建设将起到促进作用
2008年，张家口市提出“三年大变样”城市改造规划：
主要以党的十七大和河北省省委七届三次全会精神为指针，以科学发展观为统领，坚持树立以人为本、以民为先的建设发展主基调，以建设经济发展、生活富裕、生态良好、环境优美、文明和谐的生态宜居城市为总目标，按照“打生态宜居牌、唱文化历史戏、建山水园林城”的总思路，以“治河蓄水、扩容改造、合理布局、工业外迁、增绿添彩、完善功能”为重点，进一步拓展城市发展空间，优化城市功能布局，完善基础设施建设，改善生态和人居环境，提升城市形象品味，努力实现城市面貌“一年一大步、三年大变样”，使张家口真正发展成为连接xx与西北地区的中心城市。
xx区做为张家口市重点区之一，随着“三年大变样”城市改造规划的执行，其经济发展速度在张家口经济中领先地位更加突出，对张家口市以及周边区县都具有较强的辐射力。
在以“三年大变样”城市改造规划建设的环境下，xx区委区政府提出要突出xx区城市形象建筑，提高xx区城市品位，加强xx区辐射功能的目标。
2009年2月11日上午，xx区委书记和区政协主席主持了政协xx区第十一届委员会第三次会议城建交通组的分组会议，并指出：
2009年是我区城市建设投资最为集中的一年，张宣公路、110国道改线、胜利路拓宽、热网建设等许多大的基础设施建设项目都要实施，同时电影院、百货大楼等重要商业区建设也要在今年陆续开工。
城市建设是一个永恒的主题，近年来，我区经济社会保持快速发展，城市面貌明显改善，城市功能不断完善，广大人民群众也切实感受到了我们城市的发展与变化。
但是，应当看到，我们的城市建设还存在着许多方面的不足，城市规划、城市设计、城市包装和城市面貌仍有待进一步的提高。
在今后的工作中，要按照省委市委提出的“一年一大步，三年大变样”的要求，继续抓好我们的城市建设与管理工作。
当前，我区城市整体品位不高的主要原因就是城市的规划和设计水平低，这是我们城市建设的一个薄弱环节。
规划设计一定要体现前瞻性，无论是总体规划、区域性规划、详细规划还是单个项目规划，都要超前，要委托具有较高资质的规划设计单位编制详细控制规划。
同时还要进一步搞活房地产，这既是改善城市面貌和人民居住环境的要求，也是城市经济发展的要求。
要努力把xx打造成一座整洁优美、和谐宜居的现代化城市。
根据河北省住宅与房地产业2010年规划，未来10年内河北省将斥资3327亿元打造城市住宅，使城镇人均住宅建筑面积增加到32.18平方米。
目前，xx区的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与张家口市住宅与房地产业发展规划相差甚远。
因此，改善xx区人民的居住条件已经成为xx区政府特别关心的问题之一。
同时，随着xx经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使xx城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。
xx地块住宅项目符合xx区城市建设总体规划，贯彻了“一年一大步，三年大变样”城市改造规划建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。
③解决劳动就业的需要
由于现在全球经济状况和我国目前正处于的经济特殊发展时期，部分行业职工下岗较多，他们再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。
而投资、消费、出口是国民经济增长的源动力，随着国家4万亿改善经济的决策和执行，固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。
据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。
因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为xx区重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加xx区当地社会就业岗位作出一定的贡献。
6、拟建地点
本项目位于xx院内，总占地面积423995.76平方米，小区位于xx老城墙墙内，紧邻xx主干道，周边配套设施发达，丹拉高速、110国道和张宣道路都在5公里以内，周边自然环境优越，道路交通便利。
7、预期目标
xx地块小区项目拟在占地面积423995.76平方米的土地上，建设总容积率为1.7，总建筑面积为720792.79平方米的六层住宅小区。
预计分为A、B、C、D四个区，分三期进行建设完成（其中住宅面积为653782.19平方米，商业面积为67010.6平方米）。
8、主要建设条件
xx地块小区建设项目分住宅和商业房开发两部分进行，项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的新型生活。
为了加快xx区城市基础设施建设，促进经济社会可持续发展，把张家口市建设成为区域性中心城市，xx区启动了“一年一大步，三年大变样”的建设。
经考察，xx区政府引入了xx房地产开发有限公司，对该xx地块进行投资建设。
并成立“xx小区”协调领导小组，由区委书记何亚星任组长，区政协主席李进龙任副组长，区委区政府相关职能部门的领导担任成员。
将xx地块小区建设项目纳入区重点项目。
考虑到该项目投资大、建设周期长，带来的经济效益及社会效益明显，对该项目享受相关优惠政策，并可减免部分税费。
1.2.主要技术经济指标
序号
项目
单位
数值
1
总用地面积
㎡
423995.76
2
规划总建筑面积
㎡
630000
2.1
其中：
住宅建筑面积
㎡
566960
2.2
其中：
商铺建筑面积
㎡
44350
3
建筑密度
%
60
4
容积率
1.7
5
绿地率
%
30
6
项目总投资
万元
10700
7
财务净现值
万元
50000
8
财务内部收益率
%
20
9
静态投资回收期
年
3
10
动态投资回收期
年
5
1.3.问题与建议
项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。
分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及xx的房地产项目开发程序及规定。
根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。
xx区房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。
充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、推广广告公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。
第2章项目投资环境与市场研究
2.1.投资环境分析
1、国家政治经济形势及有关政策
2008年由于受到肇始于美国次贷危机的经济危机的影响，我国经济增长速度放缓，但我国的经济发展还是世界经济增长的发动机。
2009年1月22日国家统计局发布消息，经初步核算，2008年全年国内生产总值（GDP）300670亿元，比上年增长9.0%。
其中，四季度增长6.8%。
统计数字显示，2008年中国规模以上工业增加值比上年增长12.9%，增速比上年回落5.6个百分点。
全年全社会固定资产投资172291亿元，比上年增长25.5%，增速比上年加快0.7个百分点。
全年社会消费品零售总额108488亿元，比上年增长21.6%，增速比上年加快4.8个百分点。
全年居民消费价格上涨5.9%，涨幅比上年提高1.1个百分点。
2008年中国70个大中城市房屋销售价格比上年上涨6.5%，涨幅比上年回落1.1个百分点。
从去年9月起，中央政府开始实施一系列经济政策，包括货币政策和财政政策，拉开了宏观调控干预经济危机的序幕。
从出台的这些政策来看，国家应对这次经济危机采取的是灵活审慎的宏观经济政策，积极的财政政策，适当宽松的货币政策。
一、积极的财政政策。
国务院决定对财政政策做出重大调整，实行积极的财政政策。
二、适当宽松的货币政策。
这次也是中国10多年来货币政策中首次使用“宽松”的说法。
2007年下半年，针对经济中呈现的物价上涨过快、投资信贷高增等现象，货币政策由“稳健”转为“从紧”。
如今，货币政策转为“适当宽松”，意味在货币供给取向上进行重大转变。
从历史上看，货币政策的变化，始终与一国宏观经济形势紧密相连。
当前我国货币政策的转向，凸显了国家促进经济增长的决心。
三、具体政策实施（以时间为序）：
1、9月15日中国人民银行决定下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率：
从2008年9月25日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点。
普通居民对于银行加息的疑虑消除之后，在各楼盘纷纷推出特价和优惠价格情况下，居住贷款需求有可能得到释放，推动国内房地产市场逐步走出低迷，进入健康发展时期。
2、10月8日，国务院决定自2008年10月9日起，对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。
同日，中国人民银行决定：
从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点；从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0．27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。
3、10月22日，财政部宣布，从11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，对个人销售或购买住房暂免征印花税，对个人销售住房暂免征土地增值税。
金融机构对居民首次购买普通自住房和改善性普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。
同时下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。
地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
4、10月29日，央行宣布，从10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，其中，一年期存贷款基准利率分别下调0.27个百分点。
5、11月4日，央行表示，对商业银行信贷规模不再加以硬约束。
6、11月5日，国务院召开常务会议，研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施。
会议确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施。
基本投资4万亿，拉动地方和各方投资十几万亿。
7、11月10日，部署落实中央政策措施的七项工作。
（1）、加大投资力度和优化投资结构
（2）、着力扩大消费需求特别是居民消费需求（3）、促进房地产市场平稳健康发展（4）、努力保持出口稳定增长（5）、着力提高企业素质和市场竞争力（6）、认真做好金融财政工作（7）、推进关键环节和重点领域改革。
8、11月26日，中国人民银行决定下调人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率：
从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。
同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。
从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。
从以上可以看出国家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，国家要在2009年扶持房地产业健康稳定发展，以促进国家经济的发展。
2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素
“2009年将是张家口经济发展最困难的一年。
但是，张家口市仍确定了生产总值增长10％：
全部财政收入增长12％发展目标。
”2月6日，张家口市市长郑雪碧在张家口市十二届人大二次会议记者招待会上表示“实现这样的目标是有把握的”。
张家口市政府把项目建设作为“保增长、促发展”的核心之举，推动投资较快增长推进重大基础设施项目建设。
全年计划实施重点基础设施建设项目24项，总投资1238亿元。
重点建设京新二期、张涿、张承、张石三期、张石和张承连接线5条高速公路，积极谋划推进张承二期、京新三期、运煤专用高速和县县通高速等项目。
并进一步加大旧城改造力度，继续加快生态建设步伐。
投资22．4亿元，推进9个城中村、18个棚户区、17个危旧小区改造。
启动主城区周边640平方公里的生态涵养区建设工程，力争三年时间全部完成。
年内投资25亿元，完成220平方公里生态涵养任务。
全力推进以xx为中心的对外开放。
建立京张政府间对口协调和民间协作机制。
举办好环渤海经贸洽谈会、冀台经贸洽谈会。
继续深化各项改革。
建立健全土地承包经营权流转市场，积极稳妥地加快土地流转。
加快国有企业战略重组，重点扶持城市建设投资公司做大做强，搭建投融资平台。
深化财政体制改革，完善对县区和重点税源企业收入增长的激励机制。
改革户籍制度，吸引投资、经商等各类人员向主城区集聚。
加快推进就业、社保等领域的改革，逐步消除城乡一体化的体制性障碍。
今年将继续按照省委、省政府“三年大变样”的要求，投资400亿元以上，特别是基础性投资达到200亿元以上。
百姓的居住问题依然是市政府关注的重点问题。
近年来，我市经济虽然有了较快发展，居民收入水平显著提高，但还应当清醒地看到，我市居民的居住水平与全国、全省相比仍处于较低水平。
在这种情况下，市政府会不遗余力地把房地产的发展摆在城市建设的重要环节。
通过一系列措施，到2009年末，要使张家口作为xx连接西北大型中心城市的雏形初步形成。
2008年xx区全区生产总值还以年均10.5%的速度增长，2005年，全区生产总值达到98.8亿元，比2000年增长64.3%。
其中：
一、二、三产增加值分别达到1.1亿元、62.2亿元、35.5亿元，比2000年分别增长11%、81.5%和44.8%；全区人均生产总值3万元左右，比2000年增长近1.5万元。
“工业立区”战略取得明显成效，第二产业在全区生产总值中所占比重进一步增加，由2000年的54.6%提高到2005年的62.9%。
2005年全区社会固定资产投资完成21.6亿元，同比增长23.1%。
财政收入稳步增长，2005年全部财政收入达到5.56亿元，其中一般预算收入2.14亿元。
2005年，城镇居民人均可支配收入达到7905元，年均增长11.5%，比2000年增长72.7%。
农村居民人均纯收入达到3660元，年均增长4.4%，比2000年增长24%。
社会消费品零售总额达到19.3亿元，比2000年增长22%。
城市居民人均住房面积达到22.56平方米，比2000年增长13.59平方米。
城镇登记失业率控制在3.6%以内。
全区人民生活在总体上达到了小康水平。
2009年区政府提出：
推进旧城改造，坚持多拆少建，扩大绿地、广场和休闲面积，加快“城中村”改造步伐，增强城市功能，改善人居环境。
构筑跨越式发展的战略支撑产业，必须加强项目建设。
抓好基本建设和技术改造大项目，确保一批重点项目建成投产。
重点抓好招商引资工作，创新招商方式，推进全民招商活动，滚动抓好一批立区重大项目，增强后发优势，带动全区经济的快速发展。
到2010年，力争城市人口达到50万人左右，跨入中等城市行列。
由此可见今明两年是张家口市、xx区经济发展的关键两年。
其中，基础建设和城市改造又是重中之重，房地产行业将受到地方政府政策上的优待。
2.2.区域房地产市场分析
1、xx房地产市场区域分布及特点
①主城区板块
主城区为xx区老的行政、商业、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商业氛围浓厚，升值潜力及投资价值大，土地成本较高，主要以中高档次的高层住宅、商铺为主、销售价格受到规模和建筑规划水平的不同，住宅在2000-3400元/平方米左右。
由于主城区拥有良好的区位优势和优美片区环境，已成为xx市民购房置业的首选区域。
主要特征：
市区中心位置，规模较小，占地面积不大，高容积率，一、两栋楼体，多为高层，居住环境一般，小区景观，面积以中、大户型为主，售价多为2000-3400元/平方米左右。
②开发区板快
开发区位于xx区东部，是xx区新的行政中心，区委区政府等行政事业性单位均已入驻该片区，已初步形成规模，政府机关搬迁工作已基本完成，区域的后发优势已经开始体现，片区市场将具有较大的发展和潜力。
不过，xx市民对开发区的认可度不是很高，片区规划虽较好，路网建设已经完成，生活配套设施现在很不完善，生活便利性很差。
由于开发区距离宣钢比较近，污染程度高，市民一般不愿到开发区购房。
主要特征：
普遍的楼盘规模相对较大,档次相对其他几个区域要高,户型面积上相对而言设计比较偏大,以三房为主力,一般做到120-150平方米,销售价格较高,四房面积一般在160-190平方米。
楼盘在同等档次的情况下，销售速度比其它几个区慢。
③城乡结合片区板块
相对其它几个区域而言，此片区区虽然离老城中心区比较近，但感觉比较偏僻，区域形象不佳，规划不好，小区档次普遍比较低，建设速度也比较慢，交通、购物、休闲、商业、生活配套也未完全上来，并且档次不高，缺乏基本的生活配套设施，生活的氛围远未形成。
主要特征：
片区市场在售楼盘少，先天条件不足，推出楼盘一般中低档次，主要通过价格优势抢占市场份额。
2、xx房地产投资分析
从上面的图表数据中可以看出，xx房地产投资一共出现两次较大幅度的增长，一次是2004年，一次是2008年。
2008年开始出现房地产投资的热潮兴起，也可以说是“三年大变样”的正式启动，而2007年底和2008年初将这种热潮推向了顶峰。
投资的热潮源于市场需求的策动，两者呈现着良好的增长势头。
从近几年的数据，我们分析其房地产投资增长，如下：
年份
2005
2006
2007
2008
房地产开发投资金额（亿元）
12.48
13.23
16.59
23.51
增长幅度
8.43%
6.01%
25.4%
41.71%
上表中很明显，2007、2008年初是xx房地产投资的快速增长年，快速的投资增长来自于xx房地产市场需求的提升。
从走访的楼盘看，很多都是2007年就开始兴建的项目，只经过1-2年的销售，项目就基本售完，表明销售速度大大提升。
3、xx房地产供求分析
1）供给分析
年份
2004
2005
2006
2007
商品房施工面积（万平方米）
248.14
271.49
311.58
460.13
其中新开工面积（万平方米）
81.48
94.42
83.99
197.84
新开工面积增幅
33.4%
15.88%
-11.05%
135.55%
2007年，不管是施工总面积和新开工面积都增加了100万平方米以上，尤其是新开工面积增幅达135.55%,与市场投资呈现着明显的正比递增关系，2007年可以算是一个不折不扣的xx房地产开发年。
2）需求分析
年份
2005
2006
2007
商品房施工面积（万平方米）
86.35
107.85
120.92
增幅
14．08%
24．90%
12．12%
年份
2005
2006
2007
商品房施工面积（万平方米）
9.68
13.5
17.42
增幅
16．04%
39．46%
29．04%
从上页的系列图表中可以看出，不管是商品房销售还是销售总金额均保持着较大的增长势态，市场需求整体向好。
4、xx房地产市场特征分析：
综上所述，我们可以对近几年xx房地产市场的特征总结如下：
1房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。
2增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。
3商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。
4产品建筑设计水平的提高，不管立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。
5、2009年xx楼市分析
①xx房地产市场走势
随着全球经济危机和国家宏观调控政策的贯彻落实，xx2009年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点：
1）房地产开发投资增长回落。
当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。
另外，调整住房供应结构的措施将进一步减缓已批准项目的投资节奏。
房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。
2）住房供应结构调整加快。
按照国家调控政策的要求，套型建筑面积90平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位、中小套型普通商品房的土地供应也
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