房地产定价体系的制定.docx
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房地产定价体系的制定
紫菘地产公司楼盘定价支持系统
一、项目背景简介
紫菘地产是一个房地产公司，要紧开发经营各地的房产。
该公司欲实施的企业资源打算系统（ERP）是该公司为实现信息化治理而实施的运算机集成项目。
项目依照公司进展战略需求，以公司信息化、自动化治理为目标，通过企业信息化中心平台、网络平台、企业ERP应用和办公自动化系统的建设，以全面提高公司经营治理水平，提高企业综合经济效益，增强企业的竞争与应变能力。
通过ERP的实施，将全面提高企业的综合效益，实现运算机资源共享和信息共享，向公司领导及时提供项目销售、财务和质量等重要信息，为领导快速决策提供有力支持，使公司治理制度化和标准化，提高公司的治理效益和治理水平，加速现代企业制度改革步伐，提高企业的市场综合竞争力，提高项目经营和销售对市场需求的响应速度。
此前公司所经营的房产定价缺乏科学的定价策略和定价方式，大体上属于本钱导向，且关于尚未完工的楼盘本钱核算是采纳项目预算，具有必然的盲目性和不确信性，会给公司进展带来不可预料的风险，且为公司长期进展埋下了隐患。
咱们还不能计算出因效率低下和主观因素而给公司带来的无形经济损失，若是把这一部份也看作本钱，那将远远超出目前的计算数额。
而若是开发出一个能知足业务要求的以定价为核心功能的信息治理系统，将为公司降低经营风险，增强盈利能力。
从理论上说，阻碍房地产产品价钱的因素是供给与需求。
可是依照统计资料分析，在我国房地产价钱的阻碍因素中，本钱并非是要紧缘故，而市场状况的阻碍较突出。
1．定价方式
定价方式是依照定价目标确信房地产大体价钱范围的技术思路。
房地产的定价方式有本钱导向、竞争导向、需求导向三种。
本钱导向定价指按开发本钱和人为订立的利润比率确信价钱，具体可分为本钱加成定价法、量本利分析定价法、变更本钱定价法、目标利润定价法和加工本钱定价法。
这事实上是打算经济时期的产物，只能制定出基于卖方利益的价钱，而不容易与市场消费需求相吻合。
竞争导向定价是指从市场竞争状况分析动身，以企业的市场定位为基础，为争取有利的竞争条件与地位的定价方式。
企业能够依照自身条件和经营目标，制定与竞争者相同的价钱，也能够制定比竞争者略高或略低的价钱。
采纳竞争导向定价的一个显著特点是：
并非坚持价钱与本钱或价钱与需求的固定关系，而偏重于竞争者的行动。
具体可分为领导者定价法、挑战者定价法和随行就市定价法。
需求导向定价是以消费者需求的转变及消费者心理作为定价的大体依据。
具体分为适应定价法、认知价值定价法和和需求不同定价法。
需求导向跨越了供方的思维定式，从供求两边的互动关系中寻觅解决问题的思路。
2．定价策略
不管是以攫取高额利润仍是以快速回笼资金为要紧目标，咱们在为楼盘确信价钱时通常需考虑三个因素：
一是本钱——地价、建安本钱、税收及其他费用的总和；二是竞争——市场供求总量、直接与间接竞争对手们的价钱情形；三是消费者——目标消费者能够同意何种价钱。
三种因素在楼盘最终定价中所起的作用显然不一样，一样说来市场供求总量与竞争对手的价钱只是参考，而本钱与消费者那么是决定价钱策略的全然因素。
深切分析后即可发觉：
本钱+竞争和消费者+竞争是房地产定价的两种大体策略。
本钱+竞争定价策略的决策流程大致是：
计算出项目总本钱→侦查竞争对手的价钱情形→加上预期利润（视目标不同而比例不同）→得出本楼盘价钱。
消费者+竞争定价策略的决策流程是：
竞争对手提供的物业与价钱如何→调查在该地段开发与竞争对手不同化物业，调整各项价钱变数后消费者将情愿以何种价钱同意何种物业→开发何种物业类型、如何开发能实现战略目标→本楼盘最终具体价钱。
二、项目章程
一、问题陈述
项目
紫菘地产公司楼盘定价支持系统
参与者
雷晓玲、秦光华、王辉
创建日期
2006-4-1
最后修改日期
2006-6-15
问题、机会或指示的简要描述
紧急程度
可见性
年收益：
元
优先权
建议的方案
1、房价比较混乱，企业决策带有一定程度的盲目性和投机性
ASAP
高
100,000,000
1
新开发
2、楼盘的定级因素数据不完整、不一致
3个月
不确定
5,000,000
2
快速地修改
3、缺少对管理信息和支持信息的访问
6个月
低
730,000
3
向用户提供易学易用的报告工具
4、业务数据的问题包括数据不一致和缺少编辑控制
6个月
中等
64,000
2
新开发
二、项目范围
数据
经调查分析，紫菘地产公司欲采纳消费者+竞争的定价策略，定价方式选用基于竞争导向的可比楼盘量化定价法，本系统定价模型拟采纳可比楼盘量化定价法，以下简单介绍该方式。
针对许多楼盘均偏向与定性描述的现状，本方式尝试对楼盘进行定量描述。
进行量化统计的楼盘应为可比性较强的，地段、价钱、功能、用途、档次都相近的现楼、准现楼或楼花。
每一楼盘定级因素的具体指标及品级划分只有落实到具体楼盘所在片区才能清楚描述。
咱们共列出18个定级因素，别离为位置、价钱、配套、物业治理、建筑质量、交通、城市计划、楼盘规模、朝向、外观、室内装修、环保、进展商信誉、付款方式、户型设计、销售情形、广告、停车位数量。
此18个因素，共分五品级，分值为一、二、3、4、5分，分值越大，表示品级越高。
2.1.1定级因素（受篇幅阻碍，下表及后续各表仅列举5项以说明问题）
表2.1.1-1定级因素、指标与分值表
定级因素
指标
分值
位置
A.距所在片区中心区的远近；B.商业为临街或背街；C.写字楼为临街或背街；D.住宅区为距所在片区中心区的远近
A.最差（远）1；B.很差（远）2；C.一般3；D.很好（近）4；E.最好（近）5；
价格
A.百元以上为等级划分基础；B.商铺、写字楼、毫宅、普通住宅等级依次减少；C.价格是否有优势
A.最高1；B.很高2；C.一般3；D.很低4；E.最低5
配套
A.城镇基础设施：
供水、排水、供气、供电B.社会服务设施：
文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地
A.最不完善1；B.不完善2；C.一般3；D.很完善4；E.最完善；
物业管理
A.保安；B.清洁卫生；C.机电；D.绿化率及养护状况；E.物业管理费（元/月）；F.是否人车分流；G.物业管理商资质.
A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5；
建筑质量
A.是否漏雨漏水；B.门窗封闭情况；C.内墙；D.地板；E.排水管道
A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5；
2.1.2定级因素权重确信
权重是一个因素对楼盘品级高低阻碍程度的表现。
由于阻碍楼盘的因素很多，不可能都被选择为楼盘定级因素，只有在进行了重要性排序和不同性选择后确信的因素，才能确信为楼盘定级因素。
上述挑选出18个因素，按重要性及阻碍力的高低，确信每一因素的权重别离为位置、价钱、配套、物业治理、建筑质量、交通、城市计划、楼盘规模、朝向、外观、室内装修、环保、进展商信誉、付款方式、户型设计、销售情形、广告、停车位数量。
权重越大，重要性及阻碍力就越高，反之亦然。
表2.1.2-1可比楼盘综合因素量化统计表（示范表）
定级因素
权重
序号
大地花园
松泉山庄
东湖大厦
备注
位置
1
4
4
4
价格
2
3
4
4
配套
3
3
4
4
物业管理
4
3
4
3
建筑质量
5
3
4
4
业务
楼盘资料治理、定级因素治理、价差指数治理、预售房产治理、定价支持、报表治理
接口
销售领导、地域销售办公室、库存操纵信息系统、销售系统
3.评估项目价值
紫菘地产公司目前由于采纳人工方式完成业务，进行报表制作，对数据进行综合分析等，因此耗用工时较多，且效率低下。
此前公司所经营的房产定价缺乏科学的定价策略和定价方式，大体上属于本钱导向，且关于尚未完工的楼盘本钱核算是采纳项目预算，具有必然的盲目性和不确信性，会给公司进展带来不可预料的风险，且为公司长期进展埋下了隐患。
咱们还不能计算出因效率低下和主观因素而给公司带来的无形经济损失，若是把这一部份也看作本钱，那将远远超出目前的计算数额。
而若是开发出一个能知足业务要求的以定价为核心功能的信息治理系统，将为公司降低经营风险，增强盈利能力。
一样，咱们也无法估算出由于系统的开发应用使公司运营效率提高而带来的无形的经济效益。
而且，由于系统能在以后较长的一段时期内稳固地发挥作用，这关于公司提高经营治理水平有专门大的帮忙，并能使公司早日参与全行业的信息化浪潮中，能够加倍普遍地吸收各方面的信息资源，可为公司业务在将来的扩张打下坚实的基础，其经济效益将更上一层楼。
4.打算项目进度表和预算
编号
任务名称
预算：
元
问题分析
1000
2
需求分析
3500
3
逻辑设计
5000
4
决策分析
7000
5
物理设计
5000
6
构造和测试
4500
7
实现和发布
10,000
三、系统需求说明
1.系统整体目标
通过系统调研和与各部门相关人员的交流，能够看到紫菘地产公司整个业务处置模式大体上仍是比较标准和完整，ERP系统应用的治理基础比较好，各部门治理人员和业务人员对系统建设热情也较高，尽管在一些跨部门的业务流程中有一些冲突和问题，但从整体来看大体上能够确信整个系统建设的整体目标：
（1）部门业务在系统的处置进程中进行必然的操纵，以求进一步标准和完善内部业务流程；
（2）利用网络将各地的大量房产信息集成，以做到信息共享和快速反映；
（3）实现企业内部各类治理费用的预算指标和项目预算指标的操纵；
（4）借助运算机系统工具优化公司内部物流、资金流和信息流，理顺经营环节中的各类业务关系；
（5）借助信息系统实现企业经营决策的信息化，对公司经营的关键环节——房产定价，给予决策支持。
ERP系统实施应用的目的确实是全面有效整合企业资源，使企业内部物流、信息流、资金流有效的统一路来。
通过ERP信息系统的实施应用，成立覆盖整个公司经营治理的信息化系统治理平台，从而标准经营进程中业务处置流程和合理的组织职位体系。
解决在销售、质量、本钱操纵和核算和经营决策分析等业务方面的数据信息的处置和分析，达到信息集成和高度共享的要求；为企业成立面向新经济时期环境下对企业大规模定制模式的要求提供基础保障。
系统建设将以整个ERP治理思想为指导原那么，结合公司企业实际应用，尽可能遵循ERP系统要求进行业务标准和设计。
解决业务流程中存在的突出问题，进一步提高工作效率和生产响应速度，从而整体提高公司治理、操纵、和谐能力和企业竞争力。
2．系统范围
在企业信息平台和网络传输平台的基础上，开发实施应用企业资源打算治理系统（ERP）；前期要紧解决企业涉及房产治理业务层面上的流程设计和系统应用。
包括房产资料治理，经营房产定价支持和财务接口等业务方面的数据信息的处置和分析，达到信息集成和高度共享的要求，以实现公司信息资源的及时传递和有效整合，全面提高企业治理水平。
信息系统涉及到的应用模块如下：
系
统
管
理
销
售
管
理
房
产
数
据
管
理
决
策
支
持
定
价
参
数
管
理
财
务
管
理
人
事
管
理
数据库
信息中心平台
图ERP业务模块组成图
3．设计要求
（1）整体设计要求：
系统在整体上应具有技术先进、平安靠得住、扩展性强、保护方便等特点。
（2）信息要求：
整个系统所涉及的各部份业务处置在实现信息集成的基础上，能实现部份功能集成。
同时增强信息的标准化工作，操纵数据源头是做好信息集成的关键。
（3）性能要求：
数据处置效率高。
系统故障频率低、保护容易。
能提供多种数据输出接口，方便用户进行其它数据处置。
（4）平安要求：
数据库的平安操纵。
应用软件的角色概念、分派和操纵。
系统保护人员的高素养和有效的治理制度。
（5）约束条件：
组织和制度的保障。
员工素养，系统培训，资金的投入及时、到位。
业务的标准、职位职责的调整和人员的调整。
4．用户需求说明
在对用户所提出的多种需求进行调查后，经分析以为，真正应该在本系统中取得表现的用户需求有如下几点：
（1）依照公司业务需要，从外部环境中获取有关数据，如经公司调查或委托专业调查机构取得相同地段竞争企业的楼盘资料，经专家讨论确信的定价模型所需参数及指标体系，对报表等的格式要求等。
（2）利用运算机技术对业务数据进行准确、迅速、高质量的计算、统计、分析、查询等，要紧对象是当日数据、历史数据和各类大体信息（如公司经营的房产信息等）。
（3）利用各类数据进行符合上级要求的报表制作、打印，在这一要求中，包括竞争企业数据的比较、符合各类要求的汇总查询、不同项目/单位之间的比较分析。
（4）依照调查所得数据和指标体系，对楼盘价钱，房产价钱基于“消费者+竞争”的定价策略和竞争导向的“可比楼盘量化定价法”进行分析，并给决策者提出具体的定价参考，选用的数学工具是线性回归模型，并以报表的方式显示分析结果。
5．系统逻辑模型分析
新系统的开发对紫菘地产公司而言尽管是一个庞大的转变，即由手工处置到现代化治理信息系统的转变，不管在实际运营中，仍是在员工和银行的经营理念中，都是一个具有深远意义的飞跃。
但究根问底，新系统的逻辑模型仍是以原有的企业传统逻辑模型为基础，这是由公司比较固定的业务流程决定的，并非会因系统物理形态的转变而发生全然上的转变。
下面对新系统的逻辑模型用数据流程图（dataflowdiagram）、数据字典（datadictionary）等工具加以描述。
数据字典是一系列用于描述系统中所用数据特点的数据，其作用有以下几点：
第一，它是数据库开发的第一步，也是整个系统的必不可少的第一个重要环节。
第二，起到一个参照系的作用，帮忙本系统编程人员和保护人员了解数据库和系统内部的运行机理。
最后，它是系统生命周期后续时期交流的大体工具，专门是在系统评判和系统保护中作用庞大，不可缺少。
（1）业务流程图
（2）数据流程图（图至图
受篇幅阻碍,那个地址并未给出所有模块的细化流程图，仅对房产资料治理的细化数据流程图加以分析。
（3）数据流概念（表至表
表数据流概念（更新楼盘资料）
数据流名称
更新楼盘资料
标识符
E1
描述
用户所要更新（添加/修改/删除）或查询楼盘的相关特征信息
数据流来源
用户
数据流去向
楼盘资料表
流通量
2次／天
高峰时期流通量
5次／天
表数据流概念（更新房产资料）
数据流名称
更新房产资料
标识符
F1
描述
用户所要更新（添加/修改/删除）或查询房产的相关特征信息
数据流来源
用户
数据流去向
房产资料表
流通量
20次／天
高峰时期流通量
30次／天
表数据流概念（打印信息）
数据流名称
打印信息
标识符
T1
描述
将计算结果（楼盘均价/房产单价）打印出来
数据流来源
打印处理程序
数据流去向
用户
流通量
20份／天
高峰时期流通量
30分／天
表数据流概念（帮忙信息）
数据流名称
帮助信息
标识符
H3
描述
向用户提供帮助信息
数据流来源
帮助信息存储
数据流去向
用户
流通量
5次／天
高峰时期流通量
10次／天
表数据流概念（更新定级因素）
数据流名称
更新定级因素
标识符
W1
描述
管理员所要更新（添加/修改/删除）的定级因素及其权重值
数据流来源
管理员
数据流去向
定级因素表
流通量
5次／月
高峰时期流通量
10次／月
表数据流概念（更新价差指数）
数据流名称
更新价差指数
标识符
I1
描述
管理员所要更新（添加/修改/删除）的价差及其调整系数
数据流来源
管理员
数据流去向
价差系数表
流通量
2次／月
高峰时期流通量
5次／月
（4）数据存储概念（表至表
表数据存储（楼盘资料）
名称
楼盘资料
编号
D2
流入数据流
E2
流出数据流
E3,E4
存取要求
立即
存取量
1000
表数据存储（房产资料）
名称
房产资料
编号
D3
流入数据流
R2
流出数据流
R3,R4
存取要求
立即
存取量
3000
表数据存储（定级因素）
名称
定级因素
编号
D4
流入数据流
W2
流出数据流
W3
存取要求
立即
存取量
50
表数据存储（价差系数）
名称
价差系数
编号
D5
流入数据流
I2
流出数据流
I3
存取要求
立即
存取量
20
（5）数据元素（图至图
本系统所用数据元素如下所示，限于篇幅，并未列出所有数据元素。
图数据元素（权重值）
图数据元素（调整系数）
图数据元素（楼盘名称）
图数据元素（定级因素）
图数据元素（房产编号）
四、系统设计
（一）系统设计原那么
（1）靠得住性：
系统应保证长期平安地运行。
系统中的硬软件及信息资源应知足靠得住性设计要求。
（2）平安性：
系统应具有必要的平安爱惜和保密方法，有很强的应付运算机犯法和病毒的防范能力。
（3）容错性：
系统应具有较高的容错能力，有较强的抗干扰性。
对各类用户的误操作应有提示或自动排除的能力。
（4）适应性：
系统应付不断进展和完善的定价模型和指标体系具有普遍的适应性。
（5）可扩充性：
系统的硬软件应具有扩充升级的余地，不可因硬软件扩充、升级或改型而使原有系统失去作用。
（6）有效性：
注重采纳成熟而有效的技术，使系统建设的投入产出比最高，能产生良好的社会效益和经济效益。
（7）先进性：
在有效的前提下，应尽可能跟踪国内外最先进的运算机硬软件技术、信息技术及网络通信技术，使系统具有较高的性能指标。
（8）易操作性：
贯彻面向最终用户的原那么，成立友好的用户界面，利用户操作简单直观，易于学习把握。
（二）功能模块设计
本系统的功能模型中包括了楼盘资料治理、房产资料治理、定价支持、报表治理。
由于这些信息对公司决策尤其重要，为此提供方便、快捷的信息查询和交流是系统设计考虑的基础。
本系统由以下5个功能模块组成：
（1）系统设置
全面治理系统的正常运行和界面操纵，同时治理系统的帐户，确保整个系统平安靠得住地工作。
内容包括：
系统运行环境设置、系统用户权限治理、系统定价模型参数（定级因素及其权重、价差指数）的修改等。
（2）楼盘资料治理
对可比楼盘或自有楼盘资料进行集中统一的治理，内容包括：
楼盘资料查询、录入、修改及无效记录的删除。
（3）房产资料治理
对公司经营房产资料进行集中统一的治理，内容包括：
房产信息查询、录入、修改、及售出房产记录的删除。
（4）定价支持
该模块依照用户录入的可比楼盘资料，采纳可比楼盘量化定价法，基于经专家评审确信的定级因素及其权重对自有楼盘提供定价支持，并能结合系统数据库中各项价差指数，对每套房产提供定价支持。
（5）报表治理
提供系统中各项信息的报表打印输出，内容包括：
可比楼盘资料表，定级因素权重报表，水平价差系数表，垂直价差系数表，预售房产定价表等系统数据库中几乎所有数据的报表输出。
（6）联机帮忙
本系统附有详细的功能利用说明及系统故障解答，用户能够通过本模块快速地把握本系统的日常运行及保护。
（三）数据库设计
数据库是本系统的核心和基础，为此数据库应作为系统的主体来开发和建设。
数据库设计围绕系统核心功能——定价支持来成立结构稳固的数据库，以解决定价模型指标体系的进展转变。
将指标体系以二维表的形式寄存在数据库中，作为数据来处置；实现数据与应用程序的分离，使指标的转变可不能致使应用程序的更改。
所有的指标数据通过统一的数据库利用代码检索，保证数据的惟一性、完整性，最大限度地降低数据冗余，实现数据的共享。
1．目标及功能
本楼盘定价系统数据库将是企业整个ERP系统重要的组成部份。
其功能目标是：
（1）支持楼盘资料，房产资料等数据的查询和分析应用。
（2）为系统核心功能楼盘及房产定价提供有效地支持。
（3）实现信息资源的共享，并为企业的ERP系统效劳，从而为实现企业的信息化制造条件。
2．结构设计
（1）数据库关系模型
（2）数据库（表）结构
表4.３-1定级因素表
字段名
数据类型
数据长度
允许空值
默认值
编号
int
4
不允许
自动编号
定级因素
char
20
不允许
无
权重
float
4
不允许
入库日期
date
4
不允许
当前日期
备注
char
100
无
用途：
阻碍楼盘价钱的定级因素及其程度即权重值。
索引：
编号
表楼层系数表
字段名
数据类型
数据长度
允许空值
默认值
编号
int
4
不允许
自动编号
楼层
char
20
不允许
无
调整系数
float
4
不允许
备注
char
100
无
用途：
阻碍房产价钱的因素及价差即调整系数。
索引：
编号
朝向系数表和户型系数表结构与楼层系数表类似，故再也不缀述。
表房产资料表
字段名
数据类型
数据长度
允许空值
默认值
编号
int
4
不允许
自动编号
房产编号
char
20
不允许
无
所属楼盘
char
20
不允许
无
户型
char
20
不允许
无
楼层
char
20
不允许
无
朝向
char
20
不允许
无
面积
float
4
单价
int
4
0
用途：
每套房产的大体资料及价钱。
索引：
编号
表楼盘资料表
字段名
数据类型
数据长度
允许空值
默认值
编号
int
4
不允许
自动编号
楼盘名称
char
20
不允许
无
自有楼盘
bool
1
不允许
false
开盘楼价
int
0
开盘日期
date
4
不允许
无
位置
int
4
0
价格
int
4
0
其它各因素
int
4
0
用途：
可比楼盘或自有楼盘的大体资料及各因素得分。
索引：
编号
（四）系统结构设计
由需求分析中取得的数据流程图导出系统结构，图和图为系统流程图。
图第一层系统流程图
图系统展开图
五系统实现
（一）开发平台选择
从目前市场上比较流行的数据库开发、治理软件来看，关于比较简单的中小型数据库，MicrosoftVisualC++与MicrosoftAccess2000的结合无疑是在实际应用中较为成功的一种解决方案。
前者为用户提供Windows所一贯坚持的超级友好、操作简单的用户界面、完善而壮大的数据库操作功能（通过ODBC结合SQL语句实现）和简练明了的数据库接口；后者那么可对数据库实施操作、保护和权限识别功能。
结合本项目实际，紫菘地
升级会员 