投资游乐园项目投资策划可行性分析报告.docx
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投资游乐园项目投资策划可行性分析报告
赵苑游乐园项目投资策划
可行性分析
策划人：
组长：
*****
组员：
****，****
****，****
班级：
******************
指导老师：
***********
申报时间：
2012年6月29日
设计任务书：
1．组员****负责市场调研；
2．组员****负责负责实地考察，现场拍照，图片处理工作；
3．组员****负责从互联网上搜集相关资料；
4．组员****负责设计书内相关数据的计算工作；
5．勘测组长****负责整个设计书的编写。
总说明：
1.本设计的中心特点：
根据尊重历史、尊重文脉、满足民众健康生活的多重需要的理念，我们对在城市进化过程中形成的内容与原乡土文化的沉淀进行了分析与比较，得出以下结论：
在前进中得到了城市生活的紧张充实，但失去了田园生活的闲适与随意；得到了现代人的生活方式，失去了先民们深厚的文化积淀；得到了匆忙的高层办公空间，失去了自身的健康；得到了城市紧凑规则的景观肌理，失去了原有的自然生态系统。
建设一个能让不同年龄、层次的人群均可健身休闲、愉悦身心的公共空间将刻不容缓。
本项目的建设对扭转邯郸市缺少大型体育文化场所的局面，满足当地群众日益增加的精神文化需求，具有重要的意义。
2.编写过程和方法：
过程⑴、设计动员和市场调研3天；
⑵、查阅处理文献、形成草稿2天；
⑶、组别讨论、调研论证1天；
⑷、计算验证、形成终稿3天。
方法:
严格按照老师所给出的《房地产课程设计指导书》中所要求的格式步骤进行编写；对相关数据严格考证，计算；认真、严格的编写设计书，并对编好的设计书进行仔细复查。
第1章总论6
1.1项目概况6
1.2编制依据10
1.3结论与建议10
第2章项目建设背景和必要性11
2.1项目建设背景11
2.2项目建设的必要性12
第3章建设选址和建设条件14
3.1建设地点14
3.2建设条件15
第4章、项目建设方案17
4.1现状分析17
4.2规划思想17
4.3规划原则17
4.4规划目标17
4.5规划方案18
4.6主要经济技术指标19
第5章项目组织机构及人力资源配备21
5.1项目组织机构21
5.2人力资源配备21
5.3工程管理22
第6章项目实施进度24
6.1建设工期24
6.2项目实施进度安排24
6.3项目实施进度表24
第7章建设工程招投标25
7.1编制依据25
7.2招标原则25
7.3招标范围25
7.4招标组织形式25
7.5招标方式25
7.6拟招标情况25
第8章投资估算与资金筹措26
8.1投资估算编制的依据26
8.2项目投资估算26
8.3资金筹措32
第9章项目建设规模及满足期33
9.1本项目经营测算33
9.2本项目经营成本分析33
9.3经营收入的测定方法34
9.4游乐园经营项目现金流量表34
9.5项目不确定性分析34
第10章社会效益和影响分析36
10.1完善城市功能，推动片区的房地产市场发展进程36
10.2解决大量待业、失业人员的就业问题36
10.3增加财政税收36
第11章 项目分析及评价37
11.1 项目分析37
11.2 项目评价38
参考文献39
第1章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
邯郸市赵苑游乐园
1.1.2项目性质
新建
1.1.3项目建设地址
该项目选址于邯郸市赵苑公园内，位于邯郸市西北部，东临京广铁路，北临联纺西路，南临岭南路，西临铁西北大街，占地2100亩，,是市内最大的公园，项目将依公园里基本环境为背景建设。
1.1.4项目建设内容与建设规模
本项目建设内容包括建设接待服务区、儿童游乐园区、体育健身区、滨水景观区、建筑区等五大功能分区组成。
项目建成后，将形成一个供市民体育健身、文化交流、休闲娱乐的公共活动场所。
项目具体建设内容及规模如下：
该项目以一些大型儿童游乐设施为主，拟建成华北地区首屈一指的儿童游乐天地。
弯月飘车
翻滚过山车
三维太空环
旋转莲花杯
摩天轮
表1-1项目主要的建设内容
序号
项目
单位
数量
备注
1
总用地面积
m2
333380
1
园区
m2
60300
1.1
接待服务区
m2
5500
1.2
极限运动区
m2
15000
1.3
休闲运动区
m2
12000
1.4
滨水景观区
m2
5000
1.5
休闲娱乐区
m2
16000
1.6
保留建筑区
m2
6800
2
道路
m2
24160
2.1
主干道
m2
13360
2.2
次干道
m2
10800
3
建筑物
m2
8600
4
构筑物（景点）
m2
3800
5
场地
m2
90700
5.1
广场
m2
32200
5.2
绿化场地
m2
58500
6
水域
m2
35600
合计
2
建筑密度
m2
0.50%
3
绿化率
m2
74%
1.1.5项目建设工期
本项目从2012年6月开始进行前期准备工作，拟于2012年8月开始建设，用7个月时间完成施工，2013年3月投入使用。
项目区有超级太空船,旋转木马等一批惊而不险，悬而不惧的现代游乐项目，和卡通人物，动物等静态型的儿童游乐器材，儿童城内有室内攀岩室,游艺厅，充气娱乐设施等一批集强身健体，寓教于乐为一体的综合性的游乐设施.总投资为1000万元。
1.1.6项目总投资及资金筹措
经估算，该项目总投资估算为44455.87万元，其中：
建筑安装工程费用22313.89万元，工程建设其他费用18861.36万元（其中：
与未来企业生产有关的其他费用1000万元），预备费用1210.06万元，建设期利息1870.56万元，铺底流动资金200.00万元。
资金筹措方式为申请银行资金贷款，和自筹资金。
1.1.7环境影响及社会经济效益评价
本项目建设将会大大改善了邯郸市的生态环境，为邯郸市居民提供了一个体育健身、文化交流、休闲娱乐的室外活动场所，将为邯郸市的文化环境、生态环境的改善起到重要的作用，并为邯郸市的建设起到很好的辅助作用，从而促进邯郸市的生态环境和经济社会全面、协调、可持续发展，切实提高人民群众的生活水平。
所以，本项目具有显著的社会效益、环境效益和经济效益。
1.2编制依据
1、《邯郸市总体规划（2008年－2020年）》
2、《邯郸市国民经济与社会发展“十一五”规划纲要》
3、《城市绿化规划建设指标的规定》
4、《公园设计规范》（CJJ48－92）
5、项目建设单位提供的其他资料。
1.3结论与建议
1.3.1主要结论
本项目建设以《邯郸市总体规划（2008年－2020年）》、《邯郸市国民经济与社会发展“十一五”规划纲要》为依据，在统筹规划区域文化资源、优化文化发展环境的同时，积极发展体育文化事业，贯彻《全民健身计划纲要》，并坚持资源节约和环境友好的可持续发展战略，依托新媒体产业基地的发展机遇，促进邯郸市建设，提高人民的生活水平。
总之，本项目的建设在改善生态环境、提高人民群众生活质量发挥了重要的作用。
项目具有显著的环境效益和社会效益，因此，本项目的建设是必要的，而且也是可行的。
1.3.2建议
为了规范政府投资项目资金的管理，建议项目建设单位要制定明确的管理制度和管理办法，保证政府投资资金管理的科学化、制度化和规范化。
建议项目承办单位尽快完善办理各项批复手续，在项目实施阶段要统筹安排处理好投资、质量、进度、安全关系，节约和合理使用资金。
本工程建设完成后，应制定相应的法律法规，委托专门部门，对项目进行正常的维护和运行管理。
建设单位应尽快取得本工程的环保、交通、规划、土地等部门的意见。
第2章 项目建设背景和必要性
2.1项目建设背景
2.1.1邯郸市规划为项目建设提供了直接依据
《邯郸市总体规划（2008年－2020年）》指出：
邯郸市的城镇建设要“逐步实现各级规划公园绿地、居住绿地、附属绿地，形成系统完整、布局合理、功能健全的中心城点状绿地布局。
实现居民出行500米见绿地，消除公共绿地服务盲区”和“继续增加公共体育设施用地，建设功能完备、风格多样、布局合理的群众健身设施，形成群众体育组织健全、活动普及、设施完备的新格局。
加强新城和边缘集团公共体育设施的建设，实现人均0.6～0.7平方米公共体育设施用地的目标”。
同时，还确定了“两轴－两带－多中心”的城市空间结构。
大兴区正处于“连接一轴，横跨两带，关联多中心”的重要位置，是城市发展新区之一，同时也属于邯郸市的生态保护带，具有得天独厚的区位和资源优势，战略区位优势将日益突显。
强调了生态环境发展策略，指出要加强平原地区生态林地的保护和建设；划定限制建设地区，有效保护森林、河湖、湿地等生态敏感地区，积极进行绿化隔离地区、森林公园、生态廊道、城市公共绿地等生态环境建设。
2.1.2邯郸市规划为项目建设指明了方向
赵苑是邯郸市经济发展的重要节点，也是现代制造业和文化创意产业的重点培育地区。
赵苑游乐园的新建将会给邯郸市的发展带来了很大机遇。
以“战略发展节点、新兴产业基地、邯郸绿色新城”的发展目标。
坚持以人为本，建设宜居、宜业城市的典范，构建良好的人居环境，切实保障合理配置各级各类公共服务设施并进行人性化的细节设计，力争将赵苑游乐园建成宜居、宜业的绿色新城，并与全市城市空间布局和产业布局相衔接，构建“中部一体、东西两翼、产业集群、城镇组团、生态融合”的城乡空间格局。
2.1.3项目建设符合邯郸市的总体规划的要求
要强化邯郸市的发展，在对绿地景观系统规划中指出要以城镇周边生态绿地为依托，强化城镇组团之间的绿化廊道联系，营造城在绿中绿在城中的氛围。
在各组团规划中心、并安排组团绿地和多处社区绿地，以城镇公共广场为重点，与城镇内部的公园，街头的小绿地和绿化率较高的附属绿地，形成点线面结合的城镇绿地系统。
在组团之间的开敞地带依托水系安排市区公园，成为城镇生态绿心和城镇居民就近体会绿色气息的休闲空间。
2.1.4邯郸市赵苑游乐园的新建对城镇化建设水平提出新的要求
新媒体产业基地的建设，给邯郸市的发展带来重大发展机遇的同时，对邯郸市的用地布局及基础设施建设提出了新的要求。
邯郸市赵苑公园位于邯郸市靠中心位置，为了落实新定位，贯彻新理念，促进邯郸市的可持续、集约、协调发展，促进邯郸市周边城镇产业结构的调整和增长方式的转变。
《邯郸市总体规划（2008年－2020年）》中提出邯郸市应依托以新媒体基地建设为基础的产业发展，形成集中的产业新区，吸引外来投资、接受城市外迁项目和城市高技术人才的集聚，有效地提高邯郸市的经济实力，同时，强化邯郸市建设，促进城市发展，高标准营造集中的、具有一定规模和吸引力、有经济活力的城市，加强公共绿地、配套公共服务设施、和其他市政基础设施的建设，提高城市各项设施整体水平，逐步实现绿化建设与农业产业结构调整、农村城镇化及农民安置的联动，发展绿色产业，满足大量高技术人才在新媒体基地工作生活的需求，促使更多的城镇居民向邯郸市集中，以适应邯郸市产业化、城镇化的要求。
2.2项目建设的必要性
2.2.1扭转邯郸市缺少大型公益性公园的局面，满足当地群众日益增长的物质文化生活的场地需求
近年来，随着新媒体产业基地的建设，邯郸市的经济发展持续快速发展。
加强邯郸市的基础设施及精神文化建设，是实现邯郸市快速发展的前提条件。
邯郸市近些年的发展速度、工业化进程、第三产业调整的步伐虽然较快，虽然市政基础设施建设比较好，但是中心周边没有大面积的公益性绿地景观；现有的群众游憩健身场地分布零散、设施简陋，并且缺乏统一的布置和管理，与城市高标准的规划存在较大的差距。
随着邯郸市的品牌建设和招商引资的力度加大，越来越多的外来企业和高素质人群将来到XX区郊区安家落户。
邯郸市人口增加、人均收入提高，物质生活条件逐步改善，当地群众的业余娱乐文化活动的需求越来越丰富。
原有村镇简陋的文化体育设施难以满足人民群众日益提高的精神文化生活需求，严重滞后于邯郸市的经济发展水平。
所以，建设一个能让不同年龄、层次的人群均可健身休闲、愉悦身心的公共空间将刻不容缓。
本项目的建设对扭转邯郸市缺少大型体育文化场所的局面，满足当地群众日益增加的精神文化需求，具有重要的意义。
2.2.2城镇建设水平的提高，对环境质量提出了新的要求
城镇的建设和发展是促进邯郸市经济发展的重要环节，是提高农村居民的物质生活质量的必然要求，也是推进该地区城市化进程的出路所在。
赵苑作为邯郸市的中心开发区，紧邻火车站，人口和产业的截流能力将有所增强，随着城镇建设的推进，邯郸市配套设施逐步完善，镇区的居住条件会明显改善，必将会吸引来此工作的人口就地居住生活。
城镇建设应遵循人与自然的和谐统一，注重生态环境建设，以高品质文化创意产业为依托，把邯郸市建设成为基础设施完善，环境优美，适宜居住的绿色城镇。
把邯郸市建设成为“环境优美、适宜居住、配套设施完善”的中心城镇将是现阶段邯郸市发展的首要目标。
2.2.3加强公共基础设施建设，着力打造绿色宜居城市的需要
赵苑位于邯郸市中心区域，是邯郸市总规明确要求建设并保护好的重要绿色开敞空间。
负有带动辐射中部区域发展的重要任务。
本项目充分利用现有生态、文化资源，形成绿化、文化与水系风景圈的共融和谐；拓展公园绿地的功能；重视建设小型绿地，提高人均园林绿地配置标准，努力打造绿色宜居城市。
第3章建设选址和建设条件
3.1建设地点
3.1.1项目选址
该项目选址于邯郸市赵苑公园内，位于邯郸市西北部，东临京广铁路，北临联纺西路，南临岭南路，西临铁西北大街，占地2100亩，,是市内最大的公园。
3.1.2用地性质
本规划地块为邯郸市赵苑公园内，总用地面积约33.3380公顷。
3.1.3项目用地现状
本项目用地形状为长方形地块，用地范围内主要是赵苑内的人工湖周边。
图3-1项目场址现状图
图3-2项目场址现状图
3.2建设条件
3.2.1自然条件
邯郸是典型的暖温带半湿润大陆性季风气候，主要特征是无霜期长（200天）、光照充足（2557小时）、热量丰富、雨热同季，年平均降水量549毫米，夏无酷暑，冬无严寒，特别是每年的7、8、9月，绿树成荫，气候凉爽，更是旅游避暑的黄金季节。
3.2.2水资源现状
本项目实施场地范围内基本无地表水系。
项目浅部的地下水属潜水类型，地下水主要受大气降水及地表水渗透补给。
地下水的流向为自北东向至南西向。
地下水的埋藏深度最深大于40m，最浅也在3．5m左右，近几年，市区地下水位呈下降趋势。
根据所收集到的水质分析资料，初步判定项目实施场地下水对混凝土不具侵蚀性。
3.2.3交通运输通讯及水电气现状况
项目的四周道路通畅，距邯郸市火车站、长途汽车站不到15公里，公交车已经通到公园，对外交通便利。
邯郸市具有完善的程控电话可直接通往国内外；中国移动、中国联通等无线通信网络可覆盖呼邯郸市范围。
有线电视也已覆盖邯郸市范围。
邯郸市通信网络已全部实现交换程控化和传输数字化。
电力充足，网络发达。
3.2.4社会经济条件
项目属于邯郸市范围，“十二五”时期，是邯郸市综合实力提升最快、城乡面貌变化最显著、社会建设成果最丰硕、人民群众得到实惠最多的时期之一。
“十二五”时期，是全面建设小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期，是邯郸资源型城市重要而紧迫的转型期。
“十二五”时期，我国发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期，邯郸步入了加快发展、加速转型的重要阶段，既面临难得的历史机遇，也面对诸多可以预见和难以预见的风险挑战。
3.2.5市政基础设施条件
1、电力
项目区内均已通入供电线路，由供电局统一供电，能够满足园区内的用电需要。
2、给排水
项目用地范围内为邯郸市自来水公司供水，项目用水直接接入附近用水管道即可。
项目排水采用雨污分流制，项目污水经过统一收集后管理。
3、通信
项目区内均已通入固定电话线路和闭路电视网络，中国移动、中国联通等无线通信网络可覆盖项目区内。
4、天然气管道
城市燃气管道已接至项目区内，住宅区大部分已经使用了天然气，还有的即将使用。
第4章 项目建设方案
本项目建设方案是根据规划用地的现状、地势、地形、地貌、周边发展要求等方面因素来分析、拟定的确实可行的园区规划。
设计意在创造一个阳光、休闲、运动、健康、生态的休闲娱乐空间。
4.1现状分析
土地使用现状：
用地范围内土地性质为规划绿地，总用地面积33.33公顷，其中，水域面积3.56公顷；广场及绿地面积9.07公顷；市政道路面积2.42公顷；建筑物面积0.86公顷，构筑物（景点）面积0.38公顷。
游乐园规划用地内的现状非建设用地是规划绿地和人工湖水系，在规划时应确保生态系统的延续性。
尊重充分利用现有场地，尽可能减少对地貌的破坏，尊重以当地原生态植被和林带等田园风光为代表的文脉特征。
规划中依地形走势和景点分布进行重新调整，综合解决现状所存在的问题，提高土地利用价值。
地形地貌：
游乐园规划用地为平原地貌，地势较为平坦、绿化率高、生态环境较好，规划用地内人工湖水位常年稳定，较利于规划建设的发展。
4.2规划思想
设计理念：
尊重历史、尊重文脉、满足民众健康生活的多重需要。
设计立意：
根据理念，我们对在城市进化过程中形成的内容与原乡土文化的沉淀进行了分析与比较，得出以下结论：
在前进中得到了城市生活的紧张充实，但失去了田园生活的闲适与随意；得到了现代人的生活方式，失去了先民们深厚的文化积淀；得到了匆忙的高层办公空间，失去了自身的健康；得到了城市紧凑规则的景观肌理，失去了原有的自然生态系统。
主题定位：
在此基础上，针对以上几点和规划现状对综合类体育文化空间的缺失，我们力求在游乐园建成后确保这些因素得以保留。
将项目做成以体育、文化为主题的运动休闲、历史教育、文化交流、生态延续的游乐园。
4.3规划原则
1、维护原貌：
充分利用现有场地，把新建景观融入自然景观中，尽可能减少对地貌的破坏，尊重以当地原生态植被和林带等田园风光为代表的文脉特征。
2、珍惜水体：
保持水质自然、古朴、纯净，提高水体景观质量。
充分保护现有河水状态，人工湖水则通过循环使用减少耗水量，利用生物净化减少水中杂质。
4.4规划目标
1、把游乐园东部区域建成“休闲型文化中心”。
2、西区建设成为以“体育运动发展，精神传承”为主题的体育健身区。
3、南侧滨水区建成以水为背景的开阔景观区域，丰富生态文化。
4、为市民旅游者提供宜人空间的同时，考虑到为市区的“白领”工作人员，企业高管人员提供午间休憩空间、交流空间、健身娱乐空间。
5、为青少年，儿童提供历史文化教育、娱乐、野外拓展、课外课堂学习的空间。
4.5规划方案
4.5.1功能分区
规划根据场地性质、主体功能的不同将园区分为六个功能区。
即：
接待服务区、休闲运动区、极限运动区、休闲娱乐区、滨水景观区。
接待服务区是游乐园用地的主入口，硬地面积宽阔、附属服务设施齐备，同时设有露天剧场、集散广场，交通线路发达，可以为游客提供安全、完善的休息、餐饮、娱乐、集会场所。
其内部规划设有服务中心、停车场、休息亭和体育精神展壁等景观。
该区位于中轴路两侧，交通便捷又远离市区主干道，是一个安全、幽静而又风光怡然的区域。
休闲运动区位于规划园东区的次入口，由自由滑草场、休憩草坪、舞林广场、儿童娱乐场地组成，不同的场地引领不同的活动。
舞林广场由次入口直接进入，疏植樱花树，硬铺平整并衔接下沉花园，为市民提供休闲运动的幽静场地；自由式滑草场为娱乐型运动场地，由舞林广场台阶路直接进入，也可通过园内环线进入，设施齐全、功能完备，可以给人们带来不同趣味的滑行体验；休憩草坪紧邻滑草场，地势相对平缓，为人们提供一个绿色的有氧空间，可以乐在其中地做各种休闲运动；儿童娱乐场紧邻东区主入口服务中心，专门针对青少年、儿童的早期教育和培训方式，结合娱乐的形式设置不同场馆，通过智力游戏、团队配合、独自探险等活动营造全新娱乐环境，特别针对目前国内缺乏的专业性灾难逃生项目开发基地软硬件设施，形成一定别具风格的游玩场地。
极限运动区位于规划园西区西侧，穿过喷雾广场可进入极限运动场地，场地内各类设施齐全，为都市工作者提供一个挑战自我、放松心情的体验基地，也可由广场直接进入水上极限区体验别具特色的水上运动。
野战营位于场地西南侧，其中设碉堡战、丛林战、定向运动场地等项目，让人们在挑战极限的同时回归自然，放飞的心情，培养人与人之间的合作精神。
休闲娱乐区位于场地东区地带，是一块以田园休闲活动和田园风光观赏为主导的场所，环境优雅、静谧。
入口枫林广场代表秋景，火红的枫叶把人的乡间情愫展示出来。
中心设一人工湖，周边为疏林草地和大面积延伸性临水草坪，以自然生态为基础，附加水上游览设施，湖心设临水餐厅，过小桥可到水上景亭沉香亭，继续西行为忘忧岛，再由小桥连接可直达百花坞，凭借水势营造世外桃源般的田园风光。
滨水景观区位于规划园区南侧，是一平缓的开放空间，亲切迷人、富有现代气息，视野开阔，可与对面市政林相借景。
委婉优美的滨水轮廓线，小巧精致的构筑物景点，到处都是风景无限的视觉走廊。
4.5.2交通系统规划
规划园区内交通系统由道路、停车场、休憩场地三部分构成。
道路分六种形式：
游乐园主干路、游乐园次干路、专项道路、水上游览线路、环水线路、市政道路。
游乐园主干路连接场地各出入口，宽4-6米，主要为人车混行系统，满足观光与后勤服务的需求；游乐园次干路为步行系统，宽1-3米，穿越景点与主干路相接；专项道路主要为运动健身步道，宽2米，隐于西区主入口疏林场地，设施完善、便于运动；水上游览线路主要分布于湖区，以水上交通工具为依托，联系水上景点；环水线路滨水前行，简洁干净，为水边景致所铺设。
。
各线路休憩场地完美衔接，为各景点提供便捷交通，达到“移步换景”、“景随步移”的效果。
4.5.3景观系统规划
游乐园的景观规划主要是以景点建设性质为依据，以植被、小品、水域、建筑为内容，由两条景观主轴线、三条景观次轴线和三个陆地景观组团、两个水域构成。
4.5.4建筑风格
园内建筑在与地基、地形、地势、地貌结合的基础上，以小型、低层为主，风格多样，外观简约；在建筑平面布局和空间处理上力求活泼、富于变化；在功能使用上突显安全、便捷、经济。
同时把建筑作为一种风景要素来考虑，使之与周围的山水、岩石、花草树木融为一体，共同构成优美景色。
4.5.5公共卫生间
公共卫生间是园区的基础设施之一，各区域在游人的步行范围之内均有设置，并有明显的指引标志。
外型与所处环境协调、材料环保、设施齐全、设计人性化。
4.6主要经济技术指标
表4-1项目主要技术经济指标
序号
项目
单位
数量
备注
1
总用地面积
m2
333380
1
园区
m2
60300
1.1
接待服务区
m2
5500
1.2
极限运动区
m2
15000
1.3
休闲运动区
m2
12000
1.4
滨水景观区
m2
5000
1.5
休闲娱乐区
m2
1
升级会员 