骏景高尔夫花园市场分析状况.docx

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骏景高尔夫花园市场分析状况

东莞市骏景高尔夫花园开发有限公司

「骏景高尔夫花园」

推广建议案

序言

第一部分：

市场分析………..………………………………….

1、东莞市场分析…………………………………….

2、香港外销市况分析………………………………

3、香港客户之综合分析…………………………….

第二部分：

物业分析…………………………………………….

1、物业简介………………………………………….

2、物业SWOT分析…………………………………..

3、营销策略…………………………………………

第三部分：

**物业简介………………………………………

第四部分：

**工作及一般合作条款…………………………

第五部分：

销售安排……………………………………………

第六部分：

收费标准…………………………………………..

第七部分：

公司经验…………………………………………….

第九部分：

结语………………………………………………..

序言

承蒙贵司赐予机会，————为贵司所开发骏景高尔夫花园撰写初步策划代理合作方案。

由于贵司所提供资料有限，我司根据在香港与华南地区多年代理项目之经验，结合本项目实地考察情况，特撰写此项目初步策划建议案及双方合作模式。

项目具体之操作方案将于彼此更深入接触及获得有关资料后再作补充，深信此项目透过敝司专才及周详推销计划，定能创造出骄人的销售成绩。

敝司深具诚意，希望能以长远合作伙伴形式。

第一部分市场分析

东莞市统计局对外公布了东莞市第一季度经济增长数据：

初步测算，全市国内生产总值一三2．33亿元，同比增长16．93％，增速高出全省同期6．4个百分点，在全省21个地级以上市中保持第一位。

一季度全市经济实现了速度与效益双增长，开局势头良好。

一季度东莞经济增长呈现5个明显特点：

一是世界经济回暖拉动出口回升。

一季度全市出口总额47．36亿美元，同比增长26．1％，其中机电产品出口30．3亿美元，增长31．5％。

中国加入WTO初露苗头，全市实际利用外资3．94亿美元，增长5．31％。

东莞的经济一直是以外向型为主，出口是东莞最为主要的经济成分，东莞市是全国出口第三大城市，机械与电子产品一直是东莞的产业强项，在世界电子行业素有“东莞塞车、全球缺货”之说，所以世界的经济形势直接影响着东莞，而东莞的机电产品又直接影响着世界。

二是出口回升对工业生产的拉动作用明显增强。

一季度全市完成工业总产值（当年价）308．49亿元，同比增长19．84％。

工业销售产值296．2亿元，增长一五．34％；工业产品销售率为96．02％。

东莞现有外资企业16000多家，自中国加入世贸后，出口增多拉动了东莞工业的发展。

三是在城市建设的带动下，固定资产投资规模扩大。

一季度镇以上固定资产投资总额一五．84亿元，同比增长一三．23％，商品房屋销售率55．63％，同比上升1．48个百分点。

今年是东莞的规划建设年，“一网两区”相继在今年进入实际施工和奠基阶段，而大打城市牌使东莞各镇区在市政建设上也加大了投入，城市变美了，商品房自然好销了，这是东莞市政府送给房地产商们的利市。

四是市场销售较为平稳。

一季度全社会销售品总额47．1亿元，同比增长12．74％。

城乡集市贸易成交额35．4亿元，增长23．61％。

现在东莞有超市二万多家，沃尔玛、家乐福、百佳等世界级的大超市都齐集东莞，使东莞成了商家必争之地，面对越来越多的选择，东莞的百姓消费越来越理性，热情也越来越高。

五是企业经济效益显著提高。

全市规模以上工业经济效益指数为109．54，同比上升11．97个点；实现利润总额12．69亿元，增长94．96％，亏损企业亏损额3．68亿元，下降23％，微观经济效益上升，带动宏观经济效益进一步改善。

一季度地方预算内财政收入11．44亿元。

3月末全市各项存款余额一五02．91亿元，各项贷款余额778．57亿元，分别比去年增长3．03％和3．70％。

1、东莞市场概况

———高端产品市场占有率大

东莞市场主要由别墅、TOWNHOUSE、多从层几小高层为主，市场对高层认可度不高，所以高层数量不多。

同时因土地供应量相对较大，故项目占地面积相对较大，均以亩计量单位，一个项目就有几百上千亩都属正常，且容积率较低。

尤其值得一提的是东莞的别墅、TOWNHOUSE数量超过4000幢（含已售在建数量），并且别墅用地尚在不断增加中。

一般一个大项目别墅数量有600-700幢之多，中小型的也有二、三百幢，价格主要在6000-8000元/平方米左右，少量价格可达到12000/平方米以上。

由此可见东莞高端市场容量的巨大。

另外东莞市场的户型较深圳而言明显偏大，最大的三房做到了170平方米左右，两房也普遍在80-110平方米之间，一房和两房的供应量较小，显示整个市场主要以居家为主，投资及过度性用房暂时未成气候。

近一两年来，东莞市场也开始出现了像贝尔高林等知名的大家手笔，且有些新户型深圳也未曾有过，从侧面证明了东莞市场的前景。

———市场未形成完善的价格体系

在东莞很多项目的价格与估计的相差甚远，根据调查的项目所处的位置及产品的差异对其进行分析，而实际的真实价格及销售进度与我们估计的出入较大。

特别是产品的地缘价格差异与判断的出入较大。

在产品差异不大的情况下，莞城中心区与周边偏远区域项目价格相差不大甚至有的项目略低。

其原因是市场在起作用。

在东莞城市化进程不高，主城区较小，各区、镇间距较大，所以跨区域购买的行为不会很多买家一般会选择在日常活动频繁区域内购房，从而使得某个小区域的购买力直接影响到项目价格。

众所周知，东莞以制造业而闻名，本地土地主因出租土地办厂，人均收入要高过在城区的上班族，所以主城区的项目拥有的交通、生活便利等区位优势因购买力支撑不强而体现不到价位上。

———最具购买力的本地土地主

东莞的客户大致分为以下几类：

1）东莞本地人（含本地土地主和上班族）；

2）港、台及外商企业主及高级行政、技术人员；

3）在东莞多年的工厂高级蓝领及中、高层白领。

根据统计：

目前市场上的高端产品（含别墅、TOWNHOUSE及大面积平面单位主要客户就是本地土地主，直接占到市场销售量的约70%左右，另外部分由港、台、外商占据。

———市场前景看好

东莞市政府为了加快城市化进程，全力打造出一个全新的东莞，在东莞老城区改造的同时，用了两年时间将紧临的东城改造一新，同时为了表明东莞市政府对城市发展的决心，不仅计划将未来的市政府迁移到目前近乎一片空白的南城，更是出大手笔，筑出一条尤胜一筹的东莞大道，并以东莞大道为轴，加紧大造“南城房地产板块”。

可以想见三五年之内，面积如深圳罗湖、福田、南山大小的莞城、东城、南城三个城区会合而为一。

届时一个集山、水、城体的城市景观框架，现代化的新型城区。

目前深圳、广州各大开发商、代理商通过各种途径进入东莞市场即是看中东莞良好的市场前景。

2、塘厦镇市场分析

2.1塘厦市场概况

塘厦镇目前的城镇建成区已达70平方米公里，人口规模亦达50多万人，相当于一个中等城市的规模。

对于东莞而言由于城市化进程相对比较滞后，为此，塘厦镇政府采取了一系列的基础设施建设工作，今年筹集了总额达一五亿的资金，用于城市建设。

第一启动行政文化新区的建设。

在塘厦西南部以迎宾大道为中轴线，规划了3平方公里的行政文化新区。

新中心将成为塘厦的政治、文化、金融、信息服务中心，是塘厦的标志性片区。

第二是抓好道路交通网络建设，重点抓好科苑大道、东深二路、龙林铺道等六条主干道的规划建设，进一步完善了“五横六纵”道路网，同时中心区内主要道路全面改造成高标准的沥青路面，提升了道路交通的档次。

第三是大力发展城市交通，全镇规划11条镇内公交线路，增投92辆公交车，实现道路交通四通八达、快捷便利。

塘厦作为东莞市东南片区的区域中心，大力发展第三产业，增强城市的集聚效应和辐射能力。

一是建成三大商业中心和十大专业市场；二是新建一批大型商业设施，提升档次；三是兴建了新都会怡景、金岛等一批星级酒店，带旺了商务、娱乐行业；四是开通了镇外客运公交线路和香港直通巴士；五是兴建森林公园高尔夫球场、乡村俱乐部等各类休闲旅游项目，城镇休闲产业逐渐兴旺；六是加强中介服务业、证券金融业餐饮业等服务业的发展；七是完善教育基础设施。

小结：

塘厦镇委、镇政府把加快房地产开发建设作为培育新的经济增长点和加快城市建设的重要工作来抓，并成立了第三产业促进会，有效整合政府、社会、企业多方面的资源，共同推动塘厦房地产的快速发展。

这几年引进开发了骏景高尔夫花园、三正半山豪苑、银湖山庄、大都会豪庭、东港城市花园等一大批大型、高档的房地产项目，有力的带动了房地产开发的全面发展。

2.2市场特色

根据对东莞及珠三角外销市场，**认为呈以下特色：

1、港人度假盘之特色

1.1（珠三角、塘厦、常平、樟木头）

楼盘名称

三正半山豪苑

物业类型

别墅

物业地址

塘厦镇迎宾大道

占地面积

500000㎡

建筑面积

300000㎡

套数

700栋

均价

5000元/㎡

绿化率

78%

管理费

户型

1室3厅250㎡2室0厅225㎡2室1厅225㎡别墅：

220-800㎡

内部配套

无边际泳池、星光浴室、阳光室等　银行：

工商银行

付款方式

一次性付款，银行按揭

交通状况

1、通过梅观高速半小时车程连接深圳福田中心区2、通过莞深高速20分钟车程连接莞城；3、半小时之内车程连接樟木头、清溪、风岗、黄江、大朗、布吉、观岗、观澜、龙华、宝安十大工商业重镇

概况

环拥近500000平方米湖区水面，约3000米环湖景观道；0.21超低建筑密度，0.59超低容积率亦有3年房单位，但近厂房，数量亦少，不需比较。

楼盘名称

御景花园

物业类型

别墅、商住楼

物业地址

樟木头镇御景大道

占地面积

一三00000㎡

建筑面积

45万㎡

套数

4000多户

均价

￥4000/㎡

绿化率

管理费

1.5元/㎡/月

户型

豪华别墅及多种洋房：

3室2厅89㎡  4室2厅1一三㎡

付款方式

一次性付款；建筑分期付款；银行7成一五年按揭；供发展商7成一五年。

内部配套

儿童游乐场、中餐厅、桑拿室等；中、小学:

樟木头中学;银行:

工商银行、建行

交通状况

每天60班豪华空调中巴来往深圳与樟木头

楼盘名称

帝豪花园

物业类型

小高层、别墅

物业地址

东莞市樟木头镇先威大道

占地面积

800亩

建筑面积

36.8万㎡

套数

均价

￥4000元/㎡

绿化率

78%

管理费

户型

四种洋房，三种别墅:

2房70.6㎡；3房83.6-93㎡;别墅：

191－289㎡

付款方式

一次性付款；银行7成一五年按揭

内部配套

雅思宾馆/水果批发市场/中英文幼儿园

交通状况

楼盘名称

新天美地花园

物业类型

小高层、别墅

物业地址

东莞市常平镇上坑段新天美地花园

占地面积

5.6万㎡

建筑面积

套数

均价

3500元/㎡

绿化率

70%

管理费

户型

面积由31.69㎡到一三7.85㎡，有一房一厅、两房两厅、三房两厅、四房两厅

付款方式

一次性付款；银行7成一五年按揭

内部配套

泳池、沐足室、健身室、棋牌室、儿童游乐室等

交通状况

距东莞火车站仅2分钟的车程，设豪华住客专车，穿梭屋苑至火车站。

楼盘名称

金美花园五期

建筑类别

高层

物业地址

常平镇东莞市常平镇金美路

占地面积

建筑面积

45000㎡

套数

700套

均价

3400元/㎡

绿化率

40%

管理费

户型

付款方式

一次性付款；银行7成一五年按揭

内部配套

室内高尔夫球场、桌球室、网球场、舞蹈室、桑拿浴室、豪华卡拉OK房、健身室、儿童游戏室、亚热带式人造沙滩泳池、园林瀑布泳池、全天候室内恒温泳池

交通状况

距火车站仅6分钟车程，沿线有直通香港列车、巴士；往返深圳更有高速列车、大巴和小巴等

楼盘名称

碧桂园凤凰城

物业类型

别墅

物业地址

广州市增城广园东路

占地面积

6666700㎡

建筑面积

套数

起价

48万元/套

绿化率

管理费

户型

独立花园别墅：

六房三厅：

487.66㎡223万起；四房二厅：

232.46㎡1一五万起

五房二厅：

3一三.86㎡144万起；九房四厅：

633.32㎡326万起；

四房二厅：

一八6.96㎡86万起；六房二厅：

244.73平方米110万起；

七房四厅：

538.07平方米245万起

浪漫阳光别墅：

五房二厅：

一八2.60㎡60万起；四房二厅：

179.03㎡50万起

付款方式

一次性付款,银行按揭

内部配套

游泳池网球场健身中心儿童活动中心有线电视超市会所保安系统小学幼儿园市场医院中学

交通状况

凤凰城与沿途无红绿灯的广园东快线直接相连，到达天河中信广场仅需20分钟车程，都市自然瞬间抵达，每天都是方便快捷生活。

楼盘名称

祈福新村

物业类型

3年房

物业地址

广州市番禺区市广路8号

占地面积

6500亩

建筑面积

套数

均价

3500元/平方米

绿化率

管理费

户型

二房二厅60-68㎡、三房二厅83-111㎡、四房二厅124-166㎡

付款方式

一次性付款八折，银行按揭八三折，轻松按揭八四折

内部配套

银行、肉菜市场、幼儿园、学校、商铺、会所、医院、地铁站车站

交通状况

282、小区专线巴士

交通状况

交通便捷

楼盘名称

海怡湾畔二期

物业类型

物业地址

珠海市唐家金唐路３３３号

占地面积

450000m2

建筑面积

240000m2

套数

772户

均价

绿化率

55%

管理费

户型

120套四合一花园洋房、38套二合一花园洋房、23座五层豪华住宅及12座九层豪华住宅，合共772户，单位面积由82至221平方米，各户均设有环保露台，部分单位设有地下花园、空中花园及入户空中花园

付款方式

内部配套

室内天幕恒温泳池、健身室、桌球室、保龄球室、桑拿室、蒸汽室、怡康保健中心、阅读室、西餐厅及儿童游戏室

交通状况

楼盘名称

星晨花园第六期

物业类型

洋房、别墅

物业地址

中山市港口鎮星晨花園

占地面积

建筑面积

套数

均价

洋房4000元/m2；别墅5000元/m2

绿化率

管理费

户型

户型主要以三房两厅及两房两厅为主，一梯四户，面积从47平方米至120平方米不等

付款方式

内部配套

24小时医务所，优美热带园林泳池、桑拿房、网球场、射箭场、高尔夫练习场、美容美发屋及酒楼餐厅，六期会所也有泳池、，网球场、儿童游乐场、篮球场、餐厅、阅读室

交通状况

每一五分钟有免费的村巴在家门口穿梭，每半小时还有大巴载您到市中心购物区，每隔1小时有深圳往返星晨花园的住客专车直达罗湖、皇岗口岸

楼盘名称

紫荆花园

物业类型

高层住宅

物业地址

广州市白云机场路新市新街路口

占地面积

30000m2

建筑面积

80000m2

套数

均价

4000元/m2

绿化率

35%

管理费

1.2元/平方米/月

户型

付款方式

一次性付款9折，银行按揭

内部配套

游泳池健身中心儿童活动中心有线电视停车场会所保安系统花园小学

交通状况

附近公交线路：

244路、21路；离车站步行时间：

5分钟

楼盘名称

银湖山庄

物业类型

洋房、别墅

物业地址

东莞市塘厦迎宾大道银湖山庄

占地面积

建筑面积

套数

均价

￥4000-5000元/㎡；别墅6700元/㎡

绿化率

管理费

户型

2房65-68㎡3房87-94.75㎡别墅223-232㎡

付款方式

内部配套

室外叠水式泳池、室内恒温泳池、健身室、桑拿按摩室、美容室、桌球室、儿童电脑室、多声道投影室、半露天茶座、电子游戏机室、卡拉OK室、麻雀房、粤曲演艺室、舞蹈室、壁球室、图书阅览室、会议室、酒楼、餐厅

交通状况

5分钟到塘厦火车站，一五分钟到樟木头，30分钟到皇岗口岸，50分钟到尖沙咀

楼盘名称

观澜豪园*假日*赛维纳

物业类型

物业地址

深圳市宝安区观澜镇

高尔夫大道

占地面积

32232.9㎡

建筑面积

34047.54㎡

套数

772户

均价

一三000/㎡

绿化率

管理费

户型

120套四合一花园洋房、38套二合一花园洋房、23座五层豪华住宅及12座九层豪华住宅，合共772户，单位面积由82至221平方米，各户均设有环保露台，部分单位设有地下花园、空中花园及入户空中花园

付款方式

内部配套

室内天幕恒温泳池、健身室、桌球室、保龄球室、桑拿室、蒸汽室、怡康保健中心、阅读室、西餐厅及儿童游戏室

交通状况

1.2深圳布吉港人度假名盘

楼盘名称

大世纪花园

物业类型

小高层

物业地址

深圳市龙岗布吉新中心区

占地面积

45000㎡

建筑面积

106000㎡

套数

均价

3800元/㎡

绿化率

35%

管理费

1.80元/㎡/月

户型

1室1厅、2室2厅、3室2厅

付款方式

一次性付款93折，分期和按揭95折

内部配套

幼儿园、老年活动中心、图书阅览室、儿童游乐园、露天阶梯舞台、夏威夷广场、沙滩泳池、网球场、健身房、桌球室、棋牌厅、乒乓球室

交通状况

乘车路线：

300、357路

楼盘名称

桂芳园六期北欧峰尚

物业类型

小高层、高层

物业地址

深圳市龙岗布吉中翠路

占地面积

46952㎡

建筑面积

145267㎡

套数

1600户

均价

4100元/㎡

绿化率

50%

管理费

1.8元/㎡/月

户型

4栋17座一八－20层两梯5－6户的住宅组成

付款方式

一次性付款和银行按揭；中国银行、建设银行提供最长8成30年按揭

内部配套

交通状况

529、361、524、533、938、357等十多条公交大巴与中巴站点，无限便利的交通，迅速通达深圳各个角落。

楼盘名称

中城康桥花园

物业类型

多层、小高层

物业地址

深圳市龙岗布吉镇深惠公路李朗大道东侧

占地面积

230000㎡

建筑面积

350000㎡

套数

均价

3800元/㎡

绿化率

38%

管理费

2.40元/㎡/月

户型

付款方式

一次性付款和银行按揭；农业银行提供最长8成30年按揭

内部配套

七彩阳光会所内有健身、桑拿、游戏室、泳池、网球场、网吧、击剑室、拳击馆等

交通状况

乘车路线：

多路公交车到,有529、533等。

楼盘名称

信义假日名城三期

物业类型

小高层、高层

物业地址

深圳市龙岗布吉百鸽路

占地面积

24963㎡

建筑面积

74065㎡

套数

616户

均价

3988元/㎡

绿化率

50%

管理费

1.80元/㎡/月

户型

由1栋一八层和7栋20层组成

付款方式

一次性付款和银行按揭；中国银行、建设银行提供最长8成30年按揭

内部配套

交通状况

楼盘名称

康达尔香槟谷

物业类型

高层

物业地址

深圳市龙岗区布吉深惠公路侧旁

占地面积

16564㎡

建筑面积

71658.87㎡

套数

734户

均价

3500元/㎡

绿化率

33%

管理费

2.30元/㎡/月

户型

4栋20-24层:

3室2厅91.69-93.72㎡;2室2厅61.84-69.16㎡

付款方式

一次性付款和银行按揭；交通银行提供最长8成30年按揭

内部配套

游泳池、健身房、台球、羽毛球馆、兵乓球室、网吧、洗衣店、药店、照相馆、五金店、诊所、会所、茶庄、西餐厅

交通状况

乘车路线：

533、529、504、361、357、309、870、462，近20路公交车途经;住户专车

楼盘名称

阳光花园三期

物业类型

多层、小高层

物业地址

深圳市龙岗布吉下水径路

占地面积

一三0000㎡

建筑面积

320000㎡

套数

均价

3800元/㎡

绿化率

52%

管理费

1.50元/㎡/月

户型

1栋多层和1栋小高层组成

付款方式

一次性付款和银行按揭；民生银行提供最长8成30年按揭

内部配套

交通状况

到布吉的车差不多都到

1.3深圳市龙岗区布吉镇房地产市场研究报告

布吉，作为广东第一经济强镇、外销楼市重地、罗湖的后花园、龙岗区重点开发的四个卫星城之一，在深圳房地产行业的发展过程中扮演着越来越重要的角色。

从去年9月份到现在，该镇开盘的个盘便有5家之多，呈现出一种遍地开花的发展趋势，今年的布吉房地产市场有望引领关外楼市风骚。

据布吉镇国土所提供的资料：

2002年，布吉镇产权登记共计22459宗，其中，初始登记310宗、转移登记12899宗、抵押按揭8249宗、其他612宗，几乎占2002年全市产权登记的10％、占龙岗区的一半（坂雪岗除外）。

被誉为罗湖“后花园”的布吉镇，虽与特区仅一关之隔，但房价却有着天壤之别，虽然经过一段时间的发展，布吉楼盘均价不断提升，但与关内相比还是有很大的优势，无疑会吸引毗邻的罗湖置业者的目光，而更有甚者，连续几年布吉外销量占到深圳外销总量的10%以上。

1.3.1布吉概况

布吉镇位于深圳市中北部，地形为沿海丘陵，属南亚热带海洋性季风气候，地理位置得天独厚。

布吉镇与特区接壤，经罗湖口岸距香港仅8公里，通过镇内沙湾、布吉及龙华的梅林检查站直达市区，京九、广深、南平铁路和深汕、布龙公路、机荷高速公路穿镇而过，交通便利。

作为“罗湖后花园”的布吉镇是深圳市重点工业卫星镇，总人口达到50万，号称“深圳第一镇”。

从上面的数据不难看出，一方面以人口多称雄，同时位置的优势也使她尽显魅力。

1.3.2房地产业发展概况

近几年来，布吉镇房地产业蓬勃发展，住宅市场内外销均取得了不俗的业绩。

1995年购房入户政策的实施，掀起了布吉第一次置业高潮；以“中海怡翠山庄”、“万科四季花城”、“中城康桥花园”等品牌规模楼盘的进入，催生了布吉第二次置业高潮。

布吉涌现的一轮轮置业热潮，吸引了不少置业者和投资者的青睐，使得楼市销售势头强劲。

布吉楼盘优质的小区环境、低廉的价格，亦吸引了港人北上置业的目光，成为深圳主要的外销市场之一。

而且在布吉大盘的带动下，楼市遍地开花，各种档次的楼盘层出不穷，为置业者提供了更多的选择余地。

1.3.3布吉楼盘特点分析

从消费趋势来看：

根据购房者对住房素质要求越来越高的消费需求趋势，2003年布吉房地产业也相应地出现了一些新的变化：

楼盘的综合素质越来越高，楼盘与教育、商业等产业相结合。

个别项目更是凭借自身的优势和