石家庄房地产市场分析.docx

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石家庄房地产市场分析

目录

一、区位概况

二、市场分析

房地产发展趋势

石家庄写字楼整体市场分析

区域写字楼市场状况

三、基地分析

四、客源客层分析

客源分析

客层分析

五、产品建议

产品规划建议

户型配比建议

价格建议

六、综述

一、区位概况

本案处于桥西区中华南大街和槐安路交界处西北方向，紧靠主干道中华南大街。

地处市中心繁华地段，商业发达，交通便利，距离火车站仅10分钟车程。

区位示意图：

项目地西面是一大型小区，已全部入住。

二、市场分析

进入2008年，北京、上海、深圳、广州等一线城市不断出现楼盘打折、中介崩盘的消息，与此同时，中西部省区城市则不断呈现出房价上涨的消息。

楼市呈现出东冷西热的局面。

“一线和沿海城市的楼盘已经到了只能跌无法继续大涨的地步，要想继续从房地产开发中盈利，大量炒楼炒房的资金肯定会争分夺秒地在中西部城市‘跑马圈地’。

”近日，一位长期在珠三角从事房地产经营运作的资深业内人士如是说。

有迹象表明，随着房地产调控措施的进一步落实，沿海以炒楼囤房为盈利方式的“热钱”已经开始转战楼市末端——中西部省区城市。

国家统计局最新发布的今年前两月固定资产投资数据显示，虽然房地产开发投资的增幅仍高于固定资产投资，但商品住宅投资已“一反常态”出现下降。

长期从事房地产业务的房地产开发商认为，从去年下半年开始，全国房地产开发投资的继续增长主要是靠非住宅的投资。

今年1月至2月，上海办公楼投资为25.88亿元，同比增长43.3%；商业营业用房投资为22.86亿元，同比增长39.1%。

以往保持增长的商品住宅投资则在前两月完成122.58亿元，还同比下降了2%。

与一线城市形成鲜明对比的，则是中西部省区城市房价迅速飙升的事实。

今年2月，我国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.9%，其中涨幅较大的城市名单中包括乌鲁木齐、南宁、北海、蚌埠、兰州等。

1、石家庄整体市场分析

本年度石家庄市房地产投资趋于理性，商品房需求进入平稳发展，市场表现较为稳定。

目前石家庄房地产市场运行呈现以下特点：

✧房地产开发投资下降

2008年1-2月份，全市共完成房地产开发投资100.51亿元，同比下降34.46%。

商品房施工面积39.49万平方米，其中新开工面积10.09万平方米，分别比去年同期下降48.87%、43.64%。

房地产开发新盘和大盘逐渐减少，08年一1-2月全市共竣工面积8.92万平方米，同比下降41.1%。

利率提高，石市置业者激情不减

2007年岁末至今，实际登记销售面积31.51万平方米，同比下降12.07。

其中商品房预售备案面积29.12万平方米，同比增长9.86%。

尽管国家连续3次提高房贷利率，但市民对于房地产的消费热情一直较高。

商品房的实际登记销售面积和批准预售面积相差无几，比竣工面积多15.98万平方米，我市商品房市场仍呈现出消费旺盛的特性。

房价持续上涨。

土地供应不足，房价上涨成为必然，随着三环的建设完毕投入使用，将会出现二环三环之间的廉价住宅和二环内房价高涨的局面，房价上涨将会成为近期石家庄房地产市场发展的总趋势。

置业者趋向理性化

随着石家庄房地产市场的发展，越来越多的置业者更理性的面对房地产，律师陪购等一些理性化的表现逐步增加，呈现出由过去的卖方市场向买方市场转变。

综上所述，石家庄房地产市场正处于朝阳时期，市场发展空间巨大，逐渐由卖方市场向买方市场转变，楼盘品质，配套设施等已成为各盘的主要竞争点。

2007年以来的房产调控政策，表明了政府对住宅投资抑制的态度，相对来说，写字楼等商用物业环境宽松，建议房产投资者选择进入。

价格比较：

目前，石家庄出售型写字楼价格集中在5500-7500元/平方米之间，由于前段时间市场对于住宅投资热情持续走高，一些区域住宅、写字楼价格相差不大，甚至出现“倒挂”现象，即同区域内写字楼价格低于住宅价格。

以桥西商圈为例，盛景大厦网上显示其在售写字楼物业价格为5200/平方米，而板块内住宅维明水岸价格为5500元/平方米，金正缔景城报价更达到7000元/平方米。

贷款利率比较：

2007年12月21日最新调整后的金融机构人民币存贷款基准利率，一年期贷款基准利率由现行7.29%提高到7.47%，五年以上为7.83%。

同时《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定第二套（含）以上住房“贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高……”。

商业用房“购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍”。

《补充通知》中说明：

已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，只有当人均住房面积低于当地

平均水平而再次申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，否则均应按第二套房贷政策执行。

可以看出，与写字楼或其他商用物业相比，第二套住宅利率优势不再明显。

投资回报率分析

以3年为时间周期，分别计算购买第二套住宅与购买写字楼投资回报：

成本：

为计算方便。

假设所购买住宅与写字楼物业单价均为5000元/平方米，购买物业面积为100平方米。

分全款付清与首付20万元，余下贷款3年期两种情况（此处按新房计算）。

1、贷款成本（由于第二套住宅与非住宅买卖贷款基准利率一致，此处值可共用）

2、税费计算——主要契税区别住宅：

契税+营业税+工本费其他（忽略）=1.5%×购房款+0.05%×购房款=7500元+2500元=1万元。

写字楼：

契税+营业税+工本费其他（忽略）=3.0%×购房款+0.05%×购房款=15000元+2500元=17500元，购买物业成本：

A：

住宅51万元，写字楼51.75万元。

出租——租金收益

二、差价收益（若3年后出售）注：

此处售出单价按平均增长率估计，短期内住宅物业增长率可能略高于商用物业。

故此处取住宅年增长率8%，写字楼年增长率7%。

不过商用物业增值后劲以及租金涨幅力度较强，一般“培养”周期为5年。

5年后租金、售价递增率一般可达到10%/年或者更高。

可以看出，将相同价格购买的物业相比较，写字楼的租金回报率保守估计首年可达到5%，若升值后出售，回报率也高过住宅。

租赁客户分析

住宅租赁对象一般为个人，而写字楼租户则一般为公司，后者保障性更好一点。

另外写字楼签约周期一般为2-3年，相对住宅1年或者更短时间的租期，空置风险略小，而且能减少其他费用如中介佣金等。

2、区域写字楼市场状况

目前在本案2公里范围内以建起并投入使用的写字楼有5家。

在建或建好没有投入使用的有3家。

附周遍楼盘图：

个案资料如下：

A：

德利商务楼

项目地址：

桥西区中华南大街保龙仓对面

建筑类别：

7层砖混，点式结构。

项目概况：

该商务楼定位较低，各项配套设施不是很完善，设电梯一部。

户型主要以35平方米的小户为主，最大面积120平方米（少数）。

出租（可以按年，半年，季的方式）租金分别为700元/月，750元/月，800元/月。

含物业费，水电费另计。

没有停车位。

由于该商务楼租金较低，故入住率很高，多为各种小商品代理公司和培训中心。

B：

祥源大厦

项目地址：

新华区新华一路，中华大街和中山路西北。

建筑类别：

18层高层

项目概况：

本项目有河北祥源房地产公司开发。

该写字楼定位在中档，配套设施齐全，室内装修较好，设电梯3部，物业管理到位。

租金每平方米每天1.4元（含物业费）水电另算。

该写字楼没有停车位，租户的车辆都靠马路停放。

由如该商务楼租金适中，服务质量好。

出租率达到95%以上，目前只剩下少许60多平方米的房间。

该写字楼多为各种规模中等公司承租。

C：

金圆大厦南楼

项目地址：

中华大街与中山路交叉口东北方向。

建筑类别：

12层的小高层。

项目概况：

该写字楼紧靠新百商场，交通便利。

但由于该楼建成时间较长，楼体外观效果不是很好。

楼内走道狭窄昏暗，配套设施不全。

户型多为全阴全阳的设计，部分户型夹在中间无法开窗，没有采光。

租金为每平方米每天1.1元（含物业费和水费），电费另算。

有小型停车场每年租金2000元。

目前该楼出租率不高，最大租户为河北物流集团，其余多为在附近经商者的办公室和库房。

D：

金圆大厦

项目地址：

中华大街与中山路交叉口东北方向。

建筑类别：

27层高层。

项目概况：

该项目是石家庄早期写字楼的代表。

因其地理位置优越，交通便利和人们的熟知所以他的出租率一直很高，目前所剩空房较少，户型面积为60-150平方米之间，房间采光较好，配套设施完善，4部电梯。

租金视楼层而定（顶层为自助餐厅），每平方米每天1.6-1.8元。

（含物业费和水费），电费另算。

大厦配有地下停车场和地面停车位，每季度2000元。

该项目租赁者多为外地公司驻石家庄办事处和一些小型机构。

E：

军创国际大厦

项目地址：

中华大街与华西路交叉口

建筑类别：

25层高层。

项目概况：

该写字楼建成于2006年，是石家庄目前为数不多的5A级写字楼，楼体外观漂亮。

配套设施完善，餐饮.娱乐具全。

楼内装修较好，面积多为150-300平方米。

配5部电梯，采光较好。

租金为每平方米每天2.4元。

物业费每平米3元，水电另算。

（一年起租）。

大厦配有地下停车场。

每月租金1000元。

该写字楼采取将房间先出售而后物业统一出租和管理的方式。

目前出租率在70%左右。

由于定位较高，租赁者多为大型企业和大公司。

目前该地段还有在建和以建成但没有投入使用的写字楼有3家。

他们分别是：

泰丰大厦

项目座落与中华大街和裕华路交叉口西南角紧临中华大街交通方便。

18层的高层建筑。

外立面工程已经全部完毕，正在加紧内部装饰，1-3的裙楼还在装修之中，预计今年8月份全部完工可以交付使用。

保怡大厦：

该项目座落于中华大街与工农路交叉口西北角，紧临中华大街。

也是18层的高层建筑，该项目主体工程已经完工，外立面已经装修完毕。

但现在该项目已经停工，只有少数几个工人在施工，还没有对外出售和出租。

交房日期不祥。

盛景大厦：

该项目位于中华南大街与新石中路交叉口西北。

紧邻中华南大街。

工程已经全部完工，正在内部装饰。

是目前离本项目最近的写字楼，定位为中档写字楼。

由石家庄市政建设总公司开发，板式高层结构，18层，建筑面积19000平方米，2007年开始发售，刚开始时均价4100元/平方米。

现在均价为5200元/平方米。

采取出售和招租的方式对外销售。

目前因出租价格未定，还未对外出租。

预计今年7月份交付投入使用。

三基地分析

本案位于中华大南大街和槐安路交叉口西北方向，交通便利，发展成熟,整个基地规划占地5亩。

东面紧临中华大街，南临省会通衢大道槐安路，西面为住宅小区，北依中国农业发展银行。

周边商业、文化设施林立，商贸气息浓郁，交通便捷畅达，蕴育着巨大商机，是经商置业理想的宝地。

各种配套设施，医院，银行，大型超市，高档住宅小区，街心花园齐全。

下图为本案周遍小区，已全部入住。

下图为本案周遍大型超市：

银行网点：

街心花园

宾馆酒店

三、客源客层分析

1、客源分析

石家庄作为一个新型省会城市不断发展和壮大，市区建设日亦扩大，招商引资的政策不断出台。

这势必迎来新一轮的投资高潮。

本案作为中高档写字楼于城市西南必会引来众多大型公司入住。

故本案主要客户以外地企业为主，市内和外资各大中型企业为辅。

2、目标客层分析

（1）以购买目的区分

因本案所处地段，产品力因素，决定了本案属于中高档写字楼，从购房用途来看，又因本案所处位置属待成熟地段，升值潜力较大，因此投资客也占一部分比例。

（2）以购买动机来区分

从购买动机来分析，目前购买者考虑的最多的就是价格和地段，面积大小，因此这几个方面因素所占比例较大。

四、产品建议

1、产品规划建议

根据本案所处地理位置，属于城市发展成熟区域，基地附近生活配套齐全。

建议本案定位为中高档写字楼。

配套规划建议：

1：

修建地下停车场和地上停车位。

2：

餐饮服务

3：

娱乐，休闲场所

.

同时建议大楼统一设置中央空调机，采用百叶窗进行遮挡，集中式负压烟道，预留油烟机道和排风道，设置大开面观景落地窗.

2、价格建议

本案为中高档写字楼项目，可以提供贷款，客户购买可以提供一定的银行商业贷款，或一次性付款和短期的分期付款，故此对客户的经济实力有一定的要求.本案属中高档项目，不同于军创国际大厦和德利商务楼，价格可比性不大。

应根据盛景大厦的价格做比较。

因此根据石家庄同等地段相比,建议本案销售均价为5200-5500元/平方米。

出租价格为每平方米每天1.5-1.8元左右。

以中等价格入市，随时掌握市场动态，适应各种市场随即状况。

五、综述

综合以上分析，本案所处区域房地产市场处于成熟阶段，各方面配套设施充足，优越的区位优势和地理环境，为本案以后发展提供了很大的升值空间和发展空间。

根据以上数据，本案主力销售总价集中在50万~80万元之间，出租价在每套4000-7000元/月。

这个价格比较容易被市场接受。

我们相信：

充分利用本案的地理环境和优越的交通优势，我们必将打造出石家庄西南部的明星写字楼。