企业管理湘潭市中天家居广场市场调研报告.docx
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企业管理湘潭市中天家居广场市场调研报告
中天家居广场
【2005年湘潭市】
市场调研报告
大周企划有限公司出品
第一部分项目宏观环境分析
第一节湘潭市国民经济现状
一、湘潭近3年人口及增长情况
近3年湘潭人口总数基本稳定，呈缓慢上升趋势。
2003年末全市总人口达282.03万人，市区人口超过70万，达到人，已达到中等城市规模。
二、湘潭近3年GDP及增长情况
近3年湘潭国民生产总值持续增长，2003年全市国民生产总值达到259亿元，市区国民生产总值达到31.3846亿元，人均国民生产总值也突破万元大关。
三、湘潭近3年产业结构及变化情况
目前湘潭的产业结构第一产业产值只占到了15%，第二产业居中，占到了39%，第三产业所占比例最高，占到了46%。
这些数据表明湘潭经济实现了“三、二、一”的结构，是湘潭经济相对发达的重要表现。
四、湘潭市区近3年职工工资及人均收入情况
2003年，湘潭城区人均年工资收入水平达到13040元/人，比2002年的10466元/人增长了24.7%，居民收入水平增长速度非常迅速。
同时，湘潭城市的人均年可支配收入也正在以7.8%的速度上升，湘潭居民的消费能力在迅速提高。
五、湘潭市近3年社会商品零售额情况
统计数据表明，湘潭市2003年社会商品零售总额为90.2986亿元，同比上年85.6447亿元上涨了5%；其中，城区社会商品零售总额为32.0499亿元，同比上年29.9886亿元上涨了7%。
六、湘潭近3年居民储蓄存款余额情况
数据显示，2003年湘潭居民年末存款余额为245.82亿元，显示湘潭人目前具有较强的投资和消费能力。
七、恩格尔系数
恩格尔系数，是指居民食品消费支出与消费支出的关系。
一般认为，该系数指数≤35%，表示居民生活水平达到富裕阶段；该系数指数＞35%、≤40%，表明居民生活水平达到小康阶段；该系数指数＞40%，表明居民生活处于温饱阶段。
政府数据显示，2003年湘潭居民的恩格尔系数指数为35.04，在35%-40%之间，表明湘潭人民已经进入小康水平。
八、总结
（1）2003年末湘潭全市总人口达282.03万人，其中市区人口人，湘潭的城市人口规模已达到中等城市水平；
（2）近3年湘潭国民生产总值持续增长，2003年达到259亿元，其中市区达到31.3846亿元，人均国民生产总值也突破万元大关；
（3）湘潭经济实现了“三、二、一”的产业结构，是湘潭经济相对发达的重要表现；
（4）2003年，湘潭城区人均年工资收入水平达到13040元/人，居民收入水平增长速度非常迅速；同时，湘潭城市的人均年可支配收入也正在以7.8%的速度上升，湘潭居民的消费能力在迅速提高；
（5）湘潭市2003年社会商品零售总额为90.2986亿元，同比上年上涨5%；城区社会商品零售总额为32.0499亿元，同比上年上涨7%；表明湘潭居民消费意识增强；
（6）湘潭居民2003年年末存款余额达到245.82亿，表明湘潭居民现在具有较强的投资和消费能力；
（7）恩格尔系数的降低，显示湘潭的第三产业发展现在有良好契机。
第二节宏观政策环境
一、招商政策
为了在更大范围、更广领域和更高层次上参与国内外经济技术合作和竞争，加快全面建设小康社会步伐，促进湘潭市经济实现跨越式发展，湘潭市政府就进一步扩大招商引资和提高经济外向度提出如下实施意见：
1）围绕建设经济强市和生态园林式现代化工业城市，把嫁接提升主导产业、加快中心城市的发展作为招商引资的主攻方向。
2）外资企业投资改造国有企业。
3）实行土地出让优惠。
外资企业投资项目符合国家《划拨用地目录》的，可以划拨方式供地。
凡投资商业、娱乐、旅游、房地产开发等经营性用地，可以参加土地市场的招标、拍卖和挂牌出让，通过公平竞争获得土地使用权，重点项目可通过市政府常务会议讨论决定后给予适当优惠。
4）行政性收费优惠。
对长沙、株洲等周边城市已停止收费的项目同样免收。
对各类服务型企业吸纳下岗失业人员的，按规定减免有关行政性收费，提供社会保险补贴。
5）全面改善政务服务，下决心整治行政"不作为"、"乱作为"问题。
6）进一步优化法制环境，下决心整治执法不公问题。
7）按照"重商、亲商、爱商、富商"的要求，对外资企业实行人性化服务。
8）引进的大型项目有长潭西线高速公路，是我省引进外资建设的高速公路，全长27.951公里，投资8.6亿元，湘潭境内7.391公里；洛湛铁路投资建设；德国工业园一区占地1182亩……
二、金融政策
“中国经济已处过热状态，目前的问题不是争论过热的问题，而是采取何种政策来调整经济的问题。
”近日，著名经济学家吴敬琏中欧国际工商管理学院主办的经济论坛上对中国当前的经济情况做出了精辟的分析。
他认为，目前央行用两次提高存款准备金利率等方法来控制货币的供应。
央行的意图是小步的采取措施，然后观察效果，如果效果不明显还会采取进一步的措施，不排除对利率进行调整。
三、土地政策
今年4月份以来，国家土地政策控制较紧，直接影响我市一批外资项目的投入。
目前湘潭只对工业园用地和园林用地有优惠政策，其他用地依法按出让方式取得。
四、城市规划分析
1997年，湖南省委、省政府正式提出了实施长株潭三市经济一体化的发展战略。
湘潭是融城金三角之一，规划自然朝着融城的方向发展。
湘潭市2001-2020年总体规划是按照100万以上城市人口发展规模勾画城市发展蓝图，将昭山地区17平方公里规划为旅游经贸区，定位为长株潭共享公共绿地。
湘潭城市规划区范围为现在湘潭市区及现湘潭县涟水——湘江以北的响塘乡、响水乡和姜畲镇辖区土地范围，总面积将扩大为670平方公里，20年内全市实现国内生产总值翻两番的目标。
目前短期的规划目标是在河东沿江开辟新城区，向北发展，连接株洲和长沙。
湘潭近5年的城市发展整体规划就是让政府及其职能部门迁往河东，使湘潭城区从河西向河东转移，并在河东新城区规划了几个较大的商业及住宅项目，加快城区的东移。
五、总结
1.湘潭对外来投资抱着积极态度，并出台了一系列优惠政策；
2.湘潭招商引资取得良好成果，重点项目有长潭西线高速公路，洛湛铁路，潭邵高速湘潭段；
3.城市规划方向很明显，即整体上向长株潭融城方向发展，扩大城区规模；
4.近期则主要是使湘潭城市中心东移，即政府及其职能部门的迁移。
第二部分湘潭市商业业态调研分析
第一节湘潭市区商圈的划分
湘潭早在625年前就有发达的水运，有十八总的称号；两个世纪以来一直被称为“中国内地商埠之巨者”，有“金湘潭”的美誉。
从全局来看，湘潭市各种商业业态的形成和自然组合，形成了目前的两个商圈，即：
以民主路—韶山路—建设北路围合成的河西商圈；
以建设路口为中心的河东商圈。
一、河西商圈
1）概况
该商圈以原人寿天桥为中心，该商圈范围包括：
往东至基建营；往南到雨湖路；往西与白石广场搭界；往北则把霖园天桥包含在内。
该商圈汇聚了韶山路、建设路等主干道，数十条公交线路在此停靠。
2）主要商业物业及配套
类型
主要商业物业及配套
百货
康星百货
超市
步步高民主路店、步步高基建营店、心连心粮贸店
家居广场
餐饮
万利隆潭城店、桂林人、上岛咖啡店、罗莎蛋糕、麦当劳、多美丽、塔克堡
宾馆
莲城宾馆、潭城宾馆、湘亚宾馆、粮贸宾馆、中荣大厦、湖湘宾馆
银行
建设银行、农业银行、商业银行、工商银行
公交
1、南路、2、6、9、10、11、13、20、23、24、105等线路
3）缺点
该区域由于缺乏整体商业规划，目前形成了商业带过于狭长和分散的现状，不利于人气聚集，该商圈目前人流主要集中在民主路和基建营附近。
二、河东商圈
1）概况
建设路与河东大道交汇处是目前河东新城区最繁华的地段，该商圈以建设路口步步高华隆店为中心向四周辐射，辐射范围为河东地区。
2）主要商业物业及配套
类型
主要商业物业及配套
百货或超市
步步高华隆店
餐饮
肯德基
宾馆
岚园宾馆、华都大酒店、盘龙山庄大酒店
银行
建设银行、农业银行、工商银行
公交
1、南路、3、5、10、15、19、23、105、101、118等线路
3）缺点
由于处于湘潭新城区，商业氛围不浓，缺乏成熟的配套设施及环境。
步步高华隆店孤立于此，尚未形成一个集中的商圈。
三、小结
1、湘潭商业中心仍然是河西商圈；
2、河西商圈集中了湘潭主要的休闲、购物场所，形成了规模，商业氛围浓郁；
3、河东建设路口商圈是近几年发展成长起来的，步步高百货的入驻提高了河东商圈的商业氛围，使河东商业渐渐繁荣起来，开始形成河东商圈。
第二节湘潭现有商业业态调研分析
一、湘潭现有大型商场的调研分析
1、各大商场经营模式、功能分区的对比
序号
商场名称
位置
营业面积（平方米）
功能分区
经营模式
总体评价
1
康星百货大楼
建设北路
5000
一楼休闲服饰及品牌男装；
一楼夹层中年女装；
二楼床上用品、鞋帽等；
保底扣点
湖南康星连锁百货有限公司成立于2002年，是省内首家以自营为主，集服装、鞋类、皮具及其它日用百货于一体的跨地市百货零售企业。
2
步步高华隆店
建设路口
11200
一层为超市、化妆品、珠宝、烟酒、肯德基、通讯器材；
二层为女装、休闲装、内衣；
三层为品牌男装、儿童用品、运动装；
四层为健身器材、文体用品、图书、家居装饰、床上用品、电器。
一楼自营2300平方米，200平方米对外租赁，其他为保底扣点。
商业气氛浓厚，出租率100%，功能分区明确,购物环境较好
合计
16200
百货
保底扣点
整体形象不佳
（1）两大商场分别位于河东与河西两个商圈；
（2）步步高华隆店采用了百货+超市的经营形态，康星百货主要经营服饰、鞋帽等业种，其他业种规模很小。
2、各大商场经营成本分析
业态
年保底
扣点
面积（㎡）
平均扣点
出租率
步步高华隆店
都彭
60万
18%
40
20%
100%
华伦天奴
100万
22%
62
康星百货商场
圣得西
100万
22%
65
22%
100%
商家经营成本的最大部分主要体现在货款和场地费用上，常规来说，货款的可控性较强、场地费用的弹性空间较大。
场地费用又主要体现为保底扣点和租金两种方式，对于供货商而言,保底扣点的实际经营成本一般要远远高于租赁经营。
两个百货商场远远不能满足湘潭市城区70万人口的消费需求，商场出租率都在100%，百货业态是湘潭商业迫切需要的。
根据上述分析，给本项目的启示是：
（1）价格体系的制订，一定要考虑商家的经营成本，要用租金（或扣点）反推法作为价格体系制定的重要参照。
（2）可以考虑租赁、扣点的品牌组织和商业经营模式的设计。
（3）湘潭百货业态平均租金成本为250元/平方米·月。
3、各商场铺位分割对比分析
序号
商场名称
经营模式
铺位面积分割（M2）
主力面积（M2）
商业展示
1
康星百货大楼
保底扣点
20—60
40、50
店中店,柜台
2
步步高华隆店
一楼自主经营2300平方米,
200平方米对外出租
其它为保底扣点
40左右
40左右
店中店,超市,柜台
（1）各大商场铺位分割方式较为灵活，客户选择空间较大。
（2）主力面积集中在40平方米左右。
由此可见，湘潭商场铺位分割以中型面积为主，也体现湘潭商场铺位经营产品的规模与档次。
（3）分割的形式主要为店中店,柜台。
二、湘潭现有大型超市的调研分析
1、湖南步步高连锁超市
湖南步步高连锁超市有限责任公司成立于1995年3月，是湘潭第一家民营连锁商业企业，发展至今已拥有2座现代购物中心，7家大型综合超市，22家社区超市，总营业面积12万平方米，网点遍布湖南9个地州市,就湘潭有基建营店、广云店、易俗河店、解放路店、金海店、猛矿店、江南店、棋子桥店、双星店、华隆店、岳塘店、板塘店。
年销售额15亿元，2000年至2002年连续三年位居全国连锁业100强，是湖南省十五规划流通领域重点扶持企业。
公司还拥有占地200亩的物流配送中心，年吞吐量达50亿元。
经过调查，步步高超市基建营店整体的租赁价格在2000年开业时为8元/平方米·月，之后为12元/平方米，现在已转为自有资产。
2、湖南心连心实业有限公司
湖南心连心实业有限公司1997年涉足零售连锁经营领域，是一个以连续超市为主体，食品生产和多种经营并存的大型民营商业企业，也是继步步高之后兴起的湘潭第二家民营连锁商业企业。
公司有员工4800多人，生产、仓储和营业面积5万余平方米，在湖南各地拥有24家大型超市，年销售额8.5亿元。
心连心粮贸店的整体租金是100万/年，面积5000平方米，折合单价16.5元/平方米·月。
超市名称
位置
规模
租金
元/M2·月
经营方式
（扣点租金）
楼层
经营种类
经营费用
（物管税收促销费）
配套
步步高
基建营
7500
12
扣点（依品牌而定）或固定租金
3
家用百货,日用品,食品,服装超市
促销可不收,若收只收少量的费用
2台自动扶梯
小型休息区
解放路
1300
8
自营
1
日用品,食品
促销可不收,若收只收少量的费用
无
华隆
2300
16
超市自营
4
家用百货,日用品,食品,服装
促销可不收,若收只收少量的费用
6台自动扶梯
小型休息区
肯德基快餐
心连心
粮贸店
5000
16.5
扣点（依品牌而定）或固定租金
1
日用品,食品,服装
促销可不收,若收只收少量的费用
小型餐饮店
麦当劳快餐
休息区
（1）湘潭的超市从经营理念、经营方式上比传统的商业业态更科学，均采用了扣点的方式，并收取一定的进店费用来创收；
（2）几大量贩超市主营日用百货，从产品质量、价格优势以及诚信服务等方面赢取市场份额；
（3）目前湘潭本土超市的管理与卖场人流设计相对国际、国内其他大规模连锁超市来说还有较大差距，竞争力较弱；
（4）超市本身的租金普遍较低，一般均价为17元/平方米·月以下；
（5）步步高超市已成功收购基建营店、解放路店、华隆店的产权，确定了在湘潭百货和超市业的龙头地位。
三、湘潭现有大型专业市场的调研分析
1、金都大市场
金都大市场是由湘潭金都股份有限公司创建的大型综合市场。
湘潭金都股份有限公司成立于1993年5月，是经湖南省体改委批准的国有控股的股份有限公司，拥有总股本3425万元。
公司位于湘潭市的西大门，107国道和320国道交汇于此，湘潭汽车西站与之相邻，地理位置优越，交通便捷，已建成的十余个中型批发市场散落其周围，包括日用品批发市场、建材批发市场、家具批发市场、服装鞋帽批发市场、玩具批发市场等，市场交易额突破10个亿，利税突破600万元。
该商场建筑面积1.6万平方米，地下一层，地上三层。
该市场负一层经营家具和鞋，一层经营服装、床上用品、灯具，二、三层经营家具。
负一层和一层铺面规格为2.5*3.5=8.75平方米，租金为40-70元/平方米·月之间。
砂子岭建材市场总建筑面积1.5-1.6万平方米，单铺规格为4.5*11=49.5平方米，租金在400-500元之间，租金10元/平方米·月左右。
2、红旗商贸城
一楼租金为10-12元/平方米·月，二楼租金为8-10元/平方米·月。
铺面面积都在400-500平方米左右。
3、湘潭布市
湘潭布市是全国文明市场，1986年9月建成开业，建筑面积3万多平方米，总投资1亿多。
上下四层营业，分8个交易区，有铺面、摊位4000多个，年成交额10多亿元，被誉为“中南第一布市”。
一楼铺面从6平方米到20平方米不等，3.2*4.5=14.4的铺面为主，租金为400-500元/月，单位租金为30-40元/平方米左右，摊位租金200元/月，二楼铺位面积为八、九平方米，租金在220-240元/月，单位租金为27元/平方米·月左右。
4、湘潭友谊华侨商厦
湘潭友谊华侨商厦为湘潭市国营中型商业企业，1993年开业，营业面积5300平方米，是湘潭市大型的综合批零商场。
现在已经转为专业家电市场，共两层，一层面积300平方米，二层面积150平方米，目前是河西地区购买家电的首选市场。
5、南北特通讯市场
南北特通讯市场是集整机展示、零件购配、手机维修于一体的手机专业市场，商业面积共500平方米，以柜台形式出租，租金达到533元/米·月。
6、各专业市场经营模式、功能分区的对比
序号
市场名称
位置
营业面积（M2）
功能分区
经营模式
总体评价
1
金都大市场
砂子岭
16000
负一层家具和鞋；一层服装、床上用品、灯具；二层、三层家具
租赁
中低档批发市场
2
红旗商贸城
河东大道
20000
家具广场
建材市场
租赁
营业面积大、品种较齐全、管理规范、位置较偏
3
湘潭布市
建设北路
30000
一至二层布匹与窗帘
租赁
有一定规模,但已老化,配套、装修、管理落后
4
友谊华侨商厦
解放中路
5300
一层和夹层经营电器
租赁
规模不大,但位置不错
5
南北特通讯市场
民主路
500
通讯器材
租赁
品种齐全、规模大
（1）专业市场布局较为分散，除布匹、通讯、家电专业市场分布在河西核心商圈，如布市，南北特通讯市场，友谊华侨商厦等；其余都离核心商圈较远。
（2）整体经营档次悬殊较大，中低档批发市场占据了很大的比例，如金都市场，主要是中低档服饰批发、家具批发、五金批发，营业面积达1.6万平方米。
（3）湘潭中低档专业市场已具备一定的规模效应，并且人气很旺，但消费力一般。
由于缺乏对专业市场的经营与管理，整体形象较差。
7、各专业市场经营状况的对比
序号
市场名称
经营方式
经营者结构
目标消费群体
1
金都大市场
租赁
私营业主
中低收入者
2
红旗商贸城
租赁
厂商、私营业主
中等收入者
3
湘潭布市
租赁
私营业主、品牌代理商
中等收入者
4
友谊华侨商厦
租赁
厂商、代理商
家庭消费
5
南北特通讯市场
租赁
品牌代理商、私营业主
中等收入者
（1）各专业市场绝大部分采取了租赁的经营形式，其经营者主要由厂商、代理商、私营业主构成。
（2）专业市场针对性较强，涉及装饰建材、通讯器材、五金、布匹等行业，但主要经营途径还是批发。
（3）家庭也作为零售消费市场的次主力进入专业市场。
8、各大专业市场经营成本分析
序号
市场名称
租金价格（元/㎡·月）
出租率（%）
付款方式
（押金）
其他费用
最高
最低
均价
1
金都大市场（地下）
60
50
55
90
月租作押金。
月交,合同年签
工商税费另交
租金含管理费
2
金都大市场（一层）
80
50
65
98
月租作押金。
月交,合同年签
工商税费另交
租金含管理费
3
金都大市场（二层）
12
12
12
70
月租作押金。
月交,合同年签
工商税费另交
租金含管理费
4
金都大市场（三层）
10
10
10
50
月租作押金。
月交,合同年签
工商税费另交
租金含管理费
5
红旗商贸城（一层）
12
10
11
100
无押金,年签合同
工商税费另交
租金含管理费
6
红旗商贸城（二层）
10
10
10
80
无押金,年签合同
工商税费另交
租金含管理费
7
红旗商贸城（三层）
8
8
8
60
无押金,年签合同
工商税费另交
租金含管理费
8
湘潭布市（一层）
45
35
40
95
交押金，年签合同
工商税费另交
租金含管理费
9
湘潭布市（二层）
30
25
27
50
押金，年签合同
工商税费另交
租金含管理费
10
友谊华侨商厦
-
-
-
100
无押金,年签合同
工商税费另交
租金含管理费
11
南北特通讯市场
533
533
533
100
押金，年签合同
工商税费另交
租金含管理费
（1）各大专业市场租金支付方式从时间上来讲较为灵活，月交、季交、年交多种方式并存，并且很大部分专业市场对押金要求不高，其它经营费用较低。
（2）湘潭专业市场均为租赁的经营模式。
（3）建材、家具市场租金价格平均在12元/月·平方米，服饰批发市场租金价格平均在60元/月·平方米。
9、各大专业市场铺位分割对比分析
序号
市场名称
铺位面积分割（M2）
主力面积（M2）
商业展示
1
金都大市场（地下）
6-12
9
店中店
2
金都大市场（一层）
6-12
9
店中店
3
金都大市场（二层）
80-100
90
店中店
4
金都大市场（三层）
80-100
90
店中店
5
红旗商贸城（一层）
80-120
100
店中店
6
红旗商贸城（二层）
80-120
100
店中店
7
红旗商贸城（三层）
80-120
100
店中店
8
湘潭布市（一层）
14
14
独立铺面、店中店
9
湘潭布市（二层）
9
9
店中店
10
友谊华侨商厦
-
-
柜台、店中店
11
南北特通讯市场
柜台1.5m
柜台1.5m
柜台
（1）大部分专业市场采用店中店的展示形式。
（2）铺位面积根据经营产品的特性进行规划，分割方式较为灵活，如建材、家电、家具等大件商品的铺位分割可以自由组合，面积较大；如通讯器材等小件商品则通过柜台、店中店等形式。
（3）专业市场普遍缺乏核心竞争力。
四、湘潭现有地下商场的调研分析
1、安得购物商城
该地下商城位于民主路与车站路接口处，处于湘潭最繁华的地段之一，经营状况比较理想，其商场建筑面积2000多平方米，主要经营中低档服饰及小商品，铺面面积在6-13平方米，单位租金120-150元/平方米·月。
2、仁芳地下商城
该地下商城建筑面积3000平方米，主要经营中低档服饰及小商品，铺面面积在8-9平方米左右，单位租金为50-70元/平方米·月，该商场经营管理不是很理想，购物环境比较差，据有关负责人介绍：
今年年底会对其进行全面整改。
3）罗源地下服装广场
该服装市场总建筑面积2500-2600平方米，主要经营中低档服饰，铺面规格为2.5*6.5=16.25平方米，租价为1400元/月，折合单位租金为82元/平方米·月，该商场经营状况相对较好。
名称
位置
规模
（㎡）
租金
元/月·㎡
经营方式
（扣点租金）
铺位面积
（㎡）
经营种类
安得购物商城
车站路
2000
120-150
租金
6
服装
仁芳地下商城
韶山路
3000
50-70
租金
8-9
服装
罗源地下服装广场
雨湖路
2500
82
租金
16
服装
（1）地下服装市场的铺面面积普遍较小，在10个平方米以内即可营业，总体租金在600-800元不等，单位租金变动较大；
（2）经营品种比较单一，即中低档服装与小商品；铺面物业管理费含在租金之内。
（3）
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