浙江嘉兴桐乡濮院项目市场调研分析报告.docx
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浙江嘉兴桐乡濮院项目市场调研分析报告
一、前言………………………………………………………………2
二、濮院概况…………………………………………………………2-13
（一）濮院简介
（二）濮院地理位置
（三）濮院主要市场分布及概况
（四）濮院楼盘
三、洪合概况…………………………………………………………13-17
（一）洪合简介
（二）洪合地理位置
（三）洪合主要市场分布及概况
（四）洪合楼盘
四、市场调研分析……………………………………………………17-28
五、项目策略的几点建议……………………………………………28-29
一、前言
市场调研是通过一系列定性和定量的方法对研究对象进行的一种信息筛选、归纳和分析的过程，房地产项目的市场调研是进行项目开发的一个必要的途径，是项目定位、项目发展和项目推广的基础，因此本调研报告是遵循客观性、全面性、系统性和科学性的原则，融合了对濮院、洪合已有商业项目及房地产的相应情况的分析，把一个实实在在的濮院、洪合呈现在眼前，为濮院地产项目的准确定位提供一个切实的参考依据。
二、濮院概况
（一）、濮院简介
濮院镇地处长江三角洲平原腹地，沪、杭、苏中间节点位置，区内有320国道、申嘉湖高速公路、嘉湖公路、嘉桐公路、京杭大运河等交通要道。
全镇总面积64平方公里，辖5个居民社区、14个行政村，总人口15万人，其中新濮院约10万人。
濮院被誉为“鱼米之乡、百花盛地”，曾以“日出万匹绸”成为“嘉禾一巨镇”。
改革开放以来，因毛针织产业发展壮大而获得“全国最大的羊毛衫集散中心”、“中国羊毛衫名镇”、“中国市场名镇”、“中国毛衫第一市”、“中国大型品牌市场”、“全国百佳产业集群”等荣誉称号。
（二）、地理位置
濮院居苏沪杭金三角中心地带，320国道，京杭大运河，嘉湖公路和嘉桐公路横贯东西，沪杭，申嘉湖高速公路及筹建中的萧山通道斜掠过境；距上海127公里，杭州65公里，苏州80余公里。
沪杭高铁开设桐乡站，稳步接轨苏沪杭的1小时交通动脉，便捷畅达。
得天独厚的交通地理位置，便捷的交通与物流运输，全方位架起了濮院通向海内外的桥梁。
因此在濮院投资兴业，从长远发展的角度来看是正确的选择。
（三）、濮院主要市场分布及概况
1、羊毛衫市场
中国羊毛衫市场
由濮院镇政府1988年创办,经过22年来的改扩建，现有羊毛衫交易区11个，占地1.5平方公里，商铺6000间；集中了毛衫市场、针织技术开发中心、物流中心、客运中心、卸货中心、毛针织品检测中心和人力资源服务中心等；
物业形态：
街铺式；
经营业态：
羊毛、羊绒和T恤系列针织服装，市场主要以中低档的产品为主；
售价：
市场只卖经营权不卖产权，10年经营权80万；
租金：
200-600元/平方米/月；
外贸交易中心
濮院羊毛衫市场下辖的一个专营外贸服饰的交易区，地处羊毛衫市场交易区的东面。
总占地面积20600平方米，商铺330间，配套商务房224套，仓库290间。
毛纺原料市场（濮院南方毛纱市场）
濮院毛纺原料市场紧靠320国道，正对濮院羊毛衫市场交易区，建成于1999年，建筑面积4万平方米；
建筑形态：
街铺式；
经营业态：
毛纺织原料，包括羊毛、毛条和各种新型纤维；
售价：
市场只卖经营权不卖产权,10年经营权60万；
租金：
180-360元/平方米/月；
毛纱市场
毛纱市场和毛纺原料市场连为一体，市场共有门面300间，主要经营各类针织用纱线；
售价：
市场只卖经营权不卖产权；
租金：
150-300元/平方米/月；
针织机械辅料城
市场占地25亩、总建筑面积6万平方米，于2006年11月18日开业；
该市场由四栋楼构成，南北两排形成一个庭院空间，中间及A、B两区围成一个中心广场。
1至3楼为商铺，共计631间，面积从30-200平方米不等。
其中一层针织机械；二层包装印务、服饰辅料；三层为针织面料；4层至11层为配套设施，包括休闲娱乐餐饮、三星级酒店、写字楼和酒店式公寓等；
租金：
60-150元/平方米/月；
售价：
一层1.2-1.5万/平方米，二层7000-10000元/平方米，三层5000-7000元/平方米；
羊毛衫交易中心
位于濮院工贸大道南侧、双燕路北侧，由浙江濮院羊毛衫城发展股份有限公司开发建造，于2007年11月6日开业；
物业形态：
框架结构，总建筑面积7.7万平方米，其中市场总面积4.7万平方米；
经营规划：
主要功能按建筑楼层分布：
地下层为停车场及设备用房，1-3层为商铺，4-12层为市场配套综合用房，设有产品展示中心、信息发布中心、会议中心、商务公寓等；
租金：
100-180元/平方米/月；
售价：
一层1.2-1.5万/平方米，二层7000-10000元/平方米，三层5000-7000元/平方米；
濮院世贸大厦
市场东临紧靠濮院羊毛衫市场交易区、西接濮院国际贸易中心，建成于2004年8月；
建筑形态：
总建筑面积52821平方米，大厦主体楼高10层，地下1层；
经营业态：
品牌毛衫；
租金：
100-300元/平方米/月；
售价：
均价8000元/平方米；
中央商城
位于浙江交通枢纽320国道与濮院的主干道中央交汇处，为原濮院羊毛衫市场的第四、第五交易区，是濮院羊毛衫市场改造的第一个启动项目，集商贸洽谈、品牌展示、购物交易、商务办公及餐饮休闲于一体，于2007年8月18日开业；
建筑形态：
总建筑面积126777平方米，由两幢15层现代化办公商务楼与面积近5万平方米的大型专业羊毛衫交易中心构成；
经营规划：
1-3层为市场，商铺约1000间，一层为综合毛衫批发区，二层为精品毛衫，三层为品牌毛衫服饰；4-18为商务办公区；
租金价格：
200-600元/平方米；
销售价格：
商铺一层1.8-2万/平方米，二层1.5-1.8万/平方米，三层1-1.2万/平方米，办公区均价8000元/平方米；年回报保底8%，包租3年，三年24%一次性返还；
中国毛衫城（已建成，招商中，于2010年9月29日开业）
由濮院镇政府全资开发的中国毛衫城，集品牌毛衫贸易、采购于一体的精品市场，走批零兼营路线，向毛衫零售专业市场进军；
物业形态：
建筑面积2.9万平方米，共5层；
经营规划：
中高档品牌毛衫，共有商铺400间；
租金价格：
80-160元/平方米，免租1年，每间店铺押金1万；
女装羊毛衫贸易中心
濮院环贸中心位于濮园镇工贸大道北侧，于2009年5月开业；
建筑形态：
框架结构，共19层，总建筑面积4.1万平方米；商场有十部扶梯，从一楼至五楼，有两部观光电梯，三部货梯。
层高：
1层4.5米、2-5层4.2米、6-19层3.3米；
经营规划：
1-5层为市场，建筑面积2万平方米（每层4000平方米），单间面积16-40平方米不等，总间数400间；6-19层为办公，建筑面积2.1万平方米（每层1500平方米）；
销售价格：
一层均价23900元，二层均价17800元，三层均价12300元，四层均价10800元，五层均价9000元；优惠政策：
包租3年,年汇报8%，一次性抵充房款,一铺一价，40年产权对外出售；
国贸大厦
国贸大厦位于桐乡市庆丰南路西，老320国道南；占地面积约44268平方米，总建筑面积66590.62平方米，其中地上总面积63273.79平方米，地下总面积3316.83平方米。
项目包括国际商贸城市场、国际商贸中心写字楼及四星级大酒店。
综合楼1F以整个商业配套为主，如小超市、手机店等为主；2-3F以大型品牌餐饮和娱乐设施为主，4-6F以各个品牌公司办公为主，主要给贸易、物流公司做办公配套。
大型商业街，由A、B、C、D、E、F、G七个街区组成，其中A、B、C、E、F、G街区为精品展示区，1-2F集中了毛衫、皮草、皮鞋、皮革、家纺等知名品牌的展示。
部分3F为货物堆放区。
D区圆形区域1F为崇福地区的皮草、泉州地区皮鞋展示区，2F濮院地区毛衫品牌展示区域，3F为家纺展示区域。
两侧圆形建筑为桐乡本地土特产杭白菊和高桥的榨菜等零售和批发区域。
国际童装城
项目位于兴业路西侧，总体建筑面积规划为8万平方米，地下一层，地上五层。
主要经营中高档品牌童装，2010年10月份开盘，2011年12月竣工开业。
2、濮院商业情况
濮院依托羊毛衫专业市场形成了大量的外地打工人群，他们构成了晚上商业人群的主体。
主要集中在咏梅路老街以及凯旋路和永乐路，两条马路相交。
三条马路商圈业态种类繁多，品牌齐全，配套设施完善，涵盖了购物，娱乐，休闲，金融于一体,商业氛围特别好。
商业街业态布局
现濮院商业街主要有凯旋路、咏梅路、永乐路等。
新街凯旋路从西到东分别主营布局业态为家居建材、生活配套、休闲娱乐和餐饮购物。
老街永乐路（似嘉兴少年路定位）和咏梅路（似嘉兴商城定位）以购物零售为主，集聚各中低档次的品牌及非品牌专卖店和卖场，其中又以咏梅路的沿街大棚服饰卖场和专卖店最为热闹，人气集聚。
其中穿插酒吧、足浴、网吧等休闲娱乐。
附表：
商业业态布局一览表
路段
业态举例
比重
服装
娱乐
购物
餐饮
凯旋西路
好又多超市、鑫洲阁川菜、老四川火锅
老百姓大药房、东方新天地、江南水乡茶楼
10%
20%
40%
30%
凯旋中路
五芳斋、世纪银座、话机世界、脚印足浴、
枫叶家电、阿能面
15%
10%
65%
10%
凯旋东路
迪信通、中国黄金、苏杭超市、东兴商厦、
天天渔港、华莱士快餐
40%
5%
40%
15%
永乐路
服装鞋业为主、各种运动品牌为主、餐饮
足浴、电影院
60%
5%
25%
10%
咏梅路
李宁、安踏等运动服饰为主、
以购物休闲娱乐为主
75%
10%
10%
5%
九龙湾
百盛网吧、哈城故事、晓得火锅、千足阁足浴
0%
15%
5%
80%
消费者特点
总体来说：
最直接反应消费者特点就是消费时间，濮院白天消费很少，夜晚则呈现出商业繁华。
外来消费者更多的是选择购物零售，当地的则以餐饮娱乐休闲为主。
说明消费的目的性和新市镇消费水平及购买行为的区别特征还是比较明显的。
附表：
消费者特点一览表
白天
夜晚
消费者
业态选择一
消费者
业态选择二
消费者
业态选择三
本地
少
较多
餐饮
娱乐
购物
外地
少
繁多
购物
餐饮
娱乐
周边
少
一般
餐饮
娱乐
休闲
总结
消费力
整体较少
夜晚的濮院
最繁华
餐饮业
市场庞大
娱乐行业
前景看好
3、濮院楼盘
（1）、楼盘数量
濮院现有楼盘13个，于2010-2011年建成并将交付的有阳光花城、晶都花苑、钻石公馆、财富大厦（单身公寓）、胜利广场、上上城。
当地楼盘以多层为主，主力面积90-140平米，总体房产销售较好。
（2）、售楼价格
多层住宅销售价格4000元/平米-5000元/平米；
单身公寓销售价格在3800-6000元/平方米；
写字楼销售价格在8000-10000元/平方米；
商铺销售价格在15000-18000元/平方米；
附表：
濮院楼盘情况一览表
楼盘名称
开发总面积
销售价格
主力户型
备注
上上城
16万平方米
4200-5000元/平方米
高层为主，主力面积80-118平方米
项目规划12栋精品高层住宅，1座星级商务产权公寓式酒店（2层临街底商），1座精装单身公寓（2层临街底商），1座15层写字楼（3层裙楼集中商业）、1座2层商业购物街及超5000平米大型休闲广场。
阳光花城
20万平方米
4000-6000元/平方米
多层为主，主力面积87-130平方米
胜利广场
20万平方米
商铺：
1.2-2万/平方米
住宅：
8000-12000元/平方米
酒店式公寓，主力面积45-60平方米
项目规划1.3万平方米嘉兴王府井购物中心，4万平方米王府井商业街，4.8万平方米酒店，
财富大厦
18万平方米
5000-7000元/平方米
酒店式公寓，主力面积45-60平方米
东方新天地
5.5万平方米
7000-12000万/平方米
街铺式，1托4联卖
世纪银座
5万平方米
4800-6000元/平方米
酒店式公寓，主力面积45-60平方米
晶都花苑
5万平方米
3000-5000元/平方米
复式，主力面积150-200平方米
聚宝华府
3万平方米
5000-6500元/平方米
酒店式公寓，主力面积45-60平方米
港湾梦苑
5万平方米
2000-3500元/平方米
多层为主
巴黎春天
7万平方米
5000-6500元/平方米
多层、酒店式公寓为主
钻石公馆
10万平方米
5000-6000元/平方米
高层为主，主力面积80-110平方米
中央花园
6万平方米
4000-6000元/平方米
酒店式公寓，主力面积45-60平方米
红树林
5万平方米
3000-4500元/平方米
多层为主，主力面积80-110平方米
合计
125.5万平方米
（3）、购买群体特征
①、购买人群：
洪合、濮院镇上的生意人、当地企业主，还有众多上海、温州、义乌的投资客。
②、购房目的：
A、洪合，濮院镇上买房也是为了子女而买婚房。
B、本地人，企事业方便上班。
C、外地商户，生意需要。
③、接受物业形态：
多层公寓房、高层景观房、高层酒店式住宅。
④、购房考虑因素：
交通情况、区位（离市场远近）、价格、配套设施、物业管理、城市环境。
⑤、热销户型:
舒适多层为主，主力面积90-140平方米
⑥、价格承受范围：
4000元/平米-6000元/平米
⑦、获取信息渠道：
报广、网站、户外、DM、短信、口碑，除钻石公馆外基本无样板房理念
（4）、住宅商品房存在的不足之处
①、售楼中心：
在销售中心布置上，体现不出高档楼盘的档次，沙盘、宣传资料、置业顾问形象都一般，服务意识不强。
②、品质理念不强，没有无管化外立面，无高档入室门厅理念。
三、洪合概况
（一）、洪河简介
洪合镇是浙江省嘉兴市秀洲区辖镇，地处经济繁荣的长江三角洲杭嘉湖平原，是全国闻名遐迩的羊毛衫之乡，全镇总面积57平方公里，2009年底当地人口36193人，外来人口约10万。
镇区气候温和，特产丰富，是槜李、黄花梨的著名产地，素有“鱼米之乡、丝绸之府”的美誉。
洪合羊毛衫市场是全国著名的羊毛衫生产力口工批发基地。
（二）、地理位置
洪合极具交通地利优势，位于沪杭高速公路和乍嘉苏高速公路两个“T”字交叉口，沪杭、乍嘉苏高速公路交叉而过，距沪杭高速公路王店出口处6公里，连接上海和杭州的320国道横穿镇区，东距嘉兴市区10公里，西与桐乡相接，北靠京杭大运河，距上海虹桥机场、浦东国际机场、杭州国际机场均仅一小时路程，是嘉兴市西郊一个水陆交通便捷，工商业繁荣的经济重镇。
（三）、洪合主要市场分布及概况
1、毛衫市场
毛衫城市场
洪合毛衫市场自1988年以来，通过20多年的建设，市场规模逐步扩大，目前已经形成了毛衫城市场南区和北区两大专业销售市场，建筑总面积13.9万平方米，70%以上产品远销美国、俄罗斯等世界多个国家和地区。
全镇已经形成企业、市场为一体，生产、销售相配套，原料供应、设计打样、生产加工、成衣印染、后道整理、货物托运等相互衔接的完善的产业体系。
①、毛衫城南区
建筑形态：
大棚式，共14幢，2248间，每间面积7-9平方米；
经营业态：
低档毛衫及来料加工；
租金价格：
150-300元/平方米/月；
②、毛衫城北区
建筑形态：
大棚式，共43幢，2600间，每间面积7-9平方米；
经营业态：
低档毛衫及来料加工；
租金价格：
150-300元/平方米/月；
丹红毛衫服装城
丹红毛衫服装城紧靠320国道，正对毛衫城市场，建成于1999年，建筑面积4万平方米；
建筑形态：
大棚式，共16幢，600间，每间面积7-9平方米；
经营业态：
低档毛衫及来料加工；
租金：
80-140元/平方米/月；
2、物流市场
洪合联运托运中心
该市场由镇政府投资开发，只租不卖，占地1.08万平方米，商户50家，单间面积15平方米，一拖二联租（上下托）；
租金：
80-160元/平方米/月；
3、配套市场
洪合已形成四大加工区域，即精纺区、粗纺区、毛纺区、综合贸易区，构筑了一条分工协作、极其规模的庞大产业链。
截至目前，整个市场建筑面积10万平方米。
该四大加工区域由政府开发，只租不卖，租金：
80-160元/平方米/月；
4、洪合商业情况
洪合镇是一个经济社会发展的和谐之地。
由于洪合羊毛衫市场的兴旺，使特色产业带动了与之相配套的各行各业，促进了经济的全面进步，形成了大量的外地打工人群。
主要集中在洪昌路和洪运路，两条马路相交。
业态种类繁多，品牌齐全，配套设施完善，涵盖了购物，娱乐，休闲，金融于一体,商业氛围较好。
商业街业态布局
洪合商业街与濮院商业街较为类似，主要有洪昌路、洪运路。
洪运路从西到东分别主营布局业态为生活配套、餐饮购物。
洪昌路主要以购物零售为主，集聚各中低档次的品牌及非品牌专卖店和卖场，其中洪合小商品市场和步行街也集中在此，人流较多，生意较好。
附表：
商业业态布局一览表
路段
业态举例
比重
服装
娱乐
购物
餐饮
洪昌路
好又多超市、鑫洲阁川菜、老四川火锅
老百姓大药房、东方新天地、江南水乡茶楼
35%
10%
25%
30%
洪运路
五芳斋、世纪银座、话机世界、脚印足浴、
枫叶家电、阿能面
27%
8%
30%
35%
（四）、洪合楼盘
多层住宅销售价格4000元/平米-5000元/平米；
多层销售价格在3000-5000元/平方米；
商铺销售价格在8000-11000元/平方米；
附表：
洪合楼盘情况一览表
楼盘名称
开发总面积
销售价格
主力户型
备注
宏联广场
1万平方米
3000-5000元/平方米
多层为主，主力面积90-130平方米
中邦财富广场
1.5万平方米
7000-11000元/平方米
商铺为主；
沿街独立商铺和精品休闲步行街组成，外加大型现代农贸市场构筑一个全新的综合型商业平台。
集购物，休闲，娱乐，餐饮，居住，交通等各方面为一体
合计
2.5万平方米
四、市场调研分析
（一）、各楼盘销售状况
1、商品房
目前，濮院整个商品房经济处于稳步上升的发展阶段，2010-2011年已建成并将交付有阳光花城、东方新时代、晶都花苑、钻石公馆、财富大厦（单身公寓）、胜利广场、上上城等多个项目。
近期其中规模较大的、具一定竞争力的是阳光花城，在市场上整体商品房均价在4000-5000元/平米左右。
而洪合相对来说总体较少，基本上以当地政府建设的安置房为主。
从市场总体情况看销售情况良好，无论是濮院还是洪合几个小区基本都已经售罄。
随着浙江建国大酒店、嘉兴王府井购物中心、中邦财富广场的落成与营业，将给整个濮院、洪合市场带来前所未有的市场氛围，政府同时大规模的招商引资，引进高端物业来打造新城镇，从而以优越的地理交通和舒适环境来吸引周边居民。
其中代表性的有：
①、财富广场，以酒店式公寓为主，价格在5000-7000元/平米，已全部售完；
②、钻石公馆住宅沿街底铺：
一层是17000元/平米，二层7200元/平米，三层3700元/平米。
共有商铺54套,面积在45---180平米，三年包租，年回报7%，现已全部售完；高层价格在5000-6000元/平米，已售出80%；
③、胜利广场：
现在在卖的是王府井购物中心和酒店裙楼!
1层每平米均价2.3万，2层每平米均价1.8万元，3层均价1万元！
包租10年，每年回报率为8%，前三年总收益24%可一次性从总房款里扣除的，第四年开始按实际租金收益业主与管理方9:
1分成！
王府井购物中心共三层，450间左右，总体销售70%，1层剩10间左右，2层剩50-60间左右，3层大约还有一半。
2、单身公寓
①、购买人群：
当地年轻生意人、投资客
②、接受面积：
45-60平方米
③、购房目的：
自住、投资
④、购房因素：
区位、配套、价格
⑤、供求情况：
濮院财富大厦人才公寓现房，总量50余套，2010年年初基本售罄；聚宝华府酒店式公寓40㎡，公寓分布在3—10楼，共计420间左右，每层约50个房间，面积在40平方米左右，开间在3.6米，进深在8米左右，目前还剩40间左右在售；
⑥、价格区间：
4800-6000元/㎡
⑦、市场优劣势分析：
优势：
总价相对较低，政府支持的人才公寓；精装修公寓，品质生活；成熟完善的商业配套，贴心的居住服务；灵活的首付方式，轻松成就置业梦想
劣势：
小户型的市场接受程度还有待开发；户型设计不够科学，2梯多户，得房率低居住；物业管理混乱，居住人群鱼龙混杂；
3、写字楼
①、财富大厦写字楼
共14层，为复合式酒店公寓，
2、胜利广场写字楼
1-3层为商铺，三层以上是酒店式公寓，70年产权，10年包租，前三年直接抵房价24%，主力面积60平方，均价9300元/平方米。
③、中央商务区环贸中心女装区
1-5层为毛衫商铺，6-19层为写字楼，单层面积1352.92平方，现在7-10层均已入住，13层分割为100平方左右租售。
（二）经营行业
1、羊毛衫行业
濮院、洪合羊毛衫市场共10个，总面积207.54万平方米；
其中濮院羊毛衫市场共8个，总面积189.64万平方米；
洪合羊毛衫市场共2个，总面积17.9万平方米；
附表：
羊毛衫市场一览表
地区
市场名称
面积
经营档次
经营状况
地理位置
备注
濮院
中国羊毛衫市场
150万㎡
中低档
好
320国道边
位置较好
外贸交易中心
2.06万㎡
中低档
一般
工贸大道
位置一般
羊毛衫交易中心
4.7万㎡
中低档
一般
工贸大道
位置一般
世贸大厦
5．28万㎡
中低档
较好
工贸大道
位置一般
中央商城
12.6万㎡
中低档
好
320国道边
位置较好
中国毛衫城
2.9万㎡
中高档
差
320国道边
位置较好
女装羊毛衫贸易中心
4.1万㎡
中高档
差
320国道边
位置较好
国际童装城
8万㎡
中高档
320国道边
位置较好
合计
189.64万㎡
洪合
毛衫城
13.9万㎡
低档
好
320国道边
位置较好
丹红毛衫服装城
4万㎡
低档
一般
320国道边
位置较好
合计
17.9万㎡
总计
207.54万㎡
2、羊毛衫辅料行业
濮院、洪合羊毛衫辅料市场共3个，总面积23万平方米，覆盖了羊毛衫辅料市场的各个行业；
附表：
羊毛衫辅料市场一览表
地区
市场名称
面积
经营档次
经营状况
地理位置
备注
濮院
毛纺原料市场
4万㎡
中低档
好
320国道边
位置较好
毛纱市场
3万㎡
中低档
好
320国道边
位置较好
针织机械辅料
6万㎡
中低档
一般
320国道边
位置较好
洪合
配套加工区
10万㎡
中低档
好
洪源路
位置一般
总计
23万㎡
3、物流行业
濮院洪合物流市场共2个，总面积11.08万平方米；
附表：
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