北京世纪金源购物中心考察报.ppt

北京世纪金源购物中心考察报.ppt

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北京世纪金源购物中心考察报告,2011.09.26,主要内容,项目简介周边环境与交通状况动线结构与业态布局运营管理,项目简介,北京世纪金源时代购物中心位于北京市海淀区四季青远大路，西三环和西四环之间，由世纪金源投资集团有限公司开发完成。

于2004年10月1日正式全面开业。

世纪金源占地18.2公顷，建筑面积为68万平方米，总投资38亿元，东西横跨600米，南北跨度为120米，地上五层，地下两层。

有大型室内停车楼，车位达6800余个，开车可达各个商业楼层，加上室外停车场，共可容纳1万辆汽车。

有将近300部各种货梯、客梯、观光梯。

方位与交通状况,北京世纪金源位于西三环和西四环之间，北京中关村中心区西沿线，金源Mall具体处在海淀区中部蓝靛厂，南侧的远大路是四环与三环的重要连接线。

其东抵昆玉河不足0.5公里，西距四环路1公里，北邻颐和园3公里，南距北京西站7.5公里。

周边公交线路,规划中的地铁10号线站点，现已开始施工。

世纪金源购物中心周边公共交通较发达，周围距离1000米内有超过10个公交站点、30多条公交线路，规划中的地铁10号线在此设有站点。

周边社区,世纪金源购物中心周围大型住宅社区聚集，但大型商业项目不多，这为项目的发展及核心商圈内客源的汇聚创造了条件。

项目北侧的世纪城住宅区，为世纪金源购物中心的开发商世纪金源（北京）集团于1999年开始开发的住宅项目，总占地2700亩，总建筑面积372万平方米，居民包括拆迁安置住户和商品房购买住户。

远大路南侧的远大园项目为普通商品房，较好环境，入住率高，配套设施齐全。

远大路两侧的居民社区构成了世纪金源核心商圈内的主力客源。

动线一层入口,金源时代购物中心体量庞大，入口较多。

一层平面被汽车通道分为东西两部分，东半部分由外到内的人行入口18个，楼上停车场入口2个，地下停车场入口1个；西半部分人行入口11个，楼上停车场入口1个，地下停车场入口和出口各1个。

动线B1层入口,B1层的室外入口有5个，分布于主建筑的东侧和南侧，其中莱太花卉和金源古玩城是连通的，儿童世界、冰场和国美电器连通，易初莲花和居然之家连通，这三大部分之间又是互为隔断的。

动线F1-F5楼层平面,F1,F2,F3,F4,金源时代购物中心的商业地块整装，基本是长方形，东西长约600米，南北宽约120米。

楼层的平面布局也较为简单。

主楼层动线基本都采用的多“回”形布局。

大型主力店分布于两端，之间有两条横向的主动线，分别称为南街和北街，两条主动线的两侧都有次主力店和小型店铺。

主动线之间每隔一段距离以通道或中庭相连，既能增加店铺的可见性，又可减少顾客逛店时的呆板感。

办公区和盥洗间位于边铺后部。

停车楼位于各楼层的北部，各楼层都有停车楼通往商场主通道的入口和过道。

F5的平面布局与F1-F4有所不同，东西以一条主通道贯通，主通道两侧是大小店铺。

F5,动线B1/B2平面,地下一层分割为3个区块，区块之间互相隔断，没有通道相连，各区块都是直接有通往外部区域和通往F1的通道。

动线立体动线,世纪金源购物中心的立体动线有车行立体动线和人行立体动线两种。

车行立体动线由各楼层的地上停车场来组织，人行立体动线由直梯、扶梯和应急通道来组织，其中中庭和天井在购物中心人行立体动线的组织中起到了过渡和媒介的作用。

车行立体动线,体动线人行立,中庭,天井,业态布局楼层布局,金源时代购物中心有500多个店铺，共1500多个品牌在经营，涵盖零售、餐饮、休闲娱乐、服务等多种业态，产品线涉及日常生活的衣、食、住、行等各个方面。

各楼层的主题定位分别是：

B1/B2综合生活，F1精品生活，F2时尚生活，F3健康生活，F4未来生活，F5餐饮娱乐，F6健身培训。

从品牌填充来看，B1和B2是几个大的主力店，经营家居用品、家电、日用百货、珠宝玉器、鲜花以及儿童娱乐类；F1主要是零售、餐饮和服务类店铺，零售类有黄金珠宝、服装、眼镜等品类，餐饮主要是洋快餐和西式休闲餐饮，服务类有银行、典当行、旅行社、电信运营商等，与楼层的精品定位并不相符；F2主要是服装、饰品零售和美发类；F3主要是运动、休闲及户外用品的零售，还有部分通讯器材零售店铺；F4主要是儿童用品零售和儿童服务类店铺，南街中部有中华老字号店铺和传统商品零售，与楼层主题也有出入；F5主要是各式餐饮，还有影院和休闲类店铺，餐饮店铺包括简餐、快餐、套餐和大排档，有传统名吃和地方特色饮食；F6是屋顶部分，有一个运动健身店铺。

业态布局品牌,世纪金源购物中心的品牌既有大型的综合类主力店，又有中小型的专卖店。

综合类主力店有燕莎友谊商城、居然之家、贵友大厦、卜蜂莲花超市，专业主力店铺有国美电器、冠军冰场、星美国际影城、时代俱乐部等，其他中小型的店铺有东来顺、同仁堂等老字号，有杰克琼斯、芒果等时尚快销品牌，有摄影、裁缝、美发美甲等服务类品牌。

由于各主力店铺需要进行二级招商，品牌的重复比较多，表现为综合类主力店之间、综合类主力店与专卖店之间以及专卖店之间都有品牌重复。

运营管理装修,购物中心整体装修的要点在保证装修进度和效果的同时，对购物中心的正常营业影响降到最低，本次考察时金源的外立面装修也为降低负面影响采取了一些措施。

购物中心内部的店铺装修在保证装修质量和进度的同时，需要消除装修对其他店铺营业的消极影响，同时需要注意购物中心整体形象，这方面金源做的不好。

运营管理店铺形象,购物中心是一个综合体，购物中心整体形象的塑造有赖于一个个的店铺。

从形象展示来看，金源时代购物中心的店铺有光鲜华丽、简约大方的，也有邋遢土气、芜杂凌乱的，介于这两个极端之间的是大多数的店铺形象平淡无味，这显示出管理方对内部店铺的形象要求并无统一的标准。

这些杂乱无章的店铺形象展示对整个购物中心形象的树立是个负面因素。

运营管理员工管理,购物中心内店铺工作人员一般是由店铺经营者自主管理，购物中心业主方并不作过多干预。

但若店铺经营者不能严格管理员工时，当班时间的员工便在做各种五花八门与工作无关的事，而这向顾客传递的信息就是这个购物中心的经营管理处于涣散状态，这种现象在金源时代购物中心内随处可见。

运营管理广告位,凡是人流汇集的地方就是适合做广告的地方，在广告位的开发和利用方面，世纪金源购物中心做的比较到位。

购物中心外立面墙体、广场外围立柱、外围灯柱、室内通道墙体、室内灯架、电梯旁等位置，都可以开发广告位。

广告形式也可以多种多样，如灯箱、画面、道旗、条幅、LED屏、POP、X展架、展板等等。

运营管理物业服务,在物业服务方面，世纪金源购物中心有统一的物业服务部门，也有一些统一的规章制度，如装修报批流程、装修施工流程、装修验收标准、活动或展览报批流程、商铺二次装修流程、楼层消防疏散指引、施工安全操作指引等。

运营管理结算卡服务,金源时代购物中心推出一种结算卡服务，实际上就是一种预付卡，可在特约商户进行消费。

普通结算卡有效期一年，过期可办理延期；福利结算卡有效期两年，在有效期内可以充值后自动顺延两年有效期。

结算卡可用现金或银联卡办理，也可用支票办理，前者办理后当日可用，后者办理后当日取卡，三工作日（款项到账）后开通使用。

结算卡办理可开发票（名义可以是办公用品、礼品等）。

普通结算卡不记名、不挂失，福利结算卡可记名、可挂失。

办理结算卡可称为会员，享有积分奖励。

结算卡遇节假日还会举行促销优惠活动。

运营管理公共区域开发利用,金源时代购物中心的公共区域开发强度较大，室外公共场地计划全部为停车场，室内场地除表演场地和顾客休息处之外，大部出租为柜台、站台或商品展示点。

运营管理推广活动,金源时代的市场推广活动的主要是在二楼中庭大舞台举行，购物中心的官方网站成为活动宣传的一个重要工具。

活动种类丰富，如文娱、公益、仪式、赛事、表演等等，活动的内容不单单围绕这购物中心的宣传推广，这些活动对提高金源时代的知名度和美誉度，活跃商场氛围，吸引客流起到明显的作用。

运营管理儿童主题,金源时代购物中心的商铺有很大一部分是与儿童有关的，如儿童服装、儿童用品、儿童教育、儿童娱乐等，这有利于吸引周边社区的有孩子家庭来购物中心，实际效果也不错，节假日时带孩子的家庭成为购物中心的重要客源。

运营管理顾客服务,金源时代购物中心的总服务台与大租户的总服务台是分别单独设立的，燕莎友谊商城、居然之家、贵友大厦等都有自己的总服务台。

购物中心的总服务台在F1-F4的南街中庭各设一个，共四个。

总服务台的功能比较多，如问询、发放宣传材料、紧急医疗包扎、礼品包装、收发信件、雨伞出借、轮椅出租、婴儿车出租、手机充电、广播寻人等服务。

顾客如有投诉，可到二楼的顾客接待室，有专职人员接待顾客投诉。

运营管理租户评价,金源时代定期对租户进行评比，按照销售、安全、形象、服务等方面分别评选出一定数量的优秀租户进行表彰，获表彰租户的名单会以红榜的形式在购物中心内张贴，并发布到购物中心的官方网站上，租户的门头上还回挂上一面表彰类型的红旗。

小结,世纪金源购物中心体量较大，招商难度也较大，其主力租户承包转租模式虽然有利于快速招商，但也有招商主体缺乏协调，经营商铺及其落位与购物中心定位和规划偏离的问题；一些品牌商铺档次不高，店铺形象不佳，经营管理不严，使购物中心看起来就如一个摊贩聚集地，如四楼北街的儿童用品部分；市场推广该活动形式较多，视野也较开阔，值得学习；平常经常搞得以儿童为主题的促销活动在对目标顾客的吸引方面比较有效。

谢谢！