房地产项目融资是什么意思.docx
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房地产项目融资是什么意思
房地产项目融资是什么意思
房地产项目融资是整个社会融资系统中的一个重要组成部分，是房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。
与其他融资活动一样，房地产项目融资同样包括资金筹措和资金供应两个方面。
房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。
与一般企业相比，房地产企业融资活动具有以下特征:
1.开发资金需求量大，对外源性融资依赖性高。
房地产业属资本密集型行业，仅仅依靠企业自有资金，不可能完成项目开发，因而开发商必须通过各种手段进行外源性融资。
从今后趋势看，我国房地产业单纯依赖银行信贷的局面将有所缓解，但外部融资比例不会减少，只是结构上会呈现多元化。
2.土地和房屋抵押是融资条件。
伴随着国家土地政策的改革，各单位对土地的获得越来越难;由于房价在不断上涨，因而土地和房屋抵押成为受金融机构欢迎的融资条件。
3.资金面临较大风险。
房地产业与宏观经济周期关联度非常明显，我国房地产业受政府宏观调控的影响更大，而且由于我国金融体系不发达，加上项目中巨额的营运资本及其短期波动，房地产开发企业面临较大资金风险。
项目融资自20世纪50年代产生以来，尤其是近十几年来在世界范围内得以迅速发展，并R益受到人们的瞩目与青睐，主要是因为项目融资与传统融资方式相比具有一些明显优势，这些优势使项目融资更适用于房地产项目开发，并成为其未来发展方向，主要表现在以下几个方面:
。
（1）房地产项目融资的优势分析
①以项目为导向，有利于实力及资信状况不佳的开发商获得资金。
在传统融资方式中，贷款银行看重的是开发商的实力及资信状况。
而项目融资，顾‘名思义，以项目为主体。
贷款银行的贷款依据是该商业地产项目的经济强度。
与传统融资方式相比，项目融资可以获得更高的贷款比例和更长的贷款期限，也可以帮助那些仅凭资信很难取得银行贷款的开发商获得资金。
②实现融资的无追索或有限追索。
追索权是指在借款人未能按期偿还债务时，贷款银行要求借款人用除抵押资产外的其他资产偿还债务的权利。
在传统融资方式中，贷款银行拥有完全追索权，即借款人拥有的所有资产都可供还债之用。
而在项目融资中，项目的经济强度决定资金偿还情况。
在无追索项目融资中，当商业房地产开发项目没有达到完工标准而以失败告终或是项目在后期的经营过程中无法产生足够的现会流量时，开发商不直接承担任何债务清偿的责任。
在有限追索项目融资中，贷款银行的追索权往往也在时问、对象和数量上具有一定限制，贷款银行不能追索到开发商除该项目资产、现金流及担保之外的任何形式的资产。
有限追索既限制了开发商的风险，又使丌发商有更大的空间从事其他项目的开发。
③实现风险分担。
有限追索权有效实现了风险分担。
与项目有关的各种风险要素要以某种形式在所有与项目有直接或间接利益关系的参与方之间进行分担，使项目中没有任何一方单独承担全部风险。
开发商应当学会如何识别和分析项目的各种风险因素，确定参与各方所能承受风险的最大能力及可能性，充分利用与项目有关的一切可以利用的优势，设计出对开发商具有最低追索的融资结构。
④实现资产负债表外融资（Off-balanceFinance）。
一般情况下，丌发商取得的银行贷款会体现在资产负债表上，使负债率提高，形成不利的资产负债结构，从而加大未来融资成本影响公司自身经营发展。
项目融资的无追索或有限追索特点为安排资产负债表外融资提供了可能。
在项目融资中，由独立法人的项目公司与贷款银行签署融资协议并负责项目建设，只要开发商在项目公司中的股份不超过一定比例，项目公司的融资就不会反映在开发商的资产负债表上。
当然，这要依赖于有关会计法规。
⑤信用结构安排灵活多样。
一个成功的项目融资，其贷款信用结构的安排是灵活多样的，可以将信用支持分配到与项目有关的各方面。
例如，在工程建设方面，为了减少风险，可以要求工程承包商提供一个固定价格、固定工期的建设合同或“交钥匙”工程合同，还可以要求项目设计者提供工程技术保证;在原材料和能源供应方面，可以要求供货方提供供货合同:
在项目招商方面，丌发商可以要求入驻的零售商提供长期租约合同。
这些都是项目融资强有力的信用支持，能提高项目的债务承受能力，减少融资对借款人资信和其他资产的依赖程度。
⑥税务优势。
在法律法规允许范围内，通过精心设计的融资模式，可以将政府对投资者或经营者的税务鼓励政策作为一种资源在项目参与各方中最大限度加以利用，以降低融资成本、减少项目高负债期的现会流压力、提高项目偿债能力和综合收益率。
此类政策一般包括加速折旧、利息成本税前扣除、投资优惠政策及其它费用的抵税法规等。
项目开发期和经营前期的亏损可被不同财务状况的利益相关方吸收，用于合理避税，降低开发商或其他参与方的融资成本。
（2）房地产项目融资的劣势
如同其它融资方式一样，房地产项目融资也不可避免存在~些劣势，主要表现为:
融资结构复杂，融资时问长，融资成本高。
这是由于，项目融资涉及面广、合同结构复杂、风险大.需要花费大量时间做好有关项目设计、风险分担、税收结构、资产抵押等技术性工作，必然造成复杂的融资结构，漫长的融资谈判和高额的融资成本。
这些缺点影响了项目融资在我国商业房地产开发的应用，因此，除了看到项目融资的优势外，也必须考虑规模经济效益问题。
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宠物生意
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小吃店
当前开小吃店的人愈来愈多，这是由于小吃店投资少，操作简单，不赊欠的原因。
开小吃店要卖什么品种?
怎样才能使生意兴旺?
这里面大有学问。
如果你曾经经营过小吃店，可以在选好场所后再确定经营项目;如果初次涉人，最好先选好项目，再找合适的场所。
场所最好选在车站附近、上下班人多的地方或附近有住宅区的地方。
可以经营全国各地不同的风味小吃，但最好抓住本地最有特色的小吃来经营，如狗不理包子、西安凉皮等，重点推1-2种。
不要把各种风味小吃聚在一起，否则你的小吃店一无特色，二不利于树立招牌，客人会愈来愈少。
如果附近有同业，只要经营项目不同，就会有互相补充的作用。
例如经营烤羊肉串和烤海鲜店等，就可以起到相辅相成的作用。
开这种小吃店不需很大的地方，一般15-16米以上就足够了。
可用柜台式经营。
开小吃店需要的人不多，一般2-3人就足够了。
刚刚开始营业，最好不要雇人，还是家族式的经营比较好。
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瑜珈
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韩国甜品屋，特色食品经营
现在很多年轻的父母都在为子女、家庭而忙碌的工作，没有很多的时间去照顾孩子，特别是学习这块。
小学低年级的学生上下学都需要家长接送，不放心他们自己一个人上学回家等等，因此可以帮助家长解决这一问题的“托管所”就应运而生了，2015年我国在校小学生人数达九千多万，你可想象一下这一市场有多大，所以16年托管所也是一个有钱途的产业。
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特色茶庄
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婚前培训
对于准新娘而言，这些知识和技能是在即将来临的婚礼中马上需要用到的。
如果没有这些有针对性的专门训练，很有可能在惟一一次的婚礼上为自己留下不可弥补的遗憾。
而在婚礼过后，这些所学也将在生活中发挥不可忽视的作用。
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水饺馆
水饺目前已经市场化，饺子馆在全国各地比比皆是，而且有些生意还很红火。
开水饺店，必须注重馅的调制和面皮的制作，所以必须请一位和面师和调馅师。
面皮现在机器就可以制作，但许多爱吃饺子的人还是喜欢吃手制的面皮和饺子，这种饺子味道更纯正。
水饺品种繁多，用料不同，口味也不同。
目前常见的有肉类水饺，如三鲜水饺、猪肉水饺、牛肉水饺、羊肉水饺、鸡肉水饺等;海鲜类水饺，如鲅鱼水饺、爬虾水饺等;素菜类水饺，如白菜水饺、韭菜水饺、茴香苗水饺、卷心莱水饺等;其他类水饺，如海米粉丝水饺等;还有时下流行的野菜水饺，也颇受消费者青睐。
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豆浆商机
现代人对健康的要求越来越高，而豆浆的好处更无需赘述。
特别是现磨新鲜的豆浆更是受到人们的喜爱。
现磨豆浆没有大家想象的那么复杂，无论什么口味的，其实都只有火候和原料调配比例上的差别，极易掌握。
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指甲美容
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特色小餐馆
境外项目管理工作经验与教训小结论文
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我国经历了改革开放30多年的经济高速增长，特别是2010年超越日本成为全球第二大经济体后，国内经济呈现疲态，中国经济步入由高速增长转为中高速增长的新常态。
在国内传统行业市场逐步萎缩的形势下，有条件的企业为寻求持续发展，大多选择采用“走出去”的战略，利用自身优势，在广阔的国际市场上与世界知名公司同台竞技，苦练内功，不断提升质量与服务水平，逐步扩大海外市场阵地，提高产品覆盖面和品牌认知度。
近年来，北方重工以“重大装备、高端成套”为主攻方向，以科学发展观为指导，结合国内外经济形势，积极向工程服务商的市场身份转型。
1、投/议标阶段：
投/议标阶段对合同生效后的执行有决定性影响。
此阶段决不可忽视，必须高效响应，稳妥决断，否则将给整个项目管理带来不可估量的隐患。
编制成本预算及商务报价。
总包项目商务报价比较繁杂，涉及上百种设备、技术服务、工程施工、运输、保险、税务等。
询价工作量大。
同时要考虑一笔不可预见费用，用于弥补报价中未考虑的因素。
成本预算中一定不能缺少前期投入资金利息的部分。
在完成以上工作的同时，对招标文件的合同条款进行合同评审。
通常来说此阶段时间很紧张，各部门应高效配合，对于合同中的不利因素及潜在风险进行评估，做出抉择。
在以往的项目管理执行中，项目管理工作均是在合同生效后才开始开展，此时已经晚了。
项目管理团队在项目进入投/议标阶段就应该介入，这样签订的合同才便于执行，避免生效后双方就合同内容发生纠纷。
由于缺乏相关经验，以往签订的总包合同主要存在如下问题：
1）合同中部分条款没有经过仔细推敲研究，造成了执行过程中与业主争执不断。
一般总包合同都是由甲方或甲方咨询公司提出，留给乙方查阅的时间很短。
而且在合同谈判时，焦点通常集中在价格、范围、工期这三个问题上，往往忽视了合同其他条款。
双方对于这些合同条款没有进行深入研究了解，使得双方在项目执行过程中产生了很多分歧。
2）合同中没有对汇率的相关约定，影响项目收益。
总包合同一般都会锁定价格，即合同总价不因市场价格因素变化而变化。
但境外总包合同一般会以欧元或美元签订，此时汇率的变化对收益的影响就不得不考虑，否则会对项目造成不小的损失。
3）合同范围中出现的问题，造成成本增加。
对于合同范围一般会以一段概括性的文字描述，有时会与合同中其他内容矛盾。
这就要求我们有足够的时间查阅合同。
由于时间仓促，又缺乏相应的工作经验，没能明确界定合同执行范围，如接地、电缆支架、给排水管道等材料标准等，造成了项目成本的增加。
4）对合同中约定工期的风险认识不够。
工期是业主签订合同的主要考量因素之一。
因此整体的进度表应准确，但业主往往预期的工期都难于完成。
此时需认真评估工期风险，以免因拖期原因受到经济惩罚。
2、执行阶段
在合同签订后即建立项目经理负责下的项目管理部，配齐各专业人员，明确职责，理清工作流程，避免内部界面间风险的产生。
在整个执行阶段重点围绕控制质量、进度、回款三个方面开展项目管理工作：
1）国内支持部分
在合同生效后立即组织开展设计，在方案确定阶段与设计院一起进一步明确业主的相关技术要求，并督促业主如期完成设计的确认工作，避免因设计返工而延误整个项目进程现象的发生。
招标采购设备、材料、施工分包商，坚持质优价廉的原则，尤其应关注分包商行业声誉。
按计划阶段性付款，依据资金使用计划贷款，付款应及时。
分包商质量监造，一般业主会要求在分包商厂家监造，应合理控制监造时间，以免影响集港发货。
集港发货时应预先与货代交流，避免出现禁运物资。
发货后及时到银行交单，确保信用证回款。
2）现场管理方面
从以往项目执行情况来看，执行阶段主要存在以下问题：
（1）组织机构问题
组织机构不健全，工作职责划分不清晰，投入的'人力不足，缺乏的相应的管理经验及专业知识，只能边学边干，导致没能正确使用项目管理方法进行资金、进度、质量管理。
（2）资金使用问题
我们对业主支付资金状况不理想的情况没有充分估计预判，没能及时制定和修订专门的回款和付款计划，没有对资金充分合理运用。
（3）设计问题
图纸确认周期较长。
双方的技术理念差异，沟通的不顺畅，业主政府的硬性要求等导致了图纸确认的延期，直接造成了工程的拖期。
（4）设备监造问题
业主对于设备的监造很严格，设备检查过程缓慢，第一批主机设备检查时，业主雇佣了多家检验公司来中国检查，部分设备报废返工。
我们的项目管理设备监造水平能力也亟待提高。
（5）集港发货问题
集港涉及到分包商设备产成情况、货代、船务信息、报关单据等多方面内容。
对于我们是一个全新的领域，经验的不足制约了发货进度。
（6）设备保管问题
设备运至现场保管不力，存在锈蚀和损坏现象。
设备保管问题在任何现场都会存在，只有合理安排发货时间，减少保管时间，及时修复或补发损坏部件，才能不影响后期安装调试。
3、收尾阶段
在收尾阶段，双方会产生很多分歧，主要矛盾包括：
因政策法规引起的纠纷，如法律、税务、保险方面;业主对于设计、采购、施工等方面遗漏的罚款要求;业主对于工期延误的罚款要求以及我方认为业主方延误的索赔;双方在缺陷整改费用方面的分歧等等。
项目收尾阶段比较艰苦漫长，整个执行阶段存在的所有问题都会在此阶段由业主提出，并提出罚款要求。
同时业主出于自身利益的考虑，我方不容易在业主方取得最终验收，且业主会提出很多缺陷问题阻碍我公司人员离场。
履约保函很难得到释放。
这些都增加了项目的成本，影响了项目的最终收益。
项目副经理竞聘的演讲稿
项目副经理竞聘的演讲稿
各位领导、评委们：
我1979年参加工作，1980年开始从事机械设备工作，1995年至今一直担任办公室主任，负责协调、综治、安全方面的工作，我自认为在这方面有一定的经验，但是并不代表我比别人多一份优势。
之所以参加此次竞聘，是因为在人生的道路上，常常会有许多更高的目标等待着我们去攀登，常言说的好“人比山高，脚比路长”，只有不断地“挑战自我，超越自我”，才会到达成功的顶峰。
我认为我竞聘本职位具有以下优势：
第一：
我在本岗位工作多年。
曾在许多工地担任行政办公室主任，负责综治、安全、行政、协调等工作。
因此对该岗位的工作比较熟悉，工作起来得心应手，“物尽天择，适者生存”。
搞本行，工作有信心，有热情，会把工作搞的更好。
第二、我积累了一定的.工作经验和教训，做为一名副职，它虽然不是单位的领头羊，没有多大的权利和责任，但我认为也比较重要，重要之所在，就是要当好一把手的参谋和助手，协助好一把手的工作，说白了，就是要干具体工作，不能“占个茅坑不拉屎”
如何做好这个岗位上的工作，我的工作思路是：
“一个原则”、“两大主题”、“三个服从”，“五个做到”。
“一个原则”就是为项目部主要领导分忧，当好参谋助手，下为职工服务，做到有力配合，主动补台，并把它作为全部工作的出发点和落脚点。
“两大主题”就是围绕协调与管理两大主题，突出项目建设的协调和办公室业务素质建设。
“三个服从”是个性服从党性，感情服从原则，主观服从客观。
做到服务不欠位，主动不越位，服从不偏位，融洽不空位。
尊敬的各位领导、各位评委、全体同仁们，竞争上岗有上有下、有进有退，上也好、下也好，一如既望；进也好、退也好，一片青心。
如果这次竞聘不成功，我将无条件服从大局，不计较个人得失，尽职尽责、一如既往地做好各项本职工作。
最后，让我们衷心祝愿公司、项目部的明天更加美好！
公司的未来更加灿烂辉煌！
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