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解密万科
解密万科
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2013-04-2212:
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对中国企业而言，走出国门“到国外做国人的生意”是一个新的商业逻辑。
万科出海
王石浸淫美国多年的效果终于显现，在此前中国地产商难以进入的美国地产项目开发领域迈出一步——一个位于旧金山市的高层公寓项目。
开发方是万科和美国铁狮门共同成立的合资公司。
不久前，在纽约哥伦比亚大学的一个中国商界会议上，王石说因为不少万科的客户移民海外，其中30%选择北美，所以万科也会跟随他们进军北美。
加拿大，这也许是万科的下一步。
一个月之前，王石在美国CBS的老牌新闻栏目《60分钟》里说“中国楼市存在泡沫，非常危险，如果破裂将是一场灾难”。
作为中国最成功的商人之一，王石赴美游学曾被认为是“心灵上的追求”，今天看来，这一举动同样代表着商业的布局。
1,000个人眼中，就有1,000种对于房地产走势的判断。
即便不讨论王石口中的“泡沫”是否有破裂的危险，万科出海，除了选择不同市场、分散风险的作用外，更显示出商业环境的变化。
万科在美国盖房，波司登在伦敦西区开店，中国银行在海外各大洲有50家分行?
?
对中国企业而言，走出国门“到国外做国人的生意”是一个新的商业逻辑。
中国高资产净值人群的投资倾向和多元化选择，主导未来的商业方向，服务类和零售类企业皆受此因素影响。
相信，这也是包括万科在内的十数家中国房地产企业，在此时选择大举向海外市场延伸的关键所在。
美国梦
作为龙头企业，万科的一举一动都会引来外界的无限猜测。
新年前后，万科在海外市场动作连连，其国际化战略究竟意欲何为?
情人节这一天，已有十三年不参与具体项目操作的万科（SZ000002）董事局主席王石，出现在公司于美国旧金山项目的签约仪式上。
这是万科在美国签约的第一个房地产投资项目，合作方是美国地产公司铁狮门（TISHMANSPEYER）。
此后，在各种公开场合谈论这次合作时，王石都流露出难以掩饰的兴奋：
“我搞房地产二十多年，在国内从来没有拿到过这么好的地块、这么好的项目，没有这么快的谈判速度，也没有这么快的投资，这么快就会看到什么时候开工、什么时候完工、销售能有多少、资金怎么安排。
”
在此之前的1月下旬，万科通过子公司万科置业（香港）有限公司与新世界发展（HK00017）成立合资公司，以约34亿港元拿下香港荃湾西站六区物业发展项目。
早已是国内房地产业老大的万科，在新的一年开始时正式迈出了国际化的步伐。
牵手铁狮门
让王石兴奋的项目地块位于美国旧金山富升街201号，距该市金融区仅两个街区，紧临CBD及海湾大桥。
之前该地块归铁狮门所有，目前作为大型停车场使用。
双方达成合作后，万科的权益比例占70%，铁狮门占30%，预计整个项目耗资约6.2亿美元。
铁狮门将负责整个项目的设计、开发、销售和运营，而万科将以管理合伙人及财务投资者的角色参与项目的全过程。
该项目定位为高端住宅地产，由两栋分别为107米、122米高的塔楼和两座8层的广场式楼房组成，两座塔楼分别为37层和42层，共计655套公寓。
铁狮门曾有一个类似项目获得成功，名为“无限”，与富升街201号地块隔街相望，同样以两座分别高37层和42层的塔楼为主体，结构规划与楼层设置也相似。
“无限”被称为2009年美国卖得最好的项目，从项目完工到全部售完，用时不到3个月。
对于此次合作，王石表示：
“进入美国市场，我们也是带着学习的目的，希望通过具体项目的合作，学习成熟市场的商业模式和管理经验。
选择投资旧金山富升街201地块，主要因为铁狮门是一家全球领先的房地产企业，同时也是一个非常值得信赖的合作伙伴。
”这种信赖体现在，万科与铁狮门合作之初，在根本没有任何项目的前提下就签署了战略框架合作协议，取得项目之后才签署正式合作协议。
而此前万科都是取得项目以后才会寻找合作方。
据了解，铁狮门成立于1978年，其前身可以追溯至19世纪末。
目前，铁狮门在全球管理着325个项目，旗下物业总值542亿美元，其中包括1,200万平方米商业物业和920万平方米住宅，包括洛克菲勒中心、克莱斯勒中心、柏林索尼中心等，是全美最大的商业地产公司。
铁狮门总裁兼联席CEO徐瑞柏（RobSpeyer）是王石的旧相识。
两年前，王石在哈佛求学期间，曾应徐瑞柏之邀到洛克菲勒中心的办公室一叙，并共进早餐。
万科在中国房地产行业所取得的成就，也令意欲进入中国市场的徐瑞柏艳羡不已。
很快，他亲自来到中国拜访万科高管。
两年来，双方历经数次接触，终于在2012年12月就项目合作开发协议框架达成一致。
2006年，当国内众多房地产开发商正深陷困局、无法自拔之际，铁狮门就对中国市场虎视眈眈，通过成立上海（楼盘）总部的方式悄然进入。
2007年，铁狮门房地产基金开始募集中国基金Ⅰ号;2011年1月，继续募集中国基金Ⅱ号;2011年10月，铁狮门与第三方理财机构诺亚财富（NYSENOAH）在上海宣布募集首支人民币基金。
颇有戏剧性的是，几年之后，当美国房地产市场因为金融危机沦陷时，中国企业则有了进入的机会。
在金融危机中，铁狮门旗下多支基金出现严重亏损，甚至陷入财务危机。
而富升街201号项目早于2003年获批，但铁狮门迟迟未动工，于2009年获批延长三年动工。
2010年之后，铁狮门已逐渐从危机的阴影中走出。
无论是万科还是铁狮门，这两家行业领先公司都格外强调此次合作的战略意义。
铁狮门相信，和万科进行合作，也能帮助其开拓中国内地的市场。
毕竟，全世界最大的城市化进程正在这里发生。
铺垫海外投资
万科为何会选择最为发达的美国市场作为国际化的试验田?
总裁郁亮解释说，早在两年前公司就派出了七个小组，赴世界各地七个不同的市场进行考察，最终万科认为美国是与国内最为接近的房地产市场——幅员辽阔，区域发展清晰，市场庞大，城市众多。
因此，万科选择美国顺理成章。
而万科究竟考察了哪些地方，郁亮并没有详细列出。
万科方面解释称，在还没有形成具体的投资方案之前，暂时不方便透露。
在2012年的业绩发布会上，郁亮巧妙地回答了记者的提问，他说：
“去了哪些地方不用我告诉你都知道，尤其是你们优秀年轻人想去的地方。
”
事实上，在和铁狮门合作之前，万科国际化战略已经做了一系列的铺垫。
2012年9月6日，郁亮首次公开了万科正式启动国际化策略的消息。
同时，公司成立香港管理部，筹备设立美国业务推进小组，在全球寻找相应的机会。
去香港上市，亦是万科国际化战略中最重要的一步。
2013年1月19日，万科公布B转H方案，拟申请将已发行的B股转换上市地，拟在香港联交所主板挂牌交易。
外界纷纷猜测，万科是否主要因为融资成本的原因才转换上市地。
郁亮则反复解释说：
“B转H相当于万科历史上第二次股改，目的就是为了将B股转换到流通性更好的市场，以便未来万科更好地开拓国际市场业务，因此并不涉及融资安排，也没有融资计划。
”
万科B股早在1993年3月发行，1997年进行过一次配股，股价在B股公司当中属于比较坚挺的。
通过发行B股，也让万科第一次直接地和国际投资者、国际资本市场有了亲密接触，在公司发展早期曾经发挥过很大的作用。
在香港，万科的国际化布局也已开展起来。
2012年中通过万科置业（香港）收购的南联地产已更名为万科置业（海外）有限公司。
据透露，今后万科的香港业务将由万科置业（海外）的平台来操作，在这一平台比较小的时候，如果有香港业务将首先会由万科置业（香港）代持，再逐步转入万科置业（海外）。
2013年1月底，万科置业（香港）与新世界发展联合获得一个项目，作价34.34亿港元。
这是万科第一次在香港投得地块，持有其中20%的权益。
无论是在香港市场还是美国市场，万科寻找的都是当地一流的地产商。
郁亮表示，万科目前在国际化业务拓展方面还处于试水和学习阶段，具体操作时有两条纪律：
一是优先考虑在海外华人集中的地区开展业务;二是必须在当地有合作伙伴，否则公司就不做。
缺乏核心竞争力?
尽管已是国内行业龙头，郁亮仍表示，不相信万科有核心竞争力。
毕竟行业变化相当大，企业只能以变应变，没有什么能保证高枕无忧，只能尽心尽力把自己的地耕好、种好，没有别的优势可言。
在与铁狮门的合作中，万科发现，对方提供的整个项目开发建议书比自已准备的厚很多、细致很多。
显然，与国际企业相比，万科的精细化程度仍有待提高。
事实上，不光是万科，国内的房地产企业普遍仍处于较粗放的初级发展阶段。
郁亮称，万科参与富升街项目，主要目的是学习整个开发过程，希望通过海外学习和探索来提升公司管理水平、资源动用能力以及对房地产的深刻认识。
“目前中国城市面对的困境，别人早就经历过了，我们有机会跟他们合作，就可以事先预见到解决方案，这有利于万科做好国内业务。
”
万科2012年实现营收1031.16亿元、同比增长43.7%，净利润为125.51亿元、增长30.4%。
但利润率出现了不同程度的下滑，房地产业务结算毛利率为25.84%，结算净利率13.08%，分别较2011年下降了2.95个百分点和1.93个百分点。
竞争对手中海地产2012年的营收为517.3亿元，仅为万科的一半左右，但净利润则达151.6亿元，超出万科20%，利润率表现明显更优。
在2012年万科股东大会上，王石坦承，中海有两点值得万科学习：
其一是成本控制，其二便是盈利水平。
而从产品设计建造能力上来看，很多业内同行也不认为万科的产品是最好的。
曾经豪言争取三至五年赶超万科的绿城集团董事长宋卫平曾放言，要是绿城造出万科那样的房子，项目经理都要跳楼N次。
不过，不同的企业有不同的基因、不同的定位。
郁亮强调的是，万科要为普通人造好房子。
在各项财务指标中，相比利润率，万科更关心的是全面摊薄净资产收益率（ROE）。
2012年年报显示，报告期内公司的ROE达到19.66%，同比增加1.49个百分点，为近十年来最高水平。
ROE是衡量上市公司盈利能力的重要指标，是利润额与平均股东权益的比值。
该指标越高，说明投资带来的收益越高，反之则说明企业所有者权益的获利能力越弱，体现了企业自有资本获得净收益的能力。
对于毛利率水平的下降，郁亮解释说：
“毛利率回到合理的水平上是行业大势所趋。
万科这几年的毛利率在逐年下降，我相信未来一定会逐步向制造业靠拢，回到大家能够接受的合理水平，这是个很大概率的事件。
至于利润多少才合理，25%的毛利率水平算不算合理?
我们努力做一个好的、有良心的商人。
”
第四个十年
对于外界的种种猜测，郁亮明确解释道：
“国际化业务对万科是一个尝试，国内城市化还没有完成，有大量需求存在，万科不可能把主要业务放在海外市场。
”他表示，万科希望通过国际化提升管理水平、提高对行业的认识，找到更多全球合作者，而不只是为了盖房子、赚点钱。
万科成立于1984年，在1988年进入房地产行业，1991年成为深交所第二家上市公司。
经过二十多年的起伏发展，万科成长为千亿级企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区。
对于即将迎来的第四个“十年”，万科并没有给其贴上国际化的标签，出海并不是为了扩大业务规模。
在郁亮看来，企业越大风险也越大。
万科的国际化战略与是否看好中国内地市场没有任何关系。
他分析说，目前万科进入了国内60个城市，而全国有660多个城市，万科只进入不到10%。
超百万人口的城市也逾百个，因此万科目前在国内远远没有达到发展上限，“就算万科的规模号称做到全国第一，市场份额也只是2.19%。
”在过去的十年内，前九年万科的市场份额都稳定在2%左右，按照美国、日本等成熟市场的格局，行业前四、五家的市场份额会在18%?
20%左右，第一集团军的平均份额为3.5%?
4%，万科还有不小的增长空间。
在股东大会上，王石说，从500亿元到1000亿元的发展，万科不是慢了，而是快了，不妨再给万科三年时间，到2015年公司主要解决质量问题，形成住宅产业化的质量体系。
因为规模的极限挑战是质量，“真正质量体系过关了，如果你还能排在第一位，5%的市场份额是有可能的。
”他强调，“没有质量的规模是不归之路。
”
王石指出，在IT、家电等领域已经解决的技术问题在房地产业仍没有解决。
他认为房地产业始终是支柱产业，机会很多，但技术问题不解决就是灾难，而技术问题的核心就是标准化和方法论，具体到万科就是其住宅产业化战略。
万科启动住宅产业化战略已十年有余，但是由于生产量小、供应链和产业链跟不上，成本一直居高不下。
并且，住宅产业化意味着要减少大量人工，并不符合实际国情。
不过郁亮认为，住宅产业化的春天即将到来。
现在北京（楼盘）、上海、深圳（楼盘）等城市已给予住宅产业化一定的扶持政策，还有一些企业也加入到相关的试验中来。
这些都值得万科欣慰。
而随着人工成本越来越高，住宅产业化的优势也将逐步体现。
万科在2012年报的致股东书中明确表示，住宅产业化将为公司带来规模驾驭能力、质量保障能力、施工效率、规模效应和环保特征，这一优势将比精装修房表现得更加显著。
质量问题的解决，以及住宅产业化体系的完成，将是千亿万科再度启动规模扩张的新起点。
早从2003年开始，万科就提出学习美国房地产公司帕尔迪，坚持走专业化道路：
细分扩张市场;运营的完美;人力资源发展;财务纪律;提高在产品质量和顾客满意度方面的领先地位。
有竞争对手评价说，万科是家可怕的公司，因为它不拒绝学习。
更可怕的是，能让购买了万科房子的客户实现第二次、第三次、第四次购买，就像帕尔迪做到的那样。
但万科并不满足。
2009年，郁亮提出要像汇丰银行学习管理，正是内部管理驱动着汇丰成为优秀的银行。
进入2013年，万科又展开其国际化战略，通过合作从更多国际领先的同行那里获取经验。
万科为什么要国际化?
有报道称，因为王石跟郁亮之间有矛盾，而国际化由王石主导，将为他自己保留一块领地。
其实，远没有那么复杂与戏剧化，就像王石在微博上回复网友时所言：
“全球一体化的今天，世界上的许多资源都进口到中国，同时中国的许多产品亦出口到世界各地，不要一提国际投资就提醒应该在国内如何如何。
21世纪优秀的企业一定是全球视野，国际化。
”
我们理应对行业龙头万科再多一点儿期待。
解密万科：
跳出“盖房赚钱”模式
在发展到第四个十年时，万科希望通过国际化来提高公司对整个行业的认识，从新的角度来衡量自身究竟优秀与否，公司管理和治理水平是否可以达到国际水准
旷日持久的调控政策改变着中国房地产的生态环境。
正因有此预期，如何规避风险成为房企尤其是大型房地产企业需要面对的首要问题。
进军海外市场成了众多房企2013年的大计划。
目前，已经“出海”的有包括万科、绿地、碧桂园等知名企业，作为中国房地产企业的“标杆”，万科觊觎海外市场已久，从王石游学美国到2012年5月收购香港上市公司南联地产（后更名为“万科置业海外”）、从“B股转H股”到携手美国房企大佬，其国际化的“野心”和“路线”逐步清晰。
寻求海外发展的房企逐渐增多，然而出海的初衷却各不相同。
外界普遍猜测，万科出海无非是为增加融资渠道、降低融资成本，规避国内的调控政策。
然而，万科自身却对出海有着另一番解读。
万科发言人对《新商务周刊》表示，发展海外业务并不是因为国内限购就到国外去，而是要跟海外的先进企业学习，第四个十年的万科一定是国际化视野的万科、用全球资源发展的万科，公司的根基还在中国大陆，通过海外学习和探索提升公司管理水平、资源动用能力和对房地产的深刻认识，这有利于万科进一步做好国内业务。
更在意国际化内涵
最近一段时间,万科动作频频，例如收购南联地产、B股转H股，万科在拓展海外市场方面有哪些计划?
收购南联地产、B股转H股确实是我们国际化的重要步骤。
其实万科从上市开始一直就具有海外基因，万科B股的投资者里面超过95%是境外投资者，B股转H股使得整个公司能够达到更高国际化的水准。
万科去年成立了美国业务小组，今年会落地。
当然国际化业务对万科是一项尝试性的投资，目前在走一步看一步，在不断摸索。
万科的国际化计划初衷是什么?
是否因为存在融资压力?
在公司发展到第四个十年的时候，我们要从国际化角度来衡量自身究竟是不是优秀，公司的管理和治理水平是否可以达到国际化水准。
国际化的主要目的是希望通过国际化来提高我们对整个行业的认识，如果狭隘的国际化业务仅仅是指到海外盖房子这件事，我们确实也正在谋划之中，毕竟国外发达国家/地区的房地产市场比我们早很多年。
但是，我们去国外发展不只是为了盖房子、赚钱，国际化有很多内涵，拥有更多全球化合作者、把业务放在海外去做等，这些都是国际化的一部分。
至于融资安排方面，其实万科一直都有国际化的融资，像1988年发行股票时就有，1993年发行B股时也有。
当然，今天我们还有其他的融资渠道，例如跟中信资本等都有合作。
未来海外市场的业务比例会占多少?
国际化策略是不是意味着万科对于国内市场的判断发生了改变?
国际化和是否看好国内市场没有直接关系。
我们有什么优势去国际上发展呢?
如果比资金，显然美国的房企比我们更优越。
所以我们主要还是做好自己国内的业务，中国市场足够大，足够我们发展。
就算万科的规模号称做到全国第一，市场份额也只是2.19%，还有很大的增长空间。
在公司发展的第四个十年里，万科仍然以中国大陆市场为主。
到今天为止，我们进入了全国60个城市的房地产市场，而国家相关部门公布的房价指数涵盖了70个大中城市，我们连这些城市都没有全部进入。
进军美国早有准备
万科为什么会选择美国作为“试验田”?
万科在“国际化”发展进程中选择目标市场的标准是什么?
大家可能觉得去美国发展很突然，其实我们为此做了两年准备。
两年之前我们派出七个小组去世界各地考察，最后觉得美国确实是值得认真考虑的区域。
美国市场有很多优势，比如中美两国房地产市场最接近——幅员辽阔，区域发展很清晰，市场庞大，城市众多。
这些因素对中国房企有很大的吸引力。
国际市场与国内市场的“游戏规则”有很大差异，万科在国内的成功经验似乎并不能轻易复制?
在海外市场是否会遇到阻碍，如何应对?
我们一般都是有把握才去做，所以没有遇到特别多的困难。
公司总部的国际化程度也在不断提高，我们希望以后万科25%的员工能用英文为主要工作语言，这样开展国际化业务没有太大的障碍。
对于正在运作的美国项目，是否可以预估一下其收益前景?
未来规划是什么?
我们不会做亏本生意。
我们相信，经过两年准备，挑选的合作伙伴不会让我们失望，美国项目的投资也会符合公司目前的收益水平。
能不能具体介绍一下与铁狮门的合作以及旧金山项目的内容，包括万科在合作当中担当的角色?
旧金山的项目是纯住宅项目，我们占了七成股份，但万科不负责卖房子，我们的目的是学习。
而且，我们确实已经学到了很多东西，例如他们整个项目开发建议书比我们细很多，与国际企业相比，我们这方面的精细化程度有待提高。
为何会选择与铁狮门合作?
合作伙伴的哪些特质是最吸引万科?
是否与其商业地产业务有关?
公司之所以选择铁狮门，也是在接触了很多家合作方之后才确定的，任何的合作都是各方面条件成熟才可能达成的，有时靠的是缘分。
尽管铁狮门在商业地产方面做得不错，但旧金山这个项目是一个纯住宅项目。
中国开发商的“世界梦”
在中国房地产市场充满不确定性的当下，内地房地产企业纷纷走向海外各显其能，不仅意在分散风险，更要通过一番磨练增强自身实力
早在万科迈出试探的步伐之前，已有多家中国房地产企业走向国际市场。
当万通控股经过七年曲折终于进入美国纽约新世贸打造“中国中心”时，中坤集团也在一片争议声里到遥远的冰岛租下使用期达99年的地块，此外，更有万达、绿地、首创、碧桂园等先后试水国际化。
尽管多集中于商业项目或旅游地产，但中国房企“走出去”已经是业内共识。
玩在海外
2011年，轰动中国房地产界的一件大事就是中坤集团董事长黄怒波“怒”了，不是在中国，而是冰岛。
当年，中坤集团计划斥资10亿冰岛克朗（合880万美元），买下冰岛300平方公里的土地，并准备投资100亿冰岛克朗?
200亿冰岛克朗建造一个生态旅游胜地和高尔夫球场。
该计划在中国商务部初审通过，但由于冰岛政府方面反对，只能搁浅。
这是中坤集团首次海外大规模投资计划，曾多次强调此项投资“纯属商业性质”的黄怒波没法平静了。
直到2012年，中坤集团不得不委曲求全，由购转租，300平方公里面积也缩水为300公顷，租期99年。
至此，中坤集团算是真正迈出了出征海外地产的第一步。
拿着不菲的资金，不远万里去投资一块不毛之地，这也只有兼具诗人气质的黄怒波才敢那样孤注一掷。
“作为房产企业，当然要追求利润，但中坤更注重长线投资与更长远的效益。
”黄怒波坦言，“冰岛作为世界上独一无二的产物，不仅具有独特的自然地貌和人文景观，每年几百万人次的国际游客，为冰岛带来的是源源不断的资本。
中坤为何不考虑在冰岛投资呢?
”
尽管目前冰岛是一片荒芜之地，但符合中坤的初衷——以地产和度假为核心的稀缺资源差异化经营能力，打造属于自己的、受世界尊敬的全球性度假品牌。
待冰岛项目成功后，中坤集团将进一步投资拓展到丹麦、芬兰等北欧国家，最终形成一个北欧度假板块。
其实，在海外打造自己旅游地产的又何止中坤一家。
2012年，大连万达集团董事长王健林拉着老朋友中国泛海控股集团（下称“中国泛海”）董事长卢志强，和俄罗斯北高加索度假村公司董事会主席阿尔迈德·彼拉罗夫在北京（楼盘）签署了一份总投资为25亿美元?
30亿美元的意向协议书。
该项投资计划在莫斯科、圣彼得堡、北高加索或俄罗斯其他地区建设大型文化、旅游和商业综合设施，具体选址还在考察中。
与万达不同，万通控股选择的则是海峡对岸的中国台湾。
2011年，万通一步就踏上了台北的阳明山，“万通台北2011”项目就此诞生，斥资10亿元为大陆高端消费者打造276套全精装度假服务式寓所，预计2013年主体完工，2014年完成精装并交付使用。
与此同时，北京首开集团也已低调地走了出去，先后在美国、澳大利亚、荷兰、香港、澳门（楼盘）等五个国家和地区投资项目，并经营着十几家中高档酒店和旅游设施。
无论酒店、度假公寓抑或旅游胜地、综合设施，这些走出去的开发商都是奔着旅游去的。
事实上，与住宅地产相比，海外旅游度假项目的开发门槛确实相对较低，海外不少国家或地区的土地价格在金融危机之后相对不高，中国内地企业此时不仅能低价拿到土地，有时还可以享受到政策优惠。
因此，投资海外旅游地产被视为当前内地房企推广品牌的良机。
此外，中国赴海外旅游的人数逐年增加。
据统计，2011年中国出境旅游人次为7,025万人次，同比增长22%。
从规模上看，我国出境游市场已经是美国的1.2倍、日本的3.5倍。
由此带来的消费能力将持续刺激海外旅游市场，并且国内买家热衷于旅游度假型的房地产项目，相比于中心城市来说，这些大城市周边的旅游区更吸引有钱人。
开发旅游度假地产也就成为中国一些开发商的自然选择。
外产内销
中国人不仅喜欢出国旅游，也很热衷于移民海外，尤其是改革开放以来产生了一批相对富裕的家庭，他们有闲置资产，在综合考虑孩子教育、养老和生活环境后，将眼光投向了海外。
部分富裕阶层甚至开始通过海外置业进行资产转移，分散风险。
五年前，国际金融危机爆发，欧美多国房价大跌，在抄底海外的热潮下，中国买房客的身影遍布美国、加拿大、英国、韩国等发达地区，乃至被指推高了当地房价，且不受欢迎。
特别是在三年前，“限购”这个词出现在国内房地产市场上，骤然间一线城市的有钱人基本上失去了不断购房的资格，投资性需求顺势流向海外。
有一组数据显示：
在加拿大温哥华，中国人购房比例已达到29%;2010年列治文市和温哥华西区高档住宅的买主中，至少有74%的购房者来自于中国;在美国，中国买家成为第二大国际购买人群;而在英国伦敦，住宅销售总量5%?
10%的买家来
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