标杆地产项目操作模式.docx

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标杆地产项目操作模式

第一章总论

一、编制原则

对项目操作的全过程有一个系统的、有序的描述，在时间轴上看，一个项目从谈判到完成，都是由一系列事件来表达的，这些事件的结果可能是一个书面的概括、计划、方案、会议纪要，也可能是一项批文、合同、标书，还可能是产品生产过程中的一个阶段点，比如：

正负零、封顶，完成外立面装修。

但无论如何，这些事件的结果都是确定的，可测量的，没有歧义的。

它们构成了我对项目运作思考的元素。

我们希望通过对这些事件的逻辑关系的描述和每一事件展开过程关键点的表达以及事件发生过程中数据记录使全体员工对一个项目的实际运作保持一个从宏观到微观指引，减少业务流程中的沟通成本――时间。

二、适用对象：

全体员工

中层以上领导：

熟悉业务的全过程，加深对前后部门内的理解；

业务部门员工：

了解自己岗位在业务链中的位置和贡献，站在一个更高的角度看问题；

支持部门员工：

全面了解业务部门工作的需求，更好的为一线部门提供支持和服务。

三、手册的结构：

1、项目的主要阶段；2、各阶段主要任务；3、各任务的输入输出资料；4、各任务的执行要点；5、各任务执行的检查表格；6、按时间次序排列的任务明细列表

四、注意问题：

项目营运三条价值链的柔和

价值链：

一条是开发生产价值链——主要为客服增加价值；一条是全程的成本控制链——为公司创造价值；一条是营销价值链——为公司创造价值

关系：

开发生产链是主线，成本控制链、营销价值链则穿插在主线之中。

第二章项目操作管理工作一览表

开发线――黑色；营销线――紫色；成本线――红色；报建――蓝色；里程碑――加黑

阶

段

编

号

主要任务

牵头部门

工作关键点

所需准备资料、资源

工作规范

成果

成果流向

土地获取阶段

土地信息

1、土地信息资料收集；

1、红线图、建设用地规划许可证、土地使用权出让合同；

2、房地产证等；

3、核资料准确度；

《公司发展规划》

《土地获取与评价体系》；

开发部《政府资料提交及配合工作流程（宗地图、规划设计要点、计划立项等）》

《调查报告》

（红线图、用地规划许可证、土地合同、营业执照、税务登记证等作为附件）

2、资料真实性、合法性调查；

1、土地信息内容真实、合法、有效；

2、开发部配合复核资料准确度；

3、合作方、转让方信息收集；

合作方工商登记信息真实、转让过程合法可操作、风险可控；项目情况与转让方提供信息相符、项目不存在其他或有债务、纠纷或瑕疵；

项目拓展

1、现场踏勘

位置/四至范围/地形地势/自然资源环境/交通/配套/拍照

照相机/地图/交通工具

策划流程和操作规范

现场踏勘表

总裁

2、收集片区资料

规划/环境/交通/配套/文化/民俗

照相机/地图/交通工具

现场踏勘表

3、收集房地产市场行情资料

供给/需求/价格/政策/法规/

统计年鉴/各种机构研究报告

市场环境分析报告

4、收集典型代表楼盘资料

规模/产品形态/档次/价格销售状况

照相机/地图/交通工具

楼盘调查表

5、填写拓展建议表

SWOT分析和建议

项目拓展建议

前期计划立项

申请报告及录制好的电脑软盘；固定资产投资计划申报表、自有资金验资文件、申请银行贷款的项目出具银行贷款意向书；设计概算或估算书；可行性研究报告；项目法人注册文件（营业执照）、用地红线图、建设用地规划许可证；

开发部《政府资料提交及配合工作流程》（宗地图、规划设计要点、计划立项等）；

《设计报建工作流程（图纸、填写表格、批文等）》；

计划立项批文

合作建房合同或土地转让合同

评审后的合同稿

《国家土地政策》

签订后的《合同》

项目开发总计划

1、进度计划；2、资金安排与运用计划编写；3、人员计划；

前期策划阶段

市场调查

1、拟订调查方案

策划

目的/工作计划/要求

策划流程和操作规范

2、选择合作的调查公司

策划

公司实力/合作方式/合同洽谈/签约

3、调查问卷设计

策划

客户背景/产品需求/生活方式/价值观/片区认同

4、征询相关部门有关问卷意见

策划

向产品设计部门/采购部门/总裁办征询和补充意见

5、调整、修订和确定调查问卷

策划

修改/确定/报批

市场调查实施

6.1入户调查

策划

调查人员确定/培训/上岗/填调查表/整理分析

6.2拦截调查

策划

调查人员确定/培训/上岗/填调查表/整理分析

6.3行内专家座谈会

策划

确定邀请专家名单/时间/地点/确定座谈主题和议题/场地和礼品准备/执行/整理分析

场地和礼品

6.4潜在客户座谈会

策划

确定邀请客户名单/时间/地点/确定座谈主题和议题/场地和礼品准备/执行/整理分析

场地和礼品

6.5典型代表楼盘调查

策划

确定调查楼盘/调查人员确定培训/上岗/填调查表/归纳分析

6.6有关市场分析资料收集和分析：

策划

收集片区规划、交通、配套、环境、人口和收入已开发和待开发项目、产业发展、城市文化和民俗等资料/整理分析

6.7撰写市场调查报告

策划

城市宏观经济分析/城市房地产市场调查分析/项目所在片区房地产市场特征分析/消费者调查分析/市场细分和各细分市场评估

6.8市场调研报告宣讲

策划

制定PPT文件/约请相关部门/正式宣讲/提出建议/修订

6.9市场调查报告审批

策划

编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档

市场定位

1、市场定位报告撰写

策划

项目土地特性分析/土地项目SWOT分析/市场细分、评估/目标市场选择/功能定位/档次定位/品牌价值定位/产品组合定位/价格定位/多方案对比评选/优选方案建议

策划流程和操作规范

市场定位报告

开发部/总裁

开发

召开专题研讨会：

总图布局研讨、平面户型及面积配比研讨、立面及建筑细部研讨、园林及装修风格研讨、强弱电、空调、通风等设施市场需求分析研讨；

《策划规范》；

开发部《策划定位报告调研、编写配合工作流程》

2、市场定位报告宣讲

策划

制定PPT文件/约请相关部门/正式宣讲/提出建议/修订

3、市场定位报告审批

策划

编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档

项目命名

1、拟订项目命名的原则和方向

策划

依据项目景观/规模/定位/意境/品位

2、项目命名讨论

策划

命名提案/讨论/总结

3、命名初稿征询相关意见

策划

向相关部门分发征询意见表

4、根据命名设计LOGO

策划

依据命名方案设计

5、命名与LOGO报批

策划

编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档

项目开发计划

1、计划草拟；

以公司年度经营计划为前提，合理分配相关部门、相关专业的资源及工作时间，保证计划的科学性及可实施性，

公司年度计划、由各专业工程师提供的设计周期、施工周期资料

《公司年度经营计划》；

《公司年度项目开发设计分解及调整配合工作流程》（需优化）

《开发进度计划》初稿

2、征询相关部门意见

组织召开计划协调会，出会议纪要

项目实施计划草拟稿

召开计划研讨会

3、计划调整

合理调整设计周期、施工周期、采购周期、营销周期等，各部门相关工作搭接流畅，计划的实际操作性强

计划研讨会会议纪要、相关部门书面意见

《项目实施计划》修订稿

4、定稿；

在满足公司年度经营计划的前期下，基本能合理调配项目开发全过程中设计、采购、施工、报建、验收、营销阶段各相关部门所需的时间资源和其他资源，具备可操作性

计划研讨会会议纪要、相关部门书面意见

经总办书面签字确认的《项目实施计划》

5、关键路线。

方案完成时间确定，初步设计完成时间确定，降水支护及桩基施工完成时间确定，主体施工图完成时间确定，满足公司年度经营计划中预售时间的进度要求

已被确认的《项目实施计划》

《开发进度计划》关键线路版

概念设计阶段

概念设计指引书

目标客户需求特性描述

策划

基本属性需求/生活便捷需求/安全需求/私密需求/交流需求/审美需求/社会地位需求

策划流程和操作规范

项目开发理念阐述报告

开发/总裁

项目开发理念阐述

策划

规划理念/人、自然、建筑三者关系关系//生活方式和人文精神倡导

产品形态组合表

开发/总裁

产品形态组合

策划

住宅组团产品形态和经济指标/商业位置面积/会所位置面积/教育配套位置面积/其它共建面积和位置/组团容积率/综合容积率

总体规划指引方案

开发/总裁

总体规划指引

策划

土地级差分析/产品组团布置指引/主要出入口/交通组织路线/停车方式/主要景观轴线/公共活动空间布置

环境设计指引方案

开发/总裁

环境设计指引

策划

环境设计概念/环境设计风格/环境设计采用元素/主要展示区域得环境设计要求

开发周期指引方案

开发/总裁

开发周期指引

策划

各期开发范围的原则/各期开发得区域划分/各期开发得顺序/开发周期多方案得评审

优展区规划指引方案

开发/总裁

优展区规划指引

策划

确定优展区范围/优展区参观路线/优展区主推产品/优展区环境设计要求/优展区配套要求/

物业管理方式指引方案

开发/总裁

物业管理方式指引

策划

物业管理模式

开发/总裁/物业

项目概念设计营销评审表

策划

有利于产品价值最大化/有利于实现客户价值最大化/有利于市场推广

开发/总裁

项目环境设计营销评审表

策划

有利于产品价值最大化/有利于实现客户价值最大化/有利于市场推广

开发/总裁

设计单位甄选与招标；

编写概念规划设计方案招标任务书，针对重点规划要素进行定性、定量分析并组织相关专家论证

《设计单位信息库》设计单位相关设计资料、设计单位主要设计师详情

《概念设计工作指引》

《甄选报告》

资料准备；

地块容积率分析及经济技术指标分析论证；评审规划设计要点或根据市场需求调整规划设计要点；实地踏勘，了解区域城市规划，并进行密度分析、模型分布尝试、景观及朝向论证等

总图、规划设计要点、宗地图；《规划许可证》；《市场定位报告》；概念设计的营销建议；

《设计任务书》

《概念设计合同草案》

概念设计合同签订；

是否符合相关法律法规，设计进度满足项目开发计划要求，概念设计任务书编制，各经济技术指标确定

《甄选报告》批示

《项目实施计划》、《设计任务书》相关法律法规

正式签订生效的《概念设计合同书》

设计跟进检查、草案比较优化

阶段性设计概念图片满足设计合同、设计任务书要求，专业工程师检查设计修改进度及质量

《概念设计合同书》；《设计任务书》；概念设计方案草案

《项目实施计划》、《设计任务书》

概念设计阶段性成果

设计评审

1、设计内部评审

召开内部评审会，整合内部评审意见并形成会议纪要，对策划、销售、客服、物业的意见答复清晰，能找出解决问题的平衡点，部门级评审主要确定建筑总平面图、户型方案、环境总平面方案、商业街及会所装修方案等

概念设计白图

《设计概念及方案评审的配合工作流程》《图纸会审管理及配合工作流程》

《经济标、技术标评分报告》

〈评审会议纪要〉

2、概念设计内部营销评审

对照营销评审表逐项打分

策划流程和操作规范

各方案总得分和优劣点评述

开发/总裁

3、概念设计外部营销专家评审

确定邀请专家名单/时间/地点/确定座谈主题和议题/场地和礼品准备/执行/整理分析

会议纪要

4、概念设计营销评审结论

营销评审总结/中标方案建议

最终评审意见表

5、外部专家评审

召开评审会，总图布局是否满足市场定位要求，是否符合公司利益；户型、景观、道路交通等分析图是否满足要求，形成会议纪要并调整设计

《设计概念及方案评审的配合工作流程》《图纸会审管理及配合工作流程》

《经济标、技术标评分报告》

〈评审会议纪要〉

6、集团审批设计和营销评标综合意见

编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档

出概念设计册（正式版）

《评审会议纪要》

《概念设计方案册》

方案设计

方案设计指引

总平面图和经济指标评价

策划

营销评价讨论会

策划流程和操作规范

总平面图和经济指标评价报告

开发/总裁

首期开发的面积和产品组合指引

策划

首期面积/范围图/主推产品

首期开发的面积和产品组合指引表

开发/总裁

首期会所商业教育配套设计指引

策划

会所、商业、教育等配套位置、主题和功能

首期会所商业教育配套设计指引表

开发/总裁

首期交楼标准和公共装修指引

策划/采购部

同等楼盘调查/拟订本项目方案/成本核算

首期交楼标准和公共装修指引表

开发/总裁

优展区展示指引

策划

优展区范围/参观线路/停车位/售楼中心/会所/看楼通道/小区入口/单位入口和电梯大堂/电梯轿箱/园林景观/部分建筑立面/精装修样板房/建筑结构样板房/交楼标准房/商业配套

优展区展示指引表

开发/总裁

户型设计指引

策划

户型面积配比及各部门功能和设计尺度描述

户型设计指引表

开发/总裁

附加建筑方案设计营销评审表

策划

方案设计单位选定；

召开评标会，对概念设计单位提交的概念成果进行评定，评标标准制订，评分结果公布

〈概念方案经济标、技术标评分报告〉

《设计招标流程》

总办批复许可的《设计单位甄选报批件》

方案设计应提供的资料准备；

项目策划定位报告，政府资料；修改性详规及地块市政接口资料；招标方案资料；项目实施进度计划；概念设计成果；方案设计的营销建议；

《方案设计工作指引》

《概念设计册》；《设计任务书》；《设计合同》

方案设计合同签订；

合同草案、设计任务书

签订后的《方案设计合同书》

设计跟进

1、总平面方案设计确认

包括建筑形态及组团颁布分析确认；公共空间及绿化景观系统分析确认；路网交通及消防系统分析确认；景观及中轴线系统分析确认；立面方案设计确认；

方案设计合同

〈开发部方案设计流程〉；〈建筑专业方案设计流程〉；《设计概念及方案评审的配合工作流程》；《建筑、环境、装修方案设计过程中部门级评审配合工作流程》；《设计规范》；

检查、评审会议记要

2、户型设计优化；

户型平面方案设计确认，实现各户型的均好性、开发面积配比的合理性等

《概念设计册》

阶段性设计成果图

方案设计的营销建议

《户型确认书》

3、建筑功能设计优化

《建筑功能确认书》

4、户型装修布置设计

《户型装修确认书》

5、面积测绘意见征询

《面积测绘征询意见》

6、国土、消防、人防意见征询

阶段性设计成果图

政府文件要求

《征询意见》

设计评审

1、设计内部评审

《评审会议纪要》

2、建筑设计方案内部营销评审

策划

对照营销评审表逐项打分

策划流程和操作规范

各方案总得分和优劣点评述

开发/总裁

3、建筑设计方案外部营销专家评审

策划

确定邀请专家名单/时间/地点/确定座谈主题和议题/场地和礼品准备/执行/整理分析

会议纪要

开发/总裁

4、建筑设计方案目标客户产品测试

策划

确定邀请客户名单/时间/地点/确定座谈主题和议题/场地和礼品准备/执行/整理分析

会议纪要

开发/总裁

5、建筑设计方案营销评审结论

策划

营销评审总结/中标方案建议

最终评审意见表

开发/总裁

6、外部专家评审

召开评审会，总图布局是否满足市场定位要求，是否符合公司利益；户型、景观、道路交通等分析图是否满足要求，形成会议纪要并调整设计

设计概念及方案评审的配合工作流程》《图纸会审管理及配合工作流程》

《经济标、技术标评分报告》

〈评审会议纪要

7、集团审批设计和营销评标综合意见

总裁/开发/策划

《评审会议纪要》

报建资料准备，出方案报建册；

对部分政府资料相关内容的修改，满足公司开发需要；复核资料清单完整性、准确性，检查图纸电子文件及报建表格的准确性和是否符合报建要求，对表格中的各项数据的准确性负责；协助报建组解决报建过程中的设计问题，对照图纸复核政府批文的准确性，有责任在满足各项法律、法规条件下将公司利益最大化；确认并据政府批文要求修改图纸

《评审报告》

《方案设计图册》（蓝图）

方案报建

1、方案规划报建

2、（报市规划局）

申请公文、建设用地规划许可证、土地使用权出让合同书、用地方案图（红线图）、《方案设计图》（蓝图）2份、计划立项批文

各政府机构相关报批规定

〈建设工程设计方案审批意见书〉

3、方案消防报建

4、（报市消防大队）

计划立项文件（复印件）、建设用地许可证、用地红线图（复印件）、报审表（应加盖公章及领导签字）（一式一份原件）、总平面布置图1份、方案册1套（电脑出图并盖章）；附电子文件1套

各政府机构相关报批规定

〈方案设计的消防审核意见〉

3、民防报建

4、（报市民防办）

《用地规划许可证》原件（验后返还）、复印件、红线图复印件、计划立项批文复印件、填写《深圳市民防地下室报建登记表》（以上所有复印件需加盖公司公章）

各政府机构相关报批规定

《深圳市人防地下室建设意见征询单》

营销战略规划

1、营销宏观环境调研

宏观供给和需求变化/片区发展变化/政策变化

策划流程和操作规范

营销宏观环境调研报告

总裁/代理公司

2、竞争楼盘营销策略调研

推盘时间/广告诉求点/主推产品/销售价格和优惠/公关活动/品牌价值和形象

竞争楼盘营销策略调研报告

总裁/代理公司

3、撰写营销战略报告

产品、竞争者和客户分析/SWOT分析/营销创新/品牌主张、形象、个性/关注点/4P阐述、4C检验

营销战略报告

总裁/代理公司

4、营销战略报告宣讲

制定PPT文件/约请相关部门/正式宣讲/提出建议/修订

会议纪要

总裁/代理公司

5、营销战略报告报批

编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档

营销战略报告报批件

总裁/代理公司

6、市场推广计划和费用预算

形成计划表和预算费用表

市场推广计划和费用预算表

总裁/代理公司

采购计划

1、标段划分；

采购部

划分原则：

国家、地方招投标政策；专业要求；对工程造价的影响；

各专业《施工图》

《采购计划编制工作指引》

《采购计划编制流程》

《标段及采购方式划分一览表》

2、采购时间计划编制；

采购部

熟悉施工图；了解各材料、设备、半成品、成品加工时间；按招投标流程确定各阶段所用时间

《开发总进度计划》

《采购工作时间计划》（分级计划）

工地现场准备

场地平整；

原地面标高测量（方格网图）；计算零点位；土方调配；障碍物清拆；场地平整，实现现场三通一平；

红线图、用地规划许可证、场地及周围道路标高

场地平整质量标准

施工场地平整完成，达到土质密度要求

现场测量（高程、红线点）；

国土局委托有资质的测绘单位现场进行地界桩测设、交接、保护；

现场平面平均标高、控制点坐标检查；

红线图、用地规划许可证、城市测量坐标系统