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产业地产产业地产项目操作思路及案例

项目属性：

产业地产

234

看市场看产业看功能

看产品

看推广

构思导读

看市场

看产业

看功能

看产品

看推广

渠道推广:

脉络和直达

未来竞争激烈:

……

明确产业主题:

1源发（产业）：

家用电器及电气器材制造、五金机械、纺织服装及化纤制造

2空降（产业）:

根据产业主题建立功能模型:

包括平台功能、优惠政策、配套服务等

关于容积率:

根据产业主题及功能定位的不同,存在两个定位方向：

—:

低密度，以环境取胜，独栋建筑为主，吸引大型总部企业入驻，建议容积率在0.6-0.8左右二:

中高密度，以小高层建筑或大独栋建筑为主,获得更大的销售面积,建议容积率在1.5-1.8左右

关于建筑风格:

根据项目定位主题并结合城市文化元素进行嫁接和融合

看产业

产业表象

泛产业-弱产业一一业特强

产业打造

“空降型刀和“源发性刀

产业表象

3个方向

泛产业

无明显产业主题

■

弱产业

整合资源，塑造，发展某一产业

一业特强

依托城市或地区主导产业

泛产业

无明显产业主题

财富兴

・国际企业花

单栋：

600平方米

组团：

3600^6500平方米

物业类型

基本情况

•定位：

成长型中小企业商务园

•规模：

占地18.7万平方米,建筑面积28万平方米

•产业主题：

无明确产业主题

•物业组成：

硏发办公楼+会展酒店+商业配套+物流仓储+公寓

•功能组成：

硏发+总部办公+产品展示等

财富兴园走位为面向成长型中小企业的商务花园，具有—定差异化；但项目无确定明确产业主题，因此园区内提供服务平台亦不具有针对性,项目价值难以有较大程

度提升

基本情况

星月大业领地

物业类型

•定位：

总部基地

•规模：

建筑面积60万平方米

•产业主题：

无明确产业主题

矍业组成：

总部办公楼+会展酒店+商业配

1250^1550m2

■■

A型：

4~5层

•功能组成：

总部办公为主，贸易、财务结算、会展为辅

物业介绍一总部办公楼

上海第一批建设的总部经济项目之一,以吸

型：

8~9层）00~2200ma

引500强总部和国内企业总部聚集为目的。

但项目泛产业定位,难以对企业客户尤其是知名客户产生较大吸引力。

B型：

6~7层

1500-2000ma

ABP北京丰台总部基地

园区特点

功能组合

物业组成

总部办公楼+酒店+公寓+商业配套+食堂+商务会所+会展讲堂

规划和建筑

中国传统建筑围合式仝间与西方开放式街区相结合

总部楼设计

规模多样化，适合不同类型企业总部需求

交通条件

交诵动线设计扌杲高交诵便捷度”停年位充足

配套设施

楼宇配套设施体现科技化、商业和生活配套设施注重人性化

产业走位

走位为企业总部聚集区,但无明确产业主题

经营和运营

经营模式

总部楼产权销售

营销推广

广告、会议、论坛、异地招商等

优惠政策

财税优惠、人才引进优惠、其他优惠

园区总规模

140万平方米

总部楼规模

1200・6000平方米

酒店规模

60000平方米

商业配套规模

125000平方米

倉堂

几十个200-500平方米的倉堂

商务会所

每个庭院中心个200・500平方米的商务会所

入件企业

迄今共吸引了包括中华通信、中国铁通、中国诚通、中国质量认证中心、中成进出口、中国航天时代电子、长征火箭、二星电子、中金科技等大型国有企业以及知名跨国企业在内的200余家企业入住

，「二二_=乜HU1

弱产业

整合资源，塑造，发展某一产业

上海文化信

息产业园

浦江智谷商

务园

上海文化信息产业园（曾操盘项目）

基本情况

现代文化产业.信息产业.创意产

人才公寓、商务别墅

•定位:

以现代文化产业、信息产业、创意产业为核心的文化信息产业公园

•规模:

占地600亩，容积率1.2，总建筑面积近

50万平方米

业

•物业组成:

»产业类物业：

总部办公、标准办公、专家办公企业孵化楼

A配套类物业：

高星级酒店、超星级会所、会展中心、主题商业、主题娱乐、组团内商业配套、

以当地政府大力发展的■文化信息产业.为核心

浦江智谷商务

基本情况

•规模：

占地88万平方米，建筑

积106万平方米

•定位：

硏发型总部商务园区

•产业主题:

m航空航天.生物医药等•物业组成:

大平面硏发楼+独栋商务楼•功能组成:

硏发+总部办公+产品展示等

楼具有大平面的特征,单层

积在6000平方米以上，适合大型企业的研发中心进驻。

是以硏发为主要功能走位的产业地产项目；项目主体物业类型以研发楼为主,这些研发

一业特强

依托城市或地区主导产业

钢领…上海钢铁服务业中心（曾操盘项目）

一业證_宝山Y铁

基本情况

•规模：

占地23万平方米,建筑面积32万平方米•产业主题：

钢铁贸易、物流及钢铁相关服务业

•物业组成:

总部办公楼+高层办公楼+商业Y

•走位:

钢铁服务业企业集聚区以宝山强势产业“钢铁”为明确的产业主题，并根据钢铁贸易物流商的特殊需求打造的资金、倍息和货物流通平台。

•功能组成:

总部办公+研发+展示交易+四大软性平台

•信息交易中心：

MySteel网上电子交易平台,WSD、MEPS国夕卜信息资源共享交换等

•金融艮务站d:

10亿元资金第三方担保公司、银企战略合作等

•物流分拨中心：

与中储物流合作

•会展服务中心：

行业展会、论坛、博物馆

基本情况

启发

•走位：

上海国际性化工服务业中心

•规模：

占地约850亩，总体量60余万平方米以金山区“上海国际化工城”为依托，发展化工产业的现代服务业

•产進题：

化工产业

•物业组成:

»产业类物业：

独栋总部办公楼、标准办公楼、走制式办公楼

»配套类物业：

星级酒店、精品公寓、商业休闲中心等

叢1的商务花园（Oakdale）:

政府扶

•面向物流业的商勢花园（哥本哈根机场）：

产业主题明确

爰尔兰PW商务花园

特征

•大学城的商务花园（剑桥）：

创业型高科技企业

产业褻象

我司在后期解决核心问题

的思路和考虑方向

产业集聚的重要性

有产业主题要优于无产业主题！

在硅谷不能解决的技术问题,那在全世界也找不到解决办法-一土豆网络CEO王微

产业集聚的方式

产业分类和产业链分段

挖掘本项目的产业主题

产业打适

2条路径

源发性

看现状、看基础

空降型

看资源、看规划

OURREFERENCE—钢领

（曾操盘项目）

源发（产业）看现状、看基础

产品情况

•定位:

钢铁服务业中心（钢铁企业集群”集信息中心、交易中心、研发中心、物流中心）

•占地面积：

347亩

•总建筑面积：

32万叶

•物业组成:

独栋总部楼（2200-4000rtf）、综合商务楼

（80-160,1000-1200.交易市场（9700）

OURREFERENCE—金石湾

（曾操盘项目）

产品情况

•定位:

上海国际化工服务业中心

•占地面积：

850亩

•总建筑面

积：

60余万nV

•物业组成:

•—期：

8.2万平方米,包含:

式独栋总部办公,面积2156〜5739rrf

高层标准办公楼单层，面积为12474333耐

空降（产业）看资源、看规划

OURREFERENCE-™上海三林国际科研创新服务基地

（曾操盘项目）

产品情况

•走位：

以新材料新能源为切入点，集科硏、设计、中试、虚拟制造、科技成果转化、展贸、营销等多功能为一体的新兴制造业和生产性服务业园区

•占地面积：

lOOOffi

•总建筑面

•物业组成:

高层标准办公楼等

产业定位支撑

开发商富春集团在新材料产业有一定的产业基础和号召力,新材料也是浦东重点发展产业

空降（产业）看资源、看规划

OURREFERENCE—无锡（国家）工业设计

产品情况

•走位:

国内第一家以工业设计为主题的专业化园区;

国内

家工业设计知识产权园

•规划：

总规划面积2.5平方公里，一期12万平方米，二期100万平方米

•物业类型：

创业型、研发设计办公务业

•产业格局：

IC设计、自动控制设计、产品造型设计、机械与模具设计、建筑设计、平面设计

存在问题：

税收优惠尤其是15%的所得税税收优惠政策长时间未落实；展贸平台相对滞后；地区影响力有限

空降（产业）看资源、看规划

OURREFERENCE^上海松江工业设计产业园

（曾操盘项目）

产品情况

•走位：

以工业设计为主题，整合政府资源、行业协会资源、大专院校、各国各地区工业设计组织等资源,打造代表上海、代表中国工业设计能力的工业设计之都。

•总建筑

积：

20余万平方米

•占地面积：

12万平方米

•物业组成：

花园式独栋总部办公、高层标准办公楼等

说明：

本案不是从产业类型，而是从产业链环节入手打造产业主题

“2.5产业”和“总部经济”

2.5产业理解

2.5产业

生产性服务业

不从事物资资料生产而只提

供非物质性服务

新兴制造业

从事物资资赴生产并提供物艮性产品

第二产业中附加值较高的部分

结

服售

会

bn局

技核

算

务后

展

p附

染

术心

总部经济理解

总部经济概念

某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局,将生产制

造基地布局在具有比较优势的其它地区,而使企业价值链与区域资源实现最优

空间耦合,以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。

总部经济主要的理论精髓是：

企业总部与加工制造基地在空间上逐渐实现

分离，总部向中心城市聚集，而产业制造基地向制造成本较低的区域集中的规

律，并出现专业化和集群化的趋势。

总部经济属于〃一手，托，着欠发达地区,

—手’托’着发达地区〃的梯级发展理论。

总部经济理解

总部经济

制造业企业总部

运营总部

跨国公司企业地区总部机构、国内优秀企业总部机构、民营财团总部

采购中心

大型企业在供应商集中地设立的采购集中地

销售中心

大型企业面向下游客户的销售职能中心

信息中心

大型企业进行结算、物流、配送的信息处理中心

研发中心

跨国公司、高新技术企业创新、研发机构

金融企业总部

民营银行总部、全国和外资银行企业总部服务中心、投资银行、证券公司、基金公司、保险公司、担保公司、财务公司

科研机构总部

国家与社会科研机构、社会经济研究中心

机关机构总部

行业协会、商会、社会基金

其它类型总部

学历教育、认证机构

本案发展总部经济的方向（示例）

项目类型

要求条件

本案适应度

土地性质

本案发展“总部经济”的方向

运宮总部

商务条件要求较咼

低

适宜

我们认为：

•随着虹桥综合交通枢纽的建设,对物流依存度较高采购中心、营销中心具有发展的可能丿日本项目的土地性质是工业用地，不适宜建设商铺产品，因此采购中心、宫销

采购中心

物流条件要求较高

高

不适宜

营销中心

物流条件要求较高

高

不适宜

信息中心

商务条件要求较咼

中

适宜

中心的建设具有局限。

•区域周边具有多所国际学校、闵行的学术氛围良好,冋时周边环境优越”因此”发展产业链高端的硏发功能具有优势

研发中心

研发条件要求较高

高

适宜

制造业企业总部

我司在后期解决核心问题

的思路和考虑方向

电子产业研发功能模型

看产品

市场需求指导产品规划

对目标产业内的企业、研究机构进行

客户需求调研

建筑风格

产业特征左右风格/地域文化左右风格

关于项目容积率

思路和考虑方向

本案指导容积率《2

用足容积率并非能获得利益最大化

容积率规划原则

®决定标准

②参考同类项

（备注：

在未明确产业主题及功能的情况下,当前同类项目的容积率指标可作为参考）

OURREFERENCE***：

^于项目容积率

项目名称

形象概念

依托产业

功能定位

容积率

占地面积（万m2）

建筑面积（万nV）

物业组合

星月・大业领地

企业总部花园

无明显产业主题

展示、贸易、研发、财务警算

1.3

1800亩

60余万

500栋花园总部楼

钢领

钢铁物流总部基地

钢铁流通业及其相关产业

集钢铁贸易物流、商流、信息流育一体的基地

1.4

23.1

独栋总部楼+综合办公楼+会展中心+酒店

上海总部湾

产学研基地+总部基地

无明显产业主题

集研发、办公、生产、贸易于一体的基地

1.6

93.3

150

200幢独栋总部楼+多层研发楼+会展中心+酒店

总部1号

现代生产性服务业聚集区

无明显产业主题

集总部办公、科技研发、会议会展、加工物流中心

T-体

1.3

250亩（—期）

低层独栋楼群,包括中小型企业总部楼和大型企业总部商务楼群及综合服务楼

上海多媒体谷

多媒体产业化基地

信息服务外包

多媒体相关产品制造、研发

2.2

560

81.5

高层/小高层研发大楼、独栋企业总部+硏发总部楼、小高层孵化中心、高层酒店等

中邦MOHO商务园

商务别墅园

现代服务业广告业等

集商务、科研、生产于一体的商务别墅区

0.6

12.07

7.2

28幢独栋商务别墅+2幢商务会所+办公楼

科技领袖之都

独栋SOHO花园

集成电路业信息技术业

集合研发、办公于一体的低密度商务化园

0.6

80套独栋SOHO商务楼

本案的容积率根据产业主题及功能定位的不同•存在两个定位方向：

一:

低密度,以环境取胜，独栋建筑为主,吸引大型总部企业入驻，建议容积率在0・6・0・8左右二:

中高密度•以小高层建筑或大独栋建筑为主，获得更大的销售面积，建议容积率在1.5-1.8S右

OURREFERENCE^小独栋•上河商务园

（曾操盘项目）

产品情况

•容积率:

0.47（一期）

■走位:

泛产业主题的商务办公产品

•总建筑面积:

34万rtf（一期10.4万叶）

•物业组成：

141幢独栋庭院（350-450rrf/幢）

+1幢商务会所

•总建筑

积：

40万m2

i1111

丽I

Ur-0民i耳

坐pEL哙

出

刁±11

1A电

OURREFERENCE^、独栋•罗森宝商务中心

产品情况

•走位：

集研发、办公、会议、展示等综合管理服务为一体的现代商务花园

•占地面积：

600余亩

•物业组成:

35栋二层独栋商务别墅（286rtf/栋）+3300m2会馆+6幢高层硏发楼+20000rrf商务配套建筑

关于建筑风格