企业选址分析报告.docx
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企业选址分析报告
某外资公司
中国区集团总部选址分析报告
一、企业概况
某外资公司，为世界上最大的通信设备制造企业之一，总部位于某国某区，主要业务范围包括通信设备销售、客户支持和服务、研发、业务流程运营和IT服务外包及制造等领域。
现公司将发展战略定位于开拓中国市场，将于中国设立中国区集团总部。
集团总部业务将涵盖通信设备销售、客户支持和服务、研发、业务流程运营和IT服务外包（对于设备生产厂区的选址将另作规划）。
集团总部工作人员包括高级管理人员、职能部门人员（财务部门人员、人力资源部门人员、企业发展部门人员、总经理办公室人员）、研发人员、其他业务人员及支持人员（咨询顾问、销售人员、客户支持和服务人员）。
二、省级区域选址分析
2.1主因素选择与分析
2.1.1客户企业特点分析
由某公司企业概况，可提取客户公司的两个突出特点。
一是客户公司首次开拓中国市场，为其集团总部选址，应注重其企业形象，以彰显其领先于全球市场的企业地位；二是集团总部工作人员涉及管理、研发、职能人员，客户公司又隶属于高科技行业，尤其要注重公司人力资源选拔与培养。
2.1.2主因素表
鉴于客户企业特点，将公司成本、员工素质、企业形象与创业环境作为评估省级区域的主因素。
具体指标与权重见下表：
表1省级地区选址一级指标与评价内容
公司成本20%
工资水平10%
地区平均工资水平主要评价人力资源成本水平
房地产价格水平10%
房地产价格水平主要评价公司固定资产投资成本水平
员工素质30%
地区教育水平30%
地区教育发展水平主要评价公司招聘便利程度与员工素质
企业形象30%
经济发展水平15%
经济发展水平主要评价地域市场潜力和地域经济发展状况
政治地位15%
政治地位主要评价地区未来发展规模和总体定位
创业环境20%
外资投资规模20%
相关产业规模一方面从侧面评价产业壁垒、地区政策，另一方面评价产业发展环境
2.2省级区域选择对象分析
中国省级行政单位共有32个，包括23个省，4个直辖市，5个自治区，2个特别行政区。
选择对象不包括2个特别行政区和台湾省，则总共包括29个备选地区。
为评价统计数据便利，先对29个备选地区做初步筛选。
根据29个地区通信设备制造行业总产值来衡量产业发展规模，将前6名作为选择对象。
表22009年1-9月电子与通信设备制造行业总产值
地区
总产值（亿元）
广 东
7617.48
江 苏
4186.79
山 东
1295.06
北 京
1268.78
上 海
1168.09
天 津
1022.22
浙 江
672.39
福 建
636
四 川
571.46
辽 宁
331.74
湖 北
229.06
江 西
141.6
河 北
122.65
陕 西
118.77
安 徽
115.83
河 南
91.62
湖 南
87.63
内蒙古
77.66
山 西
61.76
重庆
54.28
广 西
50.28
吉 林
39.93
贵 州
27.64
甘 肃
10.41
黑龙江
7.79
新 疆
7.07
云 南
4.41
海 南
4.03
青 海
0.72
西藏
0
宁 夏
0
由结果可以看出，广东、江苏、山东、北京、上海、天津排在前六位，其余地区发展规模相对较小，因此在后面的评估过程中，仅对这六个地区打分评价。
为保持公平，并考虑企业选址一般处于经济较为发达地区。
评估中直辖市地区直接应用其统计数据，而省份地区选择其省会或经济特区统计数据。
最终分别比较深圳、南京、济南、北京、上海、天津六个地区。
2.3评价标准
评价标准采用打分制，六个地区按照标准排名，第一名评为6分，第二名评为5分，依此类推。
如果存在并列排名，则将所有并列排名对应分数相加，再除以并列地区数量。
表3指标评分规则
公司成本
工资水平
地区平均工资作为二级指标，按照工资额由低到高按排名依次评为6分至1分
房地产价格水平
地区办公楼商品房销售价格作为二级指标，按照价格由低到高按排名依次评为6分至1分
员工素质
地区教育水平
各地区高等学校数量作为二级指标，按照高等学校数量由多到少按排名依次评为6分至1分
企业形象
经济发展水平
个地区生产总值（GDP）作为二级指标，按照各地区生产总值均值从大到小按排名依次评为6分至1分
政治地位
地区政治地位依次按照首都、直辖市、省会、经济特区依次评为6分至1分，相同排名地区求分数均值。
创业环境
外资投资规模
地区实际利用外资金额作为二级指标，按照各地区利用外资均值从大到小按排名依次评为6分至1分
2.4评估结果及结果分析
下面各表为各评价指标数据表，其中各地区在岗职工平均工资及各地区高等学校数量按照2007年数据排名，各地区生产总值和各地区实际利用外资金额按照1998年至2007年平均值排名。
表4各地区在岗职工1998年至2007年平均工资（元）
上海市
北京市
深圳市
南京市
天津市
济南市
1998
13847
12735
18382
11316
10150
8860
1999
16912
14255
20714
12624
11333
9693
2000
18820
16536
23039
14775
12672
11244
2001
26169.32
19509.33
25939.8
17211.73
14453.95
12709.35
2002
24078.68
22108.53
28217.94
19463.73
16525.5
15005.35
2003
27393.6
25697.95
31052.58
22565.96
19011.88
17306.25
2004
30002.38
30033.88
31928.11
26585.31
22304.04
19732.52
2005
31968.19
34569.15
-
29856.54
25632.25
22710.35
2006
41314.43
40628.3
35107.89
32948.71
29021.95
24364.42
2007
49439.06
47132.47
38797.36
36673.39
35355.91
29165.01
表5各地区办公楼商品房2008年销售价格（元/平方米）
办公楼商品房销售价格
山东省
5601
江苏省
5906
天津市
9783
广东省
10554
上海市
11783
北京市
16554
表6各地区1998年至2007年高等学校数量（所）
北京市
济南市
上海市
天津市
南京市
深圳市
1998
54
18
39
20
30
2
1999
54
18
40
21
31
2
2000
54
18
36
21
28
2
2001
59
20
45
33
31
3
2002
62
58
50
37
35
9
2003
73
66
57
37
39
9
2004
77
57
59
40
38
9
2005
79
56
60
42
38
9
2006
82
55
60
45
41
9
2007
83
70
60
45
41
8
表7各地区1998年至2007年地区生产总值（GDP）（亿元）
上海市
北京市
深圳市
天津市
南京市
济南市
1998
2973.26
1780.98
1289.02
1053.72
618.05
543.65
1999
3615.57
1824.58
1436.51
1144.81
675.12
614.63
2000
4098.64
2332.31
1665.24
1392.88
775.59
661.41
2001
4893.01
2697.94
1954.17
1649.94
981.76
820.13
2002
5346.27
3124.51
2256.83
1819.28
1197.34
930.51
2003
6180.74
3557.26
2895.41
2172.04
1453.05
1053.73
2004
7371.27
4160.98
3422.80
2602.29
1757.24
1241.34
2005
9058.46
6765.62
4950.91
3402.97
2235.07
1417.91
2006
10258.11
7737.41
5813.56
4024.87
2559.00
1659.31
2007
12066.06
9207.60
6801.57
4693.18
3015.72
1953.94
均值
6586.14
4318.92
3248.60
2395.60
1526.79
1089.66
表8各地区政治地位
北京市
首都、直辖市
天津市
直辖市
上海市
直辖市
南京市
省会
济南市
省会
深圳市
经济特区
表9各地区1998年至2007年实际利用外资金额（万美元）
上海市
北京市
天津市
深圳市
南京市
济南市
1998
363786
116784
251803
166357
57183
20985
1999
304772
114831
0
177839
56402
25060
2000
302728
237810
256000
196100
57271
29471
2001
438547
394926
321710
259080
85134
39954
2002
500888
507334
378941
319100
146017
50145
2003
584125
210275
158878
362300
212890
58825
2004
653676
302855
240735
361226
245658
42063
2005
684235
349698
323108
296900
137773
44751
2006
710689
451361
402403
326900
151911
53077
2007
791954
502386
512554
366220
193725
44606
均值
533540
318826
316237
283202
134396
40894
表10各地区评分结果
工资水平10%
房地产价格水平10%
地区教育水平30%
经济发展水平15%
政治地位15%
外资投资规模20%
综合评分
深圳市
3
3
1
4
1
3
2.25
北京市
2
1
6
5
6
5
4.75
济南市
6
6
5
1
2.5
1
3.425
上海市
1
2
4
6
4.5
6
4.275
天津市
5
4
3
3
4.5
4
3.725
南京市
4
5
2
2
2.5
2
2.575
由最终评分结果，北京市获得最高分数，北京市在地区教育水平、地区经济发展水平、政治地位和外资投资规模上均处于较高水平。
比较适合作为某公司中国区集团公司选址地区。
三、省内开发区选址分析
3.1北京市投资环境概况
目前北京市内属于国家及北京市级开发园区共有17个，具体见表。
表11北京市开发园区列表
中关村科技园区
北京经济技术开发区
北京石龙工业开发区
北京通州工业开发区
北京林河工业开发区
北京兴谷经济开发区
北京密云经济开发区
北京市光机电一体化产业基地
北京国家环保产业园区
北京房山工业园区
北京天竺出口加工区
北京良乡工业开发区
北京大兴工业开发区
北京天竺空港工业区
北京雁栖经济开发区
北京八达岭经济开发区
北京空港物流园
3.2开发园区选址主因素
表12开发园区选址主因素
地理位置及交通
开发园区具体位置，周边公交，地铁情况
优惠政策
具体政策内容
园区主要产业
开发园区内主导产业，评价是否具有产业集群优势
园区规模
开发园区投资企业数量，投资规模等情况
3.3开发园区分析
由于北京市区级统计数据并不统一，用数据定量分析缺乏比较依据。
并且北京市区内选址更应该按照开发园区划分来分析评价，所以在北京市内区域选址主要采用定性分析的方法。
表13中关村科技园区主因素分析
地理位置及交通
中关村科技园区覆盖了北京市科技、智力、人才和信息资源最密集的区域，包括海淀园、丰台园、昌平园、电子城科技园和亦庄科技园。
海淀园位于海淀区，其中建有1.8平方公里的上地信息产业基地和4平方公里的永丰中试基地，附近有13号地铁线路；丰台园位于南郊的丰台区，昌平园位于北郊的昌平区，附近有八达岭高速公路，作为高科技产业基地，两园面积各占地5平方公里；亦庄科技园位于北京东南郊京津唐高速公路起点，面积7平方公里；电子城科技园位于首都东北郊酒仙桥，面积10.5平方公里，五个科技园共同构成了沿京城四环路布局的颇具特色和充满活力的高科技产业带。
除昌平园均位于四环附近。
交通相对较为便利。
优惠政策
自开办之日起，三年内免征所得税，第四至第六年减半征收所得税，第七年起按15%税率征收所得税；企业出口产品的产值达到当年总产值40%以上的，减按10%税率征收所得税等。
园区主要产业
1988年5月经国务院批准建立的中国第一个国家级高新技术产业开发区。
园区规模
2000年，实现技工贸总收入1679亿元，全年完成增加值326亿元，工业总产值（现价）1067.6亿元，出口创汇20亿美元，上缴税费61.6亿元，分别比上年同期增长60.1%、44.2%、63.7%、1.1倍和51.0%，对北京市工业增长贡献率达50%以上，成为北京市经济发展的重要增长源，涌现出了一大批拥有自主知识产权的新技术企业。
目前园区拥有新技术企业超过8000家，技工贸总收入超亿元企业180家。
表14北京经济技术开发区主因素分析
地理位置及交通
北京开发区（全称：
北京经济技术开发区）是于1994年8月25日经国务院批准为北京市唯一的国家级开发区。
其中的一部分是中关村科技园区亦庄科技园。
北京开发区一期15平方公里的区域，东靠京津塘高速公路，西邻凉水河，北侧为1公里宽的城市规划绿地，东侧是高尔夫球场。
区内东部是工业区，西部是生活区，中部为公共建筑区。
优惠政策
同时享有沿海经济技术开发区优惠政策和国家高新技术产业园区优惠政策，是一个具有与国际接轨的新型管理体制的经济区域。
园区主要产业
北京开发区已经形成了以制药业、信息技术、光机电一体化、新材料等为主的产业格局。
园区规模
截止2002年9月底，北京开发区共有企业1094家，投资额达414595万美元。
其中三资企业291家，世界500强企业38家，投资总额302150万美元，外商实际投资达128272万美元。
内资企业共803家，投资总额达933296万元。
表15北京石龙工业开发区主因素分析
地理位置及交通
石龙工业开发区所在地门头沟位于北京西南部，石龙工业开发区距北京市中心24公里，东临永定河，西倚九龙山，108国道、门潭路和龙石路三条公路穿区过，东行10公里达京石高速公路，驱车10分钟可抵苹果园地铁，驱车1小时达首都国际机场，取道京津唐高速路去天津需2小时。
优惠政策
在开发区注册登记的企业，增值税、营业税、所得税三税总额在100-500万元以上的企业按区财政分成部分的45-50%予以奖励。
在开发区投资建厂且经济效益显著的企业，可为其户口在外埠的高级管理人员和高级技术人员办理北京市城镇常住户口手续。
园区主要产业
如今，石龙工业开发区已经发展成为一个以电子工业、生物医药、轻工食品、精细化工和新型建材为主导产业的、外向型多功能和综合性的现代化工业园区。
园区规模
北京石龙工业开发区是1992年1月经北京市人民政府批准建立并最早纳入北京市城市建设总体规划的工业开发区之一，规划面积4平方公里。
2000年末晋升为市级工业开发区。
现在，石龙工业开发区正在实施“二次创业”，新规划用地1500亩，其中500亩已破土动工，用于建设高科技创业园和孵化园，为跨国公司和高科技人才提供创业平台。
表16北京通州工业开发区主因素分析
地理位置及交通
开发区位于通州卫星城东南5公里的张家湾镇，离北京天安门25公里。
京沈高速公路、京津公路、京哈高速公路从开发区的南北两侧通过，西侧紧邻北京市六环路和八通轻轨列车总站，由开发区到首都国际机场需半小时。
优惠政策
1、经营期在10年以上的生产性企业，企业所得税税率为24%，从开始获利的年度起，免2年减半3年微收企业所得税。
2、经营期在10年以上的生产性高新技术企业（以领取高新技术企业证书为准），从开始获利的年度起，免2年减半3年征收企业所得税，减半征收的企业所得税，企业可以提征收企业所得税，减半的税率不足10%的，按10%的税率征收。
3、凡属技术密集、知识密集项目，或者外商投资在3000万美元以上，回收投资期长的生产性项目，可减按15%的税率征收企业所得税。
4、先进技术企业，依法免征，减征企业所得税期满后，经核定仍为先进技术企业的，可延长3年减半征收企业所得税。
5、产品出口企业，在依法免征、减征企业所得税期满后，当年出口产品的产值还到当年产品总产值的70%，可以按照税法规定的税率征收企业所得税，已经按15%的税率缴纳企业所得税的产品出品企业界，符合上述条件的按10%的税率征收企业所得税。
6、外商将企业分得的利润直接投资于本企业界，或者在开发新品与办新企业，经营期不少于5年的，返还再投资部分已缴纳企业所得税的40%的税款，上述投资属于产品出品企业或先进技术企业，经营期不少于5年的，全部退还其再投资部分已缴纳的企业所得税税款。
7、生产性外商投资企业在合同规定的筹建期内，可免交土地使用费，产品出口企业和先进技术企业，可减免土地使用费。
8、开发区内的土地按国家及北京市有关法律，法规一律实行有偿出让，并为入区企业办理《中华人民共和国国有土地使用证》。
园区主要产业
形成了以新材料、新医药、电子、精细化工为支柱的新技术新材料产业园区。
园区规模
开发区规划面积8.78平方公里，已先后吸纳10多个国家和地区的数百家中外客商到开发区注册经营。
截止到2001年底，开发区已累计批准成立企业200家，技工贸总收入累计达20亿元。
表17北京林河工业开发区主因素分析
地理位置及交通
北京林河工业开发区创建于1993年，位于北京首都国际机场东侧，距市区25公里，距首都机场5公里，毗邻101国道、顺平快速路、通顺快速路、机场高速路、京承铁路和规划建设中的公路二环。
优惠政策
园区主要产业
开发区自成立到今，以微电子产业为主导，大力发展电子通讯、生物制药、光机电一体化三大行业。
园区规模
目前已拥有以研制节能材料及产品为主的北京国投节能公司、以生产电子通讯器材为主的汇能亚澳通讯设备厂、以生产集装箱检测设备为主的北京华力兴科技发展有限公司等大批骨干企业46家。
表18北京兴谷经济开发区主因素分析
地理位置及交通
兴谷开发区距城区70公里，京平快速路与开发区相连，距首都机场40公里，距天津新港130公里，距离铁路货运站18公里。
区内公路成网，铺设柏油路总长19000米，其中主路红线宽50米。
优惠政策
开发区设立“企业发展基金”，对入区的各类企业予以资金扶持。
1、入区生产型企业，视企业投资规模、发展前景，采取一厂一策的办法予以资金扶持。
2、“三资”企业按国家有关部门财政税收优惠政策执行。
3、经市科委以上单痊认定的高新技术企业，除享受国家及北京市财政税收优惠政策外，县政府再给予一定的扶持。
4、入区注册型企业按入区企业形成县级财政收入的60%的数额扶持企业，企业发展基金用于挖潜支出、技术发行及固定资产投入。
开发区为入区企业提供“六通一平”（通水、排污、通电、通路、通暖、通讯、土地平整）的土地，并视入区企业投资规模、科技含量、发展前景等情况予以优惠，直至无偿提供使用。
开发区设专门办公室，为入区企业办理企业工商登记、土地使用证、开工证等手续，提供“一条龙”服务。
协助解决高级管理人员、高级技术人员进京户口、子女入学等问题。
各执法部门平时对入区企业的检查、收费必须通过开发区管理委员会，并按最低标准收取。
园区主要产业
兴谷开发区将产业方向定位在高机关报技术企业和饮食企业上。
兴谷工业开发区按照国家的产业政策和有关规定，在项目安排上，以电子、机电、轻工、化工、食品、建材、工艺品等行业的工业项目为主，同时吸收商饮服务、信息产业、房地产等方面的项目：
园区规模
兴谷工业开发区总体规划面积5.03平方公里，首期开发3.7平方公里，兴谷开发区已吸引了包括雀巢、旺旺、威克瑞等300多家企业入区。
表19北京密云经济开发区主因素分析
地理位置及交通
开发区紧邻101国道，京承高速公路设有开发区出口。
开发区距首都机场40公里，距天津塘沽港160公里，距密云、统军庄、小唐庄火车站3公里，便利的交通将为区内企业提供四通八达的客货运输。
优惠政策
园区主要产业
以伊利集团、华龙日清、露露集团和太子奶股份有限公司为代表的食品产业基地；清华、北大、航空航天大学等16所高校及中科院、信息产业部等所属高科技企业建立的电子信息产业基地；以韩国万都、福田汽车、北汽控股为代表的汽车零部件产业基地；以华源仁济医药物流港和康辰制药为代表的生物医药产业基地也初具规模。
园区规模
开发区现有工业土地6000多亩，开发区内注册企业达到1200多家，生产型企业138家。
表20北京市光机电一体化产业基地主因素分析
地理位置及交通
基地位于北京市东南,地处五环路和六环路之间，东邻京沈高速路，南邻北京经济技术开发区二期规划居住区，西邻京津塘高速路。
驱车10分钟可达三环路上的分钟寺立交桥，经四环路30分钟可到首都国际机场，沿高速路70分钟可达天津新港，驱车10分钟可达铁路货运站。
优惠政策
1、经管委会认定，符合光机电一体化产业中重点扶持的高新技术企业，视企业注册资本金跟进投资，不行使表决权，不参与分红。
2、经管委会认定，符合光机电一体化产业中重点扶持的高新技术企业，建设期间所发生的贷款，政府给予贷款贴息补贴。
按照建设期间实际发生的贷款补贴贷款利率1.5个百分点至项目正式达产，贴息时间最多不超过三年。
3、直接以出让方式取得土地并用于高新技术成果转化项目的高新技术企业，免收土地使用权出让金，城市基础设施“四源费”，减半征收市政公用设施建设费。
4、高新技术企业用于经认定的重大高新技术成果转化项目的新增用地，免征土地使用权出让金及该项目的城
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