张家港香港城SHOPPINGMALL商业中心可行性分析报告.docx
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张家港香港城SHOPPINGMALL商业中心可行性分析报告
张家港香港城SHOPPINGMALL商业中心
可行性分析
无锡崇安寺招商咨询有限公司（香港有联管理）
Henry·麻宏勇
2006年4月17日星期一
目录
第壹部分张家港区域概况
一、地理位置
二、交通状况
三、经济概况
四、城市规划
五、商业地图
第贰部分城市商业竞争力评估
一、长三角区域竞争力
二、张家港商业发展潜力
第叁部分商业地产租售行情
第肆部分项目用地周边环境
一、实景图
二、地块以南——乘航路
三、地块以西——东二环路
四、总体环境分析
第伍部分项目SWOT分析
一、优势机会
二、劣势威胁
第陆部分业种业态策略定位
第柒部分销售招商策略定位
第捌部分附件列表
一、张家港市商业地图
二、张家港香港城[置地广场]招商租金试算表（060417）
三、张家港香港城[紫荆广场]招商租金试算表（060417）
四、招商规划进度管制表
第壹部分：
张家港区域概况
一、地理位置
张家港市位于长江下游南岸，江苏东南部，北濒长江，与南通、如皋、靖江相望；南近太湖，与无锡、苏州相邻；东连常熟、太仓；西接江阴、常州。
2004年10月沿江高速公路通车后距上海98公里，南京180公里，苏州58公里。
张家港市是沿海和长江两大经济开发带交汇处的新兴港口工业城市。
全市总面积998.48平方公里，占全省面积的0.94%、苏州市面积的11.51%。
地处长江三角洲的张家港有最适宜人居和创业的自然环境和发展环境。
全境地势平坦，河流纵横，属北亚热带南部湿润性气候区，气候温和，四季分明，雨水充沛，资源众多，环境优美，是典型的江南“鱼米之乡”。
境内天然良港张家港港，不冻不淤，深水贴岸，安全避风。
现有万吨级泊位34个，年吞吐量超4000万吨，已开通19条国际航线，每月40多个国际航班，与世界150个港口有货运往来。
张家港保税区是全国15个保税区中唯一的内河港型保税区。
规划面积4.1平方公里，主要功能为国际贸易、出口加工和保税仓储。
全市形成了以国家级保税区、省级经济开发区、扬子江国际化学工业园、沿江经济技术开发区等为龙头的载体建设群，是国内外客商投资创业的一块热土。
近年来，全市环境建设不断推进，先后获得首批“国家卫生城市”、首家全国“环境保护模范城市”等国家级荣誉称号。
目前，张家港市正朝着创建国家文明城市、国家园林城市、国家生态城市的目标迈进，着力营造人与自然和谐发展，力图打造一个经济、社会、资源、环境良性循环的现代化新型园林生态城市。
二、交通状况
张家港作为区域性交通的纽带，是沟通长江南北和苏、皖、浙的重要交通节点，公路及河道运输十分发达。
公路：
沪宁、204（烟台—上海）、沿江高速、苏锡张、苏虞张等高速公路；
水路：
水网发达，水运约占总运输量的60%，港口为国际一级，有到东南亚及美洲的多条航线，万吨级泊位34个，年吞吐能力为四千万吨；
航空：
距上海虹桥机场只有一小时车程，拥有浦东国际机场、南京禄口国际机场等周边机场。
完善的交通使张家港对外交流更加密切，这也为张家港新一轮的发展创造了良好的条件。
三、
3、经济概况
张家港市总户籍人口86.86万，城镇人口占43.49%，外来常住人口50万。
2005年全年预计完成地区生产总值705亿元，比上年增长22.4%，按户籍人口计算人均已达10075美元，按常住人口计算人均GDP已经达到6400美元；2005年实现全口径财政收入108.38亿元，比上年增长27.5%，其中地方一般预算收入48.38亿元，比上年增长高达53.2%。
城镇居民人均可支配收入达到17000元，农民人均纯收入达到8750元，分别比上年增长12.4%和10.3%。
社会保障体系全面覆盖城乡，城镇社会保险参保率达到98.5%，农村养老保险参保率达到99%，新型合作医疗制度参保率达到98.5%，老年居民养老补贴覆盖率达到99%，城镇居民和农民最低生活保障标准分别提高到每月300元和200元。
消费市场持续活跃，汽车、旅游、住房等继续成为消费热点，全市私家车保有量超过8万辆，在张家港马路上行驶的汽车，平均100辆中就有80辆是私家车，摩托车拥有量也已超过15万辆。
2005年社会消费品零售总额达到92.3亿元。
新增私营企业2110家，注册资本43.45亿元；个私经济入库税收24.42亿元，占全市入库税收的27.6%。
2005年全市新批三资企业227家，实现注册外资15.67亿美元。
全市完成进出口总额106.41亿美元，其中自营出口41.25亿美元。
市区居民恩格尔系数处于富裕区间
市区百户居民抽样调查显示，2005年城市居民人均生活消费支出11825元，比上年增长12.8%。
在各项消费支出中，食品支出居首位，其次是文化教育娱乐服务支出和交通通讯支出。
在生活消费八大类之一的食品人均支出为3548.69元，占生活消费支出的比值（即恩格尔系数）为30%，与上年占重33.5%相比，下降了3.5个百分点，恩格尔系数已处于富裕区间。
文化教育娱乐服务支出和交通通讯支出中，人均分别为2285.80元和2087.29元，分别比上年增长16.6%和180.8%，占消费支出分别19.3%、17.7%。
可以看出，张家港市城市居民生活水平提高较快，已向追求时尚的高质量生活方式转变。
苏州市各区域财政收入比较图（2004年）：
张家港市财政收入在苏州五个县级市里面保持领先优势，略高于昆山，大大领先于吴江、太仓等地。
与昆山不同的是，张家港的外向经济并不突出，主要是以本地企业为主，也就是说，主要的财富都是由本地人员累积，因而本地的购买力较强，利于本市商业和房地产市场的发展。
苏州市各区域经济发展规模（2004年）：
从上面的内外引资情况来看，张家港的外向经济在苏州市各县市的比重是较轻的，实际利用外资仅高于太仓，而远远落后于昆山、常熟、吴江等地，而内资引进则仅次于常熟，这些数据可以从侧面反映出张家港市的人均购买能力。
张家港市人均工资增幅状况：
04年张家港市人均工资水平达到了20000元，与01年相比近乎翻了一倍。
人民收入的快速增长直接拉动了商业和房地产市场的发展。
四、城市规划
自2003年8月31日起，经省及苏州市批准，张家港市按照“一城四区”、“五纵五横、一高一快”的框架进行城市的新一轮规划及城市发展。
原有17个建制镇调减到8个，以打造一个现代化中等城市为目标，进一步释放区域性发展能量和活力。
杨舍中心城区是“一城四区”中的重中之重，远景规划面积将达64平方公里，人口53万，将人口汇聚于中心城区。
由城市核心区、暨阳湖区、城东物流区、城西新区、城北新区和省级经济开发区南区北区七大功能分区组成，打造以商贸流通、高新产业和物流服务为主导的现代化生态城市。
“一城四区”规划：
金港片区为城市的副中心，远景规划面积56平方公里（不含保税区、化学园共46平方公里产业区），人口20万，重点发展仓储运输、物流加工、化工等临港型产业，将以双山生态岛和香山文化风景区为特色，把区、港、园（化工园）与金港新城有机融为一体，着力打造形成绿色滨江生态城市。
锦丰片区为市域北部的经济中心，远景规划面积72平方公里，人口15万，重点发展冶金、电力、建材、汽车等资金密集型产业，将以一干河清水走廊为背景，把冶金工业园与锦丰新城紧密相连，打造亲水滨江城市。
塘桥片区为市域南部的经济中心，远景规划面积62平方公里，人口20万，重点发展纺织出口加工业，并结合自身的产业基础和空间结构，建设生活配套齐全的组团式轻工业城市。
乐余片区为市域东北部经济中心，远景规划面积22平方公里，人口5万，以扬子江机电工业园为依托，以绿色生态农业为基础，着力打造成为自然生态城市。
杨舍中心城区规划：
城市核心区通过进一步的街景改造力求“做美”，形成空间布理合理、建筑高雅大气、立面色彩协调、环境和谐优美、交通安全有序、夜景绚丽多姿，极富现代气息的城市景观线。
城西新区立足“做优”，将以商业次中心和购物公园为基础，新型居住和以商务办公、休闲娱乐为主的城市社区。
东部物流市场区立足“做强”，将成为生活生产物资交易流通中心，建设在市区东部的森林公园占地逾千亩，建成后将以丰富的生态群落结构和自然景观，为市民和投资者提供最佳休闲环境。
省级开发区南区北区以发展深度加工和高新技术产业为主导，南北两区联动，成为与城市总体功能布局相协调的现代化工业园区。
城市新一轮的规划及“一城四区”的改造，加速了张家港城市化进程，城市化带来的大面积的人口导入及人口整合的优势性人才，将成为本地经济及商业消费的主力。
五、商业地图（详见附件一）
第贰部分：
城市商业竞争力评估
一、长三角区域竞争力
在2004年中国县（市）社会经济综合发展指数前100名排名中，张家港名列第四。
在全国43个城市商业中心里，目前最具竞争力的城市集中在三大区域：
长江三角洲、珠江三角洲和京津唐地区。
以下为最新的两个排行资料。
2005年中国内地城市的综合竞争力排行
2005年福布斯中国城市商业竞争力排行
1
上海
6
宁波
1
杭州
6
苏州
2
深圳
7
苏州
2
无锡
7
宁波
3
广州
8
无锡
3
上海
8
南京
4
北京
9
厦门
4
大连
9
广州
5
杭州
10
天津
5
北京
10
深圳
此外，最近两年的统计年鉴显示，这三大最具城市竞争力的地区中，长三角地区在国内生产总值、消费和投资额以及实际利用外资情况等方面都大大超过珠三角和京津唐地区。
2005年3月，社科院发布的《2005年城市竞争力蓝皮书》中更是指出：
与往年相比，长三角地区城市的竞争力提升更快，山东半岛城市的竞争力明显提升，珠三角地区城市的竞争力有所下降。
这初步表明以江浙城市为代表的发展模式更具竞争力。
二、张家港商业发展潜力
作为最具竞争力的长三角核心城市，张家港2005年将进入全面高水平小康社会，2009年将实现现代化。
1、产业比较
按照国际发展的经验，当一个国家或者地区人均GDP达到4000美元时，以商业、服务业为主的第三产业占GDP的比重应该达到50%以上。
张家港市2005年的人均GDP已经超过了10000美元，但第三产业所占的比重还不足50%。
从近年来一、二、三产业构成的变化图中可以看出，张家港市的工业与商业发展极不平衡。
第二产业发展势头迅猛，第三产业虽然也在不断发展，但发展的速度明显不如第二产业。
当然，这与我国现阶段大多数城市处于工业化的初期和中期阶段，把发展第二产业作为最主要任务的国情相关。
张家港市作为一个典型的处于工业化发展中期的城市，第二产业在第三产业中的比重居主导地位，第三产业相对滞后。
横向来看，与周边的常熟、江阴、昆山、吴江等县市相比较，张家港市工业商业发展的不平衡更为突出。
市统计局2005年6月的数据显示，地区生产总值较张家港市低十几亿元的常熟市，社会消费品零售总额却高出张家港市近三十亿元；而地区生产总值较张家港市低一百多亿元的吴江市，社会消费品总额比张家港市低了不到十亿元。
2、商业格局
张家港市在物流港口、道路交通、外资利用、制造以及产业规模等方面都有非常大的优势，
但是商业发展现状却滞后很多。
目前，张家港市的商业圈就是以步行街为中心，另有6条相对专业经营的商业街道。
具体如下：
街道名称
主营商品
街道名称
主营商品
杨舍西街
服装鞋帽类
美食街
餐饮类
暨阳中路
五金类
沙洲中路
通讯器材类
东环路
装饰装潢类
南环路
文化电脑类
由此看来，张家港市步行街商业中心的格局虽然成熟，但很不完善，并且缺乏统一规划，停车等配套设施欠缺；此外，从经营的品种来看，基本定位在中低档次，没有拉开品牌、错位经营，不能满足多层次的消费需求。
而且在整个城市的商业布局上不均衡，特别是城东片区至今没有一个商业网点，作为现代化城市的发展要求，现代服务业是完善城市服务功能的一个重要方面。
3、失衡原因
张家港市工商业发展不平衡形成的原因包括实际市情限制、传统思想束缚、综合发展经验缺乏、城市历史现状等多方面的因素。
Ø张家港市目前是一座工业化发展中期的城市，更侧重于第二产业发展；
Ø张家港市办实业、办工业的传统思想观念较重；
Ø张家港市是一座快速扩张起来的集镇型城市，消费需求与消费习惯相对滞后；
Ø张家港市商业经济发展之初没有规划，尚未搭建商业服务业体系，没有形成商业龙头。
4、发展空间
身处长三角商业竞争力强势地带，有着雄厚的经济实力，商业相对滞后但潜在强大需求空间，同时在政府大力支持的发展机遇下，张家港市城市商业竞争力有着强大的后续爆发力，必将创造出较高的商业价值，获得较大的盈利空间。
✧政府财政收入、居民收入储蓄丰厚，购买力基础好
✧居民生活消费的“恩格尔系数”不断下降，“新恩格尔系数”不断提高，生活质量趋好
“恩格尔系数”是以食品支出占生活消费支出的比重来衡量生活质量的指标。
根据联合国粮农组织标准，“恩格尔系数”在60%以上为贫困，50%至60%为温饱，40%～50%为小康，30%至40%为富裕，低于30%为最富裕。
“新恩格尔系数”是在“恩格尔系数”基础上提出的概念，是指居民消费支出中文化、教育和娱乐类消费支出的比重。
“新恩格尔系数”越高，越能说明经济文化水平的发展和提高。
据统计，2005年该市居民恩格尔系数由去年的33.5%降至今年的30%。
与此同时，“新恩格尔系数”上升到15.6%。
因此，城市经济发达，人民生活富裕，具有强大的消费潜力。
✧社会消费品零售总额增长率高，消费潜力好
统计数据显示，张家港市社会消费品零售总额连续三年增幅都超过14%，分别为14.18%、15.42%和16.7%，高幅度的零售总额增长率，进一步说明张家港市的社会消费潜力强大。
✧政府大力提倡，政策多面扶持，商业服务业拓展时机好
2005年7月份，江苏省召开了全省加快发展现代服务业工作会议，指出了要根据经济发展阶段性变化的新特点和国际服务业转移的新态势，主动抓住宏观经济调控的机遇，对全省加速发展现代服务业作全面部署。
会议上提交的两份关于加快发展现代服务业的重要文件（讨论稿）不仅提出了加快发展现代服务业的发展目标和方向，更出台了扶持服务业的8大项36条优惠政策。
可以想见，这些政策的出台，将会成为江苏加快发展服务业的助推器。
省委书记李源潮指出，加速发展现代服务业，是江苏加快发展的紧迫任务，是江苏经济社会发展的主旋律。
对于人均GDP已经越过2500美元发展阶段的江苏来说，加速发展服务业尤其是现代服务业，是加快发展的紧迫要求，是科学发展的必然选择，是富民优先的重要途径。
李源潮指出，滞后的现实和旺盛的需求呼唤江苏现代服务业加速发展。
第叁部分：
商业地产租售行情
图示编号
路段
售价（元/㎡）
租金（元/日㎡）
①
江南明珠
1F20000
②
宏泰新时代
1F32000
2F12000
③
一中路
1F2.0
④
暨阳中路东段
1F0.7
⑤
美食街街口
1-2F1.2
美食街中段
1F1.2
⑥
沙洲中路东段
1F3.1
⑦
河西路
1F2.1
⑧
长安南路
1F1.5
⑨
长安中路
1F2.7
⑩
暨阳中路西段
1~2F2.0
⑾
步行街
1~2F31.0
⑿
金港大道（车站斜对面）
1F8000
1F1.5
⒀
亨通广场
2006年年底交房，尚未开盘，商业面积3万㎡
⒁
永安路
1F11000
2F4000
⒂
沙洲西路
1~2F0.9
⒃
恒隆大厦
2F1.5
⒄
温州商贸城
1F5400
0.25，前2年免租
⒅
金港中央广场
1~2F17000
2F8000
1F已售完，3~4F保留，投资回报在13~17年之间
A
城西购物公园，总建面15万㎡，05年年底奠基，尚未开工；
B
新联财富广场，总建面14万㎡，尚未开工，目前在境外招商；
C
中联国际广场，总建面5.2万㎡，07年年底竣工，尚未开工。
第肆部分：
项目用地周边环境
一、实景图
远观易初莲花置地广场（西）置地广场（正面）
置地广场（东）紫荆广场（东）紫荆广场（西）地块向东
二、地块以南—乘航路（由东向西）
乘航路为一般普通街道，双向二车道。
对面为规划中的公交车站、公园（现为绿地）、政府规划商业区（现有一家三通大酒店<只供餐饮、未开设住宿>）和乘航生活居住服务区。
三、地块以西—东二环路（由南向北）
东二环路为市东外环路，双向六车道。
2005年正式建成使用的金港物流中心、交通大厦和即将迁址的长途汽车站即位于此。
四、总体环境分析
Ø相对城西而言，城东尚处于发展的起步阶段，大部分项目都还处于规划之中，周边环境略显荒凉，缺乏人气。
Ø北面梁丰生态园（300米）开始规划实施，良好的景观和生态环境为本案提供了有力支撑。
Ø濒临苏虞张一级公路和沿江高速公路，交通便利。
项目环境价值评估：
虽然目前商业环境不成熟，但次中心地段仍然决定了其较高的区位价值。
城东物流及交通条件发达加上政府相关配套设施的规划赋予了本案极大的创造空间。
第伍部分：
项目SWOT分析
一、优势机会
（一）世界500强正大集团旗下的易初莲花超市已入驻，营业面积30000平方米。
（二）设有2500多个停车位，方便城乡市民的车行消费。
（三）规模优势，总开发面积接近200亩，便于形成极大的集聚效应。
（四）宏观经济和城市经济发展机会使港城投资开发潜力巨大，经济发展前景良好，为商业经营和商业投资创造了巨大的市场机遇。
二、劣势威胁
（一）立地条件位于城东二环路，商业氛围惨淡。
（二）周围幅射延伸之人口数，不足以支撑本案之量体。
（三）整体规划与招商的业种业态定位组合及租金配套措施尚未明确，对未来的经营管理模式也还没有具体方案，对招商及后续营运作业方面，厂商没有信心和兴趣。
（四）至今没有建立起基本的销售基础，销售制度不明确，销售队伍素质较低。
（五）项目市场定位过高（百货商场），不利于与竞争物业形成错位经营，导致凸显本案劣势，故需要面对的不是市场竞争的问题，而是消费购物习惯的引导及消费水平的准确把握。
（六）置地广场之物业条件不符合建材专业卖场之需求，对招商业种之设定有较大局限性；若以百货商场为定位，则发展商是否以永续经营的心态，给予厂商较大的优惠支持力度，是招商及持续营运的关键。
（七）本案二期的步行街、住宅及酒店项目尚未启动及明确预计进度，对目前商业机能的完善是较大考验。
（八）位于南苑路的“新联财富广场”之规模量体与本案相近，但区位有较大优势，也已启动招商，虽其工程进度较本案落后，但区位与整体规划是厂商首要评估方向，故如何区隔调整招商品牌及招商引资方式是需要考虑的重点。
第陆部分：
业种业态策略定位
本案属未来型SHOPPONGMALL商圈，故业种业态定位必须考虑能否因厂商的进驻，而将周遍辐射范围内之商业区消费者，移转来本区购物形成新商圈的新客层之目的性消费。
故建议就一期8.8万平方米为标的，以专业主题大店、大型品牌餐饮两大业种业态为招商规划主轴，再搭配宾馆客房、休闲娱乐、百货批发等业种，建构多元化、集中型、一站式的经营型态。
专业主题大店以中型百货、家具家居、电器卖场和服饰批发为主，大型品牌餐饮以特色中餐厅和海鲜酒楼为主，搭配经济商务型客房、桑拿浴场和量贩式KTV为辅助。
第柒部分：
销售招商策略定位
一、售价租金定位
置地广场和紫荆广场应采用产权式商铺方式部分发售，将商场变成投资品种，在张家港率先启动产权式商场营销模式。
详见附件二与附件三。
二、招商条件方案
（一）所有经营厂商签署租赁合同，以五至十年为参考。
（二）合同期满后由承租经营厂商自行与投资业主另行议订新约。
（三）租金支付采取季付方式。
（四）押金标准为一个月月租金，于签租赁合同时支付。
（五）免费装修期之优待为交屋日起两个月。
（六）第一期租金于交屋进场装修日前十日支付。
（七）租金优惠政策
1、一次性支付一年（12个月）租金之经营厂商，给予三个月之免租金优惠，即一次性支付一年租金，实际只须支付9个月租金。
2、一次性支付一年半（18个月）租金之经营厂商，给予五个月之免租金优惠，即一次性支付一年半租金，实际只须支付13个月租金。
3、一次性支付三年（36个月）租金之经营厂商，给予一年之免租金优惠，即一次性支付三年租金，实际只须支付2年租金。
（八）针对知名品牌厂商给予额外的不同形式的支持。
第捌部分：
附件列表
一、张家港市商业地图
二、张家港香港城[置地广场]招商租金试算表（060417）
三、张家港香港城[紫荆广场]招商租金试算表（060417）
四、招商规划进度管制表
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