东莞市塘厦镇石鼓社区产城融合类更新单元前期服务商公开招引方案模板.docx
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东莞市塘厦镇石鼓社区产城融合类更新单元前期服务商公开招引方案模板
东莞市塘厦镇石鼓社区产城融合类更新单元前期服务商
公开招引方案
项目编号：
DGTH********
招商人：
东莞市塘厦镇石鼓股份经济联合社
代理机构：
XX公司
二〇二〇年十二月
第一部分招商邀请3
第二部分服务内容7
第三部分报名单位须知15
第四部分报名文件格式25
第五部分前期服务协议31
第一部分招商邀请
一、招商邀请函
XX公司（以下简称“代理机构”）受东莞市塘厦镇石鼓股份经济联合社（以下简称“招商人”）的委托，现就东莞市塘厦镇石鼓社区产城融合类更新单元前期服务商进行公开招引，欢迎符合资格条件的单位参与报名。
一、项目概况
1.项目名称：
东莞市塘厦镇石鼓社区产城融合类更新单元前期服务商
2.项目编号：
DGTH********
3.项目性质：
服务招商
4.工作内容：
包括更新单元划定、土壤调查、不动产权益核查和确认、不动产权益人意愿征询、拆迁补偿方案协商、确定政府（集体）综合收益、编报挂牌招商方案等相关事宜。
二、报名单位的资格要求
1.报名单位注册地点及其总部在东莞市，报名单位或其股东公司或其关联公司注册资本不得低于10000万人民币、经营范围须有房地产开发、经营存续期不少于20年。
2.本次招引项目不接受联合体报名。
3.报名单位或其股东公司或其关联公司须在东莞市辖区内取得1个或以上旧村改造前期服务商城市更新项目（以签订前期服务协议为准）。
4.报名单位或其股东公司或其关联公司须为市级或以上城市更新会员单位。
5.报名单位具有以下情况的除外：
①纳入人民法院失信黑名单或东莞市城市更新不良行为记录名单的企业；②纳入人民法院失信黑名单或东莞市城市更新不良行为记录名单的单位或个人作为股东的企业。
三、招引公告
招引公告同时在东莞市农村（社区）集体资产管理网、塘厦镇人民政府门户网站、《东莞日报》、社区公告栏等发布，公告时间为15个自然日。
四、递交报名文件的地点及截止时间、评选的时间及地点
1.递交报名文件的地点：
东莞市东城街道樟村平岭工业区13号樟村上一综合楼B幢3楼。
2.递交报名文件的截止时间：
2020年月日17时30分前（北京时间），逾期不予受理。
注：
法定节假日除外，每日上午08:
30时至12:
00时；下午14:
30时至17:
30时。
3.报名单位资格审查及评审时间：
2020年月日上午10:
30分（北京时间）。
4.评审地点：
东莞市塘厦镇迎宾大道13号行政办事服务大楼室。
注：
接收报名单位递交的报名文件，不意味着其符合报名单位资格要求，报名单位是否满足合格招商条件由评审小组审核。
五、中选单位需支付费用说明
塘厦镇石鼓社区进行本次招引所产生的费用【包括但不限于发布招引公告、委托XX公司制作本项目招引方案等费用￥60000.00（人民币陆万元整】，均由中选单位支付。
六、招商人及代理机构联系方式
（一）招商人
招商人名称：
东莞市塘厦镇石鼓股份经济联合社
联系地址：
东莞市塘厦镇石鼓股份经济联合社
联系人：
黄其昌
联系电话：
********
（二）代理机构
采购代理机构：
XX公司
联系地址:
东莞市东城街道樟村平岭工业区13号樟村上一综合楼B幢3楼
联系人：
裴先生
联系电话:
********/********转8001、转8016
第二部分服务内容
一、项目情况
1.本单元位于东莞市塘厦镇石鼓社区，东至高园路，南至泰兴路，西至向阳路，北至桥蛟中路。
拟更新单元范围约28.06公顷（约421亩），具体更新单元范围以政府部门批复为准。
2.土地现状用途：
本单元土地现状用途以旧村及旧厂为主。
3.土地利用总体规划：
本单元范围以村镇建设用地、一般农用地为主（以国土部门数据为准）。
4.上位规划：
控规暂未调整、专规不在核心改造区，没纳入城市更新专项规划、部分区域涉及工业保护线，不涉及生态线。
5.本单元位置示意图：
东莞市塘厦镇石鼓社区产城融合类更新单元项目示意图
二、前期服务工作内容
1.更新单元划定方案
1.1服务内容：
按照《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引》规定，协助镇政府完成更新单元划定方案的编制和上报工作。
主要内容包括：
更新单元范围、拆除范围、更新方向、规划用途、建筑规模和各类用途建筑规模的上限值、公共设施类型、用地规模、建设主体、移交方式及其他要求。
1.2服务方式：
提供前期整理的现状资料、调查资料，根据政策要求，结合实际，划定可切实落地实施的更新单元，协助镇政府编制单元划定方案，上报审批。
1.3时间节点：
具体进度以政府推进计划为准。
2.土壤调查：
2.1服务内容：
委托相关环保研究机构公司，完成更新单元地块的土壤调查，并出具土壤调查成果报告。
2.2服务方式：
选择有资质的环境评估机构对地块开展场地环境调查、编制污染识别报告或开展初步采样调查，具体检测内容和调查深度视单一改造主体挂牌招商方案编报或相关政策确定。
3.不动产权益核查和确认：
3.1服务内容：
按照《关于印发<东莞市“三旧”改造土地和房屋权籍调查工作方案（试行）>的通知》规定，委托有资质的机构对改造单元拆除重建范围进行土地权属房产调查，出具土地权属房产调查报告和确权。
具体包括以下三类：
（一）第一类：
集体土地所有权人，即集体经济组织；
（二）第二类：
依法登记的土地使用权人、房屋所有权人；（三）第三类：
土地、房屋实际使用人，即未依法登记但凭历史用地协议实际使用土地、房屋的个人或单位。
3.2服务方式：
通过专业测绘机构进行上述确权核查工作，由前期服务商按政策要求和项目实施要求，对确权和核查工作进行合理的技术跟进与具体推进。
3.3时间节点：
确认前期服务商后3个月完成初步查丈报告，并经由业主确认，接下来6个月开展确权工作，处理纠纷问题，合计9个月。
4.不动产权益人意愿征询：
4.1服务内容：
征询更新单元拆除范围的全部不动产权益人的更新意愿，并取得权益土地面积合计占比和人数合计占比均达90%以上的不动产权益人其书面同意的意见。
同意的事项至少包括：
（一）同意其所有或实际使用的土地、房屋纳入更新范围；
（二）同意按照单一主体挂牌招商的相关政策实施更新改造。
4.2服务方式：
征询更新单元拆除范围的全部不动产权益人的更新意愿，并取得权益土地面积合计占比和人数合计占比均达90%以上的不动产权益人其书面同意的意见。
同意的事项至少包括：
（1）同意其所有或实际使用的土地、房屋纳入更新范围；
（2）同意按照单一主体挂牌招商的相关政策实施更新改造。
4.3时间节点：
确认前期服务商后3个月完成意愿征询工作，与确权查丈同步进行。
5.拆迁补偿方案协商：
5.1服务内容：
通过与不动产权益人平等友好协商，充分征求宅基地及地上房屋权益人的补偿诉求，拟定补偿标准，科学合理地制定拆迁补偿方案，并按照要求进行公示。
5.2服务方式：
按招商人要求拟定拆迁补偿方案，并取得相关权益人同意，经镇政府审议确认。
5.3时间节点：
完成查丈工作与意愿征询后启动拆赔方案协商工作，预计在确认前期服务商9个月后启动。
6.确定政府（集体）综合收益
6.1服务内容：
根据更新单元划定方案、拆迁补偿方案、招商人（甲方）诉求等，协助甲方共同配合镇人民政府完成政府（集体）综合收益起始价的评估及确定工作，具体包括实物性收益和地价款收益。
实物性收益包含:
（1）单元划定方案提出的政府无偿取得的公共设施用地、成交方建设并无偿移交政府的公共设施、成交方承担的综合整治工程及其他由成交方贡献的用地、用房；
（2）拆迁补偿方案明确的集体经济组织的物业补偿。
地价款包含：
（1）政府的土地出让收益；
（2）拆迁补偿方案明确的集体经济组织的货币补偿。
6.2服务方式：
根据获批的本单元《单元划定方案》、《土地征收和房屋搬迁补偿安置方案》，协助甲方共同配合镇人民政府确定政府（集体）综合收益。
委托有资质的评估机构对更新项目进行投资、收益及风险评估。
6.3时间节点：
完成本单元拆迁补偿方案经表决之后，挂牌招商方案编报工作之前启动。
预计6个月时间完成。
7.挂牌招商方案编报：
7.1服务内容：
协助完成挂牌招商方案编制和上报工作。
主要内容包括：
更新单元概况、更新单元现状、更新单元划定、挂牌招商条件、挂牌招商的可行性分析等有关内容。
7.2服务方式：
根据土地房产调查、改造意愿征询、意愿征集等情况进行分析研究，协助镇政府编制单一改造主体挂牌招商方案，经镇政府审议同意后报市自然资源局，市自然资源局会同市相关职能部门审查后报市政府审议。
经市政府批准后，通过市公共资源交易中心实施挂牌招商。
三、服务期限
本次招引前期服务的周期为两年，自前期服务协议书签订之日起算。
合作期限届满后本单元仍未上报单一主体挂牌招商文件的，中选服务商与招商人经友好协商后可延期，延期时限为一年，届时由中选服务商与招商人另行签订补充协议或重新签订服务协议。
四、费用支付
前期服务的相关费用在单一主体挂牌招商确认成交方，招商人收到集体货币补偿后，在10个工作日内向前期服务商一次性无息支付前期服务的相关费用；若成功推向单一主体挂牌招商但限期内未能完成收购而终止挂牌的或单元搁置的，将由政府在收购主体保证金的10%内扣除相关费用支付给招商人，招商人须在收到费用后10个工作日内一次性无息支付给前期服务商；前期服务商必须促成单一主体挂牌成交，若未有企业竞价，前期服务商必须报价竞拍。
若未能在服务期限内完成单一主体挂牌招商前期工作，无法推动实现单一主体挂牌招商，招商人应按前期工作实际完成的工作量进行结算。
但除政策或其他不可预见原因外，前期服务商因自身不作为，不配合导致前期工作未按服务协议要求完成的，招商人可拒绝支付所有前期服务费用。
前期服务费用包括中选的前期服务商完成本招选项目工作内容全过程的所有工作量和提供全套文件、后续服务的全部费用，主要包括（但不限于）：
（1）前期服务的全部费用，其中包括编制更新单元划定方案、土壤调查、评估、测绘、规划设计研究、不动产权益核查和确认、征询不动产权益人意愿、编制拆迁补偿方案、确定集体综合收益、确定政府综合收益、编制挂牌招商方案等一切费用；
（2）为完成本招选文件规定的义务，报名单位必须缴纳的税费、保险费及其它费用。
（3）委派到招选方的驻点人员（如需要）的劳务费、交通费、通讯费、食宿费、以及办公用品消耗费等。
（4）前期服务费用最终结算价以实际完成工作量进行结算，最终结算价依据为：
基准单价*（1-中标下浮率）*实际完成工作量。
东莞市塘厦镇石鼓社区产城融合类更新单元前期服务费测算表
序号
事项
内容
工作量
基准单价
总价
（万元）
参考标准
1
单元划定
村庄规划
约28.06公顷
36.12万元/个
36.12
根据《城市规划设计计费指导意见》，村庄规划建设用地规模为25-50公顷的，计费标准为30-80万元，起点为30万元，每增加1公顷，按2万元/公顷计费，故费用费30+（28.06-25）*2=36.12万元
概念规划
约28.06公顷
36.12万元/个
18.06
根据《城市规划设计计费指导意见》，村庄规划建设用地规模为25-50公顷的，计费标准为30-80万元，起点为30万.该项目建设用地规模为28.06公顷，按照项目现状综合估算为36.12*50%=18.06万元
更新单元划定
一个项目
80万元/个
80
根据《城市规划设计计费指导意见》，房地产开发策划类项目，1000亩以上地产策划，80-100万／个
交通专题研究
约28.06公顷
50万/平方公里
14.03
根据《城市规划设计计费指导意见》规定，按普通地区的区域综合交通规划设计收费50万/平方公里折算计费。
市政、公共设施专题研究
一个项目
50万元/个
50
根据东莞市城建规划设计院编订的《城乡规划项目设计收费标准》——收费标准。
结合本项目情况及市场价格，定为50万元
2
不动产权益核查和确认
基础数据调查费（土地测绘）
约28.06公顷
0.345元/平方米
9.6807
《关于印发《测绘工程产品价格》和《测绘工程产品困难类别细则》的通知》（国测财字[2002]3号）
基础数据调查费（房屋测绘、附着物清点及成果核查）
约21万平方米现状建筑面积
2.04元/平方米
42.84
根据国测财字[2002]3号，建筑物测绘单价（I类、II类、III类均价）2.04元/平方米
地籍测绘（1:
500地形测绘）
预估3幅
1.50万元/幅
4.5
《测绘生产成本费用定额》（财建〔2009〕17号）
3
拆迁补偿方案
拆迁补偿评估
预估21万平方米现状面积
2元/平方
42
《国家计委建设部关于房地产中介服务的通知》计价格（1995）971号文件，《国家计委、国家土地管理局关于土地价格评估收费的通知》计价格[1994]2017号、《国家发展和改革委、财政部关于发布<资产评估收费管理办法>的通知（发改价格【2009】2914号文》。
4
确定政府（集体）综合收益
可出让地块土地评估
约28.06公顷
2元/平方米
56.12
详见《广东省物价局关于资产评估收费有关问题的通知粤价〔2010〕142号》收费标准
投资收益评估（含集体资产评估费用）
预估1个
150万元/个
150
《建设项目前期工作咨询收费》（计价格[1999]1283号）
5
编制挂牌招商方案
土壤环境检测
约28.06公顷
10万元/个
10
根据相关政策文件，此项工作只做土壤污染初步评估即可，暂时不必做全面深度的土壤环境检测，根据市场行情，核定费用为10万元。
风险评估
约28.06公顷
50万元/个
50
本项目更新主要涉及旧村拆迁，村民利益牵扯较大，风险评估工作存在一定难度，结合风险评估项目市场价格，核定费用为50万元。
6
公开招标
公开招标费用
1次
详见《招标代理服务收费管理暂行办法》
6
根据国家计委《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格[2002]1980号）
7
前期服务商项目预算绩效评审费
前期服务商项目预算绩效评审
1次
——
3
根据东莞市财政局财政预算绩效评审项目报价
8
管理费用
服务时间2年
按专业服务费用总额的20%计费
——
114.47
根据实际情况确定
9
总价
687
总费用为686.82万元，取整为687万元
备注：
1.管理费用按专业服务费用总额的20%计费，不计入下浮率报价范围。
2.以上费用估算仅供参考，最终产生的费用以塘厦镇政府以及塘厦镇石鼓社区认可的第三方机构确定为准。
第三部分报名单位须知
一、特别说明
报名单位应承担所有与准备和参加报名有关的费用。
不论招商的结果如何，招商人均无义务和责任承担以上费用。
二、招商方案
1.招商方案的构成
1.1招商方案由下列文件以及在招商过程中发出的修正和补充文件组成：
1）招商邀请书
2）服务内容
3）报名单位须知
4）前期服务协议模版
5）报名文件格式
6）在招商过程中由招商人发出的修正和补充文件等
1.2报名单位应认真阅读、并充分理解招引方案的全部内容（包括所有的补充、修改内容、重要事项、格式、条款和技术规范、参数及要求等）。
报名单位没有按照招引方案要求提交全部资料，或者报名单位没有对招商方案在各方面都做出实质性响应，有可能导致其报名被拒绝，或被认定为无效报名或被确定为报名无效。
2.招引方案的澄清
2.1任何要求对招引方案进行澄清的潜在报名单位，均应以书面形式在报名截止时间5个自然日前通知招商人。
招商人将组织对潜在报名单位所要求澄清的内容均以书面形式予以答复；必要时，招商人将组织召开答疑会，并将会议内容以书面的形式发给每个提出质疑的潜在报名单位（答复中不包括问题的来源），并将相关答复在东莞市农村（社区）集体资产管理网、塘厦镇人民政府门户网站、《东莞日报》、社区公告栏等进行公告。
2.2潜在报名单位在规定的时间内未对招引方案澄清或提出疑问的，招商人将视其为无异议。
对招商方案中描述有歧义或前后不一致的地方，招商人有权进行评判，但对同一条款的评判应适用于每个报名单位。
3.招引方案的修改
3.1在报名截止时间5个自然日前，无论出于何种原因，招商人可在解答报名单位提出的疑问时对招引方案进行修改。
3.2修改后的内容是招引方案的组成部分，将在东莞市农村（社区）集体资产管理网、塘厦镇人民政府门户网站、《东莞日报》、社区公告栏等进行公告，并对所有潜在报名单位具有约束力。
3.3为使报名单位准备报名时有充足时间对招引方案的修改部分进行研究，招商人有权适当推迟报名截止期，并在东莞市农村（社区）集体资产管理网、塘厦镇人民政府门户网站、《东莞日报》、社区公告栏进行公告。
三、报名文件的编制和数量
4.报名的语言
4.1报名单位提交的报名文件以及报名单位与招商人就有关报名的所有来往函电均应使用中文。
报名单位提交的支持文件或印刷的资料可以用另一种语言，但相应内容应附有中文翻译本，在解释报名文件的修改内容时以中文翻译本为准。
对中文翻译有异议的，以权威机构的译本为准。
5.报名文件的构成应符合法律法规及招引方案的要求。
6.报名文件编制
6.1报名单位对招引方案中的项目进行报名的，其报名文件的编制应按招引方案的要求分别装订和封装。
对未经装订的报名文件可能发生的文件散落或缺损，由此产生的后果由报名单位承担。
6.2报名单位应完整、真实、准确地填写招引方案中规定的所有内容。
6.3报名单位必须对报名文件所提供的全部资料的真实性承担法律责任，并无条件接受招商人等对其中任何资料进行核实的要求。
6.4如果因为报名单位报名文件填报的内容不详，或没有提供招引方案中所要求的全部资料及数据，由此造成的后果，其责任由报名单位承担。
7.报名文件的有效期
7.1从报名截止日起，报名文件的有效期为90天。
在特殊情况下，招商人可于报名有效期满之前要求报名单位同意延长有效期，要求与答复均应以书面形式。
同意延期的报名单位根据原截止期应负之权利及责任相应也延至新的截止期。
8.报名资料要求
8.1报名单位应按招引方案的要求，提交证明其符合报名单位资格和中选后有履行协议能力的文件，并作为其报名文件的组成部分，包括但不限于下列文件：
1）资格证明文件；
2）商务文件；
3）技术文件。
8.2资格证明文件必须真实有效，复印件必须加盖单位印章。
9.证明报名标的合格性和符合招引方案规定的文件：
9.1逐条对招引方案项目要求进行评议，说明所提供服务已对招商人的技术规格做出了实质性响应，或说明与技术规格条文的偏差和例外。
10.报名的截止时间：
10.1报名文件递交的截止时点为2020年月日17时30分前（北京时间），超过截止时点后的报名为无效报名。
11.报名文件的数量和签署
11.1报名单位应编制报名文件一式五份，所有报名文件应用A4规格纸打印，并装订完好。
其中正本l份，副本5份，副本可采用报名文件的正本复印而成，A4纸装订成册并在封面右上角注明“正本”和“副本”字样。
如果正本与副本不符，应以正本为准。
报名文件的封面加盖报名单位的公章，报名文件的关键页应由报名单位的法定代表人或其合法授权代表人正式签署并加盖报名单位的公章，任何更改（如果有的话）应由原签署人签字并加盖报名单位的公章。
所有不完整的报名将被拒绝。
11.2报名文件的正本需打印，并由法定代表人或经其正式授权的代表签字。
授权代表须出具书面授权证明，其《法定代表人授权书》应附在报名文件中。
11.3报名文件中的任何重要的插字、涂改和增删，必须由法定代表人或经其正式授权的代表人在旁边签字才有效。
四、报名文件的递交
12.报名文件的密封和标记
12.1报名单位应将报名文件正本、所有的副本进行密封包装，外包装上应当注明项目名称、项目编号和“非本项目招商人不得启封”的字样，封口处应加盖报名单位印章。
12.2所有报名文件须按要求密封和标记，并应于第一部分《招商邀请函》中规定的截止时点前递交到东莞市东城街道樟村平岭工业区13号樟村上一综合楼B幢3楼。
如不按上述要求递交的，拒绝接收。
13.报名文件的修改和撤回
13.1报名单位在报名截止时间前，可以对所递交的报名文件进行补充、修改或者撤回，并书面通知招商人。
补充、修改的内容应当按招引方案要求签署、盖章，并作为报名文件的组成部分。
在报名截止时点之后，报名单位不得对其报名文件做任何修改和补充。
13.2报名单位在递交报名文件后，可以撤回其报名，但报名单位必须在规定的报名截止时点前以书面形式告知招商人。
13.3报名单位提交的报名文件在评选结束后，无论中选与否都不退还。
13.4如招商人认为有必要的，有权对报名单位递交的《报名文件》中相关资料的原件进行核查，报名单位须予以配合。
五、报名资格审查、评审、确认前期服务商及公告
14.报名资格审查
14.1由代理机构组成评审委员会（4名专家及1名招商人代表组成），负责对报名单位的资格及其他文件进行审查、评审。
资格审查将与评审得分同一时间进行。
资格审查时将由报名单位检查报名文件密封情况；经确认无误后，由招商人或社会代理机构工作人员当众拆封，宣布报名单位名称及招引文件规定的需要宣布的其他内容。
评审过程将由招商人或者社会代理机构负责记录，由参加报名的报名单位和相关工作人员签字确认后随报名文件一并存档。
报名单位对评审过程和开标记录有疑义，以及认为招商人、社会代理机构相关工作人员有需要回避的情形的，应当场提出询问或者回避申请。
招商人、社会代理机构对报名单位提出的询问或者回避申请进行及时处理。
14.2已通过报名资格审查及评审的报名单位，不代表其已确认为前期服务商。
14.3招商人按规定时间召开股东代表会议，通过公开集体决议程序选定前期服务商。
15.评审委员会
招商人委托社会代理机构依法组建评审委员会，评审委员会负责具体评审事务，并独立履行以下职责：
（1）审查、评价报名文件是否符合招商文件的资格证明、商务、技术等实质性要求；
（2）要求报名单位对报名文件有关事项作出澄清或者说明；
（3）对报名文件进行比较和评价；
（4）确定中选候选人名单；
（5）向招商人、社会代理机构或者有关部门报告评审中发现的违法行为。
15.1社会代理机构在评审结束后1个工作日内将评审报告送招商人。
15.2由评审委员会依评分规则确定的中选候选人（若只有一家单位通过本项目资格审查，则评审得分需达到60分或以上），须经招商人召开股东代表大会表决确定中选单位，招商人应当自收到评审报告之日起5个工作日内将表决结果报送代理机构，中选候选人获表决通过的，代理机构按规定进行公示，公示后向中选单位出具中标通知书，中选候选人未获表决通过的，则视为项目招引失败。
15.3代理机构自中选单位确定之日起2个工作日内，东莞市农村（社区）集体资产管理网、塘厦镇人民政府门户网站、社区公告栏等公告中选结果。
15.4中选公告期限为5个自然日。
15.5在公告中标结果的同时，招商人或者代理机构将向中选单位发出中标通知书。
15.6中标通知书发出后，招商人不得违法改变中选结果，中选单位无正当理由不得放弃中选。
16.评审原则和方法
评审委员会应遵循“公开、公平、公正、择优、信用”的原则进行评审。
本次招标的评标方法采用综合评分法。
16.1评审委员会及其成员不得有下列行为：
（1）确定参与评审至评审结束前私自接触报名单位；
（2）接受报名单位提出的与报名文件不一致的澄清或者说明。
（3）违反评标纪律发表倾向性意见或者征询招商人的倾向性意见；
升级会员 