【房地产-城市进入】重庆城市发展及房地产市场研究.pptx

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,重庆城市发展及房地产市场研究,重庆纬立行地产顾问有限公司|2019年4月20日,目录,全案内容概要,壹,重庆城市进入性研究报告|全案内容概要,重庆市，中西部唯一的直辖市、国家中心城市、超大城市、国际大都市，长江上游地区的经济、金融、科创、航运和商贸物流中心，西部大开发重要的战略支点、“一带一路”和长江经济带重要联结点以及内陆开放高地；既以江城、雾都、桥都著称，又以山城扬名。

2018年常住人口3100万，地区生产总值20363亿元、排名全国17位。

辖区总面积8.24万平方千米，辖38个县级行政区，共计主城10区及28个郊县。

重庆2018年经济活力欠佳，GDP增速排名全国倒数第二，GDP总量位居全国第17位，经济发展减缓2018年三产结构比为6.9:

44.1:

49.0，城市产业结构处于“退二增三”的结构调整及转型期中。

传统汽车产业及矿产业降速明显导致经济降速，居民消费力长期处于稳定状态，故而二产急需向高新产业转型升级，同时加大三产力度。

重庆城市进入性研究报告|全案内容概要,固定投资占经济比重稳定，房地产投资常年占固投比例稳定在25%左右水平，成为推动重庆经济增长的重要支柱和重庆经济平稳健康发展的主要支点。

产业投资亦随着城市核心区产业外移，往北、西方向导入，会支撑北、西区域成为未来房地产市场开发热点,龙兴,寸滩,茶园,鹿角,水土空港工业园,蔡家,西永,界石,华岩跳蹬,重庆城市进入性研究报告|全案内容概要,重庆各项交通设施建设多点开花，预判3-5年内重庆将成为西南地区交通枢纽，城市形象及价值将大幅提升市内高速、轨道交通、高铁、空港建设如火如荼，城市内各主城板块及主城1小时经济圈联动提速，支撑城市进一步外扩,重庆城市进入性研究报告|全案内容概要,重庆城市人口尚有较大增长空间，城市人口吸附力逐步加强，人口对房地产市场红利将持续存在二孩政策开放后，低龄化人口增速迅猛，且人口素质逐步提升，但消费能力一般,未来随产业转移及城市外拓，北区（两江新区）、西区及南区人口将明显增长，推动城市往北、西、南向发展,百度2018年城市人口吸附力调查,重庆城市进入性研究报告|全案内容概要,回顾近十年的重庆发展路径，受重庆两江及山脉地形限制主要为南北纵向发展，呈现主北次南、多中心、多组团化式发展，目前可用物理空间已十分有限。

随着“科学城”及“成渝城市圈”的战略的相继出台，重庆市的发展已突破中梁山和缙云山，“西进”已成为新的城市发展方向。

大坪商圈,杨家坪商圈,九宫庙商圈,观音桥商圈,解放碑商圈南坪商圈,李家沱商圈,传统商圈,新兴商圈,金州商圈沙坪坝商圈嘉州商圈,中央公园商圈,北碚老城商圈礼嘉商圈,重庆城市进入性研究报告|全案内容概要,2018年11月，国家明确“成渝城市圈”战略将逐步实施，成都向东重庆向西，未来该区域将有望成为全国最大城市圈，幅员面积达到18.5万平方公里，届时将有效带动区域城市发展，并对整个大西南片区经济、交通等形成稳定增长源,重庆城市进入性研究报告|全案内容概要,两江新区发展已经渡过成长期，目前进入相对稳定的后期发展阶段，为刺激经济增长，全新的科学城规划出台，重庆城市发展开始聚焦以沙坪坝区为物理空间依托的西区，未来将接替两江新区成为下一个主要发展板块,2018年11月13日，重庆市发布重庆市城市提升行动计划，明确提出重庆市将依托沙坪坝区大学城规划建设科学城，并以科学城为智核，以发展智能产业为主导，联动九龙坡、北碚、江津和璧山，形成西部“智能谷”，联动两江新区、国家自主创新示范区构建重庆创新版图，打造创新资源集聚地。

重庆城市进入性研究报告|全案内容概要,在物理空间向西、科学城规划利好及成渝城市圈的国家大战略三重利好价值下，以沙坪坝区大学城-西永为核心的科学城智核其城市价值将得到显著提升，科学城将成为接替两江新区的另一个重庆最主要增长极,科学城规划，大量优质产业布局，完善人才、科研、制造链条，未来区域产城融合程度将达到重庆主城最高,主城物理空间发展受限，城市物理空间向西拓展已成必然趋势,受益于“成渝经济圈”发展，成都向东而重庆向西，未来该区域将汇集大量人口,科学城,两江新区,南区,重庆城市进入性研究报告|全案内容概要,两江新区作为西部地区第一个国家级开发新区，发展数十年后区域价值已经达到重庆巅峰，高价值-中潜力状态整体分位“一心四代”，目前所有大型城市配套如空港、高铁枢纽及大量高新产业、大型居住配套设施等均位于该区域，是现在重庆房地产市场的最热点区域，常年供销量位于重庆首位，价格仅次于渝中母城,两江新区总体规划图,江北国际机场10号线3号线重庆北站寸滩港,6号线,5号线,重庆城市进入性研究报告|全案内容概要,重庆房地产市场于2018年9月开始陷入低迷，较常年平均去化水平（2500万左右）有下跌，2019年3月受刚需回归及科学城落地等政策影响，市场开始回暖，但改善型物业成交占比仍然较少两江新区（北区）、西区（沙坪坝区）及南区（巴南区）开始占据成交前三沙坪坝区受“科学城”概念拉动，量价提升尤其明显，已经跃居主城第二,10108,107061084411268,0,2000,4000,6000,8000,1187112094113671165812180114051166011664117181152411712300010000,14000,0,100,200,300,400,600500,700,2018-2019.3重庆主城商品住宅市场,销售面积（万）,新增面积（万）,存量面积（万）,均价（元/）,10%,9%,12%9%,15%,17%,79%,80%,75%,74%,79%,100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%,2015年,12%8%2016年,2017年,2018年,15%6%2019年,近五年重庆各业态成交份额占比,别墅洋房高层,重庆城市进入性研究报告|全案内容概要,两江新区作为当前热点板块主导成交，一、二级市场量价皆高，但价格提升潜力较低,0,5000,10000,15000,20000,25000,0,200,400,600,800,1000,1200,2018-2019.3主城各区域量价对比,销售面积（万）存量面积（万）,新增面积（万）成交均价（元/）,西区受科学城利好，为近期次热点板块，一级市场成交价格攀升明显，蕴含二级市场极大的提价潜力2019年重庆市区域土地供应情况,指标巴南区北碚区北部新区大渡口区江北区九龙坡区南岸区,供应宗数,61200121,沙坪坝区7,可建规,模（万方）25.69101.900.000.000.5210.3713.32,渝北区渝中区8088.8277.650.00,楼面价,（元/）4275,4264,0,0,806,3240,245753756542,0,指标巴南区北碚区,北部新大渡口,江北区,九龙坡,南岸区,沙坪坝,渝北区,渝中区,111.69,5767,2019年重庆市区域土地成交情况,重庆城市进入性研究报告|全案内容概要,近期重庆土地价格涨幅明显，土地供应重回上升通道，2019年预计全年供地可开发量约2500万，2020-2021年计划整体供地约3.37万亩，预计开发体量约4600万，每年分摊约2300万。

从当前城市发展及产业布局预判，未来供地主要仍会集中在以两江新区为代表的北区及科学城落地后的沙坪坝区。

2018年1月-2019年3月重庆主城区土地市场成交量价走势,数据来源：

锐理数据,重庆城市进入性研究报告|全案内容概要,科学城落地后，西区中短期内主力板块仍在沙坪坝区，19年3月区域均价10453元/，3月区域住宅累计存量66.9万，月均去化约20万，去存周期约4个月，但近期区域内占据绝对主导的大学城-西永板块楼面地价已攀升至7000+，未来区域潜力较大。

86549360882188098348906895249986,9322,120001000080006000400020000,104421178110621204531400010257,60.0781140.020.00.0,80.0,2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月2019年1月2019年2月2019年3月,销售面积（）,新增面积（）,成交均价（元/）,14000120001000080006000400020000,200150100500,歌乐山新桥石桥铺沙中心磁双井西永大学城销售面积（）新增面积（）成交均价（元/）,55.2,39.037.4,26.3,21.323.722.924.923.9,33.2,60.261.0,66.566.266.9,80.070.060.050.040.030.020.010.00.0,沙坪坝区18.1-19.3量价走势18.1-19.3沙坪坝区各板块量价对比沙坪坝区18.1-19.3存量面积走势（万）,重庆城市进入性研究报告|全案内容概要,两江新区市场近期供销关系逐步趋于平稳，19年3月区域成交均价13829元/，3月累计存量148.8万，库存去化周期约3个月，库存压力不大，市场表现良好。

礼嘉、龙兴、悦来、照母山-大竹林-九曲河一带及中央公园板块为当前房市热点区域，一二级市场量价皆高，复兴-水土为近期一级市场热点区域，土地成交及价格均有明显提升，是两江新区内潜力板块,10632,12121173511585,13071829129891276412897,142081342193501136661318420700,16000,160140120100806040200,2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月2019年1月2019年2月2019年3月,两江新区近期市场量价走势,12624120001000080006000400020000销售面积（）,新增面积（）成交均价（元/）,200.0150.0100.050.00.0,翠云大竹林复盛复兴金山九曲河空港保税港空港工业园礼嘉龙兴农业园区人和天宫殿鱼嘴鸳鸯悦来照母山中央公园,两江新区18.1-19.3各板块量价对比,销售面积（）,新增面积（）,成交均价（元/）,128.7117.9,103.9,96.788.0,77.6,127.098.5101.9105.7,149.4150.9148.8,140.0120.0100.080.060.040.020.00.0,两江新区18.1-19.3住宅存量面积（）18000160.0141.4144.91600014000120001000080006000400020000,重庆城市进入性研究报告|全案内容概要,重庆城市进入性研究报告|全案内容概要,1、刚需回暖支撑市场重回正轨；2、政策、城市核心资源及产业落地支撑两江新区、西永成为近期重庆土地市场热点板块，量价齐升；3、两江新区处于价值红利期，中短期内仍将保持重庆市场龙头地位；4、沙坪坝区受科学城落地政策利好，区域成交量跃居主城第二，已成为重庆最具潜力板块。

市场回暖，量价齐升，两江新区价值巅峰，西区潜力巨大,前十年向北后十年向西,聚焦沙坪坝,两江新区发展在物理空间上已经基本饱和，未来发展空间有限；各项建设已经进入成熟稳定期，后续利好政策增长较少，潜力有限；高价值高成本区域，潜力有限；,重庆城市发展物理空间向西；科学城规划落地西区，产业及相关政策刺激较大，潜力巨大；城区城市群发展战略下，成渝一体催化重庆继续往西；低价格低成本，但未来预期增长较大，高潜力区域,沙坪坝区是科学城规划落地的首个行政区划载体；大学城-西永板块已经成为沙坪坝区房地产市场主力供销区域；各项交通设施已经相当完备，沙坪坝区与主城其他城区连通性十分紧密，往北、东、南均有快速干道及大型交通设施快速抵达。

综上分析，我们研判重庆的发展趋势为：

重庆城市进入性研究报告|全案内容概要,结合产业导入、城市发展规律及房地产市场发展现状与潜力分析看，对重庆西、北、南三个主要片区进入动力及相关重点关注板块建议如下：

进入动力：

西（沙坪坝区）北（两江新区）南（巴南区）,重庆城市进入性研究报告|全案内容概要,重庆市发展概况,贰,贰重庆市概况,02城市经济03城市交通04城市人口05城市规划,重庆城市进入性研究报告,重庆城市规划利好：

是中西部唯一的直辖市，中国第4个直辖市两江新区，是国务院批复的第三个国家级开发开放新区是一带一路和长江经济带重要的联结点是新设立的7个自贸试验区所在城市之一是成渝经济圈的核心城市是西部大开发重要的战略支点是城乡统筹发展改革试验区是国家六大中心城市之一,重庆，中西部唯一直辖市、国家中心城市、超大城市、国际大都市，是长江上游地区的经济、金融、,科创、航运和商贸物料中心重庆位于中国内陆西南部、长江上游地区，总面积8.24万平方千米，2018年常住人口3075万人；辖38个区县：

26个区、8个县、4个自治县。

重庆城市进入性研究报告,1997年3月14日，第八届中国人大五次会议批准设立重庆直辖市，撤销原重庆市。

重庆成为中西部唯一的直辖市，中国四个直辖市之一（北京、上海、天津、重庆）重庆直辖前“三宗最”面积最大、人口最多、经济最穷。

重庆直辖前后对比：

重庆，最年轻的直辖市，最大的直辖市，经济增长最快的直辖市,重庆城市进入性研究报告,北碚老城商圈,嘉州商圈,沙坪坝商圈,大坪商圈,杨家坪商圈,九宫庙商圈,观音桥商圈,解放碑商圈南坪商圈,李家沱商圈,内环全长75公里（接近成都4环85公里），二环全长186公里，接近成都6环（223公里）,传统商圈,新兴商圈,金州商圈,中央公园商圈,礼嘉商圈,受山水地形影响，重庆呈多中心、组团式发展，四山分东西，两江分南北，二环分内外，各组团呈独立体系，客户地缘情节明显,重庆城市进入性研究报告,城市扩张，二环内面积2253平方公里，规划到2020年建设用地1188平方公里，截止2017年剩余456平方；二环时代，内环内建成完毕，核心区土地稀缺（零散旧改），城市外扩；受城市地形影响，往北发展空间受限，至水土、龙兴截止，南边、西边仍有有发展空间；,产业转移，西部新城、西永-大学城信息产业、水土-蔡家健康产业、,龙兴-复盛制造业、茶园-界石物流、制造业等配套跟进，轨道4、5、7、8号线等、路网、优质教育导入；政策倾斜，第二机场、东站落户茶园、西站落地西部新城、成渝经济圈发展等；,西部新城,西永大学城,水土蔡家,茶园麻柳,鹿角界石,两路空港,江津,璧山,2016年开始：

城市外拓，产业转移、配套支撑、政策先行，人流导入，迎来二环时代,重庆城市进入性研究报告,城市发展小结：

【重庆】是最年轻的、最大的、最具潜力的、中西部唯一的直辖市呈多中心发展、组团式发展，各组团成独立体系，客户地缘性情节严重16年起城市外拓，产业外移、配套支撑、政策先行，人流导入，迎来二环时代,重庆未来潜力无限，近年城市发展加速，迎来二环时代,01城市发展,03城市交通04城市人口05城市规划,贰重庆市概况,2018年重庆GDP增速下滑至6%，经济活力欠佳，CPI、PPI同比涨幅回落,固定资产投资稳步上涨但增速有所放缓，2018年固投环比增长7%，房地产投资占比22.8%，占比趋稳,重庆城市进入性研究报告,重庆城市进入性研究报告,产业发展是实现城市人口聚集的根源，受传统制造业及矿产衰退，重庆经济迫切需要往高精尖行业转型升级，整体处于“退二进三”进程中，城市经济质量逐步提升，具备可持续发展性,重庆城市进入性研究报告,汽车制造业,17.3%,电子制造业,16.1%,装备制造业,11.9%,化医行业5.7%,材料行业,9.9%,消费品行业,12.0%,能源工业,4.5%,惠普、宏碁、华硕、东芝、富士通等五大品牌布局西永综合保税区。

广达、富士康、英业达、仁宝、纬创、和硕六大代工企业布局寸滩保税港。

南岸区已经形成了完善的手机制造产业链条，是“西部手机之都”。

已入驻汽车企业：

长安、长安福特、力帆、上汽通用五菱、现代汽车、瑞驰新能源、上汽依维柯红岩、恒通客车,产业分布区域：

重庆汽车制造80%的体量分布于重庆两江新区。

电子信息产业分布在城西沙坪坝区，城南南岸区，城北江北区寸滩2016年重庆市6+1支柱产业总值在二产中占比情况（分项）,【二产结构】退二进三，产业外迁，二环成为二产业聚集区,重庆城市进入性研究报告,金融业,19.3%,批发和零售业,17.3%,房地产业,10.9%,交通运输、仓储和邮政业,10.0%,三产其他,42.5%,重庆市2016三产主导产业在三产GDP总值中的占比情况,两江新区：

定位为长江上游地区的金融中心,渝中区：

聚集了全市90%以上的市级金融机构、汇集全市90%以上的金融资产。

江北区：

以江北嘴CBD为载体,集聚银行类金融总部。

朝天门国际商贸城：

项目采用集批发市场、仓储物流、购物中心、商务办公、旅游设施、酒店及餐饮于一体的开发建设模式，构建信息化物流配送型批发市场。

产业分布区域：

金融业集中分布解放碑CBD，江北嘴CBD，两江新区商务办公区批发零售以朝天门小商品批发市场为代表,【三产现状】三产以金融业、批发和零售业为主导，占据城市核心及近郊,重庆城市进入性研究报告,产业外移二环，往北、南、西，人口导入，未来房地产开发热点,重庆汽车制造80%的体量分布于重庆两江新区。

龙兴,寸滩,茶园,鹿角,水土空港工业园,蔡家,西永,界石,华岩跳蹬,重庆城市进入性研究报告,2018年三驾马车失速，经济增速换挡，从高速增长阶段转向高质量发展阶段，转型阵痛期,重庆城市进入性研究报告,GDP固资,产业发展,三驾马车,2018年重庆GDP增速下滑至6%，经济活力欠佳，CPI、PPI同比涨幅回落，固定资产投资稳步上涨但增速有所放缓，2018年固投环比增长7%，房地产投资占比22.8%，占比趋稳2018年三驾马车失速，经济增速换挡，从高速增长阶段转向高品质发展阶段，转型阵痛期重庆产业“退二进三”，城市经济质量逐步提升，具备可持续发展性，产业外移，二环成为二产业聚集区，往北、南、西，人口导入，未来房地产开发热点，三产业占据城市核心及近郊，以金融业、批发和零售业为主导,2018年重庆进入转型期，GDP增速有所下滑，固投占比仍旧趋稳，重庆产业“退二进三“，产业外移，提升城市经济质量，房地产业的健康发展以及产业向高精尖升级转型将成为重庆产业的经济活力的有力支撑。

重庆进入转型期，产业外移，房地产业仍旧健康发展,01城市发展02城市经济,04城市人口05城市规划,贰重庆市概况,重庆城市进入性研究报告,轨道交通，发展快，目前全国第七，西部第一，带动城市外扩,2020年规划轨道里程,截止2020年重庆主城预计开通9条线路，总里程410公里。

轻轨将通向西彭、白市驿、璧山、江津、双福、界石等近郊及区县，带动城市外扩2018年轨道里程排名,重庆城市进入性研究报告,高铁交通，拉近重庆与周边城市及区县距离，城市辐射力加强，带动区县发展。

北站规模固定，发展局限；西,站受物理空间及交通通达营影响，未来发展将面临较大的问题，东站规划完善，未来将成为主要高铁枢纽站。

从2018年起至2020年，重庆市将开工建设渝湘、渝昆、渝西、兰渝、成渝中线、渝汉等6条约1400公里高铁。

目前郑州、武汉、西南位于北上、南下、西（西北）进主动脉，兑现度高，西南片区相对滞后，重庆作为西南对外主要交通枢纽，兑现度相对较好。

重庆北站：

位于重庆渝北区龙头寺板块，重庆最早的高铁站，周边配套完善，交通便利，目前南北广场并不互通，导致乘车不便。

重庆西站：

位于九龙坡区华岩板块，重庆目前规模最大的高铁站，主要带动西区发展，并为重庆北站进行人口分流，但目前交通不便，并未起到发展西区，分流人口的作用。

重庆东站：

位于重庆南岸区茶园板块，规模与重庆西站相等，是离重庆核心区域最近的高铁站，交通规划完善，能快速通达重庆各区，主要承担重庆与东部省市的连接，吸引众多的人口，进一步带动重庆经济快速发展。

1小时成都、贵阳，2小时重庆全境，3小时周边省会城市，6小时北京上海广州，目前已通车成渝高铁（庆主城-璧山-永川-大足-荣昌-隆昌-内江-资中-资阳-简阳-成都）、渝万高铁（重庆主城-复盛-长寿-垫江-梁平-万州）、渝利高铁（5小时到武汉）、京渝高铁（9小时到北京）,重庆城市进入性研究报告,公路交通，到2030年，重庆规划建成“三环十二射七联线”高速公路网，形成4小时重庆，8小时周边的通行效率,三环：

三环高速公路十二射：

成渝高速、渝蓉高速、渝遂高速、渝武高速、渝广高速、渝邻高速、渝宜高速、沪渝高速、渝湘高速、渝黔高速、主城-江津-贵州习水（新增）、渝泸高速多联：

一联：

陕西镇平-巫溪-奉节-湖北建始二联：

四川开江-万州-湖北利川省际通道（新增）三联：

梁平-忠县-石柱-黔江四联：

垫江-丰都-武隆-贵州道真省际通道五联：

安岳-潼南-合川-两江新区-南川-省际通道六联：

合川-璧山-江津（新增）七联：

南充-大足-泸州新增8条支线：

北碚歇马-璧山大路、北碚-合川清平、合川三汇-华菳、长寿湖旅游高速、沿江高速长寿支线、酉阳-贵州沿河、秀山-松桃、万盛-綦江赶水,重庆城市进入性研究报告,“十三五”期间，重庆将建成的“一大四小”民用运输机场，一大：

江北国际机场，四小：

新建巫山、武隆机场，万州、黔江机场改建。

此外，永川大安通用机场（定位为一类通用机场，主要用于开展试飞、飞行训练、应急救援、商务飞行等）及万盛江南机场（定位为一类通用机场，主要功能定位在公务飞行、航空旅游和短途客货运输）完善机场功能；2017年，重庆江北国际机场旅客吞吐量3871万人次，全国机场旅客吞吐量排第9位。

截至到2016年，共开通国内外航线258条，通航城市158个。

其中，国内定期航线199条，国际及地区航线59条，国际航线数量全国排第5。

重庆江北国际机场为我国中西部地区第一个拥有三座航站楼、实现三条跑道同时运行的机场；,航空，江北国际机场吞吐量全国排名第9位，国际航线数量全国排第5位，T3B航站楼也在准备中。

重庆城市进入性研究报告,“一干两支四枢纽九重点”即，一干：

长江；两支：

嘉陵江、乌江；四枢纽：

果园枢纽港和江津珞璜、涪陵龙头、万州新田港；九重点：

江北寸滩、永川朱沱、渝北洛碛、长寿胡家坪、丰都水天坪、忠县新生、奉节夔门、合川渭沱、武隆白马等专业化重点港口。

到2020年，全市四级及以上航道里程达到1500公里，港口通过能力达到2.2亿吨，集装箱通过能力达到500万标箱，船舶总运力达到700万载重吨，周边省市货物中转量达到50%以上，航运交易额达到100亿元，支撑重庆成为长江经济带西部中心枢纽和对外开放高地。

水路交通，“十三五”时期，我市将以“一干两支四枢纽九重点”建设为重点，加快内河水运开发，将重庆建设成为长江上游的航运中心,重庆城市进入性研究报告,轨道交通,高速公路,加快建设城市轨道交通网。

打造十七线一环的轨道路网，连通重庆各区,加快建成高速公路骨干通道，形成“三环十二射多联线”网络，新增高速公路通车里程1000公里，总里程超过3500公里，实现“县县通高速”,水运,航空,作为我国西部省会城市中，唯一具有港口的城市，加快建设长江上游航运中心，构建以“一干两支四枢纽九重点”为骨架、以航运集聚区为支撑的内河航运体系江北机场第三跑道和T3航站楼投入使用，巫山神女峰、武隆仙女山机场、黔江机场、万州机场等也将投入使用；未来将形成“一大四小”机场体系,城区交通,通过打造4小时重庆，8小时周边增强城市辐射范围，同时借助渝新欧及“十三五”规划建设的“十纵十横”综合运输大通道带动城市发展,桥隧交通,重庆桥隧主要跨越长江及嘉陵江，目前在建11座大桥，各区连结更