阳关花园小区建设项目可行性研究报告.docx
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阳关花园小区建设项目可行性研究报告
肥城市阳光花园小区建设项目
可行性研究报告
第一章 总 论
第一节 项目名称及承办单位
一、项目名称
肥城市阳光花园小区建设项目
二、建设地点
肥城市城西新区
三、项目承办单位
肥城市阳光房地产开发有限公司
第二节 可行性研究的依据
本项目可行性研究的依据包括：
1.肥城市阳光房地产开发有限公司编制本项目可行性研究报告的委托。
2.国家和山东省有关政策、法规、规划。
3.现行有关技术规范、规定。
4.肥城市城市总体规划。
5.当地有关部门或单位出具的证明。
6.项目单位提供的有关基础资料。
7.山东省肥城市城西新区控制性详细规划。
第三节 项目法人简介
本项目法人肥城市阳光房地产开发有限公司，法人代表：
孟凡胜。
肥城市阳光房地产开发有限公司的前身为肥城市建安公司第一开发公司，经多年发展，该公司逐渐发展成为以住宅开发和沿街建筑建设为两大支柱的肥城市房地产业的大企业之一。
从2000年至今，阳光房地产住宅小区、沿街楼双管齐下，先后成功开发了乡镇企业局沿街楼、供销公司住宅楼、农机公司综合楼、“新新家园”2号、7号、8号楼等工程，累计开发面积60000平方米，投资总额达4000多万元。
竣工项目全部达到泰安市优良工程，深受广大消费者欢迎，售房率达90%以上，创造了良好的经济和社会效益。
2002年5月董事长孟凡胜被肥城市政府授予“肥城市十大杰出青年”荣誉称号。
公司现有职工60人，专业技术人员20人，拥有固定资产2000多万元，自有流动资金1000万元，年开发能力4万平方米。
近年来，该公司立足企业长足发展，深化改革，紧紧抓住肥城市住宅市场发展的巨大商机，审时度势，在肥城西区黄金地段，拟征土地330.32亩，进行“阳光花园小区”的开发建设。
目前，公司已发展成为集房地产开发、建筑施工、装饰装璜、建材加工、物业管理、餐饮服务为一体的综合性企业，具有较高的知名度。
公司近三年经营业绩，公司主要负责人情况简介见下表：
公司近三年经营业绩一览表
项目名称
地点
建筑面积
工程质量
利税
利润
乡镇企业局沿街
企业局
5560m2
泰安市优等工程
77.84
58.38
煤炭公司住宅楼
煤炭局
5800m2
泰安市优等工程
81.2
60.9
农机公司商住楼
农机公司
7800m2
泰安市优等工程
109.2
81.9
新新家园
苹果园小区东
31840m2
泰安市优等工程
445.76
334.32
玫瑰园
新城路西首
9000m2
泰安市优等工程
126
94.5
总计
60000m2
840万
630
公司主要负责人情况简介
姓名
年龄
性别
学历
职称
职务
孟凡胜
39
男
大学
高级经济师
董事长
孟凡祥
55
男
大专
经济师
总经理
张成宗
37
男
大学
工程师
总工程师
杨华
35
女
大专
会计师
总会计师
第四节 可行性研究的范围
本可行性研究报告的范围包括：
1.项目提出背景及建设的必要性
2.市场分析及建设规模
3.建设地点及建设条件
4.设计方案
5.环保及节能
6.物业管理
7.实施进度
8.投资估算和资金筹措
9.经济评价
第五节 研究结论
本项目总建筑面积18.1万平方米，其中住宅建筑面积11.5万平方米，商业用房面积6.4万平方米，配套公建面积0.2万平方米，项目总占地330.32亩。
项目固定资产投资17642.4万元，其中工程费用10804万元，其它费用5693.4万元，预备费824万元，建设期利息321万元。
项目资金筹措渠道为项目开发单位自筹1000万元，拟申请国家住宅建设专项贷款2500万元，剩余14142.4万元采用流动开发销售方式解决。
项目建成后，可实现销售收入20878.1万元，销售利润2465.3万元，投资利润率14%，投资利税率17.2%。
随着肥城市城市发展速度加快和西区开发方案的实施及旧城改造力度增加，城区住房市场供需矛盾日益突出，本项目建设1440套住宅，对解决当地企事业单位住房不足和缓解居民住房紧张的状况，特别是解决中低收入家庭的住房困难，具有十分重要的作用。
另外，由于本项目符合肥城市城市总体规划，建设地点位于城区西部，项目的建设对于保证肥城市城西区扩建规划的实施，完善城市用地功能结构布局，改善投资环境，促进当地经济的发展，都将发挥积极推动作用。
因此，本项目建设是必要的。
主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
数量
一
建设规模
１
建筑面积
万m2
18.1
其中：
住宅
万m2
11.5
配套公建
万m2
0.2
商业用房
万m2
6.4
2
住宅套数
套数
1440
3
居住人口
人
5040
4
总占地面积
公顷
22.03
5
可规划用地面积
公顷
22.03
6
建筑容积率
0.82
7
绿化率
%
31
二
项目总投资
万元
17642.4
三
单位建筑面积平均造价
元
974
四
投资利润率
%
14
五
投资利税率
%
17.2
第二章 项目提出背景及建设的必要性
第一节 项目提出背景
近年来，随着居民收入的增加和生活水平提高，加之国家货币分房政策的逐步实施，个人购房热潮正在兴起，新房型、智能化的住宅越来越受到居民青睐。
另外，肥城作为泰安市重要县市之一，近年来全市经济迅速增长，为进一步完善城市功能，改善投资环境，加快该市对外开放步伐，促进全市经济进一步发展，市委、市政策研究确定，全面实施肥城市新一轮城市总体规划，将西区开发作为重点工程进行建设，使城区规模的扩大与高新技术区的膨胀有机结合，使之成为新的经济增长点，加快城市化进程。
肥城市城西新区将建设成以居住为主，兼有高品质生活服务设施，体现肥城市21世纪新形象的现代化新区。
根据有关政策的要求，结合《肥城市城西新区控制性详细规划》，项目承办单位在调查研究的基础上提出了建设本项目，以满足肥城市发展对住宅的需求和解决企事业单位职工住房困难的问题，以缓解城区西部企业因住宅不足制约发展的矛盾，确保西部新区开发规划的实施。
2002年10月项目单位委托中国城市规划设计研究院编制了阳光花园小区详细规划。
上述规划已报肥城市市委、市政府批准。
第二节 项目建设的必要性
一、符合国家政策要求
加快住房制度改革和居民住宅建设，是促进消费，拉动经济进一步发展的重要措施。
这两年银行贷款利率已六次下调，房地产业所面临的金融“瓶颈”制约作用已开始松动，国家已明确把住宅建设提到新的经济增长点高度来认识，并相继出台了一系列支持住宅建设的政策、规定。
特别是目前，我国住宅制度改革已进入实质性阶段，购房消费已成为广大居民消费热点之一，给房地产业带来了十分广阔的发展契机，住宅建设正面临着新的一轮发展周期。
因此，本项目建设符合国家政策要求。
二、符合肥城市城市发展规划
肥城市近年来先后建设了几个居民小区，人均居住面积从79年的5.2平方米已提高到目前的12.00平方米。
根据肥城市制定的“九五”计划到2010年，城市人口达到26万人，人均居住面积20.00平方米，要实施这一宏伟目标，还需要建设328万平方米的住宅新区。
根据新一轮肥城城市发展规划要求，将城市西区、东区扩大近8km2，以拉大城市框架，增加城市整体功能。
同时提出城市西区规划建设应高水平规划，高标准建设，高效能管理，运用经营城市的观念开发建设。
因此，城西、东两区将成为该市城市发展的重点区域，得到飞速发展。
现西区各主要道路等配套设施已由市政府投资建成，为新区的发展奠定了基础。
肥城市阳光房地产开发有限公司根据肥城市城市总体规划要求，确定建设功能完善、环境优美的阳光花园小区，得到了当地政府的大力支持。
本项目的实施对于肥城市西区经济腾飞和人民群众生活水平提高，都将发挥重要的推动作用。
第三章 市场需求分析和建设规模
第一节 市场需求分析
近来年，随着住房制度改革的不断深化，居民购买力的提高，住房消费已成为居民消费的热点之一。
肥城市近几年住宅建设速度加快，人均居住面积已达到12.00m2，但要实现2010年人均居住面积达20m2的目标还需建设328万m2住宅新区，住宅市场需求潜力巨大。
随着城市居民收入的增加生活水平不断提高，人们对居住空间提出了不同类型、不同层次的需求。
相应住宅类型多元化、智能型以及具有特色已成为居民购房需考虑的重要条件。
肥城市原有部分居住小区由于建设年代比较早，住宅已不适应发展的需要，居民具有二次购房，改善居住环境的要求，加之该市近日又出台了为加快西区发展，停止在现建成区批住宅建筑，一律到西区及住宅小区购房和据有关规定取得土地使用权后再建设住房的有关文件，这都为本项目新型社区的建设提供了市场。
根据肥城市委、市政府的要求，结合城西新区的规划设计，本项目建设的商品房主要面向全市20多个企事业单位及驻肥国有大型企业，如兴隆矿、石横特钢厂、市水泥厂、市人民医院等单位。
目前该公司已与市兴隆矿签订30000m2（300户）、与石横特钢厂签订15000m2（150户）、与市水泥西厂签订8000m2（100户）、与市人民医院签订7000m2（70户）的购房合同，另外还签有10000m2的个人购房意向合同。
以上分析可以看出，肥城市住房市场潜力巨大，项目建成后市场有保障。
第二节 建筑规模
根据上节对肥城市住宅市场需求分析和城市总体规划要求，结合建设用地条件和周围环境，同时考虑到资金筹措的可能，确定本项目建设规模为：
总建筑面积18.1万平方米，其中住宅11.5万平方米，商业用房6.4万平方米，配套公共建筑0.2万平方米，住宅总套数1440套，总居住人口5040人，项目总占地面积22.02公顷。
第四章 建设地点和建设条件
第一节 肥城市地理概况
肥城市历史悠久，曾有较多古遗址和革命纪念地，它以丰富的地下矿藏和优美的人文地理环境闻名国内外。
获“群桃之冠”的肥桃早在明朝已著名于世，现已驰名中外。
陶山栖幽寺附近的陶朱翁（范蠡）墓等历史古迹吸引了大批史学家和游客。
肥城市位于山东省中部偏西，距省会济南65公里，地理坐标位于北纬35°53′—36°19′，东经116°8′—116°59′，东临泰安市郊区，西靠平阴和东平县，北与长清县接壤，南濒大汶河与宁阳县隔河相望，全市总面积1263.07平方公里，总人口98万人，城区位于市境的北部，占地13.48平方公里，城区人口7.9万人。
第二节 建设地点
本项目建设地点拟定于肥城市城西新区的东付村，北临新城路，南抵北京路，东为金牛山大街，西为陈刘大街，规划用地呈长方形，地形呈南高北低。
本项目场地中除予留出规划学校、幼儿园、市环境检测站用地外，总占地面积22.02公顷，项目区内现主要为半山坡荒地和平原地，基本无拆迁，建设条件好。
项目区邻近市医院、河西小学、泰西中学，交通便利，通往小区的水、电、煤气等管线已基本到位，为项目的建筑提供了良好条件。
第三节 配套条件
一、自然条件
根据当地气象部门提供的资料，肥城市属暖温带大陆性季风气候区，具体气象数据如下：
1.气温
年平均气温：
12.9℃
极端最高气温：
39.60℃
极端最低气温：
-3.8℃
2.降雨
年平均降水量 659.5mm
年最大降水量 1179.0mm
年最小降水量 140.0mm
3.风向及风速
夏季主导风向 ES
冬季主导风向 CN
平均风速 2.4M/S
4.最大冻土深度 480mm
二、工程地质条件
本项目拟建场址已经肥城市建筑设计有限公司钻探勘察，并出具勘察报告，具体如下：
1.地质构造
肥城市大地构造位置位于肥城断陷地东南麓；邻近小区断裂主要有二条，分别为小区南1公里左右有一条近EW向的桃园断层，倾向S，正断层；场区东5公里有一条马山断层通过，走向NW10°，倾向NE，倾角30°，落差150米，正断层；二者均属中生代构造；根据查阅地震地质资料，地史记载该断层为非全新世活动断裂；对场地地基的稳定性无不良影响。
2.地层
经勘察查明，在钻探所达深度范围内，场地地层属第四纪全亲世土层和中奥陶纪灰岩。
共揭露地层5层，现由上而下分述如下：
（1）耕植土（Q4ml）
浅褐色，松散，稍湿；以粉土为主，包含少量砂粒、植物根系腐殖质等。
该层在整个场区均有分布；层厚0.50—1.00米。
（2）砂质粘土（Q4el）
褐——红褐色：
硬塑；湿；土质不均匀，混砂粒20%，含铁锰质结核；中等压缩性，残积成因。
该层分布不均匀，仅在地势低洼处分布；层厚0.00—2.60米，层底埋深2.20—3.00米。
（3）强风化灰岩（O2m）
灰白色，泥质结构，块状构造，质软；局部夹红粘土薄层，溶蚀现象较为严重，有溶洞存在，但均被粘土充填密实。
该层分布不均匀；局部缺失，层厚0.00—4.60米。
（4）中风化灰岩（O4m）
灰白——青灰色，隐晶质结构，块状构造；有溶蚀现象，但不严重，有小溶洞存在，但均被粘土充填密实。
该层分布不均匀；局部缺失，层厚0.00—3.60米。
（5）微风化灰岩（O2m）
青灰色，隐晶质结构，块状构造；没有溶蚀现象。
该层整个场区均有分布；层厚较大，没有揭穿，最大揭露厚度15米。
3.水文地质条件
在勘察深度范围内没有发现地下水，场地水以大气和水补给为主，主要为季节性流水，排汇途径主要靠地面蒸发；因此可不考虑场地地下水对建筑物的腐蚀性。
4.场地稳定性和适宜性。
拟建场地地形南高北低，地貌单元为山前的丘陵，地层结构及成因较为简单，无特殊性岩土，没有发现地下水，可不考虑对砼的侵蚀性影响，场地等级为三级，地基等级为二级。
场地内没有较大断裂构造、滑坡等影响场地稳定性的不良地质现象，场地内虽发现有溶洞存在，但溶洞早已被粘性土充填密实，并且没有继续发育的可能；场区外围虽发现有二条断裂，但近代没有发现有活动的迹象，对场地稳定性无不良影响。
综上所述，拟建小区场地适宜进行本工程的建设。
5.场地地基层评价
第1层土层耕植土，松散，软塑，工程性质不稳定。
第2层土层砂质粘土，硬塑，中等压缩性，力学性质一般。
第3土层强风化灰岩，低等压缩性，力学性质较好。
第4土层中风化灰岩，低等压缩性，力学性质较好。
第5土层微风化灰岩，低等压缩性，力学性质较好。
三、配套条件
1.供水
本区属肥城市自来水公司服务范围，在项目区北侧的新城路建设时，已铺设供水管网，并为本项目预留了DN300mm的接口，可满足小区建设用水和今后小区居民用水的需要。
2.供电
本项目已建一处10KV的变电所。
当地电力充足，具有较好的供电条件。
肥城市供电局已出据供电证明。
3.供气
肥城市煤气公司已于2001年1月份在城西建起了煤气调度站，供气管网已铺至项目区，可保障项目的煤气需求量。
4.通讯
肥城市邮电局已在城西区建成两处分局，邮局分局通讯电缆在西区已按规划敷设到位。
5.交通
项目区四周临金牛山大街、北京路、新城路、丰园大街四条城区主干道，交通十分便利。
6.公共设施和服务设施
小区东临河西小学、机关幼儿园，距泰西中学仅1公里，正东1.5公里为肥城市市医院。
小区内有百大双语幼儿园，还规划建设一中心花园，小区内为大片规划绿地，可满足居民的生活文化及休闲需要。
第五章 设计方案
第一节 设计依据
本项目设计依据主要有：
1.《中华人民共和国城市规划法》
2.《民用建筑设计通则》
3.《住宅建筑设计规范》
4.《肥城市城市总体规划》（1996—2010）
5.《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）
6.《2000年小康型乡住宅科技产业工程示范小区规划设计导则》
7.《肥城市城西新区控制性详细规划》（2001）
8.《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137—90）》
第二节 设计方案
一、指导思想及原则
1.指导思想
本项目的设计指导思想为：
为城西新区人民提供一处能展现21世纪肥城城市建设风貌的新型居住小区为目标，注重社会、环境、经济效益的统一，确定合理的规划结构，用地布局和开发强度，满足居民物质、精神需求。
2.建设原则
（1）“环境优先”原则，是建设肥城城西新区的重要理念，也是21世纪城市建设应当倡导的主题。
（2）加强公共服务设施的建设，通过本项目建设提高肥城城市服务设施水平，并使之更加完善。
（3）提倡人文景观与自然景观的完美结合。
强调创造适合小城市生活环境的建筑人文景观，提供更加宜人、舒心、有特色的建筑形象。
（4）提倡“以人为本”，创造体现小城市特点的舒适，方便居住环境。
（5）“经济性”原则，体现项目开发建设的经济价值，并满足不同收入阶层要求。
（6）“可操作性”原则，通过建设控制指标，与管理紧密衔接，便于项目的管理和实施，为建成后的物业管理提供便利条件。
二、总体设计方案
1.向心内聚的空间格局
规划以道路为骨架，将穿过园区的两条自然冲沟保留，作为规划区的两块中心绿地，将其同白云山、丰园等几个居住组团的中心绿地相连，形成围绕绿地的向心内聚的布局结构。
围绕两块中心绿地，布置相对独立的住宅片区，同时，保证各居住组团的私密性和安全感。
2.独具匠心的中心商业区及方便的商业服务网络
沿城市商业轴线新城路设计步行商业街区及购物中心，同时在半园街规划本小区的服务小区，形成“T”型商业服务区。
该区不仅为本区居民的生活提供了方便，同时也为肥城市展现现代化，高档次的新型商业区创造条件。
因此规划沿新城路、金牛山大街、丰园街设计了公共服务设施用地，提供人们从事服务项目的经营活动。
3.与自然环境完美结合的景观设计
“环境优先”是本次规划倡导的概念，为强化这一概念，强调对现有地形的保留和利用。
利用两条冲沟形成穿本区的两条绿色通廊。
并与组团绿地有机相连，使居住环境更加宜人。
4.区内功能分区明确，保证居民生活方便的同时，强调动、静分开，避免相互干扰。
三、住宅布局
1.组团式布局结构
本居住小区以丰园街为界，形成东、西两个独立的居住组园。
考虑到目前的开发模式，将两个居住组团又进行了细分，形成相对独立的小组团。
2.高低错落的住宅分区
考虑到建筑景观的要求及多种住宅类型的需要，将该地区分为多层住宅区和低层联排住宅区。
四、公建布局
1.点线相结合的布局结构
本区公建布局主要采取“点”、“线”相结合的方式。
“点”为本居住小区内的配套公建设施；“线”为公建沿全市主要商业街新城路及本区南北向联系通道半园街沿线的主要商业设施。
2.完善合理的配套设施
中心商业步行区位于新城路南侧，为居住小区中心，与区内的下沿式广场相结合，使城市原有商业轴得到延续。
考虑到小城市的购物特点，按照购物、休闲、餐饮、娱乐一体化的经营模式设计该步行区，同时布置一些文化娱乐设施。
丰园街两侧主要布置与居民生活密切相关的一些设施，如便民商店和餐饮设施。
小学、幼儿园、物业管理中心、社区心等配套公建也都按照国家有关标准进行了设置。
五、道路系统规划
1.车行系统
通过本区的城市道路为新城路、北京路、金牛山大街、丰园街和阵留西街。
小区内道路，路幅宽度20m，考虑到小城市自行车交通比例较大，加大了非机动车道设置的宽度。
组团级道路设计为自由弯曲道路，路宽9m，东西向大至贯通小区。
组团级道路系统考虑组团内部自成系统，兼顾未来私家车发展的趋势，保证私家车可直达自家门口。
2.步行系统
根据功能布局，设计了较为完善的步行系统，减少与车行道的交叉，为区内居民，特别是老人和儿童提供了安全的交通环境。
3.停车
区内除在商业区周围设计部分公共停车场以外，还在各个居住组团内部或边缘布置了部分停车场，按每户0.5个停车位的标准进行设置。
针对非机动车较多的特点，在住宅设计中考虑半地下空间作为非机动车停放场所。
4.小区出入口
由于小区人流主要来源于北京路和新城路，因此北入口、东入口和南入口为小区的主要入口，其中北入口形成标志性的出入口。
六、绿化景观与环境设计
利用现有道路网络为骨架，种植多种乔灌木及花卉，形成区内的基本绿地整体构架。
利用自然冲沟建成两块中心绿地，通过道路和林荫步道使之与组团绿地相连。
景观设计突出自然与人工的有机结合，在自然景观方面利用西部冲沟形成南北向景观轴线；人工景观轴线主要依托丰园街，着力塑造宜人精致的购物环境。
主要景点分布于景观轴线与新城路的交点上，其它次要景点也考虑做适当处理。
七、管线
给排水、煤气管道沿区内道路依次布置并留有检查井，采用直埋方式，埋深不小0.8m。
八、竖向设计
小区场地比较平坦，场地平整时地面坡度和车行道坡度不小于3‰，人行道需设无障碍和防滑措施。
地面排水一般采用单侧设雨水口收集排放，其数量根据汇水面积、流量、道路纵坡确定。
建筑物室内外高差取0.15～0.30m。
第三节 建筑设计方案
一、整体设计
对小区内建筑高度和体量进行严格控制，原则上住宅楼为4-6层，每幢3-4个单元，单元内每层2户，以坡顶或局部坡顶为主，坡顶坡度小1/3，层高2.8米，储藏室为地面以上。
公共建筑一般1-4层，商业用房尤其是沿街商业楼一层层高不低于3.6米，二以上不低于3.2米，建筑形式依地理条件采用多样化选择。
二、户型分类
本项目为商品房小区，在户型设计上考虑不同层次购房者的需求，户型设计主要包括A：
二室一厅60.65m2，650户，B：
三室一厅85.5m2，561户，C：
三室二厅120.58m2，229户。
商业楼总建筑面积64000m2。
各户型设计主要技术要求：
1.二室一厅（A型）
平均每套建筑面积60.65m2，设7-8km2主卧室，6-7m2次卧室，15-18m2起居室；4.8m2以上厨房，5.8m2以上单卫生间，设南向阳台。
2.三室两厅一卫（B型）
平均每套建筑面积85.5m2，设13-18m2主卧室，10-15m2次卧室，9-10m2书房，20-25m2起居室，4-8m2餐厅，4-6m2厨房，5m2以上单卫生间，设南向阳台。
3.三室两厅两卫（C型）
平均每套建筑面积120.58m2，设20-25m2主卧室，10-15m2次卧室，12-16m2书房，22-27m2起居室，7m2以上厨房，3m2以上卫生间2处，设南向阳台。
详见附图《户型平面方案图》
《商业楼平面布置图》
三、室内外装饰
1.外墙面：
小区建筑色彩追求统一中有变化。
住宅的整体形象为浅色，但可在屋顶、阳台、窗口等局部使用色彩较亮光颜色。
公共设施的色彩应根据其自身性质，追求相应的变化。
主要出入口点缀一些色彩明快的装饰，使小区色彩丰富多彩。
2.内装饰：
居室为高档地面砖，厨房、厕所地面为防滑地砖。
墙面为仿瓷涂料。
3.门窗：
内外窗采用铝合金窗，门为木门。
4.结构设计
本项目住宅建筑及公共建筑为多层、低层建筑，采用砖混结构。
参照现有地质资料按钢筋砼条形基础设计。
第四节 给水、排水设计方案
一、给水方案
1.需水预测
该居住小区规划人口为5040人，依据《居住小区给水排水设计规范》居民生活用水定额为180升/人.日，时变化系数取1.1，则最高日生活用水量为1088立方米，最高日最高时用水量为12.6升/秒。
（1）公共建筑用水量
根据规划小区中公建设施的性质及数量，确定最高日公建用水量为30m3，最高日最高时用水量0.34升/秒。
（2）浇洒道路和绿化用水量
浇洒道路用水按1.0升/平方米一次，绿化用水按1.5升/平方米，规划小区道路面积3.3万平方米，绿化面积为6.83万平方米，则最高日浇洒道路和绿化用水量为102立方米，最高日最高
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