建材市场可行性报告.docx
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建材市场可行性报告
X东方大市场项目申请书
第一章、申请单位及项目概况
申报单位：
X市X有限责任公司
经营年限：
15年
注册情况：
在X注册
组织形式：
股份制
项目分二期进行第一期投入4000万元，建筑面积37042平米，第二期投入3412万元，建筑面积30000平米。
第一节：
项目概况
（一）、项目区位图及概况：
东方建材大市场是由X有限责任公司开发建设的宏篇巨作，项目座落在X市娄涟高等级公路北侧胡家坝收费站旁。
项目处于X市核心交通要道，项目向东可以到达长沙、娄底等地，向西可以到达冷水江、新化，向北可以去邵阳、邵东，并且新修建的X大道已经破土动工，在此交通四通八达，外出非常便利。
项目周边市政府机关单位和大型企业繁多，三一重工工业园和物流园都已经动工建设，新的行政经济中心将在此诞生。
项目总用地面积80余亩，总建筑面积7万余平方米，项目由17栋4至5层建筑组成，有3万多平米的住宅和3万多平米的商铺构成。
项目整个建筑采用现代简约的建筑风格，配合行列式的建筑布局，加上周边绿树环绕，整个项目风格显得简约而不简单，蓝色的坡屋顶更让建筑充满生机活力，是居家生意的理想场所。
（二）、项目经济技术指标
项目总建筑面积67042.8平方米，总占地面积80余亩，总共由17栋4-5层建筑物组成，分二期开发，一期总建筑面积36361平方米，二期总建筑面积30682平方米，其中地下车库2930平方米。
物业类型
建筑面积（平方米）
多层住宅
33814
商铺
33223
地下停车库
2930
总建筑面积
67042.8
第二节：
项目投资背景
X市地处湖南省几何中心，涟水上游，是沟通湖南东西经济走廊的咽喉之地。
1951年从安化、湘乡、邵阳各划出部分政区筹建蓝田县，1952年正式建县，8月改名X县，1987年撤县成立X市。
辖19个乡镇、1个街道办事处，全市总面积1895平方公里，总人口109万。
X人文历史悠久，是革命老区和湖南五大侨乡之一。
X城区蓝田是一座拥有600多年历史的古镇。
早在明清时期，就是连结湘中、湘西的重要商埠。
抗战时期，国立师范大学等十多所大中学校迁入蓝田，一时文化教育、商业贸易之盛，使这座古镇赢得了“小南京”的美誉，蓝田成了当时中国南方文化教育的中心。
钱钟书先生的《围城》就是在此执教时以蓝田为背景创作的。
X文化教育长盛不衰，政治文化、经济、军事等各个领域人才辈出。
X境内矿产资源和旅游资源十分丰富。
素有“煤矿之乡”、“建材之乡”和“有色金属之乡”之美称。
已探明储量的矿产资源有煤、铁、锰、锑、铜、铅锌、硅石等40余种，其中煤炭储量4.36亿吨，是全国100个重点产煤县市之一。
X旅游资源得天独厚，全省十五个重点景区之一的湄江风景区以其神奇的地质地貌、奇山、秀水、妙洞组合的自然风光成为三湘一秀，南部的龙山森林公园既是一个大自然的博物馆，又是一座天然氧吧，山顶昂然独立着一座明代建筑“药王殿”吸引着许许多多海内外游人前来祈福求药。
X市交通便捷，湘黔铁路、娄涟高等级公路与207国道从境内通过，太澳高速公路、娄新高速公路、双涟一级公路即将兴建，一个完备的交通路网即将构成。
X有“煤炭之乡”，“有色金属之乡”的美称，已经探明的矿产资源有煤、铁、锰、锑、重晶石等21种，形成了采掘、机械、建材、冶金、制药、食品加工等产业。
近年来市委市政府实施“科技推动、市场带动”的战略，全市民营企业迅速发展。
高效结晶铜管、金属纤维、艺术陶瓷，金刚石触媒等一大批高科技产品远销国外。
当前X市整体城市环境仍然处于不理想状态，城区面积较小、城区环境有待改善、城市常住人口规模有限、流动人口较少，城市建设固定资产投资较小等诸多问题困扰着X市城市环境的改善和经济发展。
近年来，X市大力推进“工业强市”的发展方向。
投入大量资金对X城区进行改造和对各类工业企业进行革新。
城市的改造和企业的革新势必将带动相关行业的发展，尤其是对房地产业、金融业、零售业、建筑业、建材等行业推动作用尤为显著。
这为本项目的开发提供极佳的市场契机。
同时为了加强与周边县市的联系和互动，X市加大城市交通路网的拓建、兴建，由此产生的效应犹如一针强心剂，推动X市房地产业等相关行业飞速发展。
第二章、项目投资资金筹措方案与投资估算及投资计划
第一节、项目投资估算
一、开发成本估算
1.1土地获得价格估算
土地获得价款包括土地成本、拆迁费用、成交契税等，本项目土地成本已经包括拆迁费用。
1.土地获得价款
1498
20.21%
1.1土地成本
25
60
1498
1.2拆迁费用
0
0
1.3契税
0.020
0
0
项目土地获得成本约为：
1498（万元）
占总投资费用的20.21%左右。
1.2前期工程投资费估算
前期工程投资费包括报批报建费、规划设计费、地质水文勘测费、地块三通一平费、可行性研究费等等。
2.前期费用
指标元/M2
面积（平米）
526
7.10%
2.1报批报建费
60
67266
404
2.2规划设计费
10
67266
67
2.3地质、水文地勘费
3
67266
20
2.4三通一平费
3
67266
20
2.5可行性研究费
15
项目前期工程投资总费：
404+67+20+20+15=526（万元）
占总投资费用的7.10%。
1.3项目总主体工程费估算
各类物业主体工程费估算
3.住宅主体工程费
指标元/M2
面积（平米）
3382
45.63%
3.1多层住宅
450
33814
1522
20.53%
3.2临街商业门面
500
20522
1026
13.84%
3.3大型建材超市
600
10000
600
8.09%
3.3地下停车库
800
2930
234
3.16%
物业主体工程总费用：
1522+1026+600+234=3382（万元）
占总投资费用的45.63%。
1.4项目基础设施建设费估算
项目基础设计建设费包括供电工程费、供水工程费、排水工程费、道路工程费、绿化工程费、电信煤气工程费等。
4.基本设施建设费
指标元/M2
面积（平米）
444
5.98%
4.1供电工程
35
39960
140
4.2供水工程
10
39960
40
4.3排水工程
25
39960
100
4.4道路工程
25
39960
100
4.5绿化工程
12
39960
48
4.6电信工程
4
39960
16
项目基础设施建设总费用:
444（万元）
占总开发费用的5.98%。
1.5项目公共配套费估算
项目公共配套费包括物业基金、公用设施建设费、工程质量监督费、工程监理费、供水管网补贴费、供电用电负荷费等。
5.公共配套费
指标
面积（平米）
135
1.82%
5.1教育设施配套费
0
67266
0
5.2物业基金
0.020
3382
68
5.3公用设施建设费
0.000
0
5.4工程质量监督费
2
67266
13
5.5工程监理费
3
67266
20
项目公共配套总费用:
135（万元）
占总开发费用的1.82%比例。
1.6项目开发不可预见费估算
项目开发不可以预见费为项目直接费用的2%。
6.项目开发不可预见费
指标
总金额（万元）
120
1.61%
不可预见费
0.020
5985
项目开发不可预见总费用:
5985×2%=120（万元）
占开发总投资费用的1.61%。
1.7项目开发成本费用估算
项目开发成本费用=3.1.1-3.1.6估算数值之和：
6104（万元）
二、项目开发费估算
2.1项目开发间接费估算
项目开发间接费包括管理费、财务费用等。
8.开发间接费
指标
总金额（万）
244
3.29%
8.1管理费用
0.020
6104
122
8.2财务费用
0.020
6104
122
项目开发间接总费用:
122+122=244（万元）
占总开发费用的3.29%。
2.2项目销售费估算
项目营销费用包括营销组织费、广告推广费等。
8.营销费用
指标
总金额（万）
241
3.25%
营销费用
0.020
12057
项目销售总费用:
241（万元）
占总开发费用的3.25%。
三、项目开发总税费估算
项目开发总税费包括交易费、营业税及附件、增值税预交、印花税等。
三,开发税费
指标
总金额（万）
823
11.10%
10.1交易费
3
67266
20
10.2营业税及附加
0.056
12057
675
10.3增值税预缴
0.010
12057
121
10.4印花税
0.0005
12057
7
项目开发总税费用:
823（万元）
占总开发费用11.10%。
四、项目总投资费估算
项目开发总投资费用=开发成本+开发费用+项目开发税费=7412（万元）
第二节、项目建设投资资金运用计划（现金流出）
项目建设工程期约为两年，包括前期启动时间和后期的工程时间，总共分两年半（五个阶段划分），其中2008年投入总投资额度的25%，主要用于土地购置、报批报建费用、地质水文勘测费、三通一平、可行行研究等；2009上半年、2009下半年、2010上半年、2010下半年分别投入总投资金额的25%、20%、20%、10%。
投资计划是根据项目开发进度所需资金进行科学的相应预算，本案投资计划估算如下：
序号
项目名称
合计
开发期
2008下半年
2009年上半年
2009下半年
2010上半年
2010下半年
1
建设投资
7412
1853
2224
1853
741
741
投资投入比例
100%
25%
30%
25%
10%
10%
2
资金筹措
7412
1853
2224
1853
741
741
2.1
自有资金
2965
1853
1112
0
0
0
2.2
借贷资金
1482
0
593
889
0
0
2.3
销售收入再投入
2965
0
519
964
741
741
结合公司的资实际情况，合理制定上述投资计划，该投资计划能以较少融资代价确保项目开发资金链安全，顺畅；具有比较强的可行性。
第三节、项目投资资金筹措方案
2008下半年贷款593万元，2009上半年贷款889万元；计划于2010年中偿还全部本息。
序号
项目名称
开发期
合计
2008下半年
2009年上半年
2009下半年
2010上半年
1.1
年初借款累计
0
593
889
0
0
1.2
本年借款
0
1482
0
0
1482
1.3
本年应计利息
0
89
0
0
89
1.4
年底还本付息
0
0
0
1571
1571
2
年末借款累计
0
1571
0
0
1571
注：
假定借款发生在年中，利息6%，2010上半年还1571万元及其利息
XX有限责任公司自有资金2965万元，银行贷款为1482万元，销售收入再投入金额为2965万元；贷款年利率按6%进行估算，2010年年中需要偿还的全部本息约1571万元。
第四节、项目经营收入（现金流入）
项目销售收入总估测（总现金流入）
严格根据市场定价法程序确定各类型产品售价，多层住宅产品均价确定为800元/平米,独立产权商业门面按4500元/平米进行估算，大型地下停车库销售均价为400元/平米。
可售物业总销售收入估算如下：
项目名称
指标
容积率1.61
多层住宅
住宅面积
33814
单价（元）
800
销售收入（万元）
2705
临街商业门面
销售面积
20522
销售单价
4500
销售收入
9235
地下停车库
面积
2930
销售单价
400
销售收入
117
总销售面积
57266
总销售收入
12057
（说明：
部分商业氛围培育较难的临街门面，计划作为公司持有物业处理）
多层住宅物业销售总收入为2705万元，临街商业门面总销售收入为9235万元，大型地下停车库销售总收入为117万元。
分析得出，地上商业是项目盈利的关键点，项目总销售收入为12057万元人民币。
第五节、项目投资财务分析
（一）、项目投资静态财务分析
1、项目投资收益估算
指标
容积率1.61
备注
1.销售收入
12057
2.总成本费用
7412
4.利润总额
4645
5.税前投资利润率
62.7%
6.税前资本金利润率
217.4%
2137
7.所得税
1161
8.净利润
3484
9.投资净利润率
47.0%
项目总投资开发费用为7412万元，销售总收入为12057万元，税前投资利润率为62.7%，净利润约为3484万元，投资净利润率为47.0%；项目有较好的投资经济效益。
从各项目投资收益结论数据上可以看出，本案投资净利润率处于同行业相当高的水平，开发前景良好。
（二）项目投资动态财务分析
营销收入目标：
2009上半年完成销售任务的40%，合计销售收入约为2682万元，2009下半年完成销售总任务的30%，合计销售收入约1788万元，2010上半年完成总销售任务的20%，合计销售收入约2682万元，2010下半年完成销售任务的10%，销售收入预计约1788万元。
管理费投入：
2008下半投入总管理费的20%，2009年上半年25%，2009年下半年25%、2010年上半年为20%，2010年下半年约为10%。
营销费用投入：
结合项目销售节点安排和推广重点的需要，营销费用预算如下：
2008年下半年10%，2009年上半年40%，2009年下半年20%、2010上半年年为20%，2010年下半年约为10%。
资金运营尽量保持平稳。
现金流量表（I=10%单位：
万元）
序号
项目名称
建设经营期
合计
2008下半年
2009年上半年
2009下半年
2010上半年
2010下半年
1
现金流入
0
4822.8
3617
2411
1206
12057
1.1
销售收入
0
4822.8
3617
2411
1206
12057
收入目标比例
0%
40%
30%
20%
10%
100%
1.2
自有物业出租收入
0
0
0
0
0
2
现金流出
1575
2287
2243
1242
1193
8540
2.1
建设投资
1526
1831
1221
916
610
6104
建设投资投入比例
25%
30%
20%
15%
10%
100%
2.2
管理费
24
31
31
24
12
122
管理费投入比例
20%
25%
25%
20%
10%
100%
2.3
营销费
24
96
48
48
24
241
营销费投入比例
10%
40%
20%
20%
10%
100%
2.4
财务费用
0
0
0
89
89
2.5
销售税金及附加
0
329
247
165
82
823
2.6
租金税金
0
0
0
0
2.7
所得税
0
0
697
0
464
1161
3
税后净现金流量
（1）-
（2）
-1575
2536
1374
1170
12
3517
4
税前净现金流量（3）+（2.7）
-1575
2536
2071
1170
477
4678
评价指标：
A、税后财务净现值（FNPV）为
￥3484
B、税后财务内部收益率（FIRR）为
47.0%
C、税前财务净现值（FNPV）为
￥4645
D、税前财务内部收益率（FIRR）为
62.7%
上述为项目投资的资金流量分析详细，2008年下半年约有1575万元的现金流出，2009年上半年有2536万元的现金流入，2009年下半年有1374万元的现金流出，2010年上半年、2010年下半年将分别有1170万元、12万元的现金流入；可见，项目开发周期内，通过合理的资金投资与回款计划，能保证项目开发全过程的资金流安全、顺畅。
第三章、项目投资环境及市场研究
第一节：
宏观经济环境
（一）、近几年XGDP增长迅速，综合经济实力增强
2004年以来，XGDP经济指标增长迅速，由2004年41.67亿元国民生产总值增长至2007年全年的87.88亿元生产总值，整整翻2翻多，逐年的同比增长率保持在12%以上的增长值，尤其是2005受宏观发展政策的正面影响，年增长速度达到30.6%，城市整体经济发展势头稳健；2007年的国民经济增长率保持在20.9%的增长速度，2008年受国际金融危机和国内宏观经济调整的双层因素影响，X的经济发展也受到一定程度的影响，预计在2009年有向好的发展趋势。
（二）、近年来X固定资产投资增长迅猛，未来增长势头强劲
04年以来，X固定资产投资额度逐年增加，从2004年的10.49亿元增加至2007年的28.82亿元，接近连翻3倍；其中2007年的固定资产投资总额占当年国民生产总值GDP（87.88亿元）32.82%的总比重，增长率为历年之最；大力度的固定资产投资，为城市基础设施建设、城市开发建设、电力通讯、交通水利等方面作出相当的贡献，有效改善了城乡居民的生活、生产条件和水平；随着2008年下半年国家扩大内需和农村发展新政策的规划与执行，X在未来两年内的固定资产投资额度将进一步增大。
（三）、X社会消费品零售总额逐年增长，消费心态稳定健康
近年来，X社会消费品零售总额呈现逐年上涨之发展态势，其中2007年的社会消费品零售总额较06年有所下降，为21。
91亿元；一方面说明X人民的消费水平保持在一定的水平，另一方面也反映出其消费观念有微弱变化，注重最低生活物质需求的前提下，越发重视品位、精神方面的更高层次需求。
（四）、X城乡居民储蓄总额逐年增加，消费能力较强
2004年以来，X社会储蓄总额呈现逐年大幅增长的态势，2006年与2007年已经分别达到了47.77亿元和57.13亿元；结合社会消费品零售总额、国民生产总值、固定资产投资、社会储蓄结构等指数综合分析，一方面能放映出X具有较强的消费实力，另一方面也说明X人民的勤俭的消费观念，这是国民经济现有普遍现象，是中国经济国情的综合性反映，2009年扩大内需新政的出台，在未来几年将可能影响到该项经济指标的增长率变化。
（五）、X人口增长在控制规划内，城镇化按计划有力推进
X2004至2007年各年市域人口分别为109.3万、110.1万、112.8万、113.7万，保持逐年有计划、有节奏小幅增长，X城镇化率相对较低，处于在13.6%--14.5%之间，2005年在全国经济和发展势头红火的大环境下，城镇化率14.5%，达到有史以来的最大数值，但是相对省内平均城镇化水平而言，X处于相对比较落后的状态，城镇化是反映区域经济与社会发展的一重要指标，X在全国经济发展的大潮流中仍处初级发展阶段，上升空间看好。
（六）、经济与社会发展综述
X地区内拥有较为丰富的矿产资源，相关的矿产、冶炼、机电、运输行业发达，其他产业发展规模也较为突出，居民收入及消费水平自90年代开始显著提高，内向型经济发展状况良好。
根据当前X市总体经济发展、居民消费及个人储蓄水平，未来3-5年之内，X市房地产行业发展空间将较为可观，在总量控制的前提下，大部分的社会闲散资金将集中于房地产投资及建材、家居、装饰等行业，其商业消费环境和水平将有很大程度的改观和突破。
第二节：
城市规划
1.※城市人口规模及发展规划
近期（至2010年）为16万人，远期（至2020年）25万人。
※城市用地规模：
2010年建设用地规模为16平方公里，人均建设用地100平方米；
2020年建设用地规模为24.88平方公里，人均建设用地99.52平方米。
※城市发展方向选择
X市中心城区的发展方向应以东向为主，兼顾其它。
以向东为主，向西为辅，适当向北发展。
※X市的城市发展目标可以概括为：
（1）协调发展的市域中心——加快农业产业化进程，完善城乡基础设施和社会保障制度，走城乡协调发展，城乡居民共同富裕的城镇化道路，实现全社会的公平、公正与和谐发展。
（2）活力高效的经济新地——更新、优化城市经营理念和社会机制，做强优势产业，构建根植性强、创新能力突出的产业集群。
把X市建设成为资源利用高效、工业基础发达、服务水平一流、对外辐射能力强的娄底市域副中心城市。
（3）安全生态的宜居家园——有充分的创业、就业机会，完善的城市公共安全和防灾体系，高水平的城市综合服务，并充分利用绿水青山等自然资源，建立生态型城市，增强城市自然环境的优美度、人工环境的舒适度，提供良好的人居环境，创造良好的就业环境，使X市成为市民的美好家园。
（4）开拓创新的山水名城——保护并深入挖掘历史文化资源，大力发展教育文化事业，鼓励现代多元文化的发展。
加强市场意识，打造品牌城市，把X市建设成为文化底蕴深厚、包容并蓄、开放度高、传统文化与现代文明交相辉映的魅力城市。
第三节：
开发商背景
X开发有限责任公司是由十几位久经商场的股东组建而成，公司项目注册资金800万元，资金实力非常雄厚，并且股东善于项目管理和市场运作，在不到一年的前期运作过程中排除千辛万苦成功启动项目。
现在项目已经正式进入施工阶段，并且销售已经上轨道，标志项目已经成功运作起来。
公司股东以前都是做建材生意的精英，对建材市场的经营管理非常谙熟，对建材市场的开发建设有很好的控制能力，依靠在建材行业的资源优势和行业尊贵地位及人脉资源，能充分保证东方建材市场做活做旺，让所有做生意的人都赚个盆满钵满，真正做到多方共赢的局面。
第四节：
周边物业租金价格情况：
（一）、X临街商业铺面租金调研（环北路）
如图所示，X市环北路建材类
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