长沙市岳麓区栗山学校新建项目可行性研究报告.docx
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长沙市岳麓区栗山学校新建项目可行性研究报告
长沙市岳麓区栗山学校新建项目可行性研究报告
附图：
附图1：
项目总平面布置图
附图2：
效果图
附图3：
建筑平面图
附图4：
正立面图
第1章总论
1.1项目概况
1.项目名称
长沙市岳麓区栗山学校新建项目
2.建设单位
长沙市麓山城市建设投资有限责任公司（代建方）
3.建设性质：
新建
4.建设地点
长沙市岳麓区栗山学校新建项目地址位于长沙岳麓区洋湖片区西侧，临近湖南中医药大学。
1.2建设单位基本情况
单位名称：
长沙市麓山城市建设投资有限责任公司（代建方）
经济性质：
国有独资企业
法定代表人：
李强舜
注册资金：
柒千万元整
成立日期：
2001年9月
注册地址：
长沙市岳麓区岳麓大道385号
经营范围:
城市基础设施建设投资；土地整理及房地产开发、经营；酒店管理、自营和代理各类商品和技术等进出口，但国家限定公司经营或者禁止进出口商品和技术除外。
1.3可行性研究报告编制单位
单位名称：
湖南大学设计研究院有限公司
单位资质等级与证书编号：
工咨甲12220070023
1.4项目建设内容及规模
项目用地为北偏西约30°，近长方形用地，总用地面积37993m2，可建设用地面积为34614m2。
其南北总长约220m，东西宽约170m。
项目规划办学规模为48班（其中初中24个班，小学24个班），建筑单体包括两栋普通教学楼、一栋综合楼、两栋学生午休房、一栋食堂/风雨操场及主次门卫。
项目规划总建筑面积为30010.29m2，其中：
地上总建筑面积为27088.26m2，包括一教学楼面积5261.75m2，二教学楼5261.75m2，综合楼5668.24m2，男生午休房2574.80m2，女生午休房2574.80m2，食堂/风雨操场4174.44m2，门卫35.20m2。
地下总建筑面积为4459.31m2。
总计容建筑面积为27088.26m2，容积率0.78。
1.5投资估算与资金筹措
本项目总投资为16298.93万元，其中：
土地费用5192.07万元、工程费用8248.48万元、工程建设其他费用1142.42万元、预备费939.09万元，建设期利息776.88万元。
备注：
本项目总投资不含施工条件具备的五通一平费用、不含设备及工器具购置费（教学座椅，教学设备）、不含铺底流动资金。
资金筹措方式：
其中工程静态投资的70%拟申请银行贷款，其余30%由建设单位自筹解决。
1.6项目实施进度计划
本项目建设期为2年，即2016年6月-2018年5月。
项目计划于2017年1月开工建设。
1.7编制依据及编制范围
1.7.1编制依据
1.教育部、建设部、国家计委：
《教学楼建设标准》和有关规定；
2.国家及省市有关政策、法规和规定；
3.项目承办单位提供的学校总体规划、有关本项目建设方案设想及其它基础资料；
4.栗山学校项目建设规划及总体发展规划；
5.国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
6.长沙市岳麓区发展和改革局关于栗山学校新建项目建设立项的批复；
7.国家发改委、建设部2006年7月颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
8.业主提供的有关资料；
9.国家现行的其他有关规程、规范、标准。
1.7.2编制范围
本可行性研究报告依据国家有关政策和行业规程、规范，对长沙市岳麓区栗山学校新建项目的建设背景、必要性、建设条件、需求分析、建设规模、建设方案、消防安全卫生、节能、环境保护、投资估算、资金筹措以及社会效益进行论证和研究，为政府主管部门和建设单位提供参考。
1.8主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标表
序号
名称
面积
单位
备注
1
规划建设总用地面积
37993.53
㎡
约56.99亩
2
规划建设净用地面积
34614.28
㎡
约51.92亩
3
规划总建筑面积
30010.29
㎡
4
计容积率建筑面积
27088.26
㎡
5
地上总建筑面积
25550.98
㎡
其中
一教学楼
5261.75
㎡
二教学楼
5261.75
㎡
综合楼
5668.24
㎡
食堂/风雨操场
4174.44
㎡
女生午休房
2574.00
㎡
男生午休房
2574.00
㎡
门卫
35.20
㎡
6
地下总建筑面积
4459.31
㎡
不计容建筑面积
7
容积率
0.78
-
8
绿地率
35.24
%
9
建筑密度
18.21
%
10
机动车停车泊位
120
个
11
项目建设总投资
16298.93
万元
1.9结论及建议
1.9.1结论
1.栗山学校项目的建设，增加了岳麓区的学位供应，解决了适龄儿童的就学问题，对于规范校园建设，完善义务教育布局促进教育事业发展等，因此该项目的建设非常必要。
2.经多次论证，本项目规模适宜。
3.本项目选址岳麓区以西，湖南中医药大学西侧，湖南食品药品职业学院北侧。
距离洋湖湿地公园约3公里，距离猴石子大桥约7公里。
项目东侧500米有长沙绕城高速南北向通过，北侧300米有长株潭西高速东西向经过，南侧300米有学士路东西向通过，其交通较为便利。
选址方案可行。
4.本项目建设方案符合国家及地方相关法律、法规的要求，方案可行。
5.本项目属公共类建筑，对环境影响较小。
建设方案采取多项节能措施。
从节能、环保方面讲是可行的。
6.本项目投资估算合理、资金筹措方式可行，具有可操作性。
7.项目的建设得到社会各界的支持及组织的参与，基本上不存在社会风险问题，是一个具备社会可行性的项目。
通过以上分析研究，各方面条件已明确，本项目可行，建议上级主管部门批准并尽早安排实施。
1.9.2建议
1.资金是项目的关键，应保证资金按期到位，以确保项目的顺利进行。
2.投资控制应采取全过程控制，施工招标、设计变更、施工监理、现场签证等多环节监控，才能有效控制以确保不突破投资估算
3.应及时有效的完善施工组织设计和调整进度计划是项目顺利开展的有力保证，应给予足够的重视。
从诸多方面的研究表明，该项目的投资开发切实可行并且具有较好的经济和社会效益，建议相关部门给与大力支持，并从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。
第2章项目建设背景及必要性
2.1岳麓区概况
岳麓区隶属于湖南省长沙市，1996年4月经国务院和湖南省人民政府批准设立，位于湘江西滨，以湘江主航道为界，划江而治。
截至2014年7月底，岳麓区辖15个街道、2个镇，2个景区、2个科技产业园，总面积552平方公里，2015年常住人口88万。
岳麓区属亚热带季风性湿润气候，是长沙首个全国生态示范区。
岳麓区是长沙的“西大门”，集山、水、洲、城于一体，拥有湘江、橘子洲、岳麓山等生态资源。
岳麓区位于长沙西大门，辐射力强。
319国道与宁乡紧密联系，道路网状格局“四纵六横”。
通过绕城公路、城市环线与市区各片以及京珠高速公路联成网络，与机场、车站、港口等城市交通枢纽形成快速联系通道。
2.2项目建设背景
岳麓区辖区552平方公里，辖区常住人口88余万人，按照湘江新区发展速度，常住人口还会有有所增长。
栗山学校新校区位于长沙市岳麓区以西，湖南中医药大学西侧，湖南食品药品职业学院北侧。
距离洋湖湿地公园约3公里，距离猴石子大桥约7公里。
项目东侧500米有长沙绕城高速南北向通过，北侧300米有长株潭西高速东西向经过，南侧300米有学士路东西向通过，其交通较为便利。
栗山学校用地为南北向偏西约30°近长方形用地，总用地面积37993平方米，可建设用地面积为34614平米。
其南北总长约220米，东西宽约170米。
栗山学校用地现为丘陵，场地高差复杂，西南侧与东北侧有小山包，西北侧有洼地，东南部有池塘，场地内高差达15米，场地内拆迁量较少，有利于学校统一建设。
2015年4约15日长沙市岳麓区发展和改革局批复了栗山学校项目的建设，项目用地面积约52亩，建筑面积约3万平米。
2.3项目建设必要性分析
（1）符合国家的教育方针、教育政策和法律的要求
我国教育发展的方向以及明确规定这一方向的党和国家的教育方针，是由我国社会主义社会的性质决定的，是由社会主义现代化建设的发展要求决定的。
一定社会的教育同社会的经济、政治和文化有不可分割的联系。
当今世界，综合国力的竞争，越来越表现为经济实力、国防实力和民族凝聚力的竞争。
国际间的经济竞争、科技竞争和军事竞争，实质上是智力和人才的竞争，因而也是教育的竞争。
无论就增强经济、科技、军事的实力，还是就提高民族素质、加强民族凝聚力来说，教育都具有基础性的地位。
社会主义现代化建设的发展，对人才素质的要求越来越高，对教育发展的要求也越来越高。
在邓小平教育优先发展思想的指引下，党中央国务院制定了科教兴国的发展战略。
培养“四有”新人，全面提高民族素质，是社会主义教育的根本目标和主要任务
百年大计，教育为本。
提高人口素质，这是关系到中华民族兴旺发达、国家富强昌盛大事情。
党中央、国务院一直高度重视教育事业的发展，提高人口素质确定为基本国策，只有发展教育事业才是提高全民素质的根本途径。
提高人口素质，促进经济繁荣和社会进步，都具有十分重要的意义。
教育事业一直都是我国政府极为重视的公益事业。
党的十七大指出：
优先发展教育，建设人力资源强国。
教育是民族振兴的基石。
要全面贯彻党的教育方针，坚持育人为本、德育为先，实施素质教育，提高教育现代化水平，培养德智体美全面发展的社会主义建设者和接班人，办好人民满意的教育。
优化教育结构，促进义务教育均衡发展，加快普及高中阶段教育。
做好教学楼的建设，保障学生有一个良好的学习环境，关系到每个家长的期盼，关系到整个中华民族文化素质的提高，关系到教育方针的贯彻落实，关系到逐步实现工业、农业、国防和科学技术现代化，把我国建设成为高度文明、高度民主的社会主义国家。
栗山学校为进一步贯彻十八大党的教育方针，落实新时期工作，必不断改善教学设施条件，提高教育质量和教学水平，促进学校整体教学水平的提高，决定建设本项目，以适应新时期教育工作的需要，为广大的师生创造良好的工作、学习、生活环境。
（2）本项目的建设，符合国家关于学校建设要求
栗山学校经过多年发展，在校师生不断壮大，来校报名学生急剧增加导致现有教学楼不能满足扩招的需要。
根据发展趋势本项目的建设势在必行。
本项目的建设，在规模和建设内容确定上，严格按照《教学楼设计规范》要求，实事求是，统一标准，规范建设，完善功能，满足发展要求。
项目建成后，将进一步完善教室和基础设备的配置条件，更好的为我国的教育事业服务，对于发展我国的教育事业，保障学生有一个良好的学习环境，提高学生的整体素质，促进经济繁荣和社会进步，都具有十分重要的意义。
因此项目的建设是十分必要的。
（3）三、本项目建设是坚持以人为本，进一步整合教育资源，构建和谐社会，促进全面发展的需要。
党的十八大指出：
优先发展教育事业，建设人力资源强国。
在岳麓区教育局的正确领导下，岳麓区中小学学校的发展日新月异。
广大教师的教学水平也在不断提高，各校报名学习的学生也越来越多。
因此，新校的建设需要与经济发展同步。
原来现有的学校师资力量、设备设施，校园环境已不能满足在校师生不断增长的需要。
经济发展和各项事业的长足进步，促使教育事业的发展。
促进社会稳定，提供有效的学习环境都是十分必要的。
第3章建设规模及建设内容
3.1建设内容
项目办学规模为48班（其中初中24个班，小学24个班），建筑单体包括两栋普通教学楼、一栋综合楼、两栋学生午休房、一栋食堂/风雨操场及主次门卫。
3.2建设规模
本项目为岳麓区栗山学校新建项目，项目规划总建筑面积为30010.29m2，其中：
地上总建筑面积为27088.26m2，包括一教学楼面积5261.75m2，二教学楼5261.75m2，综合楼5668.24m2，男生午休房2574.80m2，女生午休房2574.80m2，食堂/风雨操场4174.44m2，门卫35.20m2。
地下总建筑面积为4459.31m2。
总计容建筑面积为27088.26m2，容积率0.78。
表4-1建设内容及规模一览表
序号
名称
面积
单位
备注
1
规划建设总用地面积
37993.53
㎡
约56.99亩
2
规划建设净用地面积
34614.28
㎡
约51.92亩
3
规划总建筑面积
30010.29
㎡
4
计容积率建筑面积
27088.26
㎡
5
地上总建筑面积
25550.98
㎡
其中
一教学楼
5261.75
㎡
二教学楼
5261.75
㎡
综合楼
5668.24
㎡
食堂/风雨操场
4174.44
㎡
女生午休房
2574.00
㎡
男生午休房
2574.00
㎡
门卫
35.20
㎡
6
地下总建筑面积
4459.31
㎡
不计容建筑面积
7
容积率
0.78
-
8
绿地率
35.24
%
9
建筑密度
18.21
%
10
机动车停车泊位
120
个
第4章项目选址与建设条件
4.1场址选择
长沙市岳麓区栗山学校新建项目位于长沙岳麓区洋湖片区西侧，临近湖南中医药大学。
离西二环约2km，距离洋湖湿地公园约3km，其南临翰林路，西临紫苑路，交通较为便利。
总用地面积37993.53平方米。
4.2场址条件
4.2.1自然条件
1.气象条件
长沙属亚热带季风气候，气候特征是：
气候温和，降水充沛，雨热同期，四季分明。
岳麓区全境丘、冈、平原地貌均有，大部分地区海拔高度为 60-80 米， 最低海拔约29米，最高点谷山海拔362米，次高点岳麓山海拔295米，地势起伏比长沙市区其它四区都大，相对高度为333米。
岳麓区气候四季分明，年平均气温为 16.9 － 17.5 ℃，极端最高气温为 40.6 ℃，极端最低气温为－ 12 ℃。
年平均降水量为 1360-1400 毫米，4-7 月为雨季，是我国暖温区域的一部分。
2.水文
湘江流经长沙市区，有湘江水系支流289条，其中，流经岳麓区内的龙王港、靳江河是湘江2条一级支流，水量十分丰富，更有西湖、后湖、桃子湖、尖山湖、鹭西湖等水体镶嵌城区。
3.地震
从历史资料看，长沙市市区及其周边地区未发生过破坏性地震，从地质构造角度分析，该区不属于地震强烈活动地带，因此在《中国地震烈度区划图》上，长沙市的地震基本烈度定为6度。
4.交通
长沙市岳麓区栗山学校新建项目位于长沙岳麓区洋湖片区西侧，临近湖南中医药大学。
离西二环约2km，距离洋湖湿地公园约3km，其南临翰林路，西临紫苑路，交通较为便利。
5.供水
区域内已有完善的供水管网，本项目用水驳接市政供水主管。
供水满足本项目建设及建成后用水需要。
6.供电
区域内已有完善的供电系统，本项目用电驳接小区现用750KVA变压器。
供电满足本项目建设及建成后用电需要。
7.环境保护
长沙市岳麓区栗山学校新建项目选址及周围无名胜古迹，无自然保护区，无矿床和文物，适宜作为中小学的建设用地，拟建项目的建设不会影响到生态环境，也不会影响到城市的防洪和排涝。
4.2.2场地评价
1.该场地符合公共教育中心建设场地及规范要求：
①交通便利、水源充足、排水便利。
②气候适宜、风景优美、通风且日光充足。
2.能满足城市规划部门对绿地、建筑密度、停车数量和消防等方面提出的要求。
第5章工程设计方案
5.1设计指导思想
1．符合学校总体规划要求，适应学校的发展趋势；
2．满足国土规划部门的规划要求；
3．设计的总体思路体现“以人为本”，在使用功能，规划布局，建筑格调上，立足当前，面向未来，统一规划，使校园的建设具有可持续发展性；
4．重视防火消防措施，防火设计遵守国家现行建筑设计防火规范的有关规定，防火分区结合建筑布局和功能分区划分；
5．以可持续发展为主导思想，引入“生态节能”的设计概念，充分考虑自然通风与采光，尽量减少建筑物的能耗，使内部空间和外部环境有机结合；
6．充分利用现有资源，因地制宜，整体规划校园内各建筑物功能用房，建筑物新旧结合、风格统一，架构良好的园区环境空间。
7.严格执行国家制定的各项政策法规，满足抗震、节能、消防、环保以及供水、供电、通讯等市场管理的要求，做到建筑布局紧凑，功能分区合理，交通便捷，方便使用。
坚持科学合理，减少能耗，节约用地的原则。
8．预留一定的发展空间。
5.2总平面设计
以充分利用土地资源为原则，结合地形和规划条件，利用现有场地合理布局学校的使用功能，综合考虑各人流、车流、货流等交通组织，保证各交通流线通畅，互不干扰，方便快捷，功能分区明确合理，规划理念超前和稳重大气的公众建筑形象。
5.2.1设计依据
1.《建筑工程设计文件编制深度规定》
2.《总图制图标准》GB/T50103-2010
3.《民用建筑设计通则》GB50352-2005
4.《工程建设标准强制性条文房屋建筑部分》（2013年版）
5.《建筑设计防火规范》GB50016-2014
6.《中小学校设计规范》GB50099-2011
7.《城市普通中小学校校舍建设标准》建标[2002]102号
8.《无障碍设计规范》GB50763-2012
9.《长沙市城市规划管理技术规定》
10.《长沙市城市中小学校幼儿园规划建设管理条例》
11.《长沙市普通中小学标准化学校建设标准》
12.国家及地方其他相应法规、规范及规定
5.2.2设计原则
1、栗山学校南侧、西侧紫苑路和翰林路为城市道路，尤其南侧为规划校园主入口，因此，校园南立面的打造是项目空间形象设计的重点。
2、场地地形高差复杂，竖向设计应与周边规划道路相衔接。
3、设计理念：
（1）栗山学校如何应对场地条件。
a、将主次入口设置在南侧和西侧，注重这两侧的建筑形象与空间关系。
b、在校园内部空间设计时，注重与周边环境的协调关系，保证校园内外景观与空间的互动。
c、项目地形高差复杂，需要土方平衡，多利用高差进行合理布局，减少土方，降低造价。
（2）栗山学校如何体现教育理念。
a、综合楼位于轴线核心位置，功能布置围绕展开，通过建筑布局促进功能共享。
b、采用院落式布局为基本布局形态，通过建筑空间形态促进学生交流。
c、布局层次丰富，建筑布局与自然环境结合紧密。
（3）栗山学校应如何体现时代特征。
a、注重公共空间，室外景观环境的营造，创造空间丰富尺度宜人的室外校园交流环境。
b、注重翰林路与紫苑路的立面打造，将外部景观资源引入校园内部，将内部空间轴线延伸至城市中。
c、考虑校园公共设施的对外独立运营能力，既满足以馆养馆的运营需求，又可以让校园成为整个区域的文化体育中心。
4、平面空间组织原则：
各类不同性质用房分区设置，布局合理，又相互联系方便。
有充足的公共空间供学生课间交往。
教学用房有合适的朝向和良好的通风条件。
朝向以南向为主，避免中内廊。
各教室之间避免噪声干扰。
组织好人流疏散。
5、发挥景观最大化原则，强调建筑与环境的渗透、融合，建筑是环境中的建筑，建筑必须融入环境，创造环境是建筑设计不可分割的一部分，一个绿色的校园更需环境与建筑一气呵成。
校园内部留设公共广场，和运动场相互结合渗透，校内形成序列化若干景观组团特色，为丰富的空间创造条件，渲染宜居的校园氛围，亦为本工程争取了良好的城市展示面。
5.2.3总平面布置
设计力求功能布局明晰合理。
本项目根据建筑的功能分为南侧教学区，中部公共教学区，北侧运动区，西侧后勤区，东侧生活区。
校园主入口位于用地南侧，临翰林路。
南侧临近主入口布置为教学楼，综合楼布置在场地中间。
北侧设计为体育运动区，按规范配置有250米跑道、足球场、篮球场等，在教学区与生活区之间形成良好的互动。
西侧食堂和风雨操场相对独立，能合理安排后勤出入口，减少对校园内的干扰。
东侧为生活用房包括男生午休房、女生午休房。
各区之间动静有序，架构清晰，流线通畅短捷，整体布局和谐有机。
总图建筑退让用地红线和道路红线均根据长沙市城市规划管理技术规定要求满足退让距离。
5.2.4交通组织
设计力求交通流线清晰简洁，实现人车分流。
项目共设置两个出入口。
其中主出入口设置于南侧，为人车混行出入口（平时封闭，仅限人行，紧急情况开放），方便与城市衔接,校门处设前广场形成缓冲区，校门两侧设置了对外开放的接送车辆临时停车场。
西侧次入口为主要车行出入口及后勤出入口，车辆进入校园后即可进入地下车库，从而保证校园内部正常情况下无机动车行驶，确保环境的幽静。
总体车行流线靠建筑外围设置，与人行流线分离，有利于学生活动安全。
人行流线基本沿中轴线布置，简洁有序，进入校门后通过中央步道与内部入口广场衔接，形成序列式的礼仪空间。
教学楼和综合楼之间围合形成宽阔的景观广场，方便学生在此自由活动及各种集会。
校园设有地下车库，停车采用地下和地面停车相结合的方式，地面停车位采用植草砖铺砌，形成绿化停车位。
项目按小学2个/班、中学3个/班的标准配设机动停车位，满足规范要求。
5.2.5竖向设计
地块南向翰林路标高由西往东为62m到60m降低，西向紫苑路标高由南往北为62m到63m升高。
竖向设计整体原则以外围城市道路控制点标高、道路坡度和现有地形为高程控制和参照点，确定场地的竖向设计标高。
校园主入口与城市道路相接处以不小于1%的坡度从出入口处向道路放坡，保证城市道路的雨水不倒灌入校园内。
规划高程设计与景观设计以及建筑设计有机结合，采用平坡结合的竖向设计，将建筑空间和活动空间分布在各个不同的高程上，地块内场地坡度均不小于0.3%。
地块南向场地标高为61m到62m，地块中部场地标高为63m，保证主次入口与城市道路有效衔接。
北侧运动场标高为59m，刚好可以利用高差设计出地下室及运动场、看台等，减少土方量。
5.2.6消防设计
项目设有两个消防车可进入的出入口，学校内部消防车道形成环道，紧急情况下消防车可直达每一栋建筑物，消防通道满足12m的转弯半径，宽度高度均大于4m，并在部分消防通道的尽端设置了不小于15*15m的消防回车场地。
5.2.7景观绿化设计
设计力求景观空间丰富动人，激发学生的创造力和想象力。
学校景观以大量绿化植被为主，辅以硬质铺地、高大的行道树、精致的景观小品，既保证了学生活动的场地需求，又营造出高品质的校园活动空间。
校园入口结合绿化，采用了景观步道的方式：
精致的大门和文化构架、挺拔的乔木、时代气息的硬质铺地，形成了极具归属感和校园气息的入口仪式空间。
在空间效果的处理上，采取了先抑后扬的手法法，从精致的入口空间，逐步过渡到开阔的中心广场，给人以豁然开朗之感。
校园内以中心绿化休闲广场以及北向的教学楼庭院空间等做为整个校园景观的主旋律，以一种流动、舒缓、自然的空间形态确立了校园环境的高品质。
规划注重学生在行进中的感受，注重空间收放和学校亲切尺度的塑造。
结合流畅的建筑形体，把空间组织得有疏有密，张弛有度。
不同形状的场所，不同景致的组团景观有机的被校园的行进路线连接起来。
景观设计以生态为原则，校园绿化休闲广场采用透水砖，足球场采用纯天然草皮，东西两端的庭院更加激发学生的灵性、唤起学生的天性。
校园总体环境宛如一幅清丽的水彩画，气韵流淌，营造出安逸宁静、和谐的校园氛围。
注重学校总体形象的把握，摈弃华而不实的设计表现手法，以清新
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