横岗128工业区旧改项目营销思路建议.docx
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横岗128工业区旧改项目营销思路建议
横岗128工业区旧改项目营销思路建议
横岗史上次大利好
横岗128工业区紧邻3#地铁，东至埔厦路、南临深惠路、西接梧桐路、北以普安路为界，由牛始埔、埔厦、龙塘三个居民小组组成，紧邻振业城、中海大山地以东，尤其是紧靠振业城，128工业区与其之间仅仅隔着一座规划中的寄宿制中学。
房地内参·半求工作室www.BANQ.Cn得到最新权威消息，拆迁用地面积为16.15万㎡、建设用地面积为11.68万㎡、总建面48万㎡的横岗128工业区旧改项目即将上马，这可以视为自3#地铁以来的本片区的第二大利好。
2005年12月26日，3#地铁开工暨深惠公路改扩建工程启动，预计2009年底3#地铁建成通车。
随着地铁的建成通车和深惠路的扩建，将全面提升交通沿线的土地价值，深惠路的改造规划也要求对道路两边旧村旧厂实施拆迁安置，进而促进沿线旧村和旧工业区的改造，为改变城市居住环境和改善城市面貌提供了巨大的契机。
■片区第二大项目
依据六约北地区法定图则，项目地划分为06-08、06-09、06-10、06-11、06-12、06-13、06-14、06-15等8个地块，并确定规划区的主要土地用途为：
二类居住用地（R2）、二类居住用地+商业性办公用地（R2＋C2）、商业用地+商业性办公用地+服务业用地（C1+C2+C3）和公共交通用地（U21）。
而本项目的建筑面积之大，也使其成为横岗的第二大项目，仅次于振业城。
这两个项目加上中海大山地，这三个项目组成了一个罕见的大盘片区。
城上城：
“金链”上的明珠
——横岗128工业区的明天
（本报记者曹太定通讯员姚春晖）2005年9月13日
城上城，不仅关心人们的居住空间，更在乎人们的生活质量。
70000平方米的商业街区，陶吧、书吧、便利店、精品店、百货、超市、净菜市场、书报亭、鲜花店、发廊、干洗店、邮政储蓄、药店、宠物店……应有尽有，形成了具有文化特色的购物街市，为人们提供了集购物、休闲、娱乐为一体的公共空间。
不仅如此，商业产业更给原住居民们带来经商、就业的机会，给地方经济带来可观的税源。
城上城的开发商、深圳市麟恒投资发展有限公司“128工业区旧改项目”执行总监税桢告诉记者，横岗128工业区旧改项目已经深圳市发展和改革局批准立项，并被龙岗区确定为2005—2006年的重点旧改项目。
早在2003年12月，深圳市麟恒投资发展有限公司就通过了龙岗区政府的严格资质审查，被指定为横岗128工业区旧改项目的开发单位。
她说：
“我们有幸在横岗128工业区旧改项目中承担城市化更新的操作者与实现者的角色，我们决心在龙岗区政府、横岗街道办的支持下，在相关职能部门的指导下，与当地六约社区居委会、居民小组搞好合作，为横岗人打造一个规划合理、人文和谐、具有可持续发展的现代新社区——城上城！
”
深莞惠一体化驱动深惠路沿线多个旧工业区改造、转型
沿线旧工业区抢搭顺风车
本报记者张琨
在横岗振业城小区东侧的一个闲置的旧工业区，不久将迎来它的第二个春天。
记者从横岗街道了解到，位于深惠路北侧的１２８工业区改造历经６年，已经在本月上旬公示完毕，这一工业区改造也被房地产业内人士称之为横岗历史上继地铁３号线之后的第二大利好。
深圳东部传统工业带在轨道交通建设和深莞惠一体化的驱动下，原有的经济模式正在悄然发生改变。
沿线旧工业区曾历经兴衰
１２８工业区位于深惠路横岗段北侧，对面就是正在建设中的地铁３号线横岗车辆段，经过多年的拆迁，现在只剩下几栋还没有完全拆除的废旧厂房孤零零的屹立在深惠路边上，厂房上残破的玻璃窗在阳光下显得格外刺眼。
然而，这里曾经有过辉煌。
据当地居民介绍，从上世纪９０年代开始，“三来一补”产业兴起，１２８工业区里纷纷办起了各种加工贸易企业，比如眼镜、玩具、五金制品工厂等，而周边也出现了不少生意兴旺的食肆。
甚至地产开发商也将目光投向这一片区，率先在附近开发了多个大型楼盘。
这种繁荣到了２００５年前后，随着旧工业区改造进入日程，工厂慢慢迁出才发生转变。
１２８工业区的兴衰荣败，可以说是深惠路沿线传统加工贸易产业的一个缩影。
去年开始的金融风暴，对“三来一补”产业冲击巨大，原有经济模式的局限性也显现了出来。
比如，在村镇时代吃香的前店后厂模式，现在却成为对沿线区域实现均衡发展的障碍。
另一方面，从２００７年开始的地铁３号线建设和深惠路改造，对深惠路沿线大量物业进行拆迁，也在很大程度上迫使这里的居民思考如何转型？
“地铁建好了，但是沿街的铺面已经没有了，我们将来要做什么，现在还很迷茫。
”原来在深惠路上做饮食店生意的张先生告诉记者。
旧改或为沿路经济“破题”
１２８工业区的旧改怎样引发深惠路沿线经济华丽转身？
多位扎根横岗多年的企业家表示，如果把地铁３号线建设和深惠路改造比喻成拓宽深惠路沿线经济动脉的话，对深惠路沿线众多工业区的改造就是对深惠路沿线经济肌体的肌肉、血管和神经的重新塑造。
记者从已披露的１２８工业区旧改规划中了解到，整个工业区改造采取整体改造方案。
总建筑面积４８万平方米，旧改后将新增６０００平方米的公共配套面积，并界定了社区休闲体育活动场地、幼儿园、社区服务站、社区健康服务中心、警务室、邮政所等公共配套；同时新增５万平方米的商业配套。
此外，改造还将提升片区的交通路网互通程度。
从地图上看，原本被工业区拦腰截开的一条城市道路普安路将随着改造而打通，成为深惠路沿线微循环的一部分。
而整个片区旧改完成后，周边几个大型封闭式住宅小区如振业城、梧桐花园等也将和改造片区连成一片，形成一个新的商业居住型社区。
多个旧工业区加快改造步伐
事实上，在土地资源日渐稀缺的情况下，深圳东部的旧城旧工业区改造已经成为相关街道为“马路经济”注入新活力的一条主要路径。
记者从横岗街道城中村（旧村）办公室相关人士了解到，除１２８工业区旧城改造项目之外，目前横岗街道位于深惠路两侧的旧改项目还有横岗大厦旧城改造项目、松柏路两侧旧城改造、１３８旧城工业区改造等近十个旧城旧工业区项目。
除１２８工业区改造进度较快有望在近期上马外，目前大多都处在改造的前期阶段。
而改造方向除了商业化改造之外，还有引入新型产业如文化动漫产业、创业型企业等等。
“在深莞惠一体化和轨道交通建设的推动下，旧城旧工业区改造的速度会比之前有提升。
”据横岗街道相关人士表示，在《深圳市城市总体规划》（２００７～２０２０）中，横岗被确定为城市组团的综合服务中心。
其中明确指出，该区域将通过旧城、旧村及部分工业区改造等城市更新措施提升城市化水平，逐步实现环境优美、富于特色的生态型现代化城区目标。
而首个旧工业区改造的“上路”，将会起到一个有示范意义的作用。
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■振业城以东改造：
将成纯商住区域，工业全面退出
横岗六约片区（振业城以东区域）旧改规划已经确定，香地咨询·半求工作室已得到全套规划资料，现予以简单的分析。
按照刚刚完成的《横岗六约128工业区改造专项规划》（以下简称《规划》），横岗六约片区旧村改造范围以128工业区为主，由牛始埔、埔厦、龙塘三个居民小组部分村民住宅用地组成，东至兴龙路，南临深惠公路，西接梧桐路与振业城相连，北以规划深龙路为界，规划总用地面积49.35万平米，旧改将在2010年之前完成。
改造后，区域功能由商业用地、居住用地、绿地、教育及公共服务设施等组成，工业将在改造后全面退出，区域将成为纯商住区域，这是关外不多见的。
■振业城、中海·大山地及以东：
横岗居住中心
改造完成以后，区域将新增93万平米的建筑面积，其中商业189895万平米；住宅661305万平米；中小学11万占地、6.8万建面。
此外，根据半求香地咨询·半求工作室目前掌握的资料，在区域内还有两块占地都在15万平方米以上的土地将开发住宅，建筑面积在75万平米。
这将与改造后新增的661305平米建筑面积的住宅、54万平方米建筑面积的振业城、22万平米建筑面积的中海·大山地一起，将连成217万建筑面积的一个大型居住区域，共提供23000套住宅、供8万人居住。
这个规模，已经超过赫赫有名总建筑面积为152万平米的南山后海区域的建筑面积水平，值得注意的是后海区域以蔚蓝海岸为主体构成的后海居住区域已经成为深圳特区内的重点居住区之一。
因此可以判断，振业城、中海大山地及以东是典型的大盘集中地，是关外少有的大盘片区，同时也是少有的纯商住区域。
■振业城以东：
深圳又一大型寄宿制高中落户
按照规划，振业城的东面紧邻的就是规划中的36班寄宿制高中。
此中学占地5万平方米，建筑面积3.2万平米，将面对全市招生。
半求记得2003年时，曾经说过这样一件事：
美国波士顿，有专业人士经过长期跟踪研究，发现在波士顿不同地区的房价起伏，与该城市不同地区教育配套标准呈正相关关系。
即这个区域学校配备足够，教育质量高，那么周边房价也较高，否则则逆之。
教育配套标准就是波士顿房地产价格的一面镜子。
其实在深圳，也有类似现象，比如深圳中学、深圳高级中学、深圳艺术学校、深圳外国语学校、深圳实验学校、育才学校、南山实验学校的周边，白沙岭、人民北、农科中心、马家龙等片区的房价及租赁价格都比其它片区要坚挺得多。
也就是说，“教育指数”在深圳也是适用的。
这所高中辐射楼盘目前集中在振业城、中海·大山地，这两个小区是否能够得到学校的辐射，半求认为“教育指数”是否能够在这里起作用，还需要2年左右的时间才能见分晓。
但通过深圳高级中学、华侨城中学等所起的作用就可以知道，“教育指数”决非空谈。
这所高中建成后，其周边楼盘的租赁及二级、三级市场表现将强与其他楼盘，其中振业城、中海·大山地受益最大。
■振业城、中海·大山地及以东：
横岗商业中心
《规划》对于改造中的商业目标原文是这样表述的：
“构建与城市功能相融合的环境良好、配套完善，具有活力、高效、和谐的城市地区，功能定位是依托地铁3号线及深惠路改造，建成休闲型高尚住区和商贸、服务业发达的商业旺区。
”
“以发展大商业、服务业为目标，优化产业结构，实施用地功能置换，打造流通性商贸专业市场，推动房地产业、商贸、服务、文化教育等第三产业发展。
完善配套设施，提升居民生活品质，营造和谐社区，实现旧村城市化、配套一体化，保证社会、经济和环境综合效益的整体提升。
”
区域改造后，商业主要依托育马场站与塘坑站沿街布置。
而商业用地达10.33万平米，占总用地的21%，建筑面积189895平米，占区域总建筑面积的比例也是21%。
半求认为这个商业比例非常高，与深圳CBD基本一致，说明规划当局有意识地依托地铁建设，将这里建设成为区域的商业中心。
■商业布局：
距振业城最近距离约210米
区域商业主要沿深惠路、埔厦路以及深龙路布置。
深惠路沿线的商业用地呈“哑铃型”布置，在梧桐路、埔厦路以及兴龙路与深惠路交叉口处布置主力商场、大型购物中心、商业广场，中间地带则安排商业街以及商务公寓。
地铁站周边地区主要开发地铁物业、包括商业、办公、文化娱乐、物流等。
沿埔厦路以及深龙路布置住宅底层商业、沿街商铺等。
根据规划图就可以看到，集中型的商业布局距离振业城的最近距离大约为210米左右，并不是近邻的，半求认为这样一来，振业城的业主即可以较为便利地享受商业设施，又可避免商业的直接影响。
■住宅布局：
深惠路北规划25米宽绿化隔离带
区域改造居住用地为16.30万平米，安排在深惠路北商业用地北侧，以埔厦路为界，形成东西两个完整的居住小区。
埔厦路以西为01号地块、埔厦路以东为02号地块。
01号地块分为四个子地块，02号地块分为三个子地块。
道路系统分为城市主干道、城市次干道、城市支路三级，道路呈方格网状布置。
深惠路为城市主干道，规划道路宽度为70米，道路红线宽度120米。
而深惠路北规划为与振业城南一样宽（25米）的绿化隔离带，这个水平与深圳特区内的上步北路两侧的绿化带水平一样，半求认为将在隔音、休闲上对周围居民起到很大的好处。
梧桐路、埔厦路、深龙路以及兴龙路规划为城市次干道，道路红线宽度分别为30米、35米、30米、30米。
城市支路共有两条，分别位于1号地块和2号地块内，学校与居住区之间，走向皆为南北向，道路红线宽度为15米。
改造住宅按1：
1比例进行产权调换；厂房按1：
1比例异地安置。
改造模式为商改，也就是以房地产商业为主体。
整体开发模式建议采用拆迁与项目同步实施、分期分块、逐步推进的模式进行。
横岗六约旧改·振业中海受益
作者：
半求
来源：
www.BANQ.cn（半求·房地内参）类型：
投资分析2006-6-1911:
00:
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横岗六约旧改·振业中海受益
半求
banq@
■振业城以东改造：
将成纯商住区域，工业全面退出
横岗六约片区（振业城以东区域）旧改规划已经确定，香地咨询·半求工作室已得到全套规划资料，现予以简单的分析。
按照刚刚完成的《横岗六约128工业区改造专项规划》（以下简称《规划》），横岗六约片区旧村改造范围以128工业区为主，由牛始埔、埔厦、龙塘三个居民小组部分村民住宅用地组成，东至兴龙路，南临深惠公路，西接梧桐路与振业城相连，北以规划深龙路为界，规划总用地面积49.35万平米，旧改将在2010年之前完成。
改造后，区域功能由商业用地、居住用地、绿地、教育及公共服务设施等组成，工业将在改造后全面退出，区域将成为纯商住区域，这是关外不多见的。
■振业城、中海·大山地及以东：
横岗居住中心
改造完成以后，区域将新增93万平米的建筑面积，其中商业189895万平米；住宅661305万平米；中小学11万占地、6.8万建面。
此外，根据半求香地咨询·半求工作室目前掌握的资料，在区域内还有两块占地都在15万平方米以上的土地将开发住宅，建筑面积在75万平米。
这将与改造后新增的661305平米建筑面积的住宅、54万平方米建筑面积的振业城、22万平米建筑面积的中海·大山地一起，将连成217万建筑面积的一个大型居住区域，共提供23000套住宅、供8万人居住。
这个规模，已经超过赫赫有名总建筑面积为152万平米的南山后海区域的建筑面积水平，值得注意的是后海区域以蔚蓝海岸为主体构成的后海居住区域已经成为深圳特区内的重点居住区之一。
因此可以判断，振业城、中海大山地及以东是典型的大盘集中地，是关外少有的大盘片区，同时也是少有的纯商住区域。
■振业城以东：
深圳又一大型寄宿制高中落户
按照规划，振业城的东面紧邻的就是规划中的36班寄宿制高中。
此中学占地5万平方米，建筑面积3.2万平米，将面对全市招生。
半求记得2003年时，曾经说过这样一件事：
美国波士顿，有专业人士经过长期跟踪研究，发现在波士顿不同地区的房价起伏，与该城市不同地区教育配套标准呈正相关关系。
即这个区域学校配备足够，教育质量高，那么周边房价也较高，否则则逆之。
教育配套标准就是波士顿房地产价格的一面镜子。
其实在深圳，也有类似现象，比如深圳中学、深圳高级中学、深圳艺术学校、深圳外国语学校、深圳实验学校、育才学校、南山实验学校的周边，白沙岭、人民北、农科中心、马家龙等片区的房价及租赁价格都比其它片区要坚挺得多。
也就是说，“教育指数”在深圳也是适用的。
这所高中辐射楼盘目前集中在振业城、中海·大山地，这两个小区是否能够得到学校的辐射，半求认为“教育指数”是否能够在这里起作用，还需要2年左右的时间才能见分晓。
但通过深圳高级中学、华侨城中学等所起的作用就可以知道，“教育指数”决非空谈。
这所高中建成后，其周边楼盘的租赁及二级、三级市场表现将强与其他楼盘，其中振业城、中海·大山地受益最大。
■振业城、中海·大山地及以东：
横岗商业中心
《规划》对于改造中的商业目标原文是这样表述的：
“构建与城市功能相融合的环境良好、配套完善，具有活力、高效、和谐的城市地区，功能定位是依托地铁3号线及深惠路改造，建成休闲型高尚住区和商贸、服务业发达的商业旺区。
”
“以发展大商业、服务业为目标，优化产业结构，实施用地功能置换，打造流通性商贸专业市场，推动房地产业、商贸、服务、文化教育等第三产业发展。
完善配套设施，提升居民生活品质，营造和谐社区，实现旧村城市化、配套一体化，保证社会、经济和环境综合效益的整体提升。
”
区域改造后，商业主要依托育马场站与塘坑站沿街布置。
而商业用地达10.33万平米，占总用地的21%，建筑面积189895平米，占区域总建筑面积的比例也是21%。
半求认为这个商业比例非常高，与深圳CBD基本一致，说明规划当局有意识地依托地铁建设，将这里建设成为区域的商业中心。
■商业布局：
距振业城最近距离约210米
区域商业主要沿深惠路、埔厦路以及深龙路布置。
深惠路沿线的商业用地呈“哑铃型”布置，在梧桐路、埔厦路以及兴龙路与深惠路交叉口处布置主力商场、大型购物中心、商业广场，中间地带则安排商业街以及商务公寓。
地铁站周边地区主要开发地铁物业、包括商业、办公、文化娱乐、物流等。
沿埔厦路以及深龙路布置住宅底层商业、沿街商铺等。
根据规划图就可以看到，集中型的商业布局距离振业城的最近距离大约为210米左右，并不是近邻的，半求认为这样一来，振业城的业主即可以较为便利地享受商业设施，又可避免商业的直接影响。
■住宅布局：
深惠路北规划25米宽绿化隔离带
区域改造居住用地为16.30万平米，安排在深惠路北商业用地北侧，以埔厦路为界，形成东西两个完整的居住小区。
埔厦路以西为01号地块、埔厦路以东为02号地块。
01号地块分为四个子地块，02号地块分为三个子地块。
道路系统分为城市主干道、城市次干道、城市支路三级，道路呈方格网状布置。
深惠路为城市主干道，规划道路宽度为70米，道路红线宽度120米。
而深惠路北规划为与振业城南一样宽（25米）的绿化隔离带，这个水平与深圳特区内的上步北路两侧的绿化带水平一样，半求认为将在隔音、休闲上对周围居民起到很大的好处。
梧桐路、埔厦路、深龙路以及兴龙路规划为城市次干道，道路红线宽度分别为30米、35米、30米、30米。
城市支路共有两条，分别位于1号地块和2号地块内，学校与居住区之间，走向皆为南北向，道路红线宽度为15米。
改造住宅按1：
1比例进行产权调换；厂房按1：
1比例异地安置。
改造模式为商改，也就是以房地产商业为主体。
整体开发模式建议采用拆迁与项目同步实施、分期分块、逐步推进的模式进行。
横岗街道地处深圳东部，毗邻港澳，是深圳通往惠州、梅州、汕头、福建等地区的交通要道，距深圳市中心18公里，总面积83平方公里，是深圳经济特区东部的工业重地。
全街道下辖13个社区居委会，52个居民小组。
多年来，横岗以其三个文明建设的辉煌成就，先后被评为“中国乡镇之星”、“全国乡镇最佳投资环境100强”、“国家卫生镇”、“全国创建文明小城镇示范点”、“全国创建文明村镇工作先进单位”、“全国环境优美乡镇”、“广东省文明示范镇”、“省生态示范镇”、“广东省体育强镇”、“广东省教育强镇”等国家级和省级荣誉称号，在全国首创的农村三级股份合作制被国家有关部门评为“中华之最”。
2005年横岗街道更是获得4项国家级荣誉：
计生工作顺利完成了上级下达的各项指标任务，被中宣部等十部委联合授予“2001—2005年全国婚育新风进万家活动先进集体”；六约社区调委会被国家司法部授予“全国人民调解工作标兵单位”光荣称号；横岗派出所被评为“国家一级派出所”；横岗街道被评为“全国精神文明建设工作先进单位”。
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