南宁某房地产开发项目可行性研究报告.docx

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南宁某房地产开发项目可行性研究报告

南宁某房地产开发项目可行性研究报告

XXXX

项目可行性分析报告

一、项目概况

（一）、开发企业简介

企业名称：

南宁XX开发有限责任公司

成立日期：

注册资金：

企业类型：

经营范围：

公司住所：

法人代表：

（二）、地理位置及现状

项目地块位于人民东路（略）

（三）、项目设计规模及建设内容

按规划局下达的规划设计内容，拟建的XX·XX高层住宅小区建设用地3120㎡，总建筑面积18300㎡，其中住宅10150㎡，商业5000㎡，停车场面积2000㎡，物业及会所面积150㎡，人防工程1000㎡。

（四）、配套市政设施情况

小区周边的供电、电信、自来水、污水、雨水等市政管网已配套完善，新建小区的上述网系均可就近接入。

（五）、主要技术经济指标

建筑面积：

1、总建筑面积18300㎡2、地下室建筑面积1000㎡

总投资5265.35万元

经计算，本项目工程主要经济指标如下：

平均单位成本：

2877.24/平方米

平均销售价格：

5386.69元/平方米（指出售的商铺、住宅、车位按建筑面积计算的均价）

其中：

住宅：

3300元/㎡×10150㎡＝3349.5万元

商铺：

1.5万元/㎡×3000㎡＝4500万元；

0.5万元/㎡×1000㎡＝500万元

车位：

5万元/个×70个＝350万元。

〔2000㎡〕

总销售额：

3349.5＋4500＋500＋350＝8699.5万元。

税后利润：

1972.72万元

投资年收益率：

91%

财务净现值：

1497.49万元（基准折现率按8%计）

投资利润率：

28.44%

财务内部收益率：

IRR=60%

投资回收期：

1.16年（静态）；1.68（动态）。

二、宏观环境分析

（一）、国家房地产宏观政策分析

宏观政策进一步完善，利于行业健康发展，但银行加息抑制房地产行业的快速发展。

自2004年10月29日国家出台加息政策后，加息抑制房地产价格过快上涨。

当前房地产行业最突出的问题从房地产投资增长过快转移到房价上涨过快，房价上涨过快成为房地产行业发展最大的风险因素，由于房价的不断上涨导致新一轮的房地产泡沫的争论日益激烈，只有房价的平稳增长，房地产行业才有可能保持长期持续稳定增长。

升息对房地产行业的影响主要有三个方面：

对消费产生一定的抑制作用；提高了开发商的资金成本；与国家宏观紧缩政策结合将抑制消费者购房行为的预期。

（二）、广西房地产市场分析

2004年以来，国家采取的抑制房地产投资过热的宏观调控措施初见成效，房地产投资增长速度减缓，但土地开发投资增长较快，房屋价格和土地价格持续上涨。

2004年广西房地产开发投资总额192.4亿元，同比增长37.1％，商品房竣工面积884.5万平方米，同比增长27.60％，销售面积820.4万平方米，同比增长30.10％，商品房销售率达92.8％，同比提高1.7个百分点，市场供求基本平衡。

但2004年广西土地开发投资增长较快，房地产价格持续上涨。

全年新购置土地面积、土地开发面积同比分别增长了67.3％、15％，同比提高了46.9、7.5个百分点。

土地价格由年初的259元/㎡涨至12月末326元/㎡，全年商品房平均售价2083元/㎡，同比增长9.8％。

2004年广西房地产贷款增长较快。

至12月末，广西金融机构各项房地产贷款余额507.4亿元，同比增长50.1％，其中房地产开发贷款受土地储备贷款增加的影响大幅增长，同比增长了一倍多；个人住房消费贷款增幅持续回落，贷款同比增幅由1月末的71.7％回落至12月末的42.3％。

全年广西房地产投资的资金来源中，银行贷款比重为20.6％，同比下降1.7个百分点，反映出信贷资金对房地产市场的介入程度有所下降，房地产市场风险转化为金融风险的动能有所减弱。

三、南宁房地产投资环境及房地产发展状况

（一）、南宁房地产投资环境分析

1、2005年上半年南宁市经济运行状况良好

2005年上半年，南宁GDP为286.85亿元，同比增长12.1％；财政收入48.97亿元，同比增长17.98％。

2、国家宏观政策影响房地产发展，抑制房价增长过快

2005上半年，国家相继出台了一系列的稳定房价的政策，宏观政策进一步完善，利于行业健康发展。

3、南宁市城市建设有计划、有步骤地推进

随着大南宁建设和“136”工程的实施，南宁市城市建设有计划、有步骤地推进。

如南宁·中国－东盟商贸城正式开工启动；根据南宁市道路网络规划，将建成开通三座大桥――桃源桥、北大桥和南宁大桥，此三座大桥的建成将缓解邕江大桥的交通流。

（二）、南宁市房地产发展现状

近年来随着南宁市经济快速增长，年人均可支配收入的逐年提高，加上受“中国—东盟博览会”永久落户南宁、“136”工程的实施、旧城改造力度加大等一系列利好因素影响，使得南宁市房地产业获得前所未有的快速发展（自2000年以来，南宁市连续5年房地产成交量均保持30%以上的增长速度，并且房地产整体成交价格从99年1985元/M2上涨到2004年的2768元/M2）。

2005年上半年商品房总供应量为87.45万㎡，总消化量127.24万㎡，供求比为1：

1.46。

显现出市场在基础需求量上较为稳定的态势。

其中住宅：

供求比是1：

1.5；商业供求比为1：

0.6；写字楼供求比为1：

1.84（注:

供求比例呈现供小与求的情况，但实际市场由于2004年写字楼物业出现滞销，目前写字楼市场消化压力还是相当大）。

四、南宁市高层住宅物业市场分析

（一）南宁高层住宅物业户型面积分析

1、面积大小配比分析图（面积比）

二房

三房

四房

楼中楼

80㎡以下

80－90㎡

90㎡以上

110㎡以下

110－130㎡

130㎡以上

130㎡以下

130－150㎡

150㎡以上

150㎡以下

150－200㎡

200㎡以上

7％

62％

31％

13％

76％

11％

21％

52％

27％

9％

48％

43％

从南宁高层住宅物业畅销户型面积看，除部分投资型的商务公寓外，其余大多高层住宅户型设计大多为三房两厅两卫，再次为四房，二房和楼中楼产品所占比例较少，而户型面积大小80至150平方米的舒适型为主，要求户型比较紧凑实用。

高层楼盘户型配比图：

南宁高层户型配比多以三房和四房等居家户型为主，投资型小户型为辅，从客户居住特点分析，大多户型为三口之家的客户居住为主，三房是比较适合的产品户型，过大则浪费空间，过小则达不到舒适居住效果。

2、目前市场热销高层住宅户型面积及状况

（1）畅销户型面积

1/1（单间）：

30至50㎡

2/2：

75至85㎡

3/2：

105至130㎡

4/2：

130至145㎡

市场上以80至130㎡的户型面积需求最为畅销，目前市场上实际供给的户型面积多在100至180M2，没有很好地与市场需求进行有效的对接。

其中三房、四房以上的面积在140至180M2的户型相当普遍，销售难度相当大甚至积压，如太阳广场三栋高层住宅，大部分户型面积在150至180㎡之间，总价偏高，已基本滞销。

（2）销售速度：

1/1≥2/2>3/2>4/2>楼中楼。

（3）三房二厅双卫以及四房二厅为主流户型，二房户型次之。

（4）错层式户型较受客户欢迎，市场反应良好。

（二）南宁市高层物业的价格分析

1、整体价格趋势

纵观南宁高层物业的价格，各区域的价格差很大。

仍是琅东的楼盘价格最高。

我们调查发现从整体上来说，该类物业的销售相对较缓慢，畅销楼盘主要集中于路段优势明显、周边生活配套完善、户型面积分配合理及楼盘形象良好的楼盘。

土地的稀缺性，导致城市楼盘向高空发展成为趋势。

高层住宅物业作为一种高档商品，如今已经成为人们身份、地位、财富的象征。

纵观南宁近两年房价，总价偏高制约着高层物业价格的涨幅，整体均价约3400元/㎡，故未来两年高层住宅价格还将会保持平稳走势。

（三）南宁市高层物业分布区域分析

目前，南宁高层物业主要集中在新城区及商业中心区，主要因为其区域配套成熟，环境、形象高尚。

从城市发展现状分析，城市高层物业主要依托江景、湖景资源，即所处地理位置优越、良好的人文环境和区域形象、浓郁的商业氛围等条件建设。

（四）高层物业目标客户购买因子分析

从调查分析中，我们发现人们对高层物业的配套要求最高，注意因为高层物业的目标客户群多为城市的精英人士，生活、交际、工作等方面都十分重要的依赖好而齐的区域配套和环境；另外户型也是客户所主要关注的因素之一，高层客户多为二次置业者，对户型设计要求更高；从客户考虑的因素分析看，楼盘的环境和产品价格也是很重要的因素。

客户对高层物业社区及小区周边的要求也比普通多层产品要高，对楼盘社区的配套要求有所提高，更注重社区环境及生活的质量。

五、项目街区功能分析

（一）、地块所处区域功能描述

本案地处南宁市中心区域，该区域是南宁市传统的商贸中心，又是南宁市传统的政治、文化、居住中心。

朝阳商圈是南宁市典型的商业闹市区，片区商业网点多，商贸物流、信息流极为发达；该区域居住人口密集，居民消费水平较高，随着市政府加大老城区拆迁、改造，中心板块居住环境不断改善，这为中心板块房地产发展提供良好的机遇。

（二）、周边生活配套

1、学校：

中学：

二中、四中、九中。

小学：

民主路小学、共和路小学、新民路小学。

2、银行：

中国银行、工商银行、建设银行、中国银行、南宁市商业银行。

3、医院：

南宁妇幼保健院、骨科医院、市七医院、红十字会医院。

4、运动场所：

广西区体育场、广西体专、华美娱乐城。

5、娱乐：

天王星、华美娱乐城、工人文化宫。

6、酒店宾馆：

明园新都酒店、邕江宾馆、锦华大酒店、万兴酒店、南宁饭店。

7、菜市：

物质路菜市场。

8、购物：

金之岛、百货大楼、万达商业广场、置地广场、金山广场、民族商场、金朝阳、新朝阳、步行街等。

9、休闲广场：

民族广场、民生广场、滨江公园、人民公园、朝阳广场。

10、文化剧院：

区科技馆、区图书馆、区博物馆、华纳影院、新华书城、南宁剧场、市图书馆。

11、交通路网：

人民路、民族大道、朝阳路、友爱路。

公交车：

2、8、、17、22、28、218路公交车经过。

六、项目定位

（一）、项目SWOT分析

S（优势）

✧与朝阳花园相距几百米，地处市中心繁华地段。

✧处于人民路、公园路、友爱路交集处，公交路线辐射全市，交通便利。

✧相关生活配套设施极为完善，业主日常生活极为方便。

✧背靠人民公园，闹中取静，靓丽景观，空气清秀。

✧市中心片区可供开发土地希缺，本项目开发前景乐观。

✧紧邻派出所，在中心人口繁杂的情况下给业主一个良好的治安环境。

✧所处繁华旧城区，拆迁户购买欲望强，区域人群具有深厚的怀旧情结。

✧市政工程使基地周边交通、形象、环境得到不断改善，升值空间大。

✧已经成功开发XX公寓、XX翠峰等多个项目，群众对公司品牌高度认可。

W（劣势）

✧项目为旧城改造，将要面临拆迁的一系列问题。

✧人民东路道路较窄，商业氛围不是很浓，有待培育。

✧周边人员多而杂，民居凌乱，形象不是很好。

O（威胁）

✧置地广场、金之岛城市广场等区域竞争对手盘量多，优势大。

✧公园和广场的不断完善和建成，人们对人民公园的热情度有所下降。

✧区域商业氛围不浓，业态出现各自为王状况，难成气候。

T（机会）

✧附近政府机关单位较集中，择邻而居，目标客户多。

✧友爱延长线的开通，使人车流量增加，商机增大。

✧比邻政府规划的澳门街，将带动人气，提升地段价值。

✧置地广场、金之岛、澳门街的建成，将改变人们对区域的不良印象。

✧旧城改造继续进行，将增加相当一部分怀旧的目标客户。

✧南博会落户南宁，城市知名度提高，外地来邕置业者将越来越多。

（二）、项目总体定位

积淀深厚历史文化底蕴的现代商住楼

（三）、产品定位

一房一厅：

40～50㎡二房二厅：

70～85㎡

三房二厅二卫：

90～110㎡楼中楼：

110～160㎡沿街独立商铺：

20～100㎡

（四）、价格定位

住宅均价：

3300元/㎡：

沿街商铺：

15000元/㎡：

斜坡商铺：

5000元/㎡：

车位：

50000元/个

（五）、客户定位

1、项目周边原有居民，包括有一定经济能力的生意人、企事业员工。

2、极具恋区情结的本土南宁人，片区居住情结严重。

3、为满足居住需求或是提高居住质量的区域人群。

七、项目建设规划及进度安排

（一）、建设方案及规划说明

1、建设方案

本项目建设方案如下：

用地面积3120㎡,计划建设1栋14层高层住宅，地下室一层1000㎡为人防建设，地上部分总建筑面积17300㎡（计入容积率部分）。

其中：

住宅10150㎡，斜坡商铺1000㎡，沿街商铺3000㎡，车库2000㎡、超市1000㎡，会所150㎡。

2、规划目标

（1）以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生态性的要求，为消费者提供多样化、可选择、适应性强的住宅，创造具有良好居住环境，完善的基础设施、文明、卫生、景观优美的生活示范项目。

（2）合理组织绿化、交通体系，使小区具有良好的空间布局形态。

（3）吸收各项目的居住特点，创造有特色，能满足居住生活需要的环境功能。

（二）、建设方式及进度安排

1、项目建设经营期。

考虑项目全过程所需时间，项目建设经营期计划为2年。

2、建设方式。

采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期，成本和质量。

3、项目实施计划进度建议：

1）工程进度计划：

●2006年1月—2月基础、地下室施工；

●2006年3月—9月主体结构施工；

●2006年9月—2007年1月楼地面、内外墙批灰、外墙涂料等分项工程施工；

●2006年4月—2007年1月个安装分项工程穿插施工;

●2006年10月—2007年1月室外工程施工。

工程计划进度详见下《工程计划进度表》：

2）项目工程计划进度表

年

2006年

2007年

工程名称

1季

2季

3季

4季

1季

2季

3季

4季

基础、地下室

结构、主体

装饰等分项工程

安装工程

室外工程

八、项目投资分析

（一）、成本估算

根据项目建设方案和对目前建筑市场及房地产营销成本的调查，对项目成本进行测算，得出项目总投资5265.35万元。

各分项成本的预测情况，详见《项目成本估算表》。

项目成本估算表

序号

费用名称

估算价（万元）

备注

一

土地款

1935.46

拆迁费

二

前期费用

47.92

1、设计

36.60

总建面积*20元/㎡

2、设计审图

7.32

设计费*20%

3、勘察

1.56

土地面积*5.0元/㎡

4、临时水电

0.94

土地面积*3.0元/㎡

5、场地平整

1.5

经验值

三

建筑安装

2104.5

总建面积×1150元/㎡（含电梯）

四

室外工程

366

总建面积×200元/㎡

五

报建费

135.42

工程造价*6%+5元/㎡*总建面积

六

不可预见

79.62

【

（二）…（五）】*3%

七

资金利息

180

2000万元×6%×1.5

八

监理费

31.57

建筑安装费*1.5%

九

管理费

63.14

建筑安装费*3%

十

营销费

173.99

销售额*2.0%

十一

广告费

130.49

销售额*1.5%

十二

竣工审图费

4.21

建筑安装费*0.2%

十三

房屋交易管理费

13.05

销售额*0.15%

十四

总成本

5265.35

【

（一）+……（十三）】

十五

平均成本

2877.24元/㎡

（二）、收益分析

1、项目销售的物业及售价:

根据本项目物业特点以及市场调查的分析预测，拟定本项目销售物业及销售均价如下：

●高层住宅总建筑面积10150平方米，平均售价3300元/平方米；

●沿街商铺总建筑面积3000平方米，均售价1.5万元/平方米；

斜坡商铺1000㎡，均价5000元/㎡；

●停车泊位70个，均价5万元/个。

2、销售计划

销售进度计划如下：

（1）2006年5月至2006年12月销售住宅部分。

（2）2007年1～3月份，销售斜铺坡商铺1000㎡，沿街商铺1500㎡及20个停车位。

（3）2007年14月～6月销售沿街商铺1500㎡及余下50个停车泊位。

（4）销售计划方案详见《销售、回收资金计划表》

销售、回收资金计划表

销售时段

销售物业

住宅

商铺

停车位

面积

均价

金额

面积

均价

金额

面积

均价

金额

㎡

元/㎡

万元

㎡

元/㎡

万元

（个）

元/㎡

万元

2006年

1—3月

0

0

0

0

0

0

0

0

0

4—6月

2254

3250

732.55

0

0

0

0

0

0

7—9月

4508

3300

1487.6

0

0

0

0

0

0

10—12月

3388

3333.3

1129.3

0

0

0

0

0

0

2007年

1—3月

0

0

3350

1000

5000

500

0

0

0

0

0

0

2000

15000

3000

0

0

0

4—6月

0

0

0

1000

15000

1500

70

50000

350

7—9月

0

0

0

0

0

0

0

0

0

10—12月

0

0

0

0

0

0

0

0

0

分项合计

10150

3300

6699

4000

—

5000

70

—

350

总计

金额

3349.5+5000+350=8699.5

面积

10150+4000=14150㎡（住宅、商铺）,车位：

70（个）（2000㎡）

3、销售收入小结

销售物业总销售面积16150㎡，其中：

●住宅3300元/㎡*10150㎡=3349.5万元；

●商铺11.5万元/㎡*3000㎡=4500万元；0.5万元/㎡*1000㎡=500万元；

●停车位5万元/个*70个=350万元。

〔2000㎡〕；

●总计3349.5+4500+500+350=8699.5万元。

●另：

1000㎡的小超市以出租方式经营，租金纯收入为30元/㎡.月；年收益3万元,年收入36万元。

经营40年。

查表得年金现值系数ADF（8%,40）为11.9246。

计算得40年可获PA（40）=（3*12）*11.9246=429.27万元（现值）收益。

4、利润计算：

项目名称

金额（万元）

1、总销售收入

8699.5

2、投资总成本

5265.35

3、营业税及附加

（1）×5.563%=489.78

4、毛利润

（1）－

（2）－（3）=2944.37

5、所得税

（4）*33%=2944.37*33%=971.64

6、所得税后利润

（4）－（5）=1972.72

7、投资年收益率

91%

注:

营业税及附加包含营业税、城市维护建设费、教育附加、防洪及印花税

5、收益评价

5.1.项目现金流量表

建设经营期

现金项目

合计

2005年

2006年

2007年

万元

前期

1

2

3

4

1

2

3

4

1、现金流入

8699.5

0

0

824.7

1256

1268.8

2850

2500

0

0

A、销售收入

8699.5

0

0

824.7

1256

1268.8

2850

2500

0

0

B、其他收入

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0　

2、现金流出

6726.77

1423.62

370.89

788.47

976.17

786.15

1376.65

964.62

0

40.2

A、项目投资

5265.35

2124.8

553.57

724.2

767.63

477

490.51

67.64

0

60

B、营业税及附加

489.78

0

0

46.43

70.71

71.43

160.46

140.75

0

0

C、所得税

971.64

-701.18

-182.7

17.84

137.83

237.72

725.68

756.23

0

-19.8

3、净现金流量

1972.72

-1423.62

-370.89

36.22

279.83

482.65

1473.35

1535.38

0

-40.2

4、年净现金流量

-1423.62

427.8

2968.53

5、累计现金流量

1972.72

-1423.62

-995.81

1972.72

6、折现现金流量

I=8%

-1423.62

397.86

2523.25

7、累计折现流量

1497.49

-1423.62

-1025.76

1497.49

5.2.效益评价指标计算

根据上表,可计算得以下项目投资评价指标值：

投资效益评价指标计算

7、财务净现值

1497.49

8、财务内部收益率

60%

9、投资利润率

28.44%

10、静态回收期

1..1年

11、动态回收期

1.68年（含前期准备0.25年）

5.3.指标的分析

●财务净现值：

FNPV=1497.49万元（折现率取8%，项目基本方案实现，将获得1220.42万元（现值的纯利润）。

●财务内部收益率：

（IRR）60%（高于行业平均水平，说明项目盈利能力大，风险小）。

●总投资利润率：

R=28.44%，（达到行业平均水平）;

●静态投资回收期Tj约1.16年；

●动态投资回收期Td约1.68年。

（回收期短）。

（三）、投资计划及资金筹措

1、投资计划

项目总投资5265.35万元。

根据项目工程进度部署,以及营销的进度安排，对项目全过程各期的资金使用情况进行预测，详见《资金分期使用预测表》

资金分期使用预测表

费用名称

前期

2006

2007

合计万元

1

2

3

4

1

2

3

4

1、土地

1935.5

0

0

0

0

0

0

0

0

1935.5