房地产项目设计前准备阶段设计阶段施工阶段动用准备阶段的项目管理.docx

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房地产项目设计前准备阶段设计阶段施工阶段动用准备阶段的项目管理

地产项目管理

设计前准备阶段、设计阶段、施工阶段、动用准备阶段的项目管理如下：

一、设计准备阶段：

1、设计准备阶段的投资控制

（1）在可行性研究基础上，进行项目总投资目标的分析和论证。

（2）编制项目总投资分解初步规划。

（3）分析总投资目标实现的风险，编制投资风险管理的初步方案。

（4）编制设计任务书中有关投资控制的内容

（5）对设计方案提出投资评价建议

（6）根据选定的设计方案审核项目总投资估算。

（7）编制设计阶段资金使用计划，并控制其执行。

（8）编制各种投资控制报表和报告。

2、设计准备阶段的进度控制。

（1）分析和论证总进度目标。

（2）编制项目实施的总进度计划。

（3）分析总进度目标的风险，编制进度风险管理的初步方案。

（4）审核进度计划，并控制其执行。

（5）编写设计任务书中有关进度控制的内容。

（6）编制各种进度报表和报告。

3、设计准备阶段的质量控制。

（1）理解业主的要求，分析和论证项目的功能。

（2）协助业主确定项目的质量要求和标准

（3）分析质量目标实现的风险，编制质量风险管理的初步方案

（4）编制项目的功能描述书及主要空间的房间手册。

（5）编制设计任务书

（6）比较设计方案是否符合设计竞选文件的要求

（7）编制设计竞选总报告

4、设计准备阶段的合同管理

（1）分析和论证实施的特点及环境，编制项目合同管理的初步规划。

（2）分析项目实施的风险，编制项目风险管理的初步方案

（3）从合同管理角度为设计文件编制提出建议

（4）根据设计竞选的结果，提出委托设计的合同结构

（5）协助业主起草设计合同，参与设计合同的谈判和签订工作

（6）从目标控制的角度分析设计合同的风险，制定设计合同的管理方案。

（7）分析和编制索赔管理初步方案，以防索赔事件的发生。

5、设计准备阶段的信息管理

（1）建立项目的信息编码体系及信息管理制度。

（2）收集整理和分类归档各种项目管理信息

（3）协助业主建立会议制度，管理各种会议记录

（4）建立各种报表和报告制度，确保信息流畅、及时和准确

（5）填写项目管理日志

（6）每月向业主递交项目管理工作月报。

（7）运用计算机辅助项目的信息管理，随时向业主提供有关项目管理的各类信息各种表和报告

（8）将所有项目管理信息分类装订成册，在项目管理工作结束后递交业主

6、设计准备阶段的组织与协调

（1）分析项目实施的特点及环境，提出项目实施的组织方案

（2）编制项目管理总规划

（3）编制设计工作的组织方案，并控制其方案

（4）协助业主组织设计竞赛

（5）组织设计方案的评审，协助业主办理设计审批方案

（6）根据设计竞选及评审结果，提出委托设计单位的建议

（7）协调设计准备阶段过程中的各种工作关系，协助业主解决有关纠纷事宜

二、设计阶段项目管理任务

1、设计阶段的投资控制。

（1）在可行性研究报告基础上，进行项目总投资目标的进一步的分析和论证

（2）根据方案设计，审核项目总估算，供业主方确定投资目标参考，并基于优化方案协助业主对估算做调整

（3）编制项目总投资分解规划，并在设计过程中控制其执行，在设计过程中若有必要，及时提出调整总投资分解规划的建议

（4）审核项目总概算，在设计深化过程中严格控制在总概算所确定的投资计划值中，对设计概算作出评价报告和建议

（5）根据工程概算和工程进度，编制设计阶段资金使用计划，并控制其执行，必要时对上述计划提出调整意见。

（6）从设计、施工、材料和设备等多方面作必要的市场调查分析和技术经济比较论证，并提出咨询报告，如发现设计可能突破投资目标，协助设计人员提出解决办法，共业主参考

（7）审核施工图预算，必要时调整总投资规划

（8）采用价值工程方法，在充分满足项目功能的条件下考虑进一步挖掘节约投资的潜力

（9）进行投资计划值和实际值的动态跟踪比较，并提交各种投资控制报表和报告。

（10）控制设计变更，注意检查变更设计的结构可靠性、经济性、建筑造型和使用功能是否满足业主的要求

2、设计阶段进度控制

（1）参与编制项目总进度计划、有关施工进度与施工监理单位协调讨论。

（2）审核设计方提出详细的设计进度计划和出图计划，并控制其执行，避免发生因涉及单位推迟进度而造成施工单位的索赔。

（3）协助业主起草甲供材料和设备的采购计划，审核甲供进口材料设备清单。

（4）协助业主确定施工分包合同结构及招标方式

（5）督促业主对设计文件尽快做出决策和审定。

（6）在项目实施过程中进行进度计划值和实际值的比较，并提交各种进度计划控制表和报告（月度、季度和年度）

3、设计阶段的质量控制。

（1）协助业主确定项目质量的要求和标准，满足设计质监部门质量评定标准要求，并作为质量控制目标值，参与分析和评估建筑物使用功能，面积分配、建筑设计标准，根据业主的要求，编制详细的设计要求文件，作为方案设计优化任务书的一部分。

（2）研究图纸、技术说明和计算书等设计文件，发现问题，技术向设计单位提出，并对设计变更进行技术经济合理性分析，并按照规定的程序办理设计变更手续，凡对投资及进度带来影响的变更，需会同业主会签。

（3）审核各设计阶段的图纸、技术说明和设计书等设计文件是否符合归家有关合计规范、有关设计质量要求和标准，并根据需要提出修改意见，确保设计质量获得有关部门审核通过

（4）在设计进展过程中，协助审核设计是否符合业主对设计自量的特殊要求，并根据需要提出修改意见

（5）若必要，组织有关专家对结构方案进行分析和论证，以确定施工的可行性和结构的可靠性，以进一步降低建造成本。

（6）协助智能化设计和供货单位进行只能化总体设计方案的技术经济分析。

（7）对常规设备系统的技术经济进行分析，提出修改意见

（8）审核有关水、电、气等的系统设计与有关市政工程规范、地块市政条件是否符合，确保获得有关部门审核通过。

（9）审核施工图设计是否有足够的深度，是否满足可施工性的要求，以确保施工进度计划的顺利进行

（10）对项目采用的主要材料和设备充分了解其用途，并做出市场调查分析，对材料和设备的选用提出咨询报告，在满足功能要求的条件下，尽可能降低工程成本。

（11）会同有关部门对设计文件进行审核，必要时组织会议或专家论证

4、设计阶段的合同管理

（1）协助业主确定设计合同管理

（2）协助业主编制选择标准合同文本，起草设计合同及特殊条款

（3）从投资控制、进度控制和质量控制的角度分析合同条款，分析合同执行过程中可能出现的风险及如何进行风险转移

（4）参与设计合同谈判

（5）进行设计合同执行期间的跟踪管理，包括合同执行情况检查，以及合同的修改，签订不从协议等事宜

（6）分析可能放生索赔的原因，制定索赔防范性对策，减少业主索赔事件的发生，协助业主处理有关设计合同的索赔事宜，并处理合同纠纷事宜

（7）想业主提交有关合同管理的报表和报告

5、设计阶段的信息管理。

（1）建立设计阶段工程信息编码体系

（2）建立设计阶段信息管理制度，并控制其执行

（3）简历设计阶段各类信息收集、分类归档和整理

（4）应用计算机辅助项目的信息管理，随时向业主提供项目管理各种报表和报告

（5）协助业主建立有关会议制度，整理会议记录

（6）督促设计单位整理工程技术和经济资料及档案

（7）填写项目管理工作记录，每月向业主提交设计阶段项目管理工作月报

（8）将所有涉及文档（包括图纸、技术说明、来往函件、会议纪要和政府批文等）装订成册，在项目结束后递交业主。

6、阶段组织和协调的任务。

（1）协助业主协调与设计单位之间的关系，及时处理有关问题，使设计工作顺利进行

（2）协助业主处理设计与政府部门的联系

（3）协助业主做好方案设计及扩初设计审批的准备工作，协助处理和解决方案和扩初设计审批的有关问题。

（4）协助业主协调设计与招标投标主管部门之间的关系

三、施工阶段项目管理的任务

1、编制施工阶段投资控制。

（1）编制施工阶段各年度、季度和月度资金使用计划，并控制其执行。

（2）利用投资控制软件每月进行计划值与实际值的比较，并提供各种报表

（3）工程付款审核

（4）审核其他付款申请单

（5）对施工方案进行技术比较和论证

（6）审核及处理各项施工索赔中与资金有关的事宜

2、施工阶段的进度控制

（1）审核施工总进度计划，并在项目施工过程中控制其执行，必要时进行及时调整施工总进度计划。

（2）审核项目施工各阶段、年、季和月的进度计划，必要时作出调整。

（3）审核设计方案，施工方和材料、设备供货方提出的进度计划和供货计划，并检查，督促和控制其执行。

（4）在项目实施过程中，进行进度计划值与实际值的比较、每月、每季和每月提交各种进度控制报告。

3、施工阶段的合同管理

（1）协助业主起草甲供材料和设备合同，参与各类合同的谈判

（2）进行各类合同的跟踪管理，并定期提供合同管理的各种报告

（3）协助业主处理有关索赔事宜，并处理合同纠纷

4、施工阶段的信息管理。

（1）进行各种工程信息的收集，整理和存档

（2）定期提供各类工程项目管理报表

（3）建立工程会议制度

（4）督促各施工施工单位整理工程技术资料

5、施工阶段的组织和协调

（1）参与组织设计交底

（2）组织和协调参与工程建设各单位之间的关系

（3）协助业主向各政府主管部门办理各项审批事项

6、施工阶段的风险管理

（1）工程变更管理

（2）协助处理索赔和反索赔事宜

（3）协助处理与保险有关的事宜

7、施工阶段的现场管理

（1）组织工地安全检查

（2）组织工地卫生及文明施工检查

（3）协调处理工地的各种纠纷

（4）组织落实工地保卫及产品保护工作

四、动用前准备阶段项目管理的任务

1、动用前准备阶段的投资控制

（1）编制本阶段资金使用计划、控制其执行，必要时调整计划。

（2）进行投资计划值与实际值的比较，提交各种投资控制报告

（3）审核本阶段各类付款

（4）审核及时处理施工综合索赔事宜

（5）参与讨论工程决算中的一些问题

2、动用前准备阶段的进度控制

（1）编制本阶段的进度计划、并控制其执行，必要时作调整

（2）提交各种进度控制报告

3、动用前准备阶段的合同管理

（1）进行各类合同的跟踪管理，并提交合同管理的各种报告

（2）协助业主处理有关工程索赔事宜，并处理合同纠纷

（3）协助处理合同中的未完事项

4、动用前准备阶段的信息管理

（1）进行各种工程信息的收集、整理和存档

（2）提供各类工程项目管理报表

（3）督促项目实施单位整理工程技术资料

（4）组织提交竣工资料

（5）组织编写重要设施的使用手册和维护说明

5、动用前准备阶段的组织与协调

（1）组织和协调参与工程建设各单位之间的关系

（2）协助业主向各政府主管部门办理各项竣工入住事项

6、动用前准备阶段的其他任务

（1）协助业主进行物业人员培训

（2）配合进行剩余甲供材料物资的处理

（3）参与组织各种仪式和活动。