《房地产企业规范化管理制度设计》配套光盘.docx
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《房地产企业规范化管理制度设计》配套光盘
弗布克房地产企业规范化管理系列
房地产企业规范化管理制度设计
配套光盘
周鸿编著
北京
第1章房地产企业六大规范化管理制度设计概述
1．1工程项目规范化管理制度设计概述
1．1．1图纸管理制度设计
房地产开发企业设计管理部在开展图纸设计与优化设计工作时，应制定规范化的图纸管理制度与作业程序，并不断合理化。
根据图纸设计与管理程序，图纸管理各项工作任务所需遵循的制度体系可按图1-1所示的模板设计。
图1-1房地产企业工程图纸管理制度体系设计示例
1．1．2工程造价制度设计
房地产企业造价管理部在开展工程预算、结算与决算工作时，为达到既确保工程质量，又能有效控制工程成本的目的，应建立规范化的工程造价管理制度与工作程序，并不断合理化。
工程造价管理各项工作任务需遵循的制度体系可按图1-2所示的模板设计。
图1-2房地产企业工程造价管理制度体系设计示例
1．1．3工程招标制度设计
房地产企业为规范公司的招标活动，选择合适的外部合作单位，保证开发项目的质量、工期，提高公司的投资效益，需建立规范化的工程招投标制度与流程，并不断合理化。
根据项目招投标管理的流程，招投标各项工作任务所需遵循的制度体系可按图1-3所示的模板设计。
图1-3房地产企业工程招投标管理制度体系设计示例
1．1．4工程外包管理制度设计
房地产企业为使项目工作能顺利开展，对承（分）包单位进行有效的监督与控制，保质保量完成项目进度计划，应建立规范化的承（分）包管理制度。
工程外包管理过程中所需遵循的制度体系可按图1-4所示的模板设计。
图1-4房地产企业工程外包管理制度体系设计示例
1．1．5工程项目合同管理制度设计
为确保房地产企业工程项目各项合同的谈判、拟订、签订与执行等工作顺利进行，公司需建立规范化的合同管理制度与工作程序。
根据合同管理的流程，合同管理各项工作事务应遵循的制度体系可按图1-5所示的模板设计。
图1-5房地产企业工程项目合同管理制度体系设计示例
1．2工程施工规范化管理制度设计概述
1．2．1材料设备采购管理制度设计
为使工程施工所需材料设备的采购工作能顺利开展，保证采购人员正确执行并控制采购业务，企业应在采购管理方面建立规范化的作业程序与制度规范，并不断合理化。
根据采购方式及相应的采购作业程序，采购过程中各项工作任务所需遵循的制度体系可按图1-6所示的模板设计。
图1-6房地产企业材料设备采购管理制度体系设计示例
1．2．2材料设备使用管理制度设计
为加强材料设备的使用管理，保证施工现场材料设备的合理使用，避免不必要的损失与浪费，企业应建立规范化的材料设备使用管理制度与工作程序，并不断合理化。
根据材料设备的使用与管理程序，材料设备使用管理的各项工作所需遵循的制度体系可按图1-7所示的模板设计。
图1-7房地产企业材料设备使用管理制度体系设计示例
1．2．3工程施工现场管理制度设计
房地产企业施工现场管理工作主要包括施工现场人员管理、施工计划与进度管理、施工技术质量管理、施工现场材料设备管理、安全文明施工管理、施工成本控制等，其制度体系的设计如图1-8所示。
图1-8房地产企业工程施工现场管理制度体系设计示例
1．2．4工程施工技术管理制度设计
工程施工技术管理工作贯穿于房地产建设项目开发、施工、移交的整个过程，为规范新型环保技术的采用，规范工程技术管理工作，提高施工技术水平，确保工程施工进度、技术水平和质量，降低工程项目的总成本，提高企业经济效益，企业应建立一整套规范化的技术管理制度体系，具体制度体系设计如下图1-9所示。
图1-9房地产企业工程施工技术管理制度体系设计示例
1．2．5工程施工质量管理制度设计
房地产企业为确保地产建设项目的质量，必须建立一整套规范化的质量管理制度。
质量管理工作包括质量体系管理、质量人员管理、材料设备管理、项目前期质量管理、施工过程质量管理、项目竣工质量验收管理等多个方面，具体的制度体系设计如图1-10所示。
图1-10房地产企业工程施工质量管理制度体系设计
1．2．6工程竣工验收管理制度设计
房地产企业为规范工程竣工验收工作，可依据竣工验收的基本程序设计如图1-11所示的竣工验收管理制度体系。
图1-11房地产企业工程竣工验收管理制度体系设计示例
1．3营销销售规范化管理制度设计概述
1．3．1营销管理制度设计
房地产企业营销管理工作包括营销调研、营销策划、市场定位、销售定价、广告投放、营销费用预算与控制等事项。
其制度体系设计如图1-12所示。
图1-12房地产企业营销管理制度体系设计示例
1．3．2销售管理制度设计
房地产企业销售管理工作包括销售人员管理、销售合同管理、销售会议管理、售楼中心管理、销售提成管理、销售费用控制等事项，其制度体系设计如图1-13所示。
图1-13房地产企业销售管理制度体系设计示例
1．3．3售楼中心管理制度设计
房地产企业售楼中心的管理工作包括楼盘销控管理、客户接待管理、样板间管理、售楼中心日常管理等事项，其制度体系设计如图1-14所示。
图1-14房地产企业售楼中心管理制度体系设计示例
1．4投资融资规范化管理制度设计概述
1．4．1投资管理制度设计
为加强投资管理工作，选择合适的项目，降低投资风险，确保投资报酬，企业应建立一整套规范化的投资管理制度体系和工作程序，具体制度体系的设计如图1-15所示。
图1-15房地产企业投资管理制度体系设计示例
1．4．2融资管理制度设计
房地产企业为规范融资管理工作，降低融资风险，确保企业正常运营，需建立一整套规范化的融资管理制度体系和工作程序，具体制度体系的设计如图1-16所示。
图1-16房地产企业融资管理制度体系设计示例
1．5财务会计规范化管理制度设计概述
1．5．1财务管理制度设计
房地产企业依据国家有关财经法规，结合本企业具体情况和实际需要，采用文字、图表等多样化的形式，针对财务组织管理、全面预算管理、资金管理、资产管理、成本控制、会计管理、内部控制管理等工作，制定出一套具体的、可遵照执行的制度体系，具体如图1-17所示。
图1-17房地产企业财务管理制度体系示例
1．5．2会计管理制度设计
从会计管理事项的角度来看，房地产企业会计管理工作可分为会计人员管理、会计核算管理、财务报告管理、财务分析管理、会计电算化管理、会计档案与票据印章管理等，其具体制度体系的设计如图1-18所示。
图1-18房地产企业会计管理制度体系示例
1．6人事行政规范化管理制度设计概述
1．6．1人事管理制度设计
房地产企业人事管理包括人力资源规划、岗位分析、招聘与甄选管理、培训管理、绩效管理、薪酬福利管理、员工关系管理、企业文化管理等方面的工作，其制度体系设计如图1-19所示。
图1-19房地产企业人事管理制度体系设计示例
1．6．2行政管理制度设计
房地产企业行政管理工作包括行政办公管理、文件档案管理、资证章管理、会议管理、出差管理、食堂管理、宿舍管理、车辆管理等方面，其制度体系设计如图1-20所示。
图1-20房地产企业行政管理制度体系设计示例
第2章工程项目规范化管理制度设计
2．1工程图纸管理制度设计
2．1．1图纸自审管理办法
以下是某房地产开发公司的图纸自审管理办法，供读者参考。
××房地产开发公司图纸自审管理办法
第1章总则
第1条为规范图纸自审工作，使图纸满足公司要求，提高会审工作质量和项目工作效率，结合公司的实际情况，特制定本办法。
第2条本办法适用于公司所有工程项目的图纸自审工作。
第3条图纸自审工作由公司设计管理部负责组织，项目技术人员、相关职能部门人员、主要工种班组长等参与执行。
第2章图纸自审的内容
第4条图纸自审前，需审查各专业施工图的张数、编号与图纸目录是否相符。
第5条审查图纸说明、设计说明是否齐全，规定是否明确，相互之间是否矛盾。
第6条审查平面图所标注坐标、绝对标高与总图是否相符。
第7条审查图面上的尺寸，标高，预留孔、预埋件的位置，构件平、立面的配筋与剖面等是否存在错误。
第8条审查专业图之间、专业图内各图之间、图与表之间的规格、标号、材质、数量、坐标、标高等主要数据是否一致，是否有“错、漏、缺”。
第9条审查施工图中各专业的设计人员是否已在会签栏目签字。
第10条审查图纸上构配件的编号、规格型号及数量与构配件一览表是否相符。
第11条审查实现新技术项目、特殊工程、复杂设备的技术可能性和必要性。
第12条审查采用的新材料以及特殊材料的技术性能资料是否齐备。
第3章图纸自审记录
第13条设计管理部负责检查自审记录工作，图纸自审记录应包括对设计图纸提出的疑问和对设计图纸的有关建议。
第14条在图纸自审前，设计管理部需将自审结果反馈给设计单位，设计人员提早熟悉图纸存在的一些问题，做好设计交底准备，以节省时间，提高会审的质量。
第4章附则
第15条本办法由设计管理部制定，解释权、修改权归设计管理部所有。
第16条本办法自发布之日起实施。
2．1．3图纸资料管理办法
以下是某房地产开发公司的图纸资料管理办法，供读者参考。
××房地产开发公司图纸资料管理办法
第1章总则
第1条目的
为规范项目设计图纸的管理，便于施工过程控制，保证项目施工的顺利实施，同时为工程索赔提供依据，特制定本办法。
第2条适用范围
本办法适用于公司工程项目的所有设计图纸。
第3条职责
公司设计管理部是技术图纸等相关资料的归口管理部门，设计管理部设专人（可兼职）负责图纸的发放和归档工作。
第2章图纸的评审
第4条设计管理部组织各专业工程师进行设计图内部评审工作。
内部评审可根据图纸内容分阶段进行评审。
第5条工程技术部组织项目经理部、设计单位、监理单位、施工单位参与图纸会审会议，充分熟悉掌握设计具体情况，解决会审中出现的图纸问题。
第6条针对施工中碰到的各种问题，设计单位可进行设计变更，但须由公司设计管理部、工程技术部审批通过。
第3章图纸的发放与管理
第7条设计管理部负责从设计单位领取设计图纸。
第8条图纸发送一般采用图文发送单的形式，设计单位草拟图文发送单，经设计管理部经理审阅后签发。
第9条项目技术负责人负责根据公司各部门提供的图纸需求发放图纸。
第10条一般情况下，施工图可按如下方式分配：
项目施工单位套施工图，项目监理公司套，项目各工种工程师套。
第11条施工图纸一经发放，不再回收，失去时效自动作废。
第12条图纸管理人员需详细记录图纸接收与发放情况，设立设计图纸收发台账。
第13条各专业技术人员领取图纸后，由领取图纸的人员负责保管，并在图纸的印章边签名。
一旦发现图纸乱堆、乱放、损坏或丢失，须对领取人（或保管人）进行处罚，每丢失一张罚元，并责令其将丢失的图纸复印一份。
第14条作废图纸经项目总工程师同意后，由各领取人加盖“作废”章。
第15条零星工程图纸需经设计管理部经理在《设计通知单》上签字确认。
第16条零星工程图纸发放标准为工程技术部、材料设备部各1份，领用人在《设计通知单》上签收。
第4章图纸的归档
第17条项目竣工前，设计管理部图纸管理人员负责对各阶段设计图纸进行分项分类存档整理工作。
第18条项目竣工后，公司设计管理部做好项目竣工图纸的编制工作，将需存档的各阶段设计图纸移交公司项目经理部图纸管理人员，配合完成项目资料存档工作。
第5章附则
第19条本办法由公司设计管理部制定，解释权、修改权归设计管理部所有。
第20条本办法自发布之日起实施。
2．2．2工程结算管理制度
以下是某房地产开发公司的工程结算管理制度，供读者参考。
××房地产开发公司工程结算管理制度
第1章总则
第1条为加强对工程项目的结算管理，提高工程人员的成本意识，使工程项目的竣工结算工作进入受控状态，特制定本制度。
第2条本制度适用于工程结算的管理事项。
第3条工程结算原则：
1．实事求是的原则；
2．维护收付双方的正当经济权益原则。
第2章结算定额单价确定规范
第4条结算定额单价以预算、合同及招标价为主，同预算项目相同的分项，单价必须相同，不得调整。
第5条增加项目的结算单价按相应的定额单价套入。
第6条设计中的分项工程在定额上既不能换算，又不能套用时，必须编制补充单价。
第7条除定额说明容许换算外，其余不得任意调整。
第8条土建部分的甲供材料需安装的项目计费直接在预算标书单价中扣出，不计任何费用。
第9条安装部分的甲供材料、设备需安装的项目不计取税金。
第3章结算工程量确定规范
工程量是工程结算的重要内容与依据，结算人员在计算工程量时，必须遵守以下规定。
第10条必须严格计算规则，项目划分、计量单位、相关系数调整换算等内容必须严格按公司相关规定执行。
第11条必须严格按图纸、随工签证和相关协议计算、计列单项工程量。
第12条要在日常的工作中逐步总结影响结算及时性、准确性的主要矛盾，安排合理的计算程序。
第13条结合工作情况，整理汇总各种常用资料，使用常用的定额外标准、常用的计算结果，分门别类记录在工作日志上，以备查。
第14条依据施工图和竣工图，按实物工程量编制结算，任何计费都必须有据可查，不得随意编列。
第15条竣工结算的工程量，应以实际安装（验收规范标准）就位净值数量为准，不得将“工地材料投入量”和“实际安装就位净值数量”混为一谈。
第4章结算造价确定规范
第16条设计变更及现场签证分类计算并当月结算。
第17条结算造价要求分项计算并编制分项汇总表，其计算公式如下：
结算造价=预算造价+设计变造价+现场签证造价+人工补差+材料差价+增加项目
第18条工程结算需确定现场的实际情况、土壤的种类、放坡坡度、运距等。
第19条工程结算需扣除甲供材料的多用材料费，扣除预算中的未施工项目的造价。
第20条材料价差严格按项目经理部的材料限价进行调整。
第5章工程竣工结算书编制规范
第21条项目经理部预结算人员负责工程竣工结算工作。
第22条主体工程项目应于承包商提供结算后的2个月内核对完毕，总体结算应在竣工验收后的5个月内完成，其他工程项目应在乙方提供结算后的30天内核对完毕。
第23条工程竣工结算书编制依据如下所示：
1．竣工报告，交工验收资料；
2．施工设计、竣工图纸、施工预算、承包合同；
3．设计变更、材料代用申请；
4．随工现场签证；
5．工程委托书；
6．材料市场价格资料；
7．工程各项取费标准和双方协议等。
第24条工程竣工结算书编制程序如下：
1．项目经理部负责编制工程竣工结算工作计划；
2．100万元以上的工程，项目经理部预决算人员必须对原预算及不清楚的问题及时与造价管理部联系；
3．造价管理部有必要进行关于前期预算编制问题的结算工作协调及配合；
4．收集并整理结算依据，包括分项工程的材料设备限价价格表、图纸、设计变更、现场签证、涉及造价的会议纪要、图纸部分未施工项目的记录、付款及待垫款、甲供材料设备的领用清单、承包商的结算报价等；
5．项目经理部预决算人员负责工程量的计算，并与承包商进行核对；
6．项目经理部预决算人员单列清理甲供的预算工程量及承建商超领用量的扣款表；
7．确定结算造价后，10万元以上的工程报造价管理部进行核定。
第25条进行工程竣工结算时，项目经理部应核实竣工图纸的完整性。
第26条项目经理部需提前选择供电、自来水、煤气、电话工程结算，便于承包商配合业主入住的“四通”工作。
第27条工程竣工结算书的主要内容包括以下三个方面：
1．编制说明，包括工程概况、编制依据、经济分析及其他需要说明的问题；
2．竣工结算书的主要内容，包括竣工图、工程量、机械台班费、人员费、材料费、各种工程签证等；
3．工程结算的分析。
第28条工程竣工结算书必须经项目经理部预算人员及造价管理部人员相互交叉审核，经审核后的造价方可作为最终的结算价。
第29条项目经理部建立“承包商的结算报送及审核情况登记台账”，便于时间的掌握及责任的界定。
第30条项目经理部预算人员必须建立“三方及甲供材料的领用及付款台账”，对领用单的原件进行存档，便于结算扣减。
第6章附则
第31条本制度由造价管理部拟定，并由造价管理部负责解释和修改。
第32条本制度经总经理审批通过后，自颁布之日起实施。
2．2．7工程尾款支付工作规定
以下是某房地产开发公司的工程尾款支付工作规定，供读者参考。
××房地产开发公司工程尾款支付工作规定
第1条目的
为确保工程尾款的正确支付，避免产生遗留问题，结合公司的实际情况，特制定本规定。
第2条相关定义
工程尾款是指工程完工并已完成结算程序，但还未支付的款项，包含质保金和除质保金外的其他款项。
第3条适用范围
本规定适用于所有已经结算审核的工程（除零星工程以外）。
第4条职责
1．项目经理部对工程质量扣款、保修情况、工程档案资料的上交情况作最后确认。
2．财务部负责工程尾款的审核与支付工作。
第5条工程尾款支付原则
1．按合同主体分类管理。
2．减少对公司当前进行的其他项目的影响。
3．考虑减少公司风险和保护公司的信誉。
4．根据资金状况制订支付计划并有效执行。
第6条工程尾款支付确认
工程结算经造价管理部审核完毕后，造价总工程师在填写“付款申请单”之前，必须先办理“工程尾款支付确认单”，该确认单作为办理结算付款的前提条件。
第7条工程检查
根据“工程尾款支付确认单”的要求，由造价工程师到相关单位办理有关手续，再次确认该工程已无任何质量、保修上的扣款。
如果有扣款，则应开出扣款单，以便在尾款中扣除，并以加盖相关单位公章为准。
第8条工程档案管理
为保证完整工程档案，项目工程师应到档案专管人员处再次核实归档情况，并签署意见。
第9条“工程尾款支付确认单”管理
项目经理部在办理完“工程尾款支付确认单”后，方可办理付款申请，该确认单即作为尾款付款申请的附件，一起上报公司财务部。
第10条本规定由公司造价管理部制定，解释权、修改权归造价管理部所有。
第11条本规定自发布之日起开始实施。
2．3．1项目招标管理制度
以下是某房地产开发公司的项目招标管理制度，供读者参考。
××房地产开发公司项目招标管理制度
第1章总则
第1条目的
1．规范公司的招标活动，加强公司对招标工作的管理。
2．合理评估投标公司，选择与工程项目匹配的承包商。
3．保证开发项目的质量、工期，降低开发成本，提高公司的投资效益。
第2条适用范围
本制度适用于本公司所有分包工程、工程监理及所有甲供、乙供（包括三方合同）的工程材料采购、设备采购。
以下情况除外。
1．工程造价在5万元以下或者采购材料设备在1万元以下的。
2．明码实价的商品以及垄断经营项目。
3．经公司总经理批准的其他项目。
第3条招标原则
1．全面招标原则，凡是符合招标条件的工程项目都要以招标方式确定承包单位。
2．整体招标原则，禁止将项目肢解或化整为零，以规避招标的行为。
3．事前预算原则，施工类工程在招标前，应先根据施工图预算书编制标底。
4．资质审查原则，所有投标单位都要经过严格的资质预审，符合项目要求的投标单位才有资格参加项目投标。
5．合理低价中标原则，选择的中标单位应是在满足招标综合要求的前提下，报价较低且合理的那家。
6．公平、公正、公开原则。
7．保密原则，要做好标底、投标文件、评标、定标等内容的保密工作，以免影响招标的公正与效果。
第2章招标管理组织及其职能
第4条招标管理组织
公司的建设工程招标工作由本公司招标工作领导小组负责实施。
第5条组建招标工作领导小组
公司招标工作领导小组是公司招标工作的决策机构，由总经理负责组建。
招标工作领导小组的成员一般应包括总经理（可授权），主管副总，项目开发部经理及项目管理人员，工程技术部经理及专业人员，造价管理部经理及专业人员等。
第6条招标工作领导小组的主要职责
1．确定招标方式。
2．审定招标计划和招标文件。
3．确定单价合同、总价合同或其他合同形式。
4．确定投标单位。
5．确定评标专家组人数及其成员。
6．确定中标单位。
第7条相关职能部门职责
1．项目开发部的主要职能
（1）提出详细的招标要求（如承包单位、材料设备的进场计划和技术要求）。
（2）全过程参与招标工作（主要是会审工作），并督查招标工作的进展。
2．工程技术部的主要职能
（1）投标单位资质预审，建立合格承包商数据库。
（2）编制招标文件，发标，评技术标，控制整个招标工作进度。
（3）负责招标资料的收集、整理、归档、保存。
（4）负责会务安排。
3．造价管理部的主要职能
造价管理部主要负责编制标底、接标、参与开标、评经济标、谈判。
第3章招标方式的选择
第8条选择招标方式
本公司建设工程的招标方式一般采用公开招标、邀请招标、定向招标（又称为协商议标）三种方式。
1．单项工程发包、重要单位工程发包采用公开招标的方式进行。
2．有特殊要求的单位工程发包和分项工程发包可采用邀请招标、定向招标的方式进行。
第9条公开招标
1．公开招标的定义
公开招标即由公司通过报刊、电视、广播等形式公开发表招标公告，邀请不特定的法人或其他组织参加投标。
招标公告的主要内容包括工程项目的名称、建筑面积、建筑结构与设备安装特征、质量要求、招标投标日期等。
2．实行公开招标的工程发包由项目开发部经理牵头，项目开发部组织招标活动。
3．公开招标必须有三家以上的投标单位参与竞标，但下列情况除外。
（1）金额（工程造价）在5万元以下的工程可按照“货比三家、合理低价”的原则，通过对承包商进行考察，报公司招标工作领导小组批准后确定承包单位。
（2）某些经过公司审批已确定了长期合作伙伴关系的工程。
（3）某些垄断工程。
第10条邀请招标
1．邀请招标的定义。
邀请招标是公司根据工程特点，有选择地向有限的几个特定法人或其他组织（具有承担该工程能力的企业）发出招标通知，邀请其前来投标。
2．邀请招标的使用范围。
邀请招标是建立在公司招标工作领导小组根据所掌握的情报资料，已经得知被邀请的企业在社会上有一定的信誉和实力，曾承担过类似的工程项目，施工技术、施工经验和信誉都比较可靠，工程质量和进度能基本上得到保证。
第11条定向招标
1．定向招标的定义。
定向招标是指经建设主管部门同意后，直接选定本公司所熟悉并信任的施工承包企业，并与之进行协商，达成协议后签订合同的招标活动。
2．定向招标的适用范围。
因定向招标方式没有竞争性，一般适用于某些专业性较强的工程，以及急于开工、没有充足时间组织招标竞争的工程。
此外，因政策等特殊原因，承包商目前处于垄断地位时，也适合采用定向招标这一方式。
第4章项目招标前期准备
第12条制订招投标工作计划
1．项目开发部根据项目的总体安排，提出项目招标工作计划。
2．项目招标工作计划报经招标领导工作小组审查，报经公司董事会通过后，应严格贯彻执行。
第13条招标登记
1．凡按规定应实行招标的建设工程，项目开发部均应到市招标办进行招标登记。
2．项目开发部报建人员应牵头落实招标前的准备工作，具体包括以下5个方面。
（1）去有关部门办理建设用地规划许可证。
（2）实现“三通一平”。
（3）落实建设工程
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