强烈推荐房地产项目开发可研报告.docx

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强烈推荐房地产项目开发可研报告

房地产项目开发可行性分析报告

呈报单位：

成都市博恒房地产开发有限公司

呈报时间：

二0一0年十二月七日

一、项目概况2

（一）、开发项目区位条件2

（二）、规划方案2

二、建设条件2

（一）、建设地点条件2

（二）、建设实施条件2

三、投资环境分析3

（一）、宏观环境分析3

（二）、微观环境分析6

四、市场分析与价格预测7

（一）、市场发展前景分析7

（二）、目标客户的定位8

（三）、价格预测9

五、项目实施计划9

（一）、工程建设实施计划9

（二）、销售计划及营销策略10

六、项目财务经济分析11

（一）、投资估算11

（二）、资金筹措12

（三）、项目经济效益分析12

七、风险分析（项目盈亏平衡分析）13

八、结论14

一、项目概况

（一）、开发项目区位条件

圣菲壹号位于大邑县晋原镇甲子路延伸段，正对甲子东路，东至周传明，北靠成都俊捷科技有限公司，西临四川原池酒业。

是大邑县晋原镇地理位置最为优越的规划分区之一。

（二）、规划方案

    圣菲壹号规划总用地面积6674.82平方米，建设规模31798.74平方米，规划以居住为主，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。

总建筑面积为31798.74㎡，其中小高层住宅10200㎡；高层（18层）住宅建筑面积为15673.74㎡；地下车库268个，建筑面积5365㎡，商业560㎡。

建筑容积率为3.995,绿化率35%。

整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。

二、建设条件

（一）、建设地点条件

（1）项目位于的工业园区区域，新区和老城之间，政府扶持力度大，发展潜力毋庸置疑；

（2）18层高层简欧风格建筑，区域标志性建筑；

（3）小户型多功能的设计，有效的利用空间，提高居家生活品质；

（4）74—108㎡的两房三房总价更低，市场更容易接受；

（5）未来高速铁的修建，30分钟成都周边交通网，交通更加便捷；

（二）、建设实施条件

1、该详细规划已经全部完成，并通过大邑县规划管理局审批。

2、该规划距大邑市中心较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。

三、投资环境分析

大邑新城区：

房地产开发项目的数量上较多，目前在售待售项目达到10余个。

从数量上看，是整个大邑县城区内开发量最大的一个区域。

在期房市场上，目前推出的体量达到了约46万方之多，其中，小高层约10万方，占22%；高层13万方，占30%；多层约有22万方，占48%。

就目前大邑新城区市场上所推出的户型中，两室和三室所占比例还是最大，各自所占的比例分别为55%和45%，一室所占比例为5%。

大邑新城区房地产市场，居家性远远高于投资性，因此，居家型的两室和三室理所当然成为市场主力。

大邑老城区：

由于在老城区内无面积较大的地块用于开发，因此相比大邑新城区和桃园新城片区，项目体量都比较小，大多数在5万方以内。

目前市场上推出的体量10万方，其中小高层3万方，多层7万方。

大邑老城区建筑形态上多层和低层是市场的主力产品。

目前市场上推出的多层约有7万方。

而最近新推出的新楼盘以小高层为主。

小高层正逐渐成为大邑老城区发展的趋势。

户型比例从市场份额看，一室占10%，两室占40%，三室占40%，四室及五室占10%。

（一室只有滨河景秀才有）

桃园新城：

此片区也是房地产开发的一个热点区域，该区域作为大邑的一个新兴区域，城市规划比较好。

楼盘均是多层和小高层。

而高层正逐渐成为市场的主力，建筑型态逐渐向高层住宅发展。

项目体量相对较大，体量均在10万以上，其中多层3万方，小高层高层25万方。

桃园新城片区楼盘主要面对的客户是桃园新城经济开发区的企业里的员工和大邑县城区当地居民，因此居家户型是市场主力户型，所占比例也最大。

两室占75%，三室占25%。

分析：

预计今年下半年到明年上半年整个大邑市场上推出的总体量将达到约83万方，其中电梯房将达到51万方，多层住宅只有32万方，二者的比例为1.6：

1。

从市场上的房源来看，电梯房的体量逐渐增大，已经超过了多层住宅的体量，说明电梯房已经成为大邑房地产市场的发展趋势。

而开发商也趋向于修电梯房，其主要原因在于，随着大邑房价的上涨，土地的价格也随之上涨，开发商的成本也就越来越高，如果单纯地开发多层住宅，利润将大大减少，甚至有可能入不敷出，在竞争日趋激烈的大邑房地产市场中，要想站稳脚跟，必须控制成本，打造品质，提高项目的性价比；另一方面，消费者越来越趋向理性消费，他们追求生活品质的要求也越来越高，早期大邑地区流行的多层住宅已不能满足人们对生活舒适度的要求，消费者对电梯房的喜欢程度也在逐渐提高。

小结：

从以上市调相关情况可以看出，项目周边区域特点为：

1.区域内房屋总价低、面积流行较大的大户型。

2.由于本区域内房地产较之其它区域属中早期，消费都偏好80㎡左右的两房和100㎡左右的三房，并认为是流行高档户型。

3.消费者对小区房的了解甚为贫乏，对好房子的定价更缺少评判标准。

4.乡镇级领导和一批农村乡镇外出经商人士亦有改变现有住房条件的需求，周边居住民随着生活水平的提高，也有着二次置业的需求。

5.现有住宅主要集中在区域中心地带，多大数物业住宅部分为砖混结构，成本低，户型设计一般，没有特色，旧城改造工作正在城区内逐渐进行。

6.未来一年内的区域市场竞争激烈，高层住宅放量会明显增大。

（一）、宏观环境分析

1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。

2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和4.1%。

3、国家、四川省、成都市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得大邑县本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了大邑圣菲壹号住宅用地的商业价值，成为大邑房地产商家的必争之地。

（二）、微观环境分析

1、东距省会成都市45公里，东南距双流国际机场54公里，西距邛崃市23公里，北距都江堰市50公里。

与外界的交通路网四通八达，与省会成都有成温邛高速公路相连，与都江堰市有川西旅游环线相连，县内通往主要风景旅游区的均为高等级公路，交通极为便利。

全县已实现移动通讯无盲区覆盖，解决了通讯题目。

2、历史悠久，文化厚重，素有“山川灵秀之乡”的美称。

远在汉代，境内的名山大江就已载进史册。

明代文学家杨升庵说：

“大邑是蜀之看县，沃野千里。

名于三蜀。

仙佛同源，萃于二山（鹤叫山、雾中山）。

”大邑以其秀丽的自然风光和众多的文物古迹，吸引了很多文人学士。

西汉司马相如，唐代杜甫，北宋范缜、文同，南宋陆游，明代杨慎等都曾来游，并有咏怀、记事诗文传世。

尤其是神奇的大自然风光，使人难以忘怀。

3、县境内众多的自然和人文历史资源，为大邑的旅游开发提供了良好的发展条件，经过十多年的开发和建设，已初步形成了以“雪山、森林、温泉、庄园、道源”为特色的五大旅游品牌，拥有中国道教起源地鹤叫山；国家重点风景名胜区西岭雪山；国内规模最大、设施最好、天气最热和的高山滑雪场—西岭雪山滑雪场；全国重点文物保护单位、国家4A旅游区刘氏庄园博物馆；中国西部最大的温泉疗养度假区—花水湾温泉旅游疗养度假区等一批独占的和不可替换的旅游资源。

四、市场分析与价格预测

（一）、市场发展前景分析 

    根据对今年以来出台的房地产行业政策、大邑县场供需状况等方面情况调查表明，大邑地区房地产业发展前景看好，主要表现为：

1、房价将持续稳中有升

    近几年，大邑商品房价格与周边城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。

2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势

    一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。

二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。

三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。

3、二手房市场活跃对新房的促进

    随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。

4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进大邑这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到大邑购房居住。

5、房地产营销方式的改变

房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。

竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。

（二）、目标客户的定位

目标客户群主要分为四类：

一是钟爱于大邑居住环境、人居品牌的购房群体；

二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场；

三是当地居民更换旧房、二次置业的购房群；

四是致力于大邑投资置业的购房群体。

（三）、价格预测

根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：

1、多层住宅均价3500元㎡；

2、高层住宅均价3000元㎡；

3、商业网点均价5000元㎡；

4、办公楼均价3000元㎡；

5、车位均价6万元个；

6、储藏室均价1000元㎡。

五、项目实施计划

（一）、工程建设实施计划

1、为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式，先开发市场份额大、开发成本低、利润空间大的多层住宅和高层住宅，回收资金后再开发商业网点、办公楼、地下停车场等单体工程，拟开发建设期为2年（2011—2012年），2011年拟开发面积15,673.74㎡，2012年拟开发面积16,125㎡，工程建设进度计划（见附表1）。

2、以多年的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。

（二）、销售计划及营销策略

1、销售计划

    根据工程建设进度计划及大邑地区房地产发展走势，该项目拟销售周期为三年：

2011年销售收6543.67万元；2012年销售收入3343.92万元；2013年销售收入280万元。

年度销售测算（见附表2）。

2、营销策略

    秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。

（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。

（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。

利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。

通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。

（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。

利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。

（4）、提供优质服务实现房屋销售。

要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。

（5）、利用品牌战略实现房屋销售。

有效地利用大庆及皇冠的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。

（6）、结合价格策略实现房屋销售。

在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。

六、项目财务经济分析

（一）、投资估算

    按每亩110万元取得土地使用权，土地总成本为1,100万元（出让金总额1,100.00万元，契税33.00万元），项目开发总投资为6,867.00万元。

（见附表3）

（二）、资金筹措

   根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额8000万元。

其中自有资金5000万元,本项目销售回笼资金再投入3,000.00万元。

（见附表4）

（三）、项目经济效益分析

1、利润估算表（见附表5）

本项目净利润622.29万元，净利率6.61%。

预测前提：

土地110万元亩；

营业收入10,167.36万元；

平均销售单价3,200.00元平方米；

营业成本8,114.78万元；

单位成本2,551.92元平方米；

税金1,169.25万元；

费用260.41万元；

2、现金流量估算表（见附表6）

本项目税后现金净流量622.29万元。

测算前提同上。

3、盈利能力分析

（1）、静态分析

投资利润率（税后）=项目净利润项目投资支出总额

                 =622.298019

=7.76%。

（数据见附表5）

（2）、动态分析

项目净现值为277.46万元，净现值大于0，项目可行（计算见附表6）。

   经计算，本项目的内部收益率为11.35%，参考同行业基准投资内部收益率8%，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。

七、风险分析（项目盈亏平衡分析）

    销售面积盈亏平衡点=成本费用合计平均销售单价（1-税费率）

=9544.44*10,0003197（1-11.35%）

=26,465.89平方米

占计划销售量的83.22%

   销售单价盈亏平衡点=成本费用合计房屋销售量（1-税费率）=9544.44*10,00031,798.74（1-11.35%）

=2660.84元平方米   

占计划销售单价的83.22%

    盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到26,465.89平方米或平均销售价格达到2660.84元平方米时，项目保本，安全余度7.18%。

八、结论

   经过我们认真研究分析论证，无论是从实施发展集团“一体两翼”发展战略，特别是对房地产“一翼”利润中心的要求来看，还是从保证博恒房地产企业实现可持续、有效益地发展来看，以及从圣菲壹号规划远景和参与后续开发看，开发该项目均是必要的；同时，从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格110万元亩以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行的。

    综上所述，该项目在投资方向、经济规模、经济效益和抗风险能力方面，既有可行性，又有可操作性。