深圳房地产月度统计分析报告.docx
《深圳房地产月度统计分析报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《深圳房地产月度统计分析报告.docx（38页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
深圳房地产月度统计分析报告
深圳房地产月度统计分析报告（2011年9月）
深圳房地产月度统计分析报告（2011年9月）
来源：
深圳房地产信息网新闻与研究部
作者：
吴上锦 张粉层
目录
第一部分：
2011年1-8月深圳主要宏观经济数据
第二部分：
土地市场
第三部分：
新房市场
一、一手住宅
1、供应分析
附：
9月份预售项目
2、成交分析
2.1、9月份新房成交均价分析
2.2、9月份新房成交量分析
附：
9月份深圳市各行政区成交结构
附：
深圳市各行政区10年9月～11年9月新房成交走势图
3、9月份楼盘成交龙虎榜TOP10
3.1、小户型物业成交龙虎榜TOP10
3.2、改善型物业成交龙虎榜TOP10
3.3、大户型物业成交龙虎榜TOP10
二、二手住宅
1、出售部分
1.1、9月份各区二手住宅挂牌均价
附：
深圳市各行政区10年9月～11年9月二手住宅挂牌均价走势图
1.2、9月份罗湖区二手房价格分析
1.3、9月份福田区二手房价格分析
1.4、9月份南山区二手房价格分析
1.5、9月份盐田区二手房价格分析
1.6、9月份宝安区二手房价格分析
1.7、9月份龙岗区二手房价格分析
2、出租部分
2.1、9月份各区二手住宅租金均价
附：
深圳市各行政区10年9月～11年9月二手住宅租赁均价走势图
3、各区热点楼盘行情
4、成交分析
4.1、9月份全市二手商品房成交概况
附：
深圳市10年9月～11年9月二手商品房成交走势图
4.2、9月份二手房、新房成交比较
5、9月份各区中介成交龙虎榜
第四部分：
商业
一、一手商业
1、商业新增批售分析
附：
9月份预售的商业项目
2、一手商业成交分析
附：
9月份一手商业成交TOP10
二、二手商业
1、出售部分
2、出租部分
3、二手商业成交分析
第五部分：
写字楼
一、一手写字楼
1、写字楼新增批售分析
附：
9月份预售的写字楼项目
2、一手写字楼成交分析
附：
9月份一手写字楼成交TOP10
二、二手写字楼
1、出售部分
2、出租部分
3、二手写字楼成交分析
第六部分：
小结
2011年1-8月份，深圳全市经济继续保持平稳健康发展，主要经济指标总体情况较好。
主要指标方面，工业生产平稳增长，1-8月份，规模以上工业增加值3229.64亿元，同比增长13.2%。
固定资产投资增速有所回落，1-8月份，固定资产投资累计1174.25亿元，同比增长12.4%，其中，房地产开发项目投资314.16亿元，增长17.4%；非房地产开发项目投资860.09亿元，增长10.7%。
社会消费品零售总额增长持续加快，1-8月份，社会消费品零售总额2261.88亿元，同比增长17.6%。
外贸进出口保持高增长，1-8月份深圳全市进出口总额2710.08亿美元，同比增长31.6%，其中出口总额1596.33亿美元，增长32.8%；进口总额1113.75亿美元，增长29.8%。
第二部分：
土地市场
根据深圳房地产信息网的监测，2011年9月份深圳全市共成交3块土地，这3块土地捆绑出让，以居住用途为主，兼有商业服务业设施、教育等其他用途，总用地面积235131.95平方米，总建筑面积539310平方米，由深圳市地铁集团有限公司以21.04亿元竟得，折合楼面地价3901元/平方米。
这三个地块的出让附有一定的条件，T506-0018宗地为保障性住房用地。
该宗地上保障性住房及相关配套设施等均由竞得人代建，建成后产权归政府并向市住房保障部门移交。
T506-0002宗地上小学应由竞得人负责建设，建成后按规定无偿移交，产权归南山区政府。
同时对竞买主体也有一定的要求，竞买主体需为在中华人民共和国境内注册的企业法人单位，具有地铁线路及附属设施建设、运营、管理及相关土地综合利用经营范围，并拥有建设1条以上（含1条）地铁线路的经验。
第三部分：
新房市场
一、一手住宅
1、供应分析
在限贷、限购等调控政策的持续高压作用下，楼市传统的“金九”并未如期而来，2011年9月份，楼市成交体量、预售体量并不理想。
根据深圳房地产信息网的监测，2011年9月份全市住宅预售面积427793.3平方米，环比增加六成，同比减少52.7%，全市住宅预售面积4492平方米，环比增加三成，同比减少54.1%，9月份预售的项目以普通住宅为主，高尚住宅为辅，为广大刚需工薪置业者提供了选择空间。
各行政区方面，福田区廊桥花园、万泽云顶尚品花园两个项目取得预售许可证，批售住宅面积87444.68平方米，批售住宅套数945套，其中廊桥花园批售住宅面积41652.4平方米，批售住宅套数468套，万泽云顶尚品花园批售住宅面积45792.28平方米，批售住宅套数477套。
南山区高尚住宅香山里花园（二期） 一个项目取得预售许可证，批售住宅面积138951.44平方米，批售住宅套数1702套。
盐田区上东湾雅居一个项目取得预售许可证，批售住宅面积28292.74平方米，批售住宅套数444套。
宝安区宝安山庄（一期）、金地塞拉维花园两个项目取得预售许可证，批售住宅面积52991.47平方米，批售住宅套数364套，其中宝安山庄（一期）批售住宅面积16302.46平方米，批售住宅套数200套，金地塞拉维花园批售住宅面积36689.01平方米，批售住宅套数164套。
龙岗区4个项目取得预售许可证，批售住宅面积120113平方米，批售住宅套数1037套，其中公园里花园一期批售住宅面积47445.5平方米，批售住宅套数432套，万科清林径批售住宅面积44594.95平方米，批售住宅套数348套，是龙岗区批售量最大的两个楼盘。
附：
9月份预售项目
2、成交分析
2.1、9月份新房成交均价分析
深圳楼市的“金九”行情并没有出现，量价创第三季度最低，根据深圳房地产信息网的监测，2011年9月深圳的新房成交均价持续回落并失守2万大关，为19973元/平方米，环比下跌2%，同比也下跌0.9%。
各行政区方面，10月份关内外的新房成交均价分化明显，关内全线下跌，南山区由于豪宅的成交大幅减少，全区的成交均价随之急挫15.3%，但仍高大39256元/平方米，同比仍大涨2成多；罗湖区的成交主力项目兰亭国际公寓价格回落带动全区的成交均价下跌8%至24126元/平方米，同比仍有3.1%的上涨；福田区的情况和罗湖类似，成交主力桐林城市广场价格回落促使全区的成交均价下跌5.8%再创今年新低，仅25443元/平方米，同比也下跌约6%；盐田区环比下跌4%失守16000元/平方米，同比更是大跌2成多；关外两区表现坚挺，宝安区环比强劲回升5.1%超高17000元/平方米，不过，同比仍然大跌近2成；龙岗区环比上涨2.9%接近15000元/平方米，同比也上涨近8%。
2.2、9月份新房成交量分析
※ 定义：
小户型物业（90㎡以下），改善型物业（90-144㎡），大户型物业（144㎡以上）
深圳楼市“金九”火爆行情不再，反而披上了一层冰霜，成交量大幅减少，勉强守住两千套，体量在过去的9个月中虽然不是最低，但也属于较低水平。
根据深圳房地产信息网的监测，9月份深圳共成交新房16.3万平方米/2016套，环比大幅减少约20%，同比更是暴减6成多！
成交物业构成方面，9月份成交的新房中，90㎡以下的小户型继续领衔成交主力，成交面积超过12.2万平方米，占全市总成交量的3/4，144㎡以上的大户型成交近2.3万平方米，占14%，90㎡-144㎡的改善型成交近1.8万平方米，占11%。
罗湖区9月份的新房成交量低位反弹，共成交25套，环比增加1套，同比增加13.6%，成交面积2373平方米，环比、同比均价增加35%左右。
全区共有兰亭国际公寓、文星阁、凤凰印象三个楼盘有成交，其中，兰亭国际公寓仍然是成交主力，贡献全区7成多的成交量。
物业型态方面，9月份罗湖区成交的新房中，改善型为主力户型，占约45%，大户型占近32%，小户型占约23%。
由于新盘效应消退，福田区9月份的新房成交量遭遇“腰斩”，减至210套/9369平方米，环比减少近一半，同比也减少2成以上。
全区共有桐林城市广场、四季山水、华嵘榕公馆三个楼盘有成交，其中，桐林城市广场仍然是最主要的成交楼盘，贡献全区80%以上的成交量。
物业型态方面，9月份福田区成交的新房全部为90㎡以下的单位。
南山区9月份虽然豪宅的锋芒有所减弱，但仍然是全区的支柱，成交套数环比持平，为181套，成交面积2.2万平方米，环比减少14%，成交量同比暴减8成左右。
雍景湾、纯水岸等高端项目仍然是全区成交主力，两盘累计贡献全区6成多的成交量。
物业型态方面，南山区9月份成交的新房结构继续呈哑铃型，大户型占和小户型的成交面积相差不大，各占4成多，改善型的成交量相对较少，占比不到1成。
盐田区9月份的新房成交量继续回落，只有46套，环比减少13.2％，同比减少4成多，成交面积2737平方米，环比减少31.5％，同比减少近6成。
全区共有东港印象、春天海、山海阳光园、海山道一号四个楼盘有成交，其中，东港印象、山海阳光园为全区的成交主力，两盘合计贡献全区约3/4的成交量。
物业型态方面，盐田区9月份成交的新房几乎都为小户型，占94.5％，大户型只有1套，占5.5％，改善型没有成交。
宝安区9月份由于万科金色领域推售的2期产品销售火爆，一定程度上支撑了全区较高的成交量，但整体上仍然呈萎缩之势，共成交950套，环比减少3.7％，成交面积7.4万平方米，整体成交量同比减少4成左右。
万科金色领域是最主要的成交楼盘，独自贡献全区约4成的成交量，合正中央原著、中粮鸿云、合正汇一城等也成交活跃。
物业型态方面，宝安区9月份成交的新房中，有超过8成为小户型，改善型和大户型的成交面积相差不大，各占约7.7％。
龙岗区9月份的新房成交量继续大幅下滑并创年内单月新低，只有604套/5.3万平方米，环比减少约30％，同比减少约75％。
龙岗中心城片区是全区的成交主力，全区成交量TOP10中，有8个项目来自龙岗中心城，分别为深业紫麟山、阅山华府、中海康城国际、家和盛世、首创八意府、喜福汇、缤纷世纪公寓、星河时代，成交量合计占全区的6成多。
物业型态方面，龙岗区9月份成交的新房中，超过7成为小户型，改善型占近18％，大户型占近12％。
附：
9月份深圳市各行政区成交结构
附：
深圳市各行政区10年9月～11年9月新房成交走势图
3、9月份楼盘成交龙虎榜TOP10
3.1、小户型物业成交龙虎榜TOP10
根据深圳房地产信息网的监测，万科金色领域9月份共销售90㎡以下的小户型物业28903.86平方米/414套，取得小户型成交龙虎榜冠军；合正中央原著以8423.81平方米/119套位居亚军，桐林城市广场以7709.5平方米/188套位居季军。
3.2、改善型物业成交龙虎榜TOP10
根据深圳房地产信息网的监测，深业紫麟山9月份共销售90-144㎡的改善型物业2667.76平方米/19套，取得了改善型物业成交龙虎榜冠军，水榭春天以1610.91平方米/14套位居亚军，万科金色领域以1384.39平方米/11套位居季军。
3.3、大户型物业成交龙虎榜TOP10
根据深圳房地产信息网的监测，纯水岸（九期）9月份共销售144㎡以上的大户型物业8771.4平方米/33套，连续两月取得大户型成交龙虎榜冠军；深业紫麟山以2449.49平方米/14套位居亚军；第五大道以1846.91平方米/10套位居季军。
二、二手住宅
1、出售部分
1.1、9月份各区二手住宅挂牌均价
根据szhome二手房栏目的监测，深圳二手住宅挂牌均价连跌3个月后，9月份企稳回升再次站上2万大关，为20047元/平方米，环比微涨0.6%，同比上涨12.2％。
各行政区方面，盐田区9月份由于天麓和天琴湾等高尚项目放盘量大增，使得全区的二手住宅挂牌均价结束5个月的下跌，劲涨6％，强势突破21000元/平方米，同比上涨约17％；宝安区、南山区、福田区环比均有微小的上涨，涨幅不到1％，其中，宝安区的挂牌均价为17217元/平方米，同比上涨近14％；南山区为25128元/平方米，同比上涨近19％；福田区为26900元/平方米，同比上涨近22％；罗湖区的挂牌均价继续下滑，环比下跌1.3％失守19000元/平方米，为今年以来单月最低，同比仍上涨近12％；龙岗区同样保持跌势，环比下跌0.5％至13210元/平方米，同比上涨约12％。
附：
深圳市各行政区10年9月～11年9月二手住宅挂牌均价走势图
1.2、9月份罗湖区二手房价格分析
根据szhome二手房栏目的监测，罗湖区9月份的二手住宅挂牌均价为18923元/平方米，环比下跌1.3％。
全区十个片区中七跌三涨，东湖和银湖环比下跌超过5％，其中，东湖的挂牌均价失守2万大关，银湖跌破17000元/平方米；东晓环比下跌3.4％至15406元/平方米；桂园蔡屋围环比下跌3％回落到24000元/平方米之下；莲塘环比下跌2.7％至19152元/平方米；翠竹环比下跌2.2％失守22000元/平方米；笋岗环比下跌1.8％至16486元/平方米；东门南湖、黄贝、清水河泥岗环比均有小幅上涨，其中，东门南湖环比上涨2.8％，挂牌均价为18616元/平方米，黄贝上涨1.2％至19487元/平方米，清水河泥岗环比微涨0.1％至13857元/平方米。
1.3、9月份福田区二手房价格分析
根据szhome二手房栏目的监测，福田区9月份的二手住宅挂牌均价为26900元/平方米，环比微涨0.2％，全区十四个片区中五涨九跌，新洲以6.6％的涨幅领涨全区，挂牌均价接近25000元/平方米；车公庙也劲涨5％至25482元/平方米；福田保税区环比上涨2.5％至18586元/平方米；福田南－南园和石厦环比都上涨0.5％，其中福田南－南园的挂牌均价接近21000元/平方米，石厦为23493元/平方米；八卦岭环比下跌1.9％至18000元/平方米附近；香蜜湖农科和园岭白沙岭环比都下跌约1.5％，其中香蜜湖农科的挂牌均价为39323元/平方米，园岭白沙岭为31098元/平方米；黄木岗和上梅林环比都下1.3％，其中黄木岗跌破26000元/平方米，上梅林失守2万大关；景田和皇岗环比有接近1％的下跌，挂牌均价分别为25033元/平方米和23631元/平方米；福田中心区环比微跌0.2％至30907元/平方米；下梅林环比微跌0.1％至23592元/平方米。
1.4、9月份南山区二手房价格分析
根据szhome二手房栏目的监测，南山区9月份的二手住宅挂牌均价为25128元/平方米，环比微涨0.3％。
所监测的十个片区大部分呈涨势，科技园继续保持较大的涨幅，环比上涨4.5％，达27344元/平方米；后海环比上涨1.1％接近3万大关；蛇口环比上涨0.8％逼近27000元/平方米；西丽、南头、红树湾环比都上涨0.4％，其中，西丽的挂牌均价超过19000元/平方米，南头为21430元/平方米，红树湾为47506元/平方米；南山中心区的挂牌均价19869元/平方米；南油环比急挫4.7％至21000元/平方米附近，华侨城和前海环比都微跌0.3％，挂牌均价分别为35609元/平方米和21403元/平方米。
1.5、9月份盐田区二手房价格分析
【注】由于小梅沙片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。
出租部分也是如此。
根据szhome二手房栏目的监测，盐田区9月份的二手住宅挂牌均价为21173元/平方米，环比上涨6％。
所监测的三个片区中，大梅沙9月份由于华侨城天麓、天琴湾等豪宅放盘量持续活跃，导致片区的挂牌均价急涨近36％，超过4万/平方米！
沙头角环比下跌2.9％失守19000元/平方米；盐田区环比下跌1.9％至15247元/平方米。
1.6、9月份宝安区二手房价格分析
【注】由于西新、光明、石岩、公明等片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂不划入研究范围。
出租部分也是如此。
根据szhome二手房栏目的监测，宝安区9月份的二手住宅挂牌均价为17217元/平方米，环比微涨0.7％。
所监测的六个片区中，观澜环比上涨4.1％，挂牌均价为17417元/平方米；宝安中心区环比微涨0.1％至17377元/平方米；除上述两个片区外，其余四个片区环比均有小幅下跌，福永环比下跌1.1％，挂牌均价为10298元/平方米；沙井环比下跌0.4％至11980元/平方米；龙华和松岗环比都下跌0.2％，挂牌均价分别为17853元/平方米和9601元/平方米。
1.7、9月份龙岗区二手房价格分析
【注】由于坪山、坪地、平湖、坑梓、葵涌、大鹏、南澳等片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。
出租部分也是如此。
根据szhome二手房栏目的监测，龙岗区9月份的二手住宅挂牌均价为13210元/平方米，环比下跌0.5％。
所监测的五个片区中除横岗环比下跌0.6％外，其余四个片区都呈跌势，其中，布吉环比下跌1.9％至13000元/平方米附近，坂田环比下跌0.6％至18429元/平方米；龙岗片区环比下跌0.3％至12481元/平方米；龙岗中心城环比下跌0.1％至12069元/平方米。
2、出租部分
2.1、9月份各区二手住宅租金均价
根据szhome二手房栏目的监测，9月份深圳的住宅租金为46元/平方米/月，环比上涨1元/平方米/月，涨幅为2.2％，同比上涨5元/平方米/月，涨幅为12.2％。
各行政区方面，龙岗区环比上涨1元/平方米/月至29元/平方米/月，同比上涨16%；罗湖区环比下跌1元/平方米/月至48元/平方米/月，同比上涨6.7%；福田区、南山区、盐田区、宝安区9月份的住宅租金环比都持平，其中，福田区为56元/平方米/月，同比上涨7.7％；南山区为49元/平方米/月，同比上涨4.3％；盐田区为38元/平方米/月，同比上涨8.6％；宝安区为35元/平方米/月，同比上涨16.7％。
附：
深圳市各行政区10年9月～11年9月二手住宅租赁均价走势图
3、各区热点楼盘行情
根据szhome二手房栏目对挂牌频次较高的楼盘的监测，自7月11日二手房交易按评估价征税以来，二手楼市成交量大幅萎缩，二手房挂牌均价也步入下降通道，在9月份监测的50个热点楼盘中，绝大多数楼盘挂牌均价下跌，仅极少数楼盘挂牌均价上涨，半岛城邦挂牌均价36544元/平方米，环比上涨3.3%，是涨幅最大的楼盘，幸福里挂牌均价50014元/平方米，环比下跌5.3%，南海玫瑰花园挂牌均价30180元/平方米，环比下跌5.2%，是挂牌均价跌幅较大的两个楼盘。
租赁均价方面，过半数楼盘租赁均价上涨，涨幅多在2%-4%之间，桃源居租赁均价33元/平方米/月，环比上涨9.6%，世纪春城租赁均价32元/平方米/月，环比上涨7.7%，是租赁均价较大的两个楼盘，金港华庭租赁均价36元/平方米/月，环比下跌7.4%，桂芳园租赁均价30元/平方米/月，环比下跌6.2%，中信红树湾租赁均价88元/平方米/月，环比下跌6.0%，是租赁均价跌幅较大的几个楼盘。
租售比方面，9月份多数热点个盘挂牌均价下跌，租赁均价上涨，故本月多数楼盘租售比呈回落态势，城投七里香榭租售比1：
720，第五大道租售比1：
671，是9月份租售比最大的两个楼盘，罗湖金岸租售比1：
303，风格名苑租售比1：
284，是租售比最小的两个楼盘。
4、成交分析
4.1、9月份全市二手商品房成交概况
■ 环比上涨，同比下跌，二手房成交量仍处低位
自二手房交易按评估价征税实施以来，二手楼市遭遇严冬，成交量大幅萎缩，地产中介公司面临严重的经营危机。
根据深圳房地产信息网的监测，2011年9月份全市二手房成交面积312104.9平方米，环比增加21.5%，同比暴减七成，全市二手房成交套数3449套，环比增加44.7%，同比减少68.7%。
从9月份的每个交易日来看，单日成交量约在150套上下波动，远低于2010年同期日均500套的成交量。
■ 龙岗区以905套的成交量居于各区首位
各行政区方面，龙岗区以905套的成交量居于各区首位，环比增加57.7%，同比减少62.0%，龙岗区成交面积77863.58平方米，环比减少两成，同比减少65.5%，宝安区以827套的成交量排名第二，环比暴增82.2%，同比减少61.2%，宝安区成交面积64812.14平方米，环比翻番，同比减少七成，罗湖区以593套的成交量居于第三位，环比增加12.5%，同比减少七成，罗湖区成交面积48822.32平方米，环比减少8.4%，同比减少70.7%，福田区排名第四，成交543套，环比增加22.3%，同比减少77.0%，福田区成交面积62961.23平方米，环比增加五成，同比减少71.3%，南山区以481套的成交量排名第五，环比增加四成，同比减少75.2%，南山区成交面积40837.91平方米，环比增加六成，同比减少77.4%，盐田区成交100套二手房，是成交量最小的区域，环比增加1.4倍，同比减少54.5%，盐田区成交面积16807.76平方米，环比增加2.6倍，同比减少1.3%。
附：
深圳市10年9月～11年9月二手商品房成交走势图
4.2、9月份二手房、新房成交比较
9月份二手房成交量环比增加四成多，新房成交量环比下跌两成，二手房成交量处于领先地位，全市二手房成交套数是新房的1.7倍，各行政区方面，罗湖区二手房成交量占据绝对优势地位，二手房成交套数是新房的23.7倍，南山、福田、盐田、龙岗四区二手房成交量均优于新房，南山区二手房成交套数是新房的2.7倍，福田区二手房成交套数是新房的2.6倍，盐田区二手房成交套数是新房的2.2倍，龙岗区二手房成交套数是新房的1.5倍，宝安区二手房成交量少于新房，二手房成交套数是新房的0.9倍。
5、9月份各区中介成交龙虎榜
【注：
以下排名按各公司的合同交易面积多少排序】
第四部分：
商业
一、一手商业
1、商业新增批售分析
9月份深圳楼市商业预售量低位运行，根据深圳房地产信息网的监测，2011年9月份全市商业预售面积20427.79平方米，环比暴增8.1倍，同比减少85.2%，全市商业预售套数80套，环比增加63.3%，同比减少91.9%。
9月份全市仅有4个楼盘有商业批售，其中位于福田皇岗的廊桥花园批售商业面积14190.4平方米，批售商业套数46套，位于盐田沙头角的上东湾雅居批售商业面积4999.24平方米，批售商业套数23套，是商业批售量较大的两个项目。
附：
9月份预售的商业项目
2、一手商业成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，
升级会员 