深圳房地产统计分析报告.docx
《深圳房地产统计分析报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《深圳房地产统计分析报告.docx（80页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
2014年深圳房地产统计分析报告
来源：
深圳房地产信息网 研究中心
目 录
第一部分：
土地市场
附一：
2014年成交地块分布情况
附二：
2014年成交地块的主要指标
第二部分：
住宅市场
一、新房市场
1、2014年新房供应分析
附：
2014年住宅预售项目汇总
2、2014年新房成交分析
2.1 成交均价分析
附：
2014年深圳各区代表性楼盘1-12月成交均价走势图
2.2 成交量分析
2.3 热点片区分析
2.3.1蛇口片区
2.3.2西丽片区
2.3.3龙华片区
2.3.4西乡片区
2.3.5新安片区
2.3.6光明片区
2.3.7龙岗中心城
2.3.8布吉片区
2.3.9坪山新区
2.3.10坂田片区
2.4 2014年深圳新房供求比
2.5 2014年深圳房价收入比
2.6 2014年深圳租售比
2.7 2014年1－12月深圳新房量价走势分析
2.8 2000－2014年深圳住宅供求及价格走势回顾
3、2014年深圳楼市龙虎榜
3.1 2014年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP10
3.2 2014年深圳楼盘成交金额龙虎榜TOP10
3.3 2014年深圳开发商（商品房：
含住宅、商业、写字楼）成交面积TOP10
3.4 2014年深圳开发商（商品房：
含住宅、商业、写字楼）成交金额TOP10
二、二手房市场
1、2014年深圳各行政区二手住宅挂牌均价
附：
2014年深圳各行政区代表性楼盘1-12月挂牌均价走势图
2、2014年深圳各行政区二手房成交分析
3、2014年1-12月深圳二手房量价走势分析
4、2014年深圳住宅租金
附：
2014年深圳各行政区代表性楼盘1-12月租金走势图
5、2014年1-12月深圳各行政区租金走势图
三、2014年新房二手房量价比较
1、新房二手房价格比较
2、新房二手房成交量比较
第三部分：
商业
一、一手商业
1、新增预售分析
附：
2014年商业预售项目汇总
2、一手商业成交分析
附：
2014年楼盘成交龙虎榜之商业TOP10
二、二手商业
1、二手商业挂牌均价
附：
2014年1-12月深圳各行政区二手商业量价走势图
2、商业租金
附：
2014年1-12月深圳各行政区商业租金走势图
3、二手商业成交分析
第四部分：
写字楼
一、一手写字楼
1、新增预售分析
附：
2014年写字楼预售项目汇总
2、一手写字楼成交分析
附：
2014年楼盘成交龙虎榜之写字楼TOP10
二、二手写字楼
1、二手写字楼挂牌均价
附：
2014年1-12月深圳各行政区二手写字楼量价走势图
2、写字楼租金
附：
2014年1-12月深圳各行政区写字楼租金走势图
3、二手写字楼成分分析
第五部分：
政策点评
第六部分：
2014年小结
第七部分：
2015年预测
【内容摘要】2014年深圳楼市阶段性分化明显，上半年各方以观望为主，供求不振，成交冷淡，房价先扬后抑，下半年逐月回暖，第四季度在众多利好的刺激下，量价跳跃式上涨，强势“翘尾”，给市场巨大的畅想空间。
成交量的萎缩无法阻挡房价上涨的动力，新房成交均价逆市再创新高。
……
2014年深圳出让住宅用地4.66万平方米，同比减少41.8%……
2014年深圳住宅预售588万平方米，同比增加6.9%……
2014年深圳新房成交403万平方米/41881套，同比减少一成左右……
2014年深圳新房成交均价23972元/平方米，创历史新高，同比上涨11%……
2014年深圳新房供求比为1：
0.7，连续五年供过于求……
2014年深圳房价收入比为17倍，租售比为1∶393……
2014年深圳二手住宅的挂牌均价为29878元/平方米，同比上涨13.2%……
2014年深圳二手商品房成交595.73万平方米/66725套，同比减少约三成……
2014年深圳的住宅租金为61元/平方米/月，同比上涨10.9%……
2014年深圳二手房的成交量是新房成交量的1.5倍……
2014年深圳二手商业的挂牌均价为61002元/平方米，同比下跌14.2%……
2014年深圳商业的租金为284元/平方米/月，同比下跌5.3%……
2014年深圳二手写字楼的挂牌均价为36409元/平方米，同比上涨6.5%……
2014年深圳写字楼的租金为135元/平方米/月，同比上涨7.1%……
第一部分：
土地市场
近年来，深圳城市更新用地的供给不断增加，而新增住宅用地的供给受限于土地资源的紧缺处于逐年下跌的态势，由于新增住宅用地紧缺，导致近年来深圳的地价频出新高。
2014年深圳土地市场表现不错，土地流拍量很小。
根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳共成交19块土地，其中1块居住用地，13块商业性办公用地，1块商业用地，1块商业性服务设施用地，3块综合用地。
2014年深圳市共计成交用地面积1420245平方米，同比增加2.8倍，共计建筑面积3474174平方米，同比增加38.4%，共计成交金额5181528万元，同比增加近四成，楼面地价14914元/平方米，同比微涨0.6%。
1块居住用地位于龙华新区，用地面积46647平方米，同比减少41.8%，建筑面积186500平方米，同比减少41.9%，成交金额468000万元，同比几近翻番，楼面地价同比暴涨2.4倍，达25094元/平方米，编号为A802-0305的居住用地宗地属于公开出让，项目建成后能够为住宅市场提供约18万平方米的有效供给。
13块商业性办公用地分布在南山、宝安、龙岗三个区域，在前海深港合作区政策利好的推动下，前海片区商业性办公用地出让量大幅增加，其中9块商业性办公用地均在南山前海。
全市出让商业性办公用地面积277702平方米，同比增加42.8%，建筑面积1957659平方米，同比增加29.1%，成交金额3267028万元，同比增加18.4%，成交均价下跌8.3%，为16688元/平方米。
3块综合用地分布在福田、龙岗两区，用地面积954568平方米，同比增加17倍，建筑面积893235平方米，同比增加2.4倍，成交金额787600万元，同比增加1.1倍，楼面地价同比下跌四成，为8817元/平方米。
1块商业服务业设施用地位于南山区，用地面积31464平方米，同比增加11.4%，建筑面积261000平方米，同比减少两成，成交金额354900万元，同比增加14.1%，楼面地价同比上涨44.1%，为13598元/平方米。
1块商业用地位于龙华新区，用地面积109864平方米，同比增加6.3倍，建筑面积175780平方米，同比增加1.2倍，成交金额304000万元，同比增加9.6倍，楼面地价同比大幅攀升3.8倍，为17294元/平方米。
从居住用地的供给来看：
编号为A802-0305的居住用地位于龙华新区，项目建成后能够为住宅市场提供约18万平方米的有效供给。
从商业性办公用地的供给来看：
南山前海成交9块商业性办公用地，用地面积149169.5平方米，建筑面积1259000平方米，成交金额2291728万元，楼面地价18203元/平方米。
其中编号为T201-0081、T201-0083、T102-0253的宗地，项目建成之后全部限自用，编号为T201-0080的宗地、建成后自用率不低于40%，编号为T201-0082的宗地，建成后自用率不低于60%，编号为T102-0247、T102-0248、T102-0249、T102-0250的宗地，对自用比例没有做出明确的限制，假定自用率不低于40%，则南山前海出让的商业性办公用地项目建成后，能够带给市场的有效供给约为45万平方米。
宝安区成交2块商业性办公用地，用地面积43447.8平方米，建筑面积304200平方米，成交金额814900万元，楼面地价26788元/平方米。
编号为A004-0154、A002-0046的宗地，项目建成后可全部出让，故宝安区能够为市场带来的有效供给约为30万平方米。
龙岗区成交2块商业性办公用地，用地面积85084.22平方米，建筑面积394459平方米，成交金额160400万元，楼面地价4066元/平方米。
编号为G11314-0090的宗地，项目建成后自用率不低于40%，编号为G11340-8018的宗地，项目建成后全部限自用，故龙岗区能够为市场带来的有效供给约为25万平方米。
综上所述，2014年出让的商业性办公用地，项目全部建成之后，能够为市场带来约100万平方米的有效供给。
点评：
2014年深圳住宅用地的成交十分有限，全年仅成交1块住宅用地，能够为市场带来的有效供给约为18万平方米，在深圳房地产市场高速发展的今天，这样的供给量对住宅市场的发展微不足道，不过，目前深圳楼市的住宅供给很大程度上依赖于旧改项目，旧改项目的大量入市，大大缓解了深圳住宅市场供应量的不足。
2014年深圳商业性办公用地的供给体量较大，除自用体量外，能够为市场带来的有效供给约为100万平方米，未来深圳办公楼市场可能会出现供大于求的局面。
附一：
2014年成交地块分布情况
附二：
2014年成交地块的主要指标
第二部分：
住宅市场
一、新房市场
1、2014年新房供应分析
2014年，是深圳楼市充满荆棘、却又峰回路转的一年，2014年1-3季度，深圳楼市在限购、限贷高压调控政策的压制下，成交量持续萎缩，市场观望氛围日益加重，开发商推盘节奏不断延后，市场呈现供需萎靡的态势。
2014年9月30日，央行发文放开首套房贷认定标准，重磅利好冲破深圳楼市的沉闷氛围，瞬间逆转，激情四射，大量的刚需和改善型需求纷纷入市，造成深圳楼市成交量在第四季度井喷，11月下旬，央行实施不对称降息政策，继续利好楼市，成交量稳步攀升。
深圳楼市经历了1-3季度的低迷，到四季度成功逆袭，并有进一步向好的态势。
相应地，楼市推盘量，也由之前的萎缩，到四季度的集中爆发。
综上所述，2014年深圳楼市的开端不甚理想，但是在岁末，却实现了完美收官，为深圳楼市的发展交上了一份完美的答卷。
根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳住宅预售面积5878578平方米，同比增加6.9%，预售套数60593套，同比增加7.4%。
2014年预售的项目主要有：
以工薪收入置业者为主的普通住宅，以改善型需求为主的高尚住宅，以高收入群体为主的高端物业，其中普通住宅是楼市供给的主力，产品供给以1-4房的紧凑型户型为主。
2014年住宅预售量主要分布在宝安和龙岗两区，特区外住宅预售量是特区内的4.2倍，特区内住宅预售面积1133032平方米，同比增加8.9%，住宅预售套数9844套，同比增加11.0%。
特区外住宅预售面积4745546平方米，同比增加6.4%，住宅预售套数50749套，同比增加6.7%。
各行政区方面，罗湖区全年有6个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积205865平方米，同比大增六成，住宅预售套数1474套，同比增加5.0%。
其中，华润银湖蓝山预售量94096.88平方米/486套，御湖峰家园预售量36666.63平方米/138套，天玺1号预售量35364.78平方米/510套，是罗湖区预售量较大的几个楼盘。
福田区全年有5个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积252278平方米，同比减少近两成，住宅预售套数2261套，同比减少7.3%。
其中，虹湾花园预售量113895.09平方米/1211套，栖棠映山预售量53193.14平方米/279套，大康福盈门预售量40048.83平方米/238套，是福田区预售量较大的几个楼盘。
南山区全年有13个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积624523平方米，同比增加18.7%，住宅预售套数5534套，同比增加32.2%。
其中，华晖云门预售量106371.39平方米/1104套，华润城预售量95586.71平方米/1102套，地铁前海时代广场预售量73424.47平方米/805套，锦绣花园四期预售量63451.35平方米/209套，是南山区预售量较大的几个楼盘。
盐田区全年有3个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积50366平方米，同比减少32.0%，住宅预售套数575套，同比减少三成多。
其中，浩海明珠雅居预售量为6315.88平方米/127套，御景台雅园预售量为29272.5平方米/324套，半山半海预售量为14777.34平方米/124套。
宝安区全年有29个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积2328944平方米，同比增加27.7%，住宅预售套数24603套，同比增加33.0%。
其中，福安雅园预售量350172.85平方米/4003套，领航城领翔预售量152493.9平方米/1449套，锦鸿花园预售量139065.33平方米/2144套，星航华府预售量134595.4平方米/1425套，华业玫瑰四季预售量113861.65平方米/1316套，星河传奇预售量107350.49平方米/1061套，华盛新沙荟名庭预售量104866.22平方米/1061套，金地塞拉维花园预售量103101.23平方米/1035套，是宝安区预售量较大的几个楼盘。
龙岗区全年有39个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积2416602平方米，同比减少8.3%，住宅预售套数26146套，同比减少一成。
其中，星河银湖谷花园预售量173118.36平方米/1721套，京基御景印象预售量161352.1平方米/1847套，麓园预售量140043平方米/1437套，嘉御豪园预售量132679.2平方米/1393套，招商花园预售量125805.2平方米/1334套，佳兆业中央广场预售量113949.72平方米/1184套，振业天峦预售量117059.1平方米/1317套，中骏四季阳光预售量100130.1平方米/1222套，是龙岗区预售量较大的几个楼盘。
附：
2014年住宅预售项目汇总
2、2014年新房成交分析
2014年深圳楼市阶段性分化明显，上半年各方以观望为主，供求不振，成交冷淡，房价先扬后抑，下半年开始逐月回暖，第四季度在众多利好的刺激下，量价跳跃式上涨，强势“翘尾”，给市场巨大的畅想空间。
然而，成交量的萎缩无法阻挡房价上涨的动力，新房成交均价逆市再创新高。
2.1 成交均价分析
纵然面对成交冷淡，悲观萎靡的楼市大环境，但2014年深圳的新房成交均价仍然一枝独秀，逆市飘红，再创历史新高。
根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳新房住宅的成交均价为23972元/平方米，较2013年（21601元/平方米）上涨11%。
开发商资金充裕是房价坚挺的前提，因为2013年的丰收使得开发商有“粮”过冬，房价不让步；单价2万级别的项目如佳兆业城市广场、领航城、万科麓城、恒大国香山、华业玫瑰四季等是房价的中流砥柱；而中海九號公馆、山语清晖、华润城、银湖蓝山、纯水岸、鲸山觐海、京基滨河时代广场、锦绣花园四期、海上世界双玺等高大上项目则推动房价更上一层楼。
各行政区方面，2014年全市六区的新房住宅成交均价全面上涨。
罗湖区步入4万时代，六区最高，福田区和南山区高位攀升，盐田区同比暴涨45%，宝安区和龙岗区也涨势明显。
罗湖区2014年单价5万级别的项目雄起，如银湖蓝山、御湖峰、云景梧桐、天玺1号等的成交均价都在5万上下，推动全区的新房成交均价突破4万大关，达42480元/平方米，为六区最高，同比大涨16.3%。
福田区2014年高端楼市持续火爆，无论是在售项目还是新入市项目，价格普遍都在4万左右，使得区域的高房价水平得以持续，为42445元/平方米，同比上涨2.2%。
南山区2014年的高端楼市同样惊艳，全市成交均价最高的5个项目（海上世界双玺、曦湾天馥、万科璞悦山、纯水岸、鲸山觐海）有4个来自南山区，其中，海上世界双玺的成交平均超过9万/平方米！
6万级别的豪宅除纯水岸和鲸山觐海外又增添了一员“猛将”——曦湾天馥，而4-5万级别的项目则大幅增加至5个：
华润城、锦绣花园四期、恒裕滨城、翡翠海岸、后海理想雅园，高端项目大量涌现支撑区域的房价高位攀升，达41259元/平方米，同比上涨1.3%。
盐田区2014年由于售价超过37000元/平方米的蓝郡西堤入市并成为盐田新房市场最主要的成交主力，使得区域的新房成交均价一跃而起，同比暴涨45.4%，达28254元/平方米。
宝安区2014年对区域房价推动最大的项目莫过于中海九號公馆，其成交均价超过5万/平方米，成交量接近12万平方米，位居宝安区亚军，价高量大，对区域房价的拉升动能巨大，根据测算，中海九號公馆拉升宝安区的成交均价上涨近1300元/平方米；另外，单价3万的项目也大量出现，如：
中洲中央公园、星河传奇、松茂御龙湾、中海锦城、懿花园、名门华府等；高价项目成交活跃推动房价上涨，达23761元/平方米，同比上涨13.8%。
龙岗区2014年单价2万级别的项目大幅扩容，除了成交主力佳兆业城市广场、万科麓城、佳兆业悦峰、信义嘉御山、万科公园里等外，新增了星都豪庭、恒大国香山、万科嘉悦山、中铁诺德、尚水天成、大族河山等，甚至出现了单价3万以上的项目——星河银湖谷，2014年龙岗区成交均价2万以上的在售项目达20个（2013年为15个），高价项目扩容拉升了区域的房价水平，为18781元/平方米，同比上涨近10%。
附：
2014年深圳各区代表性楼盘1-12月成交均价走势图
2014年虽然深圳的新房成交量明显萎缩，但从全年走势来看，仍有大量的项目成交均价逆势上涨，如：
京基云景梧桐、山语清晖、京基滨河时代广场、佳兆业前海广场、水木丹华、梧桐春晓、领航城、卓越皇后道、幸福城、京基御景印象、佳兆业悦峰、信义嘉御山等；不过，成交均价呈跌势的项目也较多，如：
宝翠苑、海上世界双玺、浩海明珠雅居、恒大国香山、招商花园城、万科公园里、宝能悦澜山等。
2.2 成交量分析
2014年前三季度，楼市宏观环境不佳，观望情绪浓厚，楼市景气指数持续低迷，成交冷淡，直到第四季度，在央行金融松绑的刺激下，楼市一扫之前的颓势，强势复苏。
整个2014年度，深圳楼市走出一波明显的先抑后扬的行情，成交量同比有所回落，但价格坚挺，成交均价再创历史新高。
根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳市累计销售新房住宅403.03万平方米，较2013年（441.75万平方米）减少8.8％，成交套数41881套，较2013年（48070套）减少12.9%，虽然成交量萎缩，但由于房价逆市上涨，导致成交金额同比仍然有小幅增长逼近千亿，达966.17亿元，较2013年（954.19亿）增加1.3％。
罗湖区2014年新增了银湖蓝山、御湖峰、宝翠苑、天玺1号四个项目，市场供求两旺，全年共成交新房住宅13.44万平方米，同比增加6成多，成交套数1075套，同比增加近一半，成交金额超过57亿元，同比增加87.7%。
全区共有8个项目成交，其中，四季御园、银湖蓝山、御湖峰、云景梧桐为全区的成交主力，四盘累计贡献全区近90%的成交量。
福田区2014年新入市项目有笔架山公馆、绿景虹湾、栖棠映山、大康福盈门、云尚公馆，但都没有出现巨量成交的“黑马”，导致全年的成交同比大幅减少一半左右，共成交新房住宅11.35万平方米/848套，成交金额48.46亿元，同比减少46.3%。
全区共有11个项目成交，其中，山语清晖、京基滨河时代广场、笔架山公馆、绿景虹湾是成交主力，均有过万平方米的成交，四盘累计贡献全区约82%的成交量。
南山区2014年新入市的项目有：
佳兆业前海广场、博林天瑞、华润城、锦绣花园四期、海上世界双玺、华晖云门、翡翠海岸、天悦南湾、鼎胜金域世家、曦湾天馥、前海康城，大量新盘入市推升区域的成交量，达36.2万平方米/3489套，同比增加约42%，成交金额接近150亿元，同比增加近45%。
全区共有18个项目成交，其中，山海津和佳兆业前海广场表现突出，各有5万平方米左右的成交，博林天瑞、华润城、纯水岸成交量均超过3万平方米，鲸山觐海、水木丹华、锦绣花园四期、海上世界双玺、华晖云门、恒裕滨城的成交量都超过2万平方米，上述11个项目累计贡献全区约83%的成交量。
盐田区2014年新入市的项目有蓝郡西堤、御景台雅园、半山半海，区域的新房市场得到补充和扩张，成交量随之增加，全年共成交新房住宅4.47万平方米，同比增加38.7%，成交套数467套，同比增加12%，由于高价的蓝郡西堤成交量大，使得全区的成交金额同比翻了一番以上，为12.63亿元。
全区共有6个项目成交，其中蓝郡西堤一盘独大，独自贡献了全区45%的成交量，梧桐春晓、御景台雅园、半山半海也有较好的表现。
宝安区2014年虽然也出现诸如领航城、中海九號公馆等对区域量价均有巨大贡献的“黑马”，但成交量大的项目较2013年明显减少，成交量超过5万平方米的项目，2014年只有9个，而2013年则有16个之多，全年的成交量萎缩不言而喻，共成交新房住宅130.38万平方米/13258套，同比减少3成左右，成交金额接近310亿元，同比减少近2成。
全区共有39个项目成交，其中，领航城、中海九號公馆表现抢眼，都有12万平方米左右的巨量成交，华盛西荟城、华业玫瑰四季的成立相差无几，均有接近10万平方米的成交，联投东方、卓越皇后道、中洲中央公园、星航华府、幸福城、仁山智水等也有良好的销售成交，全区成交量TOP10贡献全区近63%的成交量。
龙岗区2014年的新房市场持续活跃，成交旺盛，大量项目成交井喷，成交量超过10万平方米的项目达5个之多（2013年只有3个）：
佳兆业城市广场、振业天峦、万科麓城、恒大国香山、招商花园城，成交量在7万平方米级别的有4个（2013年有2个）：
中骏四季阳光、熙璟城、京基御景印象、佳兆业悦峰，新盘、大盘全面发力助推区域的新房成交量突破200万平方米，达207.2万平方米，同比增加3.6%，成交套数22744套，同比增加1.3%，成交金额389.13亿元，同比增加近14%。
全区共有66个项目成交，其中，上述9个项目累计贡献全区43%的成交。
另外，佳兆业城市广场连续两年保持巨量的成交，实现全市个盘成交量“双连冠”。
2.3 热点片区分析
根据深圳房地产信息网的监测，2014年以下十个片区表现活跃，分别为：
蛇口、西丽、龙华、西乡、新安、光明、龙岗中心城、布吉、坪山、坂田。
这些片区或者对全市的房价有较大的支撑，如蛇口片区等，或者对全市的成交量有较大的贡献，如布吉片区、西乡片区、坂田片区等，或者两者兼而有之。
2.3.1蛇口片区
2014年蛇口片区只有海上世界双玺一个新盘，售价超过9万/平方米，同鲸山觐海一起，两大豪宅是片区高房价的支撑，而片区的成交量则只要靠平价项目山海津支撑，栖游记已进入尾盘销售，量价平平。
片区内的4个项目共成交116580.96平方米，同比减少17.2%，成交套数1102套，同比减少12.5%，成交金额53.78亿元，同比减少14.2%，成交均价继续上扬，高达46129元/平方米，同比上涨3.7%。
2.3.2西丽片区
2014年西丽楼市比较活跃，新入市项目4个：
博林天瑞、华晖云门、天悦南湾、鼎胜金域世家，与在售的水木丹华价格都在3万/平方米之上，西丽房价全面进入3万时代。
片区内的5个项目共成交113145.56平方米，同比暴增1.45倍，成交套数1103套，同比暴增1.27倍，成交金额38.44亿元，同比暴增1.81倍，成交均价为33974元/平方米，同比上涨14.7%。
2.3.3龙华片区
2014年龙华楼
升级会员 