各城市房地产易居XXXX年房地产市场年报.docx

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各城市房地产易居XXXX年房地产市场年报

济南市2012年房地产市场年报

备注：

统计时间截止至2012年12月15日；统计区域为历下区、市中区、槐荫区、历城区、天桥区、长清区、高新区，不含章丘市、济阳、商河、平阴。

土地篇

一、土地市场综述

2012年济南土地市场供需两旺，平稳健康发展，成交量更是攀至历年高峰，供求基本持平。

一、土地供应

1、供应总量：

截至2012年11月2日，本年度济南市经营性用地挂牌结束，累计出让土地115幅，供地面积633万平方米，2012年供地计划基本完成。

其中城镇住宅用地61幅，供应面积为430万平方米；商业用地51幅，供应面积为160万平方米；殡葬用地3幅，供应面积为43万平方米。

2、土地属性：

2012年济南商业用地供应量增速明显。

本年度商业用地供应量为160万平方米，占比达25.3%，同比增长20%；商业用地平均容积率为6.0，预计建筑面积达960万平方米。

短期来看，未来2-3年内济南商业地产或将进入快速发展期，中长期则存在一定风险。

3、供应区域：

2012年土地供应集中分布在历下区和槐荫区，供应量分别为226万平方米和222万平方米，占全市供应总量的71%。

历下区以住宅用地为主，化纤厂路和旅游路板块为主力支撑；槐荫区则以商服用地为主，仅西客站板块供应商业用地36幅，供应面积达118万平方米。

4、容积率：

2012年济南商住用地规划容积率呈上升趋势。

商业用地平均容积率达6.0，住宅用地平均容积率为2.95。

容积率低于2的住宅用地仅有12幅，主要分布在历下区奥体中心板块。

目前，在土地资源日益稀缺的情况下，未来城市将不断“长高”。

二、土地成交

1、成交量：

2012年济南土地市场经营性用地成交量达623万平方米，达到近几年的峰值。

2012年房地产市场回暖，土地市场随之升温，成交111幅，623万平方米，环比增加21%，预计建筑面积2160万平方米，环比增加30%。

2、流拍率低：

2012年土地市场成交2012年市场持续回暖，土地市场走出低迷局面，全年仅有1宗土地撤牌，3宗土地流拍，流拍情况明显好转。

不难看出企业对于济南市场持相对乐观的态度。

表12010—2012年济南土地撤牌、流拍明细

时间

流拍幅数

流拍面积（万㎡）

2010年

9

75.9

2011年

13

79.2

2012年

4

10.3

数据来源：

克而瑞

3、成交属性：

从2012年成交土地属性来看，住宅用地仍是绝对主力，商业用地占比不断攀升。

其中，住宅用地共成交58幅，成交面积421万平方米，占比达68%；商业用地共成交50幅，成交面积159万平方米，同比增幅达59%。

4、成交区域：

2012年历下区、槐荫区表现突出，占全市土地成交量的71%。

历下区作为传统的核心区域仍有大量住宅用地成交，其中不乏优质地块；槐荫区土地成交量正逐年增加，吸引的众多开发企业入驻，如恒大、绿地、金科等，未来槐荫区将进入由大型企业带动的快速发展阶段。

5、土地价格：

2012年土地单价继续呈上扬态势。

本年度经营性用地土地单价为5193元/平方米，环比增长13%。

原因有二，一是今年商业用地成交量较大，地价相对较高；二是槐荫区西客站片区住宅用地成交价格较往年有明显增长，两方面因素对于整体市场有了一定的抬升作用。

6、溢价率：

虽然2012年土地市场多以底价成交，但仍有“优质”地块备受热捧，成交价格屡创新高，地王频现。

有多宗土地区位优势明显，溢价率较高，如农科院地块溢价率高达75%。

5、土地规模：

2012年土地单幅供应规模以10万方米以上为主，共22幅，供应量为312.6万平方米，占全市供应总量的49%。

其次为5-10万平方米规模的土地供应量也较大，供应面积为127万平方米，占全市供应量的20%。

表22012年溢价率较高土地成交情况

宗地名称

宗地面积（万㎡）

容积率

成交价格（亿元）

每亩地价（万元/亩）

楼板价（元/㎡）

受让方

历下区花园路以南、化纤厂路以东地块（2012-G036）

7.2

3.45

5.4

550

3301

山东莱钢建设置业有限公司

历城区桑园路以南、电建路以西（2012-G103）

18.1

3.8

16.1

595

3430

南海置富发展有限公司

历下区花园路以南、化纤厂路以东（2012-G114）

19.1

3.6

15.8

550

2179

济南万科房地产开发有限公司

数据来源：

克而瑞

7、楼板价：

2012年济南经营性用地平均楼板价走势平稳。

本年度土地平均楼板价为1497元/平方米，环比增幅仅为4.2%。

2009年土地市场楼板价达到峰值，执行限购政策之后，企业拿地谨慎，楼板价开始回落并保持在稳定的水平。

8、热点板块之西客站2012年西客站板块成交54宗经营性用地，成交面积为218万平方米，占全市成交量的35%（今年成交量占全市的比例）。

西客站作为政府着力打造的泉城“新名片”，众多国内大型企业纷纷入驻，共同为西部的发展献策献力。

表32012年大型企业西客站拿地情况表

拿地企业

住宅用地（万㎡）

商业用地（万㎡）

拿地金额（亿元）

规划项目

绿地地产

8.5

4.7

8.7

绿地中央广场（资料图库）

金科地产

22.2

4.8

18.6

金科世界城

恒大地产

16.1

14.9

21

恒大雅苑/恒大双子塔

西城投资

24.1

86.3

70.1

——

9、热点板块之化纤厂路2012年化纤厂路地块以高地价、高溢价率惹人关注，同样成为热点板块。

今年化纤厂路共成交3宗土地，成交总价高达34.5亿元，平均楼板价为2915元/㎡。

该板块位于占据明显的区位优势，因此备受各大开发商认可和关注。

表42012年化纤厂路板块土地成交明细

宗地名称

宗地面积（万㎡）

容积率

成交价格（亿元）

每亩地价（万元/亩）

楼板价（元/㎡）

受让方

历下区花园路以南、化纤厂路以东地块（2012-G036）

7.2

3.45

15.8

550

3301

山东莱钢建设置业有限公司

历下区花园路以南、化纤厂路以东地块（2012-G070）

11.2

3.7

12.1

717

2990

山东保利嘉园置业有限公司

历城区华能路北侧、化纤厂路以西（2012-G113）

2.1

3.7

1.2

380

2280

济南恒川房地产发展有限公司

历下区花园路以南、化纤厂路以东（2012-G114）

19.1

3.6

5.4

501

2179

济南万科房地产开发有限公司

数据来源：

克而瑞

10、排行榜2012年土地成交总价、楼板价不断刷新，市场回暖迹象明显。

在成交总价TOP10中南益地产、万科地产、恒大地产分别以16.1亿、15.8亿、13.9亿位列三甲；在楼板价TOP10中恒大地产、惠喜德、旧投分别以4500元/㎡、3705元/㎡、3569元/㎡跻身前三名。

表52012年土地成交总价TOP10

排名

宗地名称

受让方

宗地面积（万㎡）

成交总价（亿元）

每亩地价（万元/亩）

楼板价（元/㎡）

1

历城区桑园路以南、电建路以西（2012-G103）

南海置富发展有限公司

18.1

16.1

595

3430

2

历下区花园路以南、化纤厂路以东（2012-G114）

济南万科房地产开发有限公司

19.1

15.8

550

3301

3

原省体育训练中心A地块（2012-G011）

济南恒大翡翠华庭置业有限公司

10.4

14.0

900

4500

4

历下区花园路以南、化纤厂路以东地块（2012-G070）

山东保利嘉园置业有限公司

11.2

12.1

718

2991

5

西客站核心区体育公园东侧地块A地块（2012-G010）

济南恒大城（资料图库）西置业有限公司

10.9

7.9

483

1035

6

历下区旅游路北侧（奥体东侧2-1号地块）2012-G038

济南市城市建设投资集团有限公司

18.2

7.8

285

1474

7

西客站片区安置一区南侧八-2地块（2012-G009）

济南恒大西区置业有限公司

10.9

6.8

420

2250

8

历下区旅游路以南，龙洞路以西（西蒋峪C地块）（2012-G014）

济南市城市建设投资有限公司

17.1

6.8

265

2650

9

历下区旅游路以南，龙洞路以西（西蒋峪B地块）（2012-G013）

济南城市建设投资有限公司

15.5

6.6

285

2137

10

西客站片区腊山河西路以西，聊城路以北地块（2012-G019）

济南西城投资开发集团有限公司

9.8

6.3

430

2150

表62012年土地成交楼板价TOP10

排名

宗地名称

受让方

宗地面积（万㎡）

楼板价（元/㎡）

每亩地价（万元/亩）

成交总价（亿元）

1

原省体育训练中心A地块（2012-G011）

济南恒大翡翠华庭置业有限公司

10.4

4500

900

13.99

2

历下区姚家镇下井村地块（2012-G023）

山东惠喜德置业发展有限公司

0.1

3705

291

0.02

3

槐荫区经七路以南，纬七路以西地块（2012-G003）

济南旧城开发投资集团有限公司

1.2

3569

440

0.00

4

历城区桑园路以南、电建路以西（2012-G103）

南海置富发展有限公司

18.1

3430

595

16.10

5

历下区花园路以南、化纤厂路以东（2012-G114）

济南万科房地产开发有限公司

19.1

3301

550

10.80

6

历下区旅游路以南，龙洞路以西（三角峪地块）（2012-G016）

济南城市建设投资有限公司

19.2

3150

210

6.04

7

历下区姚家镇下井村地块（2012-G022）

山东惠喜德置业发展有限公司

0.1

3085

360

0.07

8

历下区花园路以南、化纤厂路以东地块（2012-G070）

山东保利嘉园置业有限公司

11.2

2991

718

12.10

9

历下区旅游路以南，龙洞路以西（西蒋峪D地块）（2012-G015）

济南城市建设投资有限公司

14.2

2959

217

4.63

10

兴隆片区二环南路北侧B-1地块（2012-G025）

华润置业（山东）发展有限公司

15.2

2879

230

5.25

数据来源：

克而瑞

11、品牌房企2012年品牌房企成为土地市场最大赢家。

2012年国内大型房地产企业以及济南政府投融资平台成功拿地72幅，土地面积428万平方米，占全市成交总量的69%。

大型房企资金实力雄厚，热衷于大宗土地，为大型项目的开发储备土地。

表72012年土地市场品牌房企用地表现

拿地企业

拿地幅数

拿地面积（万㎡）

拿地金额（亿元）

规划项目

城建集团

9

129.6

50

——

西城投资

28

110.4

70.1

——

恒大地产

7

42.7

36.9

恒大雅苑/恒大双子塔/恒大帝景

华润地产

2

30.2

11

华润中央公园（资料相册）

金科地产

6

27

18.6

金科世界城

上海永隆

6

24.2

9.9

——

万科地产

1

19.1

15.8

——

绿地地产

7

13.2

8.7

绿地中央广场

保利地产

2

13.2

14.2

保利中心（资料图库）/保利城（待定）

南益地产

4

18.4

16.3

——

合计

72

428

251.1

——

数据来源：

克而瑞

普通住宅篇

一、普通住宅市场综述

2012年济南市普通住宅供求量攀至历史高峰，供应量和成交量基本持平，供求关系稳定。

本年度普通住宅供应量和成交量均为473万平方米，月均供应量和成交量为41万平方米，供求关系稳定，供求比为1。

进入2012年，政策环境平稳，市场开始上行，共28个新项目开盘入市，市场活跃度高。

二、普通住宅供应走势

1、年度供应量2012年济南市普通住宅供应量达473万平方米，创历史新高。

本年度普通住宅月均供应量为41万平方米，而9、10、11月份三个月平均供应量已达到62万平方米。

今年3月份以来，市场延续上行趋势，开发商对市场持乐观态度，推出众多新项目入市，原有在售项目为了赢得市场份额，加大推案力度，促使市场整体供应量实现历史性突破。

2、供应区域2012年济南市普通住宅供应区域分布不均，历下区、槐荫区、历城区、位列前三甲，总供应量为263万平方米，占全市供应量的56%。

历下区作为传统区域，表现不俗，供应面积接近100万平方米，主要原因在于近年来历下区范围已向东扩展，今年更有9个项目开盘入市，对于供应量的增加有极大的促进作用。

3、供应面积段济南市普通住宅供应面积段趋势呈“M”形，80-100平方米和120-144平方米面积段供应量领先。

济南市场是由刚需和首次改善性需求共同支撑的，因此，许多项目为了迎合市场需求，均加大刚需户型和改善型户型供应，主要以80-100平方米二室和120-144平方米三室户型为主。

4、开盘情况2012年济南普通住宅市场供应量“四面开花，果实累累”。

截止到2012年12月15日，共有27个普通住宅项目开盘，明显好于2011年仅有17个项目开盘的市场表现。

本年度除长清区外各区均有项目开盘，尤其是历下区以9个新增项目的数量位列第一，好于市场预期。

表1——2012年济南市普通住宅新开项目数量图

时间（年）

2009年

2010年

2011年

2012年

新开盘项目（个）

16

25

17

27

数据来源：

克而瑞

5、项目品质2012年新增项目品质明显好于往年，大牌企业成为市场赢家。

本年度27个开盘项目中14家省内外知名企业共18个项目占据大半江山。

随着济南房地产市场的快速发展，获得了越来越多的知名企业的高度认可，如恒大、绿地、华润、万科等国内一线品牌企业进驻济南共谋发展。

表2——2012年济南市新开项目明细图

项目名称

所属区域

开盘时间

主力户型（㎡）

中铁·逸都国际

高新

2012-8-25

85-200

明湖·白鹭郡

高新

2012-6-30

79-132

恒大雅苑

槐荫

2012-10-28

90-145

绿地新里爱丽舍公馆（资料相册）

槐荫

2012-9-29

92-135

中建锦绣城（资料相册）

槐荫

2012-9-26

89-135

金羚·嘉和馨园二期

槐荫

2012-6-30

90-149

外海中央花园（资料图库）

槐荫

2012-4-29

80-186

凯旋新城嘉苑（资料图库）

槐荫

2012-4-15

69-120

鲁商凤凰城（资料图库）

历城

2012-11-25

80-140

银丰唐郡（资料图库）

历城

2012-11-18

88-141

百替御园华府（资料图库）

历城

2012-9-26

107-142

重汽·翡翠外滩

历城

2012-7-28

90-130

中建·凤栖第

历城

2012-6-30

88-248

黄金·山水郡（资料相册）

历下

2012-12-16

91-147

海信·龙奥九号

历下

2012-12-9

46-103

恒大帝景

历下

2012-12-2

174-320

大城小院（资料图库）

历下

2012-11-30

82-132

中国铁建·国际城

历下

2012-9-23

89-164

尚品燕园（资料图库）

历下

2012-9-16

77-122

力高国际（资料图库）

历下

2012-9-8

88-131

万科天泰金域国际（资料图库）

历下

2012-8-4

82-138

波斐历景（资料相册）

历下

2012-6-7

80-167

华润·中央公园

市中

2012-11-25

85-165

和信城市广场

天桥

2012-12-15

45-75

映月清水湾（资料相册）

天桥

2012-8-18

94-104

幸福逸居（资料相册）

天桥

2012-8-5

42-68

绿地滨河国际城一期

天桥

2012-2-26

73-170

数据来源：

克而瑞

6、潜在供应济南商品住宅市场供应量充足，市场进入快速膨胀期。

根据监测的市场活跃度较高的60个项目计算，目前市场未售存量为288万平方米，未推存量为2202万平方米，按今年市场常态，月均去化43万平方米，年均去化473万平方米计算，仍需4.3年去化时间。

7、区域潜在供应分布历下区、市中区、槐荫区未来仍然是主力供应区域，继续领跑市场。

从各区域存量来看，历下区由于在售项目最多，导致存量较大，而市中区则是由于多个百万大盘共同支撑，导致区域存量大；槐荫区为城市新区，多个项目刚刚入市，项目后期存量较大。

其他区域存量相对较少，随着城市的建设发展，预计高新区、长清区的供应量会慢慢增加，提高区域供应的均衡性。

表3——2012年济南市普通住宅存量图

存量

历下区

市中区

天桥区

历城区

槐荫区

长清区

高新区

未推存量（万㎡）

382

404

67

262

461

239

206

未售存量（万㎡）

73

33

18

55

41

45

23

数据来源：

克而瑞

8、区域深度解读济南市七大区域各有千秋——历下区：

楼盘最多，供应最分散，奥体片区、花园路沿线相对集中；市中区：

楼盘少，规模大，供应集中，中海国际社区（资料图库）、鲁能领秀城仍然主导区域市场；槐荫区、高新区：

摆脱配角地位，供应分布集中，新兴板块领衔开发；天桥区：

楼盘最少，供应有限，整体品质不高；长清区：

鲜少表现，未来可能有大型项目入市。

9、土地转化2012年成交的住宅用地未来将大量转化为有效供应，加剧楼市去化压力。

2012年成交住宅用地365万平方米，平均容积率为2.9，预计建筑面积达1058万平方米，未来2-3年内或将转化为大量项目袭向市场，届时将加剧市场去化压力。

10、主导企业大型开发企业掌握市场话语权。

无论从在售项目情况还是从企业拿地情况来看，60%的潜在供应量掌握在大型开发企业手中，大型企业以其雄厚的资金实力，丰富的开发经验牢牢掌握济南房地产市场的话语权，未来将继续引领楼市发展方向。

表4——部分企业存量及储备情况

企业

在售项目

未推存量（万㎡）

未售存量（万㎡）

土地储备（万㎡）

中海

2

110

16

——

恒大

5

242

45

43

保利

2

19

20

13

绿地

4

85

21

13

华润

1

27

4

——

万科

1

67

3.7

19

金科

0

0

0

27

鲁能

1

200

5.3

——

西城

0

0

0

110

二、普通住宅成交走势

1、成交量截至2012年12月14日济南市普通住宅成交42239套，成交面积为473万平方米，实现历史性突破，达到近几年来的高峰。

从今年月度成交走势来看，自3月份“小阳春”以来，普通住宅成交量屡创新高，月均去化量达到41万平方米，尤其是9、10、11月份，单月成交量已突破50万平方米，市场表现明显好于预期。

2、成交区域2012年普通住宅成交区域特征明显，主要集中在市中区、槐荫区、历城区、历下区，四区成交总量为340万平方米，占全市成交量的72%。

槐荫区和历城区作为传统的城市郊区，由于今年有多个优质新项目入市，后来者居上，成为本年度成交表现较为抢眼的区域。

3、成交面积段刚需继续领跑市场，80-100平方米面积段为市场绝对成交主力。

2012年80-100平方米面积段普通住宅成交量独占鳌头，成交面积为145万平方米，占全市成交量的31%。

另外部分改善性需求开始释放，120-144平方米面积段成交量比重较大，成交面积为128万平方米，占全市成交量的27%。

4、成交总价段受主力在售项目影响，普通住宅成交总价段中50-80万元总价段的产品成交量最大。

目前市场上主力在售项目多分布于城市近郊，价格相对偏低，套均总价多维持在50-80万之间，如中海国际社区、万象新天、绿地国际花都（资料图库）等项目。

5、成交单价段济南市普通住宅成交单价段走势与总价段走势基本一致，呈倒“V”字形，6000-8000元/平方米单价段成交量居高不下，达221万平方米，占全市成交量的47%。

这种走势与目前市场主力在售项目分布区域息息相关，该类项目多分布于城市近郊，土地价格相对较低，因此价格优势明显，备受众多刚需青睐，成交量较大。

6、成交价格2012年普通住宅成交价格在震荡中缓慢上行，总体走势较为平稳。

本年度普通住宅成交均价为7186元/平方米，自3月份市场回暖以来，普通住宅月度成交均价又回至7000元/平方米以上，虽然成交价格月度走势小有波动，但波幅不大，一直维持在3%以内。

7、热点板块板块热度不均，二环南路、西市场、工业北路成为市场最热板块。

抽取三个板块中10个典型项目，其成交量高达146.8万平方米，占市场成交总量的31%，其他板块均未表现的如此火热。

三个板块都位于城市近郊，大盘云集，项目的品牌价值凸显，价格有较大的吸引力，因此成为年度热点板块。

表5——2012年济南市热点板块表

热点板块

板块典型项目

成交面积（万㎡）

成交金额（亿元）

面积份额（%）

金额份额（%）

二环南路

中海国际社区、

泉景天沅、

阳光100、

鲁能领秀城

83

64.3

17.5%

18.9%

西客站板块

绿地国际花都、

绿地爱丽舍公馆、

中建锦绣城、

恒大雅苑

31.3

18.7

6.6%

5.5%

工业北路板块

恒大城、

万象新天

32.5

21.2

6.9%

6.3%

合计

累计10个项目

146.8

104.2

31%

31.7%

数据来源：

克而瑞

公寓篇

一、公寓市场综述

济南市公寓市场容量较小，尚处发展阶段。

2012年公寓市场供应面积为38.66万平方米，成交面积为19.21万平方米，供求量均有较大幅度增长，但供求比较大，供应量相对过剩。

相对于其他一线、二线城市，济南公寓市场仍有很大的发展空间。

二、供应走势

1、供应量2012年公寓总体供应量为38.66万平方米，环比大幅增长。

本年度公寓月度供应走势跌宕起伏，“峰”、“谷”频现，月均供应面积为3.22万平方米，月均供应套数为702套。

由于济南公寓市场容量小，项目少，因此公寓供应量受单个项目影响较大，如2012年6月份卓越时代广场（资料图库）项目新增供应8.87万平方米，占全年供应量的23%。

2、供应区域2012年公寓供应区域结构分布极不均匀，历下区供应量为19.2万平方米，占全市供应量的50%。

近年来，历下区奥体片区、会展中心片区有多宗商业用地供应，今年该片区的公寓项目集中面世，使历下区在全市供应区域中一枝独秀。

3、供应面积段