房地产企业出租房屋税收争议问题处理.docx

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房地产企业出租房屋税收争议问题处理

房地产企业出租房屋税收争议问题处理

1，租金收入营业税纳税义务发生时间的争议处理。

《营业税暂行条例实施细则》第24条规定：

条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天。

第25条规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

从上面的规定可以看出，营业税实际上也是采取的收付实现制。

即书面合同规定的付款日期当天，预收款模式则是收到预收款当天。

因此，2009年一次收取了3年的租金300万要全额缴纳营业税300×5%=15（万元），营业税不能分期缴纳。

先开发票的，以开发票时间为纳税义务发生时间。

形象进度，是否必须交税？

交税是否可以不用开发票？

理论可以，先交税，再开时需要特殊处理。

发票管理办法实施细则第二十六条：

“填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。

未发生经营业务一律不准开具发票”。

发票管理办法第三十五条：

“违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款；有违法所得的予以没收：

（一）应当开具而未开具发票，或者未按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性开具发票，或者未加盖发票专用章的”；

2，租金收入所得税收入确认时间的争议问题处理。

《企业所得税条例》第19条规定，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）规定，根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

本条实际上是对《企业所得税条例》第19条规定的实质性改变。

法律用语表述为“可”，意味着企业可以有选择权。

企业提前一次性收到租赁期跨年度的租金收入，既可以以按照合同或协议规定的应付租金日期确认收入，也可以在租赁期内，根据权责发生制原则，分期均匀计入相关年度收入。

例如：

2009年A企业租赁房屋给B企业，租赁期3年，每年租金100万元，2009年一次收取了3年的租金300万。

会计处理：

2009年确认100万租金收入。

税法处理：

可以有两种选择：

1、根据国税函[2010]79号的规定，企业可以在2009年纳税申报表时，确认100万租金收入，这样税法同会计就没有差异了。

2、根据《企业所得税条例》条例第十九条的规定确认300万租金收入，这时税法同会计就存在差异了，企业应在2009年纳税申报表附表3第5行调增应纳税所得额调增200万元。

2010、2011两个年度应该调减100万元。

3，房产税的税务争议处理

【1】一次收取20年租金，房产税是否可以分20年缴纳？

税法规定，房产税按年征收、分期缴纳，这一规定只是适用于依照房产原值计算缴纳房产税的纳税人。

房产出租的，应以房产税的租金收入为房产税的计税依据，而不能随意分解租金收入。

纳税人出租、出借房产的，应自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

因此根据税法规定，纳税人出租房屋应以实际收取的租金收入作为房产税计税依据，该公司收取的300万租金，应在出租房屋次月起以全额租金收入计征房产税，应为300×12%=36（万元）。

1999山东关于房产税城镇土地使用税若干政策规定的通知

出租房产，租金收入在租赁期间一次性收取的，应由房产出租人按照收取的租金全额计算并一次性缴纳房产税

【2】税法消灭了免租期

《中华人民共和国合同法》第二百一十四条

租赁期限不得超过二十年。

超过二十年的，超过部分无效。

有房企约定前十九年免收租金，第二十年一次收取避税。

财税【2010】121号：

二、对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

出租房产按租金收入征税。

税收不承认免租期。

【3】预收租金不交预缴所得税

中华人民共和国合同法

第二百一十五条　租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

第二百二十六条　承租人应当按照约定的期限支付租金。

对支付期限没有约定或者约定不明确，。

。

。

租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法

第十条企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

注：

理论上：

期房在交付使用前即使收到定金和租金，也不需要确认所得税的租金收入，需要等到实际交付时再一次或分次确认，但营业税需要提前确认

【4】下打租筹划的税收风险

房地产企业关联方根据租赁合同规定的付款时间，三年后一次性收取了3年的租金，每年租金100万元，共300万元，如何确认收入？

税务机关依据征管法第35条，计税依据明显偏低，又无正当理由，核定征收。

对方预提租金也不能税前扣除。

【5】产权人找不到，承租人是否必须代为缴纳房产税？

房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。

产权所有人、承典人不在房屋所在地的由房产代管人或者使用人纳税。

产权未确定及租典纠纷未解决的亦由房产代管人或者使用人纳税。

按照《国家税务总局关于未取得房屋产权证书期间如何确定房产税纳税人的批复》（国税函〔2002〕284号）的规定，凡以分期付款方式购买使用商品房，且购销双方均未取得房屋产权证书的，在购销双方均未取得房屋产权期间，应确定房屋的实际使用人为房产税的纳税义务人，缴纳房产税。

【6】无租使用其他单位房产纳税人的确定。

在2009年11月30日之前，纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。

而2009年12月1日起，按照财税〔2009〕128号文即《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》的规定，应税单位和个人无租使用其他单位房产的，不论所使用的房产是否应税，均依照房产余值代缴纳房产税。

但是，必须强调的是：

本着税不重征的原则，如果出租人为应税单位并且已经按照规定缴纳了房产税，那么无租使用人不用再行缴纳房产税。

4，转租收入的税务处理

【1】、营业税：

国税发【1995】76号文件，必须征税。

【2】、转租不征房产税：

不征税。

①沪地税地[1996]42号;明确请示总局后不征税

②苏地税发[2006]135号;不征税

③赣地税发[2008]95号;不征税

④浙地税函[2002]257号;不征税

5，规避房产税的常见思路（流程再造）

【1】、变出租为转租，架设中间公司。

【2】、变出租为收取管理费，分解租金收入为租金和管理费。

【3】、变出租为承包（16号文件第二条第六款、实施细则第11条

•第十一条单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。

6，答疑：

谁是出租土地的土地使用税的纳税义务人？

发布日期：

2010年06月17日

2006年12月31日修订的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。

请问，租用已缴纳出让金的国有土地经营，谁是土地使用税的纳税义务人？

我认为出租者应缴纳土地使用税，因为他因出租行为取得了经济利益；矛盾的是承租者同样用土地获取了经济利益。

回复如下：

根据国家税务局关于检发《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行法规》的通知（国税地[1988]15号）第四条的规定：

“土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。

拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。

”因此，土地使用税应由拥有土地使用权的单位或者个人缴纳，按您问题所述，应由拥有该土地使用权的出租者缴纳土地使用税，拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税。

国家税务总局

2010/06/17

7，案例：

北京出租房产税利用旧文件漏洞的房产税避税案

案情

1999年7月某区地税局收到北京市某人民法院司法建议书，建议书中提到该院在审理中国X单位与北京Y公司房屋租赁纠纷案中，发现双方有意将每年100万元租金，分别确定为年租金4万元，管理费、清洁费、消防安全费96万元。

定性和处理

检查人员认为，中国x单位的经济行为实际上是利用了旧文件的局限性和漏洞，将租金硬性分为"纯粹的租金"和"与租赁相关的费用"两部分，表面上看似乎十分合理合规，实际上规避了所谓的"与租赁相关的费用"的房产税，因此，定性为偷税。

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条规定：

"……房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据"，以及第四条"房产税的税率，……依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％，中国x单位应补缴房产税960000×12％＝115200（元）。

税务机关认为，所谓房租，除应包括按租房面积计算的租金外，与租赁有关的其他费用，如管理费、清洁费、消防安全费也应计算在租金范围内；同时根据文件精神，双方均有义务按现行标准调整租金和修改合同。

税务机关对这种避税行为作出反应就是补征中国x单位房产税115200元。

8，合作建房的租金问题

关于中国××化学工程公司征收营业税问题的批复

国税函[1996]174号04-17

2010公告第26号现行有效

四川省地方税务局:

你省《成都市地方税务局关于对中国××化学工程公司征收营业税问题请示》（成地税发[1996]40号）收悉。

经研究，现批复如下:

在中国××化学工程公司与四川国际经济开发招商股份XXX合作建房的过程中，中国××化学工程公司负责出地和申请建设项目，建成后的房屋所有权也归其所有；

四川国际经济开发招商股份XXX负责出资金，取得底楼商业用房15年的使用权。

在此项合作中，中国××化学工程公司发生了在约定的时间内将房屋转让他人使用的行为。

根据《营业税税目注释》的有关规定，对中国××化学工程公司从四川国际经济开发招商股份XXX取得的收入应按“服务业”税目中“租赁”项目征收营业税，纳税义务发生时间为收讫价款或取得索取营业收入款项凭据的当天。

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