XXXX年武汉市房地产市场分析报告.docx

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XXXX年武汉市房地产市场分析报告

2021年武汉市

房地产市场分析报告

地产金融事业部武汉分部

2021年2月28日

2021年武汉房地产市场分析报告

一、2021年武汉市社会经济开展总体情况

二、2021年房地产市场运行总体情况

三、2021年房地产市场供给情况

〔一〕商品房供给总体情况

〔二〕商品住宅供给的季度结构分析

〔三〕商品住宅供给的区域结构分析

〔四〕商品住宅供给的户型结构分析

四、2021年房地产市场交易情况

〔一〕商品房销售总量分析

1、2021年武汉市商品房销售情况

2、2021年武汉市商品住宅销售情况

〔二〕商品房销售均价分析

1、2021年武汉市各月商品住宅销售均价情况

2、2021年武汉市各区商品住宅销售均价情况

3、2021年武汉市写字楼销售均价及环比情况

〔三〕存量住宅销售总量分析

1、2021年武汉市存量住宅总体销售情况

2、2021年武汉市存量住宅销售结构情况

〔四〕存量住宅销售均价分析

1、2021年武汉市存量住宅销售均价走势

2、2021年武汉市各区存量住宅销售均价情况

五、2021年月末可售房源情况分析

〔一〕商品住宅供给面积与销售面积比照分析

〔二〕商品住宅可售房源的月度分析

〔三〕商品住宅可售房源的区域分析

六、2021年武汉市土地成交情况

〔一〕成交土地的用途结构分析

〔二〕成交土地的区域结构分析

〔三〕全国性典型房企拿地情况

〔四〕2021年武汉市成交土地楼面地价排行榜〔Top10〕

七、2021年房地产市场走势预测

2021年武汉房地产市场分析报告

一、2021年武汉市社会经济开展总体情况

2021年，武汉市大力推进国家中心城市建设，在严峻复杂的宏观经济背景下，努力“稳中求进、好中求快〞，抓产业、扩投资、促消费、稳物价、惠民生，国民经济保持了平稳较快的运行态势。

武汉市2021年社会经济开展主要指标

经济指标

2021年

同比增减

年末常住人口〔万人〕

——

——

市区户籍人口〔万人〕

——

——

地区生产总值〔亿元〕

11.4%

规模以上工业总产值〔亿元 〕

全社会固定资产投资〔亿元〕

社会消费品零售总额〔亿元 〕

16%

自营出口总额〔亿美元〕

地方财政收入〔亿元 〕

地方一般预算收入〔亿元〕

金融机构存款余额〔亿元〕

10.5%

金融机构贷款余额〔亿元〕

城镇居民人均可支配收入〔元〕

27061

14%

房地产完成投资额〔亿元〕

22.8%

注：

数据摘自2021年武汉市统计局网站。

二、2021年房地产市场运行情况

2021年，武汉市在继续执行房地产市场宏观调控政策的同时，积极保持土地供给，落实保障性住房建设任务，全面强化市场监管，确保价格总体平稳。

全年房地产市场整体保持平稳的开展态势，开发投资平稳增长，住房成交量明显上升，价格波动趋稳，结构更趋合理。

〔一〕房地产开发投资继续保持较快增长

2021%%。

〔二〕房屋施工面积平稳增长

%%；其中，住宅新开工面积为1617.07万平方米，同比增长2.2％，占房屋新开工面积的75.5％。

〔三〕商品房销量明显上升

2021年，武汉市商品房实际销售面积为1692.72万平方米，同比增长11.73％；成交套数173190套，同比增长16.77％。

其中，商品住宅销售面积为1331.04万平方米，同比增长22.64％，占商品房总销售面积的78.63％；成交套数为134953套，同比增长24.73％〔以上销售数据来源于武汉市商品房合同备案系统〕。

2021年，武汉市存量房交易面积为310.77万平方米，同比增长5.97％；交易套数为30689套，同比增长13.76％。

其中，存量住宅交易面积为266.44万平方米，同比增长10.34％；交易套数为28387套，同比增长13.5％。

〔四〕商品房销售价格波动趋稳、波幅收窄

2021年，武汉市商品房销售均价为6947.08元/平方米，同比上涨1.00％；其中，商品住房销售均价为6349.74元/平方米，同比下降1.01％。

2021年，武汉市存量房成交均价为5074.09元/平方米，同比上涨8.48％；其中，存量住房成交均价为4601.85元/平方米，同比上涨6.14％。

〔五〕土地供给量较为充足

2021年，武汉市土地市场累计成交房地产开发用地245宗，土地面积1492.06公顷〔合22381亩〕，同比增长43.8%；规划建筑面积4799.21万平方米，同比增长72.5%；成交金额899.39亿元，同比增长64.4%。

〔六〕房地产贷款持续增长

2021年，武汉市房地产各项贷款余额2423.64亿元，同比增长14.75%，全年新增281.10亿元，较上年多增89.70亿元。

其中：

住房开发贷款余额522.12亿元，同比增长27.85%，较年初新增65.88亿元；个人住房贷款余额1235.14亿元，同比增长11.91%，较年初新增131.48亿元；保障性住房开发贷款余额209.45亿元，同比增长161.22%，较年初新增68.39亿元。

  亿元，同比增长  %。

全年新增个人住房公积金贷款        亿元。

全年利用住房公积金支持保障性住房建设贷款  亿元。

三、2021年房地产市场供给情况

〔一〕新增商品房供给总体情况

2021年，武汉市新增商品房190746套，其中商品住宅共计149385套，写字楼18291套，其他23370套。

具体情况如下表：

2021年武汉市新增商品房供给情况单位：

套；%

物业类型

2021年

1季度

2季度

3季度

4季度

合计

类型占比

同比

商品房

28163

54828

67636

40119

190746

100.00%

-14.51%

其中：

住宅

23787

46746

51077

27775

149385

78.32%

-16.83%

写字楼

1956

4264

7252

4819

18291

9.59%

19.00%

其他

2420

3818

9307

7825

23370

12.25%

-16.93%

2021年～2021年武汉市新增商品房供给环比情况单位：

%

工程　

2021年

2021年

1季度

2季度

3季度

4季度

1季度

2季度

3季度

4季度

商品房环比

商品住宅环比

分析：

从供给总量维度来看，2021年武汉市新增商品房190746套，比上年减少32369套，同比减少14.51%。

从供给结构维度来看，其中商品住宅新增共计149385套，比上年减少30226套，同比减少16.83%；写字楼18291套，比上年增加2921套，同比增加19%；其他23370套，比上年减少4764套，同比减少16.93%。

从时间维度来看，新增商品房供给前三季度呈逐季增加的态势，四季度起商品房供给量大幅减少。

从环比维度来看，2021年武汉市商品房供给套数的环比走势与上年同期根本相同，呈现先回落再反弹然后再回落的走势，只是环比反弹的幅度小于上年同期，其中一季度承接上年四季度的下跌走势，顺势回探低点，二季度随着市场销售回暖，供给套数环比也乘势快速大幅反弹，三季度商品房供给的环比增长，但增幅大幅回落，四季度供给大幅减少，环比负增长。

〔二〕商品住宅供给季度结构分析

2021年武汉市新增商品住宅季度供给情况

工程

1季度

2季度

3季度

4季度

合计

面积〔万㎡〕

套数〔套〕

23787

46746

51077

27775

149385

2021年～2021年武汉市新增商品住宅季度供给情况

工程

2021年

2021年

1季度

2季度

3季度

4季度

1季度

2季度

3季度

4季度

面积〔万㎡〕

套数〔套〕

18312

48976

57138

55185

23787

46746

51077

27775

分析：

从上述图表可见，2021年，武汉市商品住宅供给面积1527.98万平方米，同比减少4.7万平方米，同比减少0.31%；商品住宅供给套数149385套，同比减少30226套，同比减少16.83%。

从商品住宅季度供给量看，前三季度无论是商品住宅供给套数还是供给面积，均呈逐季增加态势，四季度供给量大幅回落。

总体来看，2021年，武汉市新增商品住宅的供给面积与上年根本持平，供给套数那么减少16.83%，说明户型面积有所增大。

主要是由于“刚需〞人群的购房需求经过上半年的过度释放，下半年初级改善性的中大户型结构产品供给有增大趋势。

〔三〕商品住宅供给的区域结构分析

2021年武汉市各区新推商品住宅供给情况

区域

套数

套数占比

面积〔万㎡〕

面积占比

江岸区

9197

6%

9%

江汉区

6206

4%

3%

硚口区

7294

5%

4%

汉阳区

21313

14%

13%

武昌区

11151

7%

10%

洪山区

36217

24%

25%

青山区

4561

3%

0%

小计

95939

64%

64%

东西湖区

10302

7%

5%

黄陂区

16936

11%

10%

江夏区

10366

7%

8%

蔡甸区

5541

4%

4%

新洲区

7273

5%

5%

汉南区

3028

2%

3%

小计

53446

36%

36%

合计

149385

100%

100%

注：

①此表中东湖高新和武汉经济技术开发区分别并入洪山区和汉阳区统计，下同。

②主城区指江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、洪山区、青山区等七个城区，远城区指东西湖区、黄陂区、江夏区、蔡甸区、新洲区、汉南区等六个城区，下同。

③各区新增商品住宅供给面积依据CREIS中指数据整理。

分析：

从上述图表中我们可以看出，2021年，武汉市各区商品住宅的供给量以洪山区最大，共计36217套，套数占比到达了24%，供给面积377.75万平方米，面积占比25%。

其他供给套数较大的城区有汉阳区、黄陂区和武昌区，套数占比分别为14%、11%、7%。

其他供给面积较大的有汉阳区、武昌区和黄陂区，面积占比分别为13%、10%、10%。

可见，全年供给量以七个主城区为主，套数占比和面积占比均达64%。

〔四〕商品住宅供给的户型结构分析

2021年武汉市新推商品住宅供给户型结构

类型

2021年

2021年

套数

占比

套数

占比

90㎡以下占比

79210

44.10%

54692

36.61%

90-120㎡占比

58919

32.80%

60224

40.31%

120-140㎡占比

28109

15.65%

20453

13.69%

140㎡以上占比

13373

7.45%

14016

9.38%

合计

179611

100.00%

149385

100.00%

2021年武汉市新增商品住宅供给结构变动趋势〔按套数〕

类型

1季度

2季度

3季度

4季度

90㎡以下占比

44%

33%

40%

29%

90-120㎡占比

33%

42%

39%

46%

120-140㎡占比

13%

14%

12%

18%

140㎡以上占比

10%

11%

9%

7%

合计

100%

100%

100%

100%

分析：

从2021年武汉市新推商品住宅供给的户型结构来看，120平方米以下普通住宅供给占比%，与2021年全年新推商品住宅供给户型套数占比根本持平，但是具体结构已经发生变化，其中90平方米以下的占比%，比2021年下降7.49个百分点，90-120平方米的占比%。

2021年仍然是以满足“刚需〞人群为主的产品，但是随着“刚性〞需求的快速释放，90平方米以下户型的供给量呈逐步下降趋势，开发商开始增加90-120平方米户型的供给量，以满足“初级改善性需求〞人群的购房需求。

四、2021年房地产市场交易情况

〔一〕商品房销售总量分析

1、2021年武汉市商品房销售情况

2021年武汉市商品房销售情况〔按套〕单位：

套

物业类型

1季度

2季度

3季度

4季度

合计

商品房

29522

42110

48460

53098

173190

其中：

住宅

23530

32342

38838

40243

134953

占比

79.70%

76.80%

80.14%

75.79%

77.92%

2021年武汉市商品房销售情况〔按面积〕单位：

万㎡

物业类型

1季度

2季度

3季度

4季度

合计

商品房

其中：

住宅

占比

78.29%

78.25%

80.92%

77.00%

78.63%

分析：

从上述图表看，2021年，武汉市商品房实现销售面积万平方米，同比增加%；销售套数为173190套，同比增加%。

其中，商品住宅实现销售面积万平方米，同比%；销售套数134953套，同比%。

同时，我们也可以看出，无论是商品住宅的销售面积还是销售套数，占商品房销售的比例均到达78左右%，比去年全年增加了约6个百分点左右，说明商品住宅销售仍然是成交量的主流，并有继续扩大的趋势。

从时间维度来看，今年武汉市无论是商品房还是商品住宅其销售面积和销售套数均呈逐季走高态势。

市场情绪也呈现由观望→试探入市→积极入市的局面，市场气氛也经历了成交清淡→迅速回暖→火爆热销三阶段。

2021年武汉市各季度商品房销售环比、同比情况

工程

1季度

2季度

3季度

4季度

面积环比

-28.73%

41.19%

14.33%

6.62%

面积同比

-20.18%

18.58%

24.54%

22.66%

套数环比

-24.66%

42.64%

12.70%

11.88%

套数同比

-19.30%

21.41%

25.34%

35.51%

分析：

2021年武汉市商品房销售，无论是销售面积环比还是销售套数环比，均呈上半年先低位反弹冲高，然后下半年大幅回落的态势。

销售面积同比呈现前三季度逐季走高，四季度小幅回落的态势，销售套数同比那么呈现逐季走高的态势。

2、2021年武汉市商品住宅销售情况

〔1〕商品住宅销售的总量情况

2021年武汉市各月商品住宅销售情况单位：

万㎡、套

月份

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

合计

套数

5159

7222

11149

10245

9989

12108

14454

12454

11930

12998

12990

14255

134953

面积

均价

6353

6327

6315

6307

6302

6334

6339

6332

6339

6362

6374

6469

6350

注：

统计范围包括7个中心城区、两个开发区、东西湖区、黄陂区、新洲区、汉南区和蔡甸区。

分析：

从上述图表可见，2021年武汉市共销售商品住宅134953套，月均销售11246套，销售面积共计1331.04万平方米，月均销售110.92万平方米，成交均价6350元/平方米。

从2021年武汉市商品住宅销售的月度分析来看，前七个月销售套数、销售面积两项指标均呈现逐波走高的态势，其中7月份销售套数、销售面积均创19个月以来的新高，然后8月份、9月份小幅回落，10月份成交量再次温和反弹，12月份成交量创出年内次高。

〔2〕2021年武汉市商品住宅各月销售环比情况

月份

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

套数环比

-47.69%

39.99%

54.38%

-8.11%

-2.50%

21.21%

19.38%

-13.84%

-4.21%

8.95%

-0.06%

9.74%

面积环比

-45.50%

28.36%

57.30%

-6.74%

0.64%

21.00%

19.74%

-16.24%

-7.27%

11.02%

-0.92%

9.52%

分析：

从上图可见，2021年武汉市销售套数和销售面积环比呈现出“反弹→回落→再反弹→再回落〞的上下波动态势，其中前四个月波幅最大，主要是受春节因素影响销售量大幅萎缩，1-2月份成交量较低所致，随着3月份销售回暖，成交量大幅反弹，商品住宅销售环比的波幅逐步收窄。

〔3〕2021年武汉市商品住宅成交户型结构分析

2021年武汉市商品住宅成交户型结构分析单位：

套；万平方米

类型

成交套数

占比

成交面积

占比

90㎡以下

56933

42.19%

32.19%

90-120㎡

51953

38.50%

38.70%

120-140㎡

16737

12.40%

16.19%

140㎡以上

9330

6.91%

12.92%

合计

134953

100.00%

100.00%

分析：

从2021年武汉市商品住宅成交套数的户型结构来看，市场成交以90㎡以下及90-120㎡的户型为主，120㎡以下占比达80.69%，比上年增加2.94个百分点，其中90-120㎡的户型增加4.04个百分点。

从2021年武汉市商品住宅成交面积的户型结构来看，市场成交也以90㎡以下及90-120㎡的户型为主，120㎡以下占比达70.89%，比上年增加3.37个百分点，其中90-120㎡的户型增加4.24个百分点。

由此可以看出，武汉市商品住宅成交的户型面积根本上以中小户型为主，主要是满足人们最根本居住需求的“刚需〞产品，90-120㎡户型的“初级改善性〞住宅，在“刚需〞迅速释放后，成交量有增加的趋势，大户型高端居住需求的住宅，成交相对减少，商品住宅销售的户型结构良好。

〔4〕2021年武汉市商品住宅成交价位区间分析

2021年武汉市商品住宅成交价位区间分析单位：

套；万平方米

类型

成交套数

占比

成交面积

占比

5700元/㎡以下

60091

44.53%

44.32%

5700-7000元/㎡

23465

17.39%

17.15%

7000-10000元/㎡

42955

31.83%

31.72%

10000元/㎡以上

8442

6.26%

6.81%

合计

134953

100.00%

100.00%

分析：

从上述图表可见，2021年武汉市商品住宅成交价位在7000元/㎡以下的占比60%以上，主要原因是远城区的商品住宅成交价较低，成交量较大所致。

7000-10000元/㎡的商品住宅成交占比已经超过30%，说明武汉市主要城区销售价格已达相对高位。

从各价位区间的成交量变化来看，2021年5700元/㎡以下的成交量，无论是成交套数还是成交面积同比分别减少4.6和4.3个百分点；5700-7000元/㎡的成交量同比分别增加2.6和2.7个百分点；7000-10000元/㎡的成交量那么同比分别增加了4.8和4.9个百分点；10000元/㎡以上的成交量那么同比分别减少了2.7和3.3个百分点。

这一变动趋势与改善型住宅销售增加有一定的关联性。

这说明在市场销售回暖的大背景下，在低价“刚需〞得到快速释放的情况下，商品住宅的销售主导品种有向较高价位的商品住宅迁徙的趋势。

〔5〕2021年武汉市商品住宅销售区域分布

2021年武汉市各区商品住宅销售情况单位：

套

区域

1季度

2季度

3季度

4季度

合计

占比

江岸区

1315

3059

3122

3260

10756

7.97%

江汉区

672

875

1173

1562

4282

3.17%

硚口区

968

1280

827

1008

4083

3.03%

汉阳区

2226

3382

4839

4086

14533

10.77%

武昌区

1688

1998

2270

2074

8030

5.95%

洪山区

5582

9467

9305

11540

35894

26.60%

青山区

2645

1545

1607

812

6609

4.90%

小计

15096

21606

23143

24342

84187

62.38%

东西湖区

2235

2416

4392

3331

12374

9.17%

黄陂区

2545

3195

4578

5268

15586

11.55%

江夏区

1347

2323

3572

3785

11027

8.17%

蔡甸区

763

1176

1344

1567

4850

3.59%

新洲区

1049

1046

1136

1326

4557

3.38%

汉南区

495

580

673

624

2372

1.76%

小计

8434

10736

15695

15901

50766

37.62%

合计

23530

32342

38838

40243

134953

100.00%

分析：

从上述图表可见，2021年武汉市各区商品住宅的销售情况参差不齐，依旧以主城区为主，占全年总成交量的62.38%；其中洪山区销售情况最好，占全年总成交量的26.60%。

此外，销售量排行前六位的城区中，主城区和远城区各占三位，排序为洪山区、黄陂区、汉阳区、东西湖区、江夏区、江岸区。

三个销售较好的主城区销售合计占比45.34%，三个销售较好的远城区销售合计占比28.89%。

〔二〕商品房销售价格分析

1、2021年武汉市各月商品住宅销售均价情况

2021年武汉市商品住宅各月销售均价及均价环比情况单位：

元/平方米

月份

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

均价

6352

6327

6315

6307

6302

6334

6340

6333

6339

6362

6374

6469

均价环比

-1.47%

-0.40%

-0.19%

-0.12%

-0.08%

0.50%

0.09%

-0.11%

0.10%

0.