可行性研究报告编写要点.docx
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可行性研究报告编写要点
第一章总论
总论为整个报告的概括性章节，内容包含了报告每个章节的关键点。
让每个看报告的人，看完总论就知道项目是做什么、怎么做、效果如何。
一、项目背景
1、项目名称
2、承办单位概况
3、可行性研究报告的编制依据
（1）国家长期发展规划和产业政策；
（2）相关政策支持文件；
（3）项目建议书；
（4）委托方意图；
（5）有关的技术经济规范、标准、定额等指标；
（6）有关经济评价的基本参数和指标；
（7）其他（环评报告等）。
4、项目提出的理由和过程
主要为业主提出建设项目的理由，各类政策支持文件的阐述，以及建设背景的简单描述。
二、项目概况
1、拟建地点
2、建设规模与目标
目标：
项目建成后，达到的产量、产能或服务数量与范围
3、主要建设条件
项目具备了哪些政府相关部门的支持，资金上是否能得到保证，自然条件符合建设要求，施工条件具备。
4、建设周期
5、项目投入的总资金及效益情况
&资金筹措方案
7、主要技术经济指标
以表格的形式，一目了然。
三、问题与建议
第二章建设背景与必要性
本章的重点为建设背景阐述，提出充分的理由证明为什么要做这样一个项目；这里主要是找到相关政策文件，从国家至地方，提炼出文件中的重点作为项目建设的有力支持。
一、建设背景
1、国家及地方发展规划
2、行业发展规划
3、项目建设的理由
二、建设必要性（即建设意义）
主要根据项目的建设背景，提出项目建设具备的意义；与背景相对应逐条分析。
第三章市场分析与预测（或需求分析）
本章的难点在于资料的收集，能否收集到完整、科学的数据。
同时，根据不同项目有所区别，如果是公益性项目（医院、学校、公共基础设施等），主要以
需求分析为主，此类需求分析相对简单一点。
而市场分析，目前主要以网上收集资料为主，大多缺少完整性和科学性，希望能总结出更多的方法，力求图文并茂。
一、市场现状调查
1、市场容量现状调查（包括供应及需求现状）
市场容量：
在不考虑产品价格或供应商的策略的前提下市场在一定时期内能够吸纳某种产品或劳务的单位数目。
2、价格现状调查
3、市场竞争力现状调查（国内外市场竞争程度、对手情况）
二、产品供需预测（关系到规模的确定）
1、产品供需预测应考虑的因素
2、产品供、需预测
3、目标市场分析（项目产品的目标市场，可能占有的市场份额）
目标市场即消费的特定群体（如分为高档、中档、普通等不同消费群体）
三、价格预测（关系到后面的财务评价）
四、竞争力分析
1、竞争力优势与劣势（SWOT分析）
优势（Strength、劣势（WeaknesS、机会（Opportunity）和威胁（Threats）。
优劣势分析主要是着眼于企业自身的实力及其与竞争对手的比较，而机会和
威胁分析将注意力放在外部环境的变化及对企业的可能影响上。
2、营销策略研究
第四章建设规模与方品方案
本章的重点在于建设规模的确定，难点在于理由的阐述。
一般产品方案由业主来确定。
一、建设规模
1、总建设规模
2、建设规模的确定（理由）有相关建设标准依据建设标准，同时根据上一章的市场分析（需求分析）来确定。
二、产品方案
三、建设规模比选（如果需要）
比选内容包括：
单位产品生产能力投资、投资效益（即投入产出比）。
单位产品生产能力投资：
项目投资额与项目设计生产能力的比值，也就是新增单位生产能力所需的投资。
单位生产能力投资愈少，从劳动消耗角度看投资效益愈好。
第五章项目选址与建设条件
本章节相对简单，主要在于相关数据、资料的收集，特别是要有最新的调查数据。
一、项目选址原则（根据不同项目具体情况而定，）
二、项目选址及现状
1、项目地点与地理位置
2、土地权属类别
3、土地利用现状
三、建设条件
1、自然条件
（1）地形、地貌基本情况和区域地质、地震、防洪等历史数据；
（2）水源和水文地质条件调查分析；
（3）气象条件，收集分析地区气温、湿度、降水量、日照、风等资料。
2、基础设施
（1）供电、电源情况
（2）供水、水源情况
（3）电讯、供热、供气等公用设施及可利用的种类、容量、技术特征等
（4）施工条件包括建筑材料及制品的供应条件；施工劳动力来源；施工运输条件；施工用动力来源等。
（5）市政建设及生活设施，包括当地的卫生、邮电、文化教育
3、社会环境条件
主要上一年度项目所在地区的社会、经济发展状况
4、政策条件
相关政府部门的政策支持
5、征地及拆迁移民安置条件
根据实际是否存在征地及拆迁情况
四、选址合理性分析
五、场址选择（如需比选）
1、工程条件比选：
土地种类及面积、自然条件、征地拆迁及移民安置条件、社会依托条件、环境条件、交通运输条件、施工条件等
2、经济性条件比选：
建设投资比较（土地购置费、场地平整费、基础工程费、场外运输投资、场外公用工程投资、其它临时设施投资）
第六章建设方案的可以由业主提供；工程方案，需要参考大量的建设标准与规范（包括国家和地方），同时绘制总平面图等。
简便的方法是找到相类似的工程，再根据当地条件、标准规范，进行适当的调整。
一、技术方案
根据不同需要来确定（专业技术方案一般由业主来提供）
二、工程建设方案
1、项目规划
2、项目总平面布置
3、建筑设计
设计依据、建筑平面布置要求、立面设计、剖面设计、交通组织等
4、结构设计
设计依据、建筑结构体系的选择、荷载的取值（难点）、主要结构材料的选择。
5、给排水设计
设计依据、给水方案、排水方案、用水量估算（查看厦门用水定额）、消防
给水等
6电气设计
设计依据、用电负荷估算（难点）、强电（弱电）设计
7、暖通设计
8、消防设计
以上内容主要根标准、规范来编写
第七章节能措施
难点在于能耗指标
本章可以有参考的模板复制，根据项目进行适当的调整;的计算。
一、节能设计的依据
主要一些标准、规范
、能耗指标分析
1、用电
空调、采暖用电：
中央空调与分体式空调用电指标及不同地区空调用电指标不相同，查看《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》（JGJ75-2003之“建筑
物空调采暖年耗电指数的简化计算方法”确定？
W/卅，按建筑面积确定空调
系统耗电。
照明用电：
不同的功能用房照明用电指标不相同（查看《建筑照明设计标准》GB50034-2004照明节能部分），按相应建筑面积计算照明耗电。
电器设备用电：
参照
2、用水
3、用气
4、综合能耗的折算，即项目需消耗多少吨标煤
三、节能措施
1、建筑节能措施
2、照明节能措施
3、给排水节能措施
4、管理节能措施
四、节能效果分析
文字性表述，项目能够达到国家节能的标准
第八章环境影响评价
如果业主有提供环评报告，可参考环评报告来写。
建设期的环境影响与保护措施基本相同，运营期根据项目有所区别。
大部分可以找以前的项目作为参考。
一、建址环境现状
二、环境影响因素
1、建设期环境影响因素
废气、废水、固体废弃物、噪声、粉尘
2、运营期环境影响因素
三、环境保护措施
1、建设期环境保护措施
2、运营期环境保护措施
四、环境影响评价
第九章组织机构与人力资源配置（新建法人项目）可参改类似项目的法人组建方案。
一、组织机构设计原则
二、项目法人组建方案
包括组织机构图
三、项目岗位编制计划（人员配置）
劳动定员、员工工资及福利（作为财务评价中成本费用中的一部分）
四、企业工作制度
五、员工培训
第十章劳动安全卫生与消防
不同项目有不同的区别，难点在于劳动安全中危险因素的识别，根据危险因素，制定不同的安全卫生防护措施；消防与建设方案中的消防设计有所区别，这里主要分析可能引起火灾的影响因素，从而提出相应的消防措施、配备消防设备。
一、危险因素识别
二、安全卫生防护措施
三、消防措施
第十一章项目组织管理及进度安排
不同项目有不同的组织管理方案；重点在于项目的进度安排，可以根据业主提出的要求，以及查阅相应的工期定额（主要是建筑工程类）。
一、项目组织管理
二、项目建设工期
项目建设期，起始时间至终止时间
三、项目建设进度安排（以房地产项目为例）
1、可行性研究报告编制及立项
2、代建大纲编制
3、项目评估和审批决策（包括规划局选址意见书审核、土地局用地预审、环保审核、发改委立项并联时间）
4、方案扩初设计和报批
5、监理招标、初步勘探
6施工图设计
7、审查（供电、二次供水、绿化、施工图、消防、人防、避雷、市政等并
联审查）
8、施工招投标（含编制标书）
9、土建施工、设备采购
10、设备安装及装饰
11、室外综合管网及道路施工
12、室外景观、绿化工程施工
13、竣工综合验收
四、项目实施进度表
以表格的形式，形象描述出项目的进度安排，一目了然
第十二章工程招标
一、工程概况
需招标的工程概况介绍，项目名称、建设规模、建设内容、总投资额
二、工程招标依据
《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国合同法》、《河北省招标投标管理规定》、《福建省依法必须招标项目具体范围和规模标准规定》、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标采用经评审的最低投标价中标法》、《福
建省房屋建筑和市政基础设施工程施工招标在合理造价区间随机抽取中标人办法（试行）》、《厦门市建设工程施工招标投标管理办法》
三、招标情况
招标情况、招标方式的简要介绍，填写招标情况表
第十三章投资估算与资金筹措
重点投资估算表的填写，难点在于各个项目子项的确定、单价的确定以及费率取费标准，相关指标可以询问造价部门，有些专业设备可以电话询价
一、投资估算的依据
1、专门机构发布的建设工程造价构成、估算指标、计算方法以及其他有关
计算工程造价的文件。
2、专门机构发布的工程建设其他费用计算办法和费用标准以及政府部门发布的物价指数。
3、类似工程的造价指标
4、业主有提供的资料（依具体情况而定）
二、投资估算编制说明
投资估算范围及一些基本指标的说明
三、投资估算
1、分别估算各单项工程所需的建筑工程费、安装工程费、设备及工器具购置费、室外工程费。
2、在汇总各单项工程费用的基础上，估算工程建设其他费用和基本预备费
（一般取5%）。
3、建设期贷款利息
=（上一年度累计本息合计+本年度贷款数额/2）*贷款利率，建设各年利息之和为建设期贷款利息
4、估算流动资金
一般以扩大指标法计算，取固定资产投资或销售收入的％点，不同项目，根据需要取不同的比例
四、资金筹措计划
资金渠道主要有：
1、项目法人自有资金2、政府财政性资金3、国内外银行等金融机构的信贷资金4、国内外证券市场资金5、国内外非银行金融机构的资金6、外国政府、企业、团体、个人等的资金7、国内企业、团体、个人的资金
第十四章财务评价
作为评价项目是否可行的一个主要指标，较为复杂，也是报告的重点
一、财务评价的依据
1、国家发改委发布的《投资项目可行性研究指南》
2、国家发改委、建设部2006年颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第3版）
3、中国国际工程咨询公司的《新建项目可行性研究经济评估方法》
二、主要参数的选取
1、项目计算期的选取
2、各项税费的取值执行现行规定：
企业产品增值税率为17%，城乡建设维护税5%,教育附加4%,企业所得税25%（不同行业有所区别）；
3、主要参数
（1）财务基准收益率i=?
（2）银行贷款年利率
（3）固定资产净残值率按？
%;建筑物中车间厂房的折旧年限按？
年，非生产用房的折旧年限按？
年，其他建筑物折旧年限按？
年；生产设备中机器设备的折旧年限按？
年，工器具及生产用家具折旧年限按？
年；其他固定资产折旧年限按？
年；年折旧额采用平均年限法计算。
无形资产摊销年限按？
年。
递延资产摊销年限按？
年。
三、成本及销售测算
1、外购原辅材料费估算（编制外购原辅材料费估算表）
2、外购燃料动力费估算（编制外购燃料动力费估算表）
3、工资及福利费估算（编制工资及福利费估算表）
4、固定资产折旧费估算（编制固定资产折旧费估算表）
5、无形资产及递延资产摊销费估算（编制无形资产及递延资产摊销费估算）
&总成本费用估算（编制总成本费用估算表）
7、项目销售收入、销售税金及附加计算
编制销售收入、销售税金及附加计算表
四、财务评价
根据财务分析报表项目投资现金流量表、项目资本金现金流量表、投资各方现金流量表、利润与利润分配表、财务计划现金流量表、资产负债表、借款还本付息计划表。
计算项目财务评价指标
静态：
静态投资回收期、总投资收益率、项目资本金净利润率
动态：
财务内部收益率（FIRR）
财务净现值（FNPV）
偿债能力分析：
偿债备付率、资产负债率
五、不确定性分析
1、盈亏平衡分析
2、敏感性分析
六、财务评价结论
第十五章国民经济评价
在财务评价的基础上进行国民经济评价，从国家整体角度考察项目的效益和费用，用货物影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，评价项目的经济合理性。
一、识别国民经济的费用和效益
二、测算和选取影子价格
三、编制国民经济评价报表
四、计算国民经济评价指标
需要进行国民经济评价的范围：
1、基础设施项目和公益性项目
2、市场价格不能真实反映价值的项目
3、资源开发项目
第十六章社会评价
一、社会影响分析
1、项目对所在地区居民收入的影响
2、项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响
3、项目对所在地区居民就业的影响
4、项目对所在地区不同利益群体的影响，建设和运营使哪些人受益或受损，以及对受损群体的补偿措施和途径。
5、项止对所在地区文化、教育、卫生的影响
6项目对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程等的影响
二、互适性分析
1、分析预测与项目直接相关的不同利益群体对项目建设和运营的态度。
2、分析和预测项目所在地区的各类组织对项目建设和运营的态度
3、分析和预测项目所在地区现在技术、文化状况能否适应项目建设和发展。
三、社会风险分析
分析可能出现的社会风险的社会环境和条件，那些可能诱发民族矛盾、宗教矛盾的项目要注重这方面的分析，并提出防范措施。
四、社会影响评价结论
第十七章风险分析
重点和难点在于项目风险因素的识别，根据风险因素制定相应的防范措施。
一、风险因素的识别
1、市场风险：
市场供需情况与预测值发生偏离；项目产品市场竞争力或竞争对手情况发生重大变化；项目产品和主要原材料的实际价格与预测值发生重大偏离。
2、资源风险：
指资源开发项目的资源储量、品位、可采储量、工程量与预测值发生重大变化，导致开发成本增加，产品产量降低或者开采期缩短。
3、技术风险：
项目采用技术的先进性、可靠性、适用性和可得性与预测方案发生重大变化，导致生产能力利用率降低，生产成本增加，产品质量达不到预期要求。
4、工程风险：
工程地质条件、水文地质条件与预测值发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期拖长。
5、资金风险：
资金供应不足或者来源中断导致工期拖延甚至被迫终止，利率汇率变化导致融资成本升高。
6政策风险：
国内外政治经济条件发生重大变化或者政府政策做出重大调整，项目原定目标难以实现甚至无法实现
7、外部协作条件风险：
交通运输、供水、供电等主要外部协作配套条件发生重大变化，给项目建设和运营带来困难。
8、社会风险：
预测的社会条件、社会环境发生变化，给项目建设和运营带来损失。
9、其他风险
二、风险评估
一般风险：
发生可能性不大；影响小，不影响项目的可行性
较大风险：
发生可能性较大；损失较大，但项目可以承受
严重风险：
两种情况：
发生可能性大，项目会变不可行；二是项目发生概率小，并通过一定措施能够正常实施。
灾难性风险：
项目无法承受
三、风险防范对策
1、风险回避：
否定项目
2、风险控制：
采取合理、可行的控制风险措施（用这种）
3、风险转移：
保险等
4、风险自担
第十八章结论与建议
一、方案的主要内容和论证结果
1、市场预测结果，简述市场预测主要结论
2、资源条件评价，资源条件是否能满足项目目标要求进行分析并做出评价结论
3、建设规模和产品方案，简述
4、场址方案
5、技术设备工程方案，简述
6原材料、燃料供应方案
7、环境影响评价，环境影响评价结论
8、项目投入总资金及资金筹措
9、经济效益和社会效益
10、项目实施基本条件
11、项目主要风险分析结论
二、结论与建议
建议主要包括两个方面：
1、对项目下一步工作的重要意见和建议，例如：
在技术谈判、初步设计、建设实施中需要引起重视的问题和工作安排的意见、建议。
2、项目实施中需要协调解决的问题和相应的意见、建议。
总结：
不同项目有不同的特点，根据项目的特殊性，可以有一些不必要的章、节，或者需要增加相应的章节；另外，如果某些项目政府相关文件已规定了大纲，则根据文件规定来编写。
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