财务管理专业毕业论文房产调控政策对大型房地产企业资金结构的影响研究.docx

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财务管理专业毕业论文房产调控政策对大型房地产企业资金结构的影响研究

摘要

房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。

自1999年以来，中国的房地产行业进入了一个快车道。

过度的炒作房地产使我国的房地产出现了一个投资过热、价格上涨过快的局面。

随着市场的过热，国家采取了一系列的宏观调控，尤其以最近两年最为密集也最为迫切，调整力度也大大提高。

在此大的背景下，了解调控对企业资金结构的影响就显得很有必要。

本文将首先了解近几年我国的房地产调控政策。

然后分析房地产企业的资金结构及资金来源并以万科公司为例子来说明调控政策对房地产公司资金结构的影响，以期优化我国房地产企业资金结构和降低房地产调控对房地产企业的影响。

这对我国房地产企业的生存以及房地产行业的健康发展都有重要意义。

关键词：

大型房地产企业；房产调控政策；万科；资金结构；影响

Abstract

Therealestateindustryknownastheeternalsunriseindustryisalsothebasisandthecarrierforalleconomicactivitiesandithashighlysensitiveandfuture-orientedfortheeconomicdevelopment.Thehigh-speeddevelopmentofrealestateindustrybecomesthenecessarilypremiseandthemaincontentforthehighlyincreaseoftheeconomy.Since1999,China'srealestateindustryhasenteredafasttrack.ExcessiverealestateemergesasituationthatthereisanoverheatedinvestmentandthepricesrisetoofastinrealestateinChina.Asthemarketoverheated,thestatehasadoptedaseriesofmacro-controlmeasures,especiallyinthelasttwoyears,whenthemostintensiveandmosturgentmeasureswerecarriedoutandtheintensityofadjustmenthasbeengreatlyimproved.Underthissituation,itisverynecessarytoknowtheeffectofthecontroltothecapitalstructuresofcompanies.

Thisarticlewillfirstintroducethepropertycontrolpoliciesinrecentyears.Thenitanalyzesthecapitalstructureandsourcesofcapitaloftherealestatecompanies,useVankeCompanyasanexampletoillustrateeffectsofcontrolpoliciesonthecapitalstructureofrealestatecompanies,inordertooptimizecapitalstructureandreducetheeffectsofcontrolpoliciesonrealestatebusiness.Ithasanimportantsignificancetotherealestatebusinesssurvivalandhealthydevelopmentoftherealestateindustry.

KeyWords：

largerealestateenterprises;propertycontrolpolicies;Vanke;capitalstructure;influence

一、引言

2004年以来，我国出现了经济过热的现象，投资幅度居高不下。

房地产行业是其中最典型的，也是最敏感的行业，因为房地产占用了大量的土地资源和银行资金，导致金融风险增加。

概括的说，中国房地产热表现为房地产价格和空置率的“双高”以及资金的持续涌入。

高房价对我国的经济造成了很大的伤害。

不仅造成畸形经济结构也抑制其它方面的投资。

高房价也剥夺了众多房奴的幸福感，严重影响了社会的和谐。

针对这种情况，我国政府从2002年开始陆续出台了一系列宏观调控措施，尤其是2009年以后，更是加大了调控的力度，房地产企业首当其冲受到了很大的影响。

由于房地产行业资金密集型的特点，资金结构受到了很大的影响。

为引导房地产企业健康发展，作为关系到企业运作成功与否的关键，对企业资金结构优化问题的研究意义重大。

我国目前有超过100家的房地产企业。

由国务院发展研究中心企业研究所，清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位共同主办的“2011中国房地产百强企业研究”，于2011年3月25日在钓鱼台国宾馆发布房地产百强企业研究报告与房地产策划代理百强企业研究报告。

报告从销售业绩、规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率等方面评出了房地产企业的TOP10。

万科企业股份有限公司、中国海外发展有限公司和保利房地产（集团）股份有限公司位列综合实力TOP10前三位，绿地集团位列第四，绿城房地产集团有限公司、恒大地产集团有限公司分列第五第六，第七至十位分别为龙湖地产有限公司、合生创展集团有限公司、金地（集团）股份有限公司和北京首都开发控股（集团）有限公司。

由于大型房地产上市公司在众多房地产开发企业中极具代表性，相信通过对这些上市企业资金结构问题的研究，将会给我国企业特别是房地产企业资金结构的优化提供思路。

本文将通过对房地产企业龙头万科公司资金结构的分析来了解房地产调控政策对房地产企业资金结构的影响。

二、房地产宏观调控政策分析

（一）房地产调控政策回顾及现状

1、房地产调控政策回顾

（1）1993年至1996年：

我国首次对房地产进行调控

1993年，国务出台了“国十六条”，在1994年又出台了年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》。

随着各项政策的落实，房地产投资速度明显放缓，房价迅速回落。

此时经济也又热转冷，通胀下降，经过3年的努力，经济成功的软着陆，房价得到有效控制。

这次调控使地产业受到重创，“国16条”出来后，大量开发商捐款逃离，海南等地房地产市场远元气大伤，地产业陷入了几年的低谷期。

（2）1998年至2002年：

促进住宅业成为新的经济增长点，核心是房改

1997年爆发了亚洲金融危机，我国出现了“通货紧缩”，房地产市场随之进入低潮。

为了拉动内需，1998年7月，国务院颁布“23号”文件《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》，进行住房制度改革、取消福利分房，明确提出“促进住宅业成为新的经济增长点”。

（3）2003年至2004年：

确认房地产业为国民经济支柱产业

2003年8月，国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文件），首次明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，并且提出房地产市场持续健康发展是国民经济持续健康发展的有利措施，对符合条件的房地产开发企业和开发项目要加强信贷支持力度。

（4）2005年至2007年：

调控以稳定房价为主要诉求

2005年，房价快速上涨，房价问题再次成为全社会的焦点。

为了抑制投资过热、调整住房供应结构、稳定房地产价格，中央政府打出了地产调控组合拳。

2005年，国务院颁布“国八条”，建立政府负责制，将房价调控上升到政治高度。

2、房地产调控现状

2010年，房地产调控开始进入一个密集期，面对居高不下的房价中央在2010年打出一系列组合拳（见表1）。

表12010年房地产调控政策

2010年1月10日

国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40％，加大房地产贷款窗口指导，对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40％首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。

2010年4月15日

国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。

2010年4月18日

国务院通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

2010年9月29日

国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30％及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上的住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。

2010年10月19日

中国人民银行宣布，自10月20日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25％提高到2.50％；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31％提高到5.56％；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

2010年11月3日

住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。

公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50％，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

2011年1月26日

“新国八条”

（二）政策调控效果

房地产市场正经历一场前所未有的调控。

从2009年年末开始，地产调控不段加大，今年一季度房地产市场调控继续加力，向纵深挺进，调控力度前所未有。

限购、公布房价年度控制目标、提高二套房贷首付比例和贷款利率、营业税由差额征收变成全额征收、明确约谈问责内容、信贷、税收、行政等多种手段并举，动用政策工具之多，历史罕见。

房地产税酝酿多年终于试水，上海、重庆经国务院批准后成为房产税试点城市。

调控措施之细前所未有。

着力解决商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题，发展改革委要求，商品房销售明码标价实行一套一标；严肃查处中介机构哄抬租价、欺骗老百姓等违规行为，住房城乡建设部出台了《房地产经纪管理办法》，加强对“高价地”的控制，国土资源部要求“坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况”；针对房地产市场的各个环节，相关部委不断发出通知，完善调控政策。

在密集调控措施之后，一季度房价环比价格下降、涨幅缩小的城市个数明显增多，实施限购的城市投资投机性购房初步得到遏制，市场预期转变。

但是，也有一些城市的房价涨幅并没有得到有效控制。

从数据上来看：

第一，投资、新开工、在建、土地购置等多项规模性指标增速创历史新高：

全年开发投资额4.8万亿元，增长33.2％；新开工面积16.38亿平方米，增长40.7％，其中保障性住房新开工约3亿平方米，增长176％；在建面积40.55亿平方米，增长26.6％；土地购置面积4.1亿平方米，增长28.4％，购置费1万亿元，增长65.9％。

相比之下，竣工面积7.6亿平方米，仅增长4.5％，为十年来最低。

指标显示市场再库存特征明显，而在建面积与竣工面积之比达到5.34的历史高位，预示着明后两年供给将大幅增加。

第二，新屋销售面积超10亿平方米，贡献主要来自三四线城市：

10.1％的销售面积增速较09年42.1％的水平有大幅下降，其中商品住宅销售面积9.2亿平方米，仅增长8.0％，显示出政策调控效果明显，相比之下办公楼和商业用房销售向好，分别增长21.9％和29.9％，与09年增速相近。

我们重点跟踪的16大城市销售面积下降25％，反映出成交增长主要来自三四线城市。

销售额方面，全年共录得5.25万亿，增长18.3％，略好于预期。

第三，70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4％：

其中新建住宅价格同比涨幅7.6％，二手住宅房价同比上涨5.0％。

第四，开发资金来源7.25万亿元，增长25.4％：

其中国内贷款12，540亿元，占比17.3％缩至历史最低；利用外资796亿元，占比1.1％，延续年初以来占比逐渐扩大趋势；自筹资金26，705亿元，同比大增近50％，占比36.8％；其他资金32，454亿，占比44.8％，其中定金及预收款19，020亿元、个人按揭贷款9，211亿元，分别同比增长17.3％和7.6％，增速持续下降，特别是个贷。

信贷持续收紧，利用外资和自筹资金增速较快，显示开发商资金压力持续加大。

总的来说政策打压带来了供求关系的阶段性平衡，住宅价格、销售面积增速较09年大幅下降。

其次政策导向变化，保障性住房大规模建设，土地供应大幅度提高，在此作用下，投资快速增长，市场再库存特征明显。

虽然各项政策的出台在一定程度上抑制了房价迅猛上升的势头，但与宏观调控的目标仍然很远。

也就是说各项政策的出台对楼市的作用是降温而不是降价。

三、我国房地产企业发展现状及资金来源分析

（一）我国房地产企业发展现状

1、领先房产发展快速、盈利能力较强

2000年以来，中国房地产行业景气度持续提高，商品房均价、销售率和收益率持续上升，销售率在2000年是66％，2006年上升到99.27％，体现出热销的特点。

行业景气吸引了大量的企业进入房地产行业，房地产开发企业数量从2000年的2.7万户增加到2006年的5.8万户，翻了一番有余。

领先房地产企业规模较大、发展快速、盈利能力较强、财务健康程度较高，呈现强者恒强的特点。

2007年度百强房地产企业中的前四名企业（包括万科、中海地产、合生创展和保利地产）平均的资产规模、营业收入和净利润分别达到633、178和35亿元；2003年以来平均的总资产、营业收入和净利润的年均增长率达70％、50％和81％，保利地产的增长尤其快速，这三个指标的年均增长率更达到116％、90％、l14％，行业龙头万科的三个指标的年均增长率也达到75％、53％、73％，均远高于行业平均和百强企业平均；平均的总资产回报率与百强企业基本相当，但收入净利润率要高；资产负债率在63％～65％之间，明显低于百强平均水平。

2、多数房地产企业规模小，盈利能力不强

由于2000年到2006年房地产业新增企业数量达一倍以上，尽管2000年以来行业快速发展，但房地产行业户均的商品房销售面积、销售收入和资产规模的增长率，明显低于行业增长，也大大低于百强企业平均增长率。

2006年房地产业户均收入规模仅3073万元，远低于百强企业3O亿的平均规模。

多数房地产企业盈利能力不强。

2006年房地产业户均营业利润仅284万元，远低于百强企业平均3.5亿利润额的规模。

与其它行业相比，行业平均利润率并没有过高。

房地产企业的平均收入营业利润率为9.25％，高于工业企业平均水平3个百分点，但平均的总资产营业利润率仅为1.8％，低于工业企业平均水平近5个百分点，百强企业平均和前四名房企平均的收入净利润率也不超过20％，总资产回报率基本维持在5％左右。

3、不少房地产企业风险承受能力低

不少房地产企业的业务能力不强、风险承受能力低。

2000年到2006年之间共有近3万户企业新进入房地产行业，不少企业的业务经验积累少、业务能力不强，对行业周期规律缺乏把握，对环境风险应对能力低。

统计数据表明，2000年以来房地产行业平均的资产负债率保持在74％-75％左右的高位，明显高于百强企业和2007年的四强企业。

4、银行贷款融资难度加大

随着调控的脚步不断加快以及调控力度不断加强，从去年4月份开始，房企面临的信贷环境已逐步趋紧，房地产企业通过银行贷款融资的难度进一步加大。

今年1月17日，银监会召开2011年工作会议再次强调，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。

公开资料显示，去年全年获得银行授信的房地产企业数量十分有限，且授信额度与2009年相比明显减少。

中国指数研究院最近的一份报告显示，2010年，房地产开发企业资金来源7.25万亿元，其中利用外资、自筹资金增速较快，开发商贷款和按揭贷款增速较慢。

具体来看，国内贷款12540亿元，增长10.3％，增速放缓14.7个百分点；利用外资796亿元，增长66.0％，增速提高7.0个百分点；包括定金、预收款、个人按揭贷款等在内的其他资金32454亿元，增长15.9％，增速降低4.5个百分点。

5、股权再融资受限

多数房地产企业在资本市场进行公开募资的难度也越来越大。

截至1月27日，按申万行业分类，WIND统计显示，自去年4月中旬以来，共计21家地产上市公司公布了增发预案，预计募资431.76亿元，其中，仅有ST东源、道博股份、万泽股份通过了证监会批准。

招商地产、中天城投、滨江集团已宣布停止实施。

业内人士普遍认为，在调控政策放宽之前，房地产企业恐怕很难再从有关主管部门获批再融资。

（二）房地产企业资金来源

房地产生产、经营的特点，使得房地产的发展不仅要依靠自身积累，而且要依靠社会集资。

房地产业的快速发展促进了房地产融资体制的发育和成长。

目前我国已经形成了以商业银行信贷为主，资本市场和信托等融资工具为辅的房地产融资系，为房地产业的发展提供了强大的资金来源。

我国房地产企业的资金主要来自以下几个方面：

1、国家财政资金

在计划体制下，国家和地方财政拨款是国家和各级地方政府拨给国有房地产企业的开发经营基金或专项开发资金，由财政部门核准划拨形成企业资本金。

随着我国投融资体制的改革，我国房地产业逐步建立了以银行信贷为中心的多样化的融资渠道，政府不再向国有企业增加财政投入用作企业资本金，而主要通过建设经济适用房和廉租房等保障性住宅，加大对住宅市场的投入。

2、银行信贷资金

房地产业的银行贷款直接表现为土地储备贷款和房地产开发贷款，包括流动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性资金贷款房地产抵押贷款。

开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。

3、企业债券

货币从紧政策及相关房地产金融政策的出台，给房地产业带来不小的冲击。

上市房地产公司发行公司债融资，维持土地储备与资金链平衡渐成行业趋势。

2007年底万科等6家地产公司拟发债券规模已超过150亿元。

2008年万科企业股份有限公司再次发行公司债券并获证监会通过，基本发行规模为450，000万元，根据市场情况可超额增发不超过140，000万元。

4、外资

主要是境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金，通过直接购买土地、房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资于房地产行业。

5、自筹资金

自筹资金主要包括：

企业内部资金；其他企业资金：

包括企业间联营、入股、债券及各种商业信用；职工和民问资金；发行股票。

6、其他资金来源

主要由定金与预付款、个人按揭贷款等组成。

房地产开发企业通过预售房地产品，提前向购买者或使用单位收取定金和分期付款，既可以解决开发资金的不足，也可以避免市场滞销风险，降低资金成本，加快资金周转。

企业除向银行贷款外，还向非银行金融机构如保险公司、证券公司、信托公司、财务公司融通资金。

四、房地产调控对大型房地产企业资金结构的影响

（一）房地产企业资金结构评价指标

通常对我国房地产企业的资金结构分析从以下三个方面进行：

1、股东权益比率的分析

股东权益比率反映所有者提供的资本在总资产中的比重，反映企业基本财务结构是否稳定。

计算公式为：

股东权益比率＝（股东权益总额／资产总额）×100％。

我国房地产企业的股东权益率在29％到50％之间。

股东权益率偏低。

但随着我国资本市场尤其是股票市场的快速发展，再加上企业所有者出资不存在像负债一样到期还本的压力，不至于陷入债务危机。

导致管理层偏好于股权融资。

因此，我国房地产企业的股东权益率未发生较大波动，基本财务结构比较稳定。

2、资产负债比率的分析

资产负债率反映在总资产中有多大比例是通过借债来筹资的。

也可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度这个指标也被称为举债经营比率。

计算公式为：

资产负债率＝（负债总额/资产总额）×100％。

我国房地产企业的资产负债率在50％到71％之间。

资产负债率较高。

分析得出，房地产企业大部分资金依赖于负债，西方发达国家的房地产融资系统，在住房建设环节，股权融资、其他各种直接融资方式占70％左右，银行贷款和债券融资等融资方式大约占10％—15％。

我国香港大型房地产企业的资产负债率一般也不超过30％，而我国内地房地产企业较高的负债比率。

表明企业资产对负债的依赖程度高，其财务风险也相对较高。

3、长期负债比率的分析

长期负债比率是从总体上判断企业债务状况的一个指标，它是长期负债与资产总额的比率，用公式表示为：

长期负债比率＝（长期负债／资产总额）×100％。

我国房地产企业的长期负债比率低于20％，长期负债比率偏低。

通过分析可以看出，由于债券市场的相对滞后，使企业难以通过发行债券融资，同时，许多房地产企业为避免高利息的债务负担。

倾向于选择低利息的短期银行借款。

长期负债比例过低，负债主要依赖于流动负债。

公司的债务结构不合理。

短期内公司偿债压力过大，容易导致企业因支付危机而破产。

（二）万科企业背景简介

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。

万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。

至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。

当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07％提升到2.34％，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。

实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。

1991年，万科成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。

过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.％，净利润复合增长率为36.2％；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

经过20多年的持续努力，万科在品牌知名度、资金实力、规模、盈利等方面具备了较强的竞争优势。

在资本市场上，万科以稳健的经营、良好的业绩和规范透明的管理赢得了来自众多投资者和资本合作方的青睐。

（三）房地产调控对万科资金结构的影响分析

作为房地产行业的“牧羊犬”，万科已优势尽显，并在更深层次、更多发展方向上引领着“羊群”，但是在自身的规模高速扩张之下、在